Muy a menudo, los empresarios tienen que alquilar apartamentos, garajes, trasteros, plazas de aparcamiento y otros bienes inmuebles a particulares. Al mismo tiempo, surgen muchas preguntas: cómo formalizar adecuadamente la transacción, qué impuestos pagar, cómo amortizar gastos, etc. Son tantas que decidimos publicar un pequeño programa educativo sobre este tema, examinando las Todo el proceso de alquiler paso a paso.

Alquilar bienes inmuebles a una persona común casi no es diferente del alquiler a empresarios y organizaciones. La única advertencia: tendrás que retener y transferir el impuesto sobre la renta personal de los ingresos del propietario.

El servicio calculará los impuestos y preparará informes para las empresas que utilizan el sistema tributario simplificado, UTII y patentes. También ayudará a generar facturas, actos y facturas.

Redactar un contrato de arrendamiento de inmueble

En el contrato, describa:

  • Objeto del contrato: qué propiedad estás alquilando, su dirección, área, número catastral y otra información que ayudará a distinguirla de las demás.
  • Qué derechos se transfieren en virtud del acuerdo. Esto puede ser sólo un uso temporal o también una propiedad. Si hablamos de un local destinado a oficina, se ceden ambos derechos.
  • Periodo de alquiler. Un acuerdo celebrado por un año o más deberá registrarse en Rosreestr. Si la duración del contrato es inferior a un año o no se especifica nada, no es necesario registrarlo.
  • Tamaño y métodos de aplicación. alquilar.
  • Derechos y responsabilidades de usted y del arrendador.

Antes de firmar el contrato, solicite al propietario un certificado de propiedad o un extracto del registro estatal. De esta forma te protegerás y te asegurarás de que el dueño del local está frente a ti.

Retener el impuesto sobre la renta personal del alquiler

Cada persona paga impuesto sobre la renta personal al Estado sobre sus ingresos. Si recibe ingresos de un empresario individual o de una LLC, entonces él mismo no paga el impuesto sobre la renta personal: el empresario u organización se convierte en su agente fiscal. Calcula, retiene y transfiere el impuesto sobre la renta de las personas físicas a la oficina de impuestos. Un ejemplo común: los empleados bajo un contrato de trabajo no pagan ellos mismos el impuesto sobre la renta personal; lo hace el empleador. Y reciben un salario del que ya se han deducido los impuestos. La situación es la misma con el alquiler. El propietario recibe ingresos de usted y, si es una persona común y corriente, usted se convierte en su agente fiscal.

Lo que debe hacerse:

  • Calcular y retener el impuesto sobre la renta de las personas físicas: 13% de los ingresos. Por ejemplo, usted escribió en el contrato que pagará 30 mil rublos por mes de alquiler. De esta cantidad, transfiera 3.900 rublos mensuales a la oficina de impuestos y 26.100 rublos al propietario.
  • Transferir el impuesto sobre la renta de las personas físicas a la oficina de impuestos. Haga esto a más tardar al día siguiente de haber pagado el alquiler.
  • Informe sobre el IRPF. Una vez por trimestre, envíe un informe 6-NDFL, una vez al año - 2-NDFL. Lea sobre estos informes en nuestros artículos: "Cómo completar el impuesto sobre la renta de 2 personas en 2017" y "Cómo preparar el impuesto sobre la renta de 6 personas".

Importante: debe transferir el impuesto sobre la renta personal a la oficina de impuestos del lugar de registro de su empresa o empresario individual.

No es necesario pagar primas de seguro por el alquiler.

Tener en cuenta el alquiler y los servicios públicos en los gastos del sistema tributario simplificado.

Si está en el sistema tributario simplificado “Ingresos menos gastos”, tenga en cuenta el alquiler al calcular su impuesto. Para confirmar sus gastos, complete y guarde los siguientes documentos:

  • contrato de arrendamiento
  • certificado de aceptación y transferencia de local
  • documentos que confirmen que ha pagado el alquiler

Para tener en cuenta los pagos de servicios públicos, es más conveniente incluirlos en el alquiler. Esto se puede hacer de dos formