Alquiler de locales residenciales y no residenciales: cuestiones fiscales controvertidas. Enciclopedia de soluciones.

La renta mensual por el uso del Local y Áreas y Espacios de Estacionamiento adyacentes (en adelante la “Renta”) consiste en:

Parte constante o fija del alquiler

1. Parte fija alquilar suma de dinero, cobrado por el alquiler del Local e incluido el IVA 18%. La parte Fija del alquiler se calcula a las siguientes tarifas por metro cuadrado de Local alquilado:
   • ___,00 rublos al mes por metro cuadrado de superficie alquilada de Locales de Almacén, IVA incluido;___,00 rublos al mes por metro cuadrado de superficie alquilada de Locales de Oficinas y Servicios, IVA incluido;
   • ___,00 rublos al mes por metro cuadrado de superficie alquilada de Local de Oficinas, IVA incluido. El costo de la parte Fija del alquiler incluye los Servicios especificados en la Lista de Servicios (Anexo No. 5) El costo de la parte Fija del alquiler incluye el uso de la Propiedad por parte del Arrendatario.

Parte variable del alquiler

La parte variable del alquiler incluye (los límites de consumo se establecen en el Apéndice No. 6 - el monto de los gastos por la electricidad consumida, calculado según las tarifas establecidas por las organizaciones que prestan los servicios relevantes de acuerdo con las lecturas de los medidores (la cantidad de electricidad suministrada, kW); - el monto de los gastos por consumo de agua y alcantarillado, cuyo cálculo se realiza de acuerdo con las tarifas establecidas por las organizaciones que prestan los servicios relevantes de acuerdo con las lecturas de los dispositivos de medición o de acuerdo con el cálculo de la tasa de consumo. acordado por las partes - el monto de los gastos de telefonía y tráfico de Internet, cuyo cálculo se realiza sobre la base de las tarifas establecidas en el Anexo No. 6. Tarifas por el uso de los Espacios de Estacionamiento. La Tarifa se calcula al siguientes tarifas: 7500,0 rublos por mes (no sujeto al IVA) por una plaza de aparcamiento para camiones; 1500,0 rublos por mes (no sujeto al IVA) por una plaza de aparcamiento para vehículos de pasajeros.

Cambiar el alquiler en el contrato de arrendamiento.

El Arrendador se reserva el derecho de modificar el costo por metro cuadrado del Local alquilado por iniciativa propia, pero no más de 1 (Una) vez al año a partir de la Fecha de Inicio del arrendamiento y no más del 5% del costo anterior por metro cuadrado. metro cuadrado del Local alquilado, previo aviso al Arrendatario con no menos de 1 (un) mes de antelación. En este caso, las partes firman un acuerdo adicional a este acuerdo. El arrendador tiene derecho a aumentar unilateralmente la tarifa de la parte variable del alquiler en función de los cambios en las tarifas de las organizaciones que prestan los servicios pertinentes. En este caso, el Arrendador adjunta a la notificación por escrito de cambios en el costo de los servicios públicos y operativos enviada al Arrendatario los documentos pertinentes que confirmen el hecho de los cambios en las tarifas o el costo de los servicios.

Aceptamos contratos de arrendamiento para evaluación de expertos. Nos dedicamos a la redacción de contratos complejos.

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En el Código Civil de la Federación de Rusia, las partes de un contrato de arrendamiento pueden establecer tanto una cantidad fija de alquiler como el procedimiento para su cálculo. En consecuencia, el alquiler se puede fijar en forma de una parte principal (fija) y una parte variable, determinada mediante cálculo. La parte permanente es fija e incluye una tarifa por el uso del propio local. La parte variable del alquiler equivale (o se calcula a partir de) el costo de los servicios públicos consumidos por el inquilino durante un período específico. Por lo tanto, el monto total del alquiler (tanto la parte fija como la variable) es el pago por los servicios del arrendador al proporcionar la propiedad en alquiler.

La parte fija del alquiler suele determinarse multiplicando el importe del alquiler según el contrato por la superficie alquilada en metros cuadrados. Por lo tanto, el contrato de alquiler suele indicar el precio del alquiler por 1 metro cuadrado al mes.

Ejemplo

Puede especificar una fórmula para calcular la parte constante del alquiler, por ejemplo, así:

"La parte fija del alquiler se determina mediante la fórmula:

TV x/y = A * S,

donde TV x/y es la parte fija del alquiler a pagar en el mes x, año y;

A - tarifa de alquiler según el contrato;

S - área rentable, en metros cuadrados."

También se puede disponer que la parte constante del alquiler se multiplique por el índice de precios al consumo, coeficiente que tiene en cuenta las condiciones de uso del inmueble por parte del inquilino; para el factor de corrección, etc.

El contrato de arrendamiento puede indicar que la parte variable del alquiler cubre los gastos reales del propietario en concepto de facturas de servicios públicos, a saber:

Energía eléctrica;

Suministro de agua;

Energía térmica;

Eliminación de residuos domésticos (puede proporcionar la lista completa de servicios necesarios), etc.

Ejemplo

Puede especificar una fórmula para calcular la parte variable del alquiler, por ejemplo, así:

"La parte variable del alquiler viene determinada por la fórmula:

P x/y = E + Vo + T + M, donde

P x/y - parte variable del alquiler a pagar en el mes x, año y;

E - gastos de energía eléctrica del mes x, año y;

Vo - costos de suministro de agua para el mes x, año y;

T - gastos de energía térmica para el mes x, año y;

M - gastos de retirada de residuos domiciliarios del mes x, año y."

Si el pago de los servicios públicos se realiza de acuerdo con las lecturas de los medidores, puede indicar en el contrato que la parte variable del alquiler está sujeta a determinación de acuerdo con las lecturas de los medidores. Se puede prescribir que las lecturas de los dispositivos de medición de servicios públicos se registren en presencia de representantes autorizados del propietario y del inquilino.

Atención

En el párrafo 12 de la Carta informativa del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de 11 de enero de 2002 N 66, se señala que cobrar al inquilino únicamente los costos de pago de los servicios públicos no puede considerarse como una forma de alquiler. . Dado que el arrendador en realidad no recibe contraprestación por la propiedad arrendada, el pago por parte del inquilino únicamente de los servicios públicos no significa contraprestación del acuerdo.

¿Dónde puedo alquilar un local comercial no residencial o un almacén? ¿Cómo alquilar un espacio comercial para una tienda? ¿Cómo alquilar correctamente un inmueble comercial?

¡Hola a todos los que han visitado el sitio web de la popular revista en línea “HeatherBeaver”! Tenemos un experto con usted: Denis Kuderin.

El tema de conversación de hoy es el alquiler de inmuebles comerciales. El artículo será útil para empresarios y propietarios. locales no residenciales y a todos aquellos que estén interesados ​​en temas financieros de actualidad.

Al final del artículo encontrará una descripción general de las empresas inmobiliarias rusas más fiables que prestan servicios de intermediación en el arrendamiento de propiedades comerciales.

¡Vamos a empezar!

1. ¿Por qué alquilar inmuebles comerciales?

El éxito de una actividad empresarial depende en gran medida de las premisas bien elegidas para hacer negocios. Esto es especialmente cierto para el comercio y el sector de servicios. Una tienda acogedora y bien equipada en una zona concurrida de la ciudad atrae a los clientes por sí sola.

Lo mismo puede decirse de las oficinas. Toda empresa que se precie debería disponer de buenas instalaciones para trabajar y recibir visitas. Incluso si vende productos a través de una tienda en línea, necesita un lugar para completar y emitir pedidos, así como para resolver disputas con los clientes.

No todos los empresarios, especialmente los principiantes, pueden permitirse el lujo de comprar un local no residencial. En tales casos, el alquiler de inmuebles comerciales viene al rescate.

Te enumeramos todas las ventajas del alquiler:

• costos financieros relativamente bajos;
• un procedimiento de documentación más sencillo en comparación con la compra;
• la posibilidad de cambiar de propietario y mudarse a otro edificio en cualquier momento;
• una gran selección de bienes inmuebles, especialmente en las grandes ciudades.

El proceso inverso, el alquiler de un local, también tiene muchas ventajas. En primer lugar, es una fuente fiable de ingresos pasivos. Adquirir la propiedad de un espacio comercial (comercial, de oficinas, industrial y otros) es una buena opción de inversión.

mientras exista negocios privados, sus representantes necesitarán constantemente locales para realizar negocios, lo que significa que los propietarios obtendrán ganancias estables sin mucho trabajo.

Encontrar un local adecuado para una empresa es una tarea problemática. La forma más rápida y fiable de encontrar un objeto es utilizar los servicios de intermediarios profesionales.

Hay un artículo detallado en nuestro sitio web sobre cómo funcionan los modernos.

2. Cómo alquilar bienes inmuebles comerciales: 5 consejos útiles

Al alquilar propiedades comerciales, hay que tener el mayor cuidado posible al elegirlas. Los parámetros y características funcionales del local determinan qué tan pronto podrá iniciar una actividad comercial y si el objeto cumplirá plenamente con los objetivos de su negocio.

En primer lugar, decida cómo buscará el local adecuado: usted mismo o con la ayuda de una agencia. El primer método supone la presencia de una oferta ilimitada de tiempo libre y está asociado a diversos riesgos. La segunda opción es más segura y fiable.

Encontrará información adicional sobre el tema del trabajo con intermediarios en el artículo “”.

Consejos de expertos para ayudarle a evitar errores típicos inquilinos.

Consejo 1. Estudie detenidamente la campana y los sistemas de ventilación.

Usted o sus empleados trabajarán en la habitación, por lo que la presencia de sistemas de ventilación que funcionen es el punto más importante. La falta de una ventilación potente y autónoma en un edificio es un verdadero obstáculo para el funcionamiento normal de una cafetería, un restaurante o una tienda de comestibles.

Los productos alimenticios deben almacenarse en condiciones adecuadas y los visitantes y vendedores no deben verse molestos por olores extraños. Además, los servicios sanitarios simplemente no permitirán utilizar la instalación como establecimiento de restauración o tienda de comestibles si solo cuenta con ventilación general.

Consejo 2: céntrate en las zonas de carga y descarga

Una zona cómoda para cargar y descargar mercancías es otro punto clave para los propietarios de cafeterías, restaurantes, cantinas y tiendas.

Es importante que la zona donde se realizarán las operaciones de carga y descarga no dé al patio de un edificio residencial ni a la calzada. Si molesta a los residentes o a los automovilistas, lo atormentarán con quejas.

La cuestión del suministro de energía adecuado es especialmente relevante para los inquilinos cuyo negocio implica el uso de equipos que consumen energía: refrigeradores, hornos eléctricos, máquinas herramienta, etc.

Asegúrese de que los cables eléctricos de la habitación tengan la capacidad suficiente para satisfacer plenamente las necesidades de la empresa.

Consejo 4. Lea atentamente los términos del contrato.

Antes de firmar el contrato de arrendamiento, lea atentamente los términos y condiciones bajo los cuales celebra el acuerdo.

El contrato debe contener los siguientes puntos:

• condiciones de alquiler, costo y forma de pago;
• si el local se alquila con equipamiento, se debe elaborar un inventario de la propiedad;
• responsabilidad de las partes por violación del contrato;
• condiciones de terminación del contrato.

Los gastos de servicios públicos, recogida de basura, mantenimiento del sistema contra incendios y alarma de seguridad suelen correr a cargo del inquilino. Sin embargo, el propietario paga las reparaciones importantes, si son necesarias, incluido el reemplazo de las comunicaciones de plomería y el cableado eléctrico si fallan.

Discuta de antemano con el propietario la cuestión del seguro de propiedad: si se redactará dicho acuerdo y, en caso contrario, decidirá quién pagará las pérdidas en caso de situaciones imprevistas.

Es imperativo comprobar los documentos de propiedad del propietario: el contrato de compraventa, un extracto del Registro Estatal sobre el derecho de propiedad.

Asegúrate de que el local realmente pertenece a la persona que te lo alquila. De lo contrario, un día aparecerá el verdadero propietario del objeto con los poderes correspondientes. También es importante que el local no esté hipotecado, no haya sido embargado por deudas ni tenga otros gravámenes.

Una persona que está lejos de las complejidades de la ley de vivienda debería aprovechar la ayuda profesional al alquilar o comprar un local no residencial. Por ejemplo, puedes aclarar por ti mismo todos los puntos poco claros en el sitio web Pravoved, un recurso donde trabajan especialistas de todas las áreas de la jurisprudencia.

Puedes hacer tu pregunta incluso sin registrarte, directamente en la página principal. Recibirá una respuesta jurídicamente correcta y competente en tan solo unos minutos y de forma totalmente gratuita. Si su problema requiere un estudio en profundidad, deberá pagar los servicios de profesionales, pero tiene derecho a fijar usted mismo el importe de la tarifa.

Paso 2. Determinar el monto del alquiler.

Para conocer el precio de alquiler óptimo, utilice una de dos opciones. La primera es revisar personalmente las bases de datos de tu ciudad y determinar el rango de precios aproximado para alquilar un local similar. En segundo lugar, delegue esta tarea a un agente inmobiliario.

Por cierto, además de las agencias inmobiliarias, los corredores privados prestan servicios de intermediación. Por lo general, cobran entre un 25 y un 50 % menos por su trabajo que las empresas. Sin embargo, los especialistas privados que trabajan con bienes inmuebles no residenciales, incluso ciudades importantes- unidades.

5. Si alquila un inmueble comercial: 3 riesgos principales para el propietario

Todo propietario se preocupa por el estado de su propiedad y quiere obtener beneficios del alquiler, no pérdidas.

Enumeraremos los principales riesgos para los propietarios de propiedades comerciales y le mostraremos cómo evitarlos.

Riesgo 1. Uso del local para otros fines

Cada contrato de arrendamiento bien redactado especifica con qué finalidad y cómo se utilizará el local arrendado. Esto también se aplica al equipo que alquila junto con el alquiler.

Si el inquilino se comprometió a utilizar el local como almacén, pero instaló en él una tienda minorista, tiene derecho a multarlo o rescindir el contrato sin devolver el precio del alquiler.

Riesgo 2. Daño o pérdida de propiedad

Entregaste las instalaciones y el equipo a lo que pensabas que era un ciudadano respetable, pero él, para usar lenguaje diplomático, no estuvo a la altura de tus expectativas. Es decir, llevó el local a la ruina, rompió el equipo, desenroscó las bombillas y, en general, se comportó como un cerdo.

En tales casos, el propietario tiene derecho a exigir una indemnización total por los daños. Además, no sólo se deben reembolsar los costes de reparación, sino también el valor de mercado del equipo dañado.

No se asume responsabilidad si el objeto y la propiedad resultaron dañados como resultado de circunstancias imprevistas, por ejemplo, un incendio o una inundación.

Riesgo 3. Negativa del inquilino a pagar el alquiler mensual

Los pagadores descuidados deberían ser castigados con rublos. Sin embargo, esto es posible, nuevamente, si el contrato de arrendamiento se redacta de acuerdo con todas las reglas. Es decir, el documento debe estipular claramente las condiciones y el monto de los pagos mensuales.

6. Si alquila un inmueble comercial: 3 riesgos principales para el inquilino

El inquilino también puede sufrir como resultado de acciones ilegales o no autorizadas del propietario.

Riesgo 1. Alquilar un local sobre el que el “arrendador” no tiene derechos legales

Si el local le es alquilado por una persona que no tiene los derechos legales del propietario sobre la propiedad, el contrato se considerará inválido. Para evitar esto, exija la presentación de documentos de título.

Puede obtener un extracto de Rosreestr usted mismo comunicándose con el Centro Multifuncional. El servicio es pago, pero sabrás con seguridad “quién manda”.

Riesgo 2. Cambiar las cerraduras del local inmediatamente después de realizar un pago anticipado

Sí, estas situaciones todavía ocurren en la naturaleza. Firmas un contrato, haces un pago por adelantado, recibes las llaves de mano en mano, y cuando quieres mudarte al local con tu propiedad, resulta que las cerraduras han sido cambiadas y no queda rastro de los “propietarios”. ”.

Solo hay una salida en tal situación: contactar a la policía e iniciar un caso penal por fraude.

Riesgo 3. Subarrendamiento

La mejor manera de explicar esto es con un ejemplo sencillo.

Ejemplo

El inquilino Andrey, un aspirante a empresario, alquiló un espacio para una tienda durante un año, pagando seis meses por adelantado. Al mismo tiempo, el empresario no verificó los documentos de título, confiando en la honestidad del arrendador.

Después de un mes de operaciones exitosas, el verdadero propietario se presentó en la tienda con un juego completo de documentos originales. Cortésmente le pidió al inquilino que se mudara del espacio ocupado. Andrey intentó encontrar un subarrendatario para al menos recuperar su dinero por adelantado, pero el emprendedor intermediario nunca respondió ni a las llamadas ni a los SMS.

En pocas palabras: trate directamente con el propietario. Como mínimo, debería estar al tanto de todas las manipulaciones que se produzcan con su propiedad.

7. Asistencia profesional para inquilinos y propietarios: revisión de las 3 mejores agencias inmobiliarias

Encontrar un intermediario calificado es una tarea difícil. Para ayudar a los lectores, hemos compilado una revisión de los más empresas confiables Rusia, trabajando con bienes raíces comerciales.

1) Agencia.net

Agencia de gestión inmobiliaria. Ayudará a propietarios e inquilinos a alquilar y alquilar: oficinas, locales comerciales, talleres, almacenes, mansiones y cualquier otro inmueble comercial. La empresa emplea únicamente abogados y agentes inmobiliarios calificados y con experiencia.

Una ventaja significativa de la empresa es su enfoque profesional, la presencia de un sitio web detallado y el desarrollo de una estrategia individual para cada cliente de la oficina. No existen servicios inmobiliarios que los especialistas de la empresa no puedan prestar a los usuarios.

Los bienes raíces comerciales en Moscú y la región son la principal especialización de la empresa. Respect opera en el mercado desde 2004. El objetivo inicial de la agencia era brindar a los clientes la más amplia gama de servicios relacionados con el alquiler, compra y venta de bienes inmuebles.

Registro (registro permanente) en Moscú, en un apartamento a bajo costo. Brindamos soporte legal completo de la A a la Z, desde la selección del local residencial (su inspección) hasta el soporte de la transacción en las agencias gubernamentales. Siempre, al menos 9 – 11 distritos de su elección. El registro se realiza estrictamente dentro del marco de la ley, solo oficialmente a través del MFC o directamente a través del Punto de Migración. Es obligatoria la presencia del propietario del inmueble y de la persona que esté inscrita. (Registro permanente en Moscú) su pasaporte será sellado en 30 minutos a 5 días hábiles, dependiendo del método elegido para presentar los documentos. Si desea comprar un permiso de residencia en Moscú, esto no es para nosotros. No lo vendemos, ofrecemos soporte legal para la obtención del registro.

Registro de Moscú

El registro en Moscú se emite teniendo en cuenta todas las normas y estándares establecidos por el gobierno ruso, estrictamente a través de agencias gubernamentales. En el apartamento donde estarás registrado, además de ti, estarán registradas entre 5 y 8 personas más. ¡Sin zapatos de goma! Además, los apartamentos de goma están sujetos a sanciones penales.

El registro permanente en Moscú es donde comienza su éxito.

Una vez más queremos repetir y transmitirles que el registro permanente en Moscú, que se emite a través de nuestra empresa, es 100% oficial. Con él podrás conseguir todo lo que exige la ley.

Inscriba a su hijo en la escuela o el jardín de infantes.

Registre su vehículo en la policía de tránsito.

Buen trabajo en agencias gubernamentales y organizaciones comerciales.

Obtener préstamos bancarios, incluidos préstamos hipotecarios.

Atención médica gratuita en clínicas públicas.

Obtenga un nuevo pasaporte o cambie el actual.

Conseguir una licencia de conducir.

Recibir la pensión que le corresponde por ley.

Registro en Moscú para

El registro en Moscú para ciudadanos de la Federación Rusa es un servicio bastante popular hoy en día. Por trivial que parezca, casi cualquier ruso que viene a trabajar a Moscú se enfrenta a la maquinaria burocrática estatal.

Registro en Moscú para ciudadanos extranjeros.

– Este es un paso necesario en la adquisición de la ciudadanía rusa. De hecho, según la ley, una persona que haya recibido un permiso de residencia temporal debe registrarse para el registro durante todo el período del Permiso de estancia temporal.

La obtención de un permiso de residencia o el registro con un permiso de residencia en Rusia es un requisito legal durante los 5 años completos del período de validez del permiso de residencia.

¿Por qué tenemos registro en Moscú a un precio tan asequible?

¡Elemental! Somos la empresa final que brinda este servicio. Abramos un poco el telón, tenemos entre 6 y 8 intermediarios que nos traen clientes, con su propio “coste inflado”. ¡No somos intermediarios! Nuestro precio, de primera mano.

Un dato más: existen muchas ofertas en Internet para el registro mediante la compra de una acción. Este es un proceso muy costoso y el precio puede alcanzar hasta 1.200.000 rublos. Tenemos un producto asequible, no peor: el registro en Moscú sin derecho a vivienda. ¿O contactarnos y registrarte por mucho menos dinero? No hay una respuesta clara. Todo depende de tus objetivos y capacidades financieras. Y lo que es adecuado para usted requiere análisis.

Sin embargo, independientemente de su elección, debe recordar que el registro en Moscú lo expide el organismo estatal en un plazo de 6 días reglamentados.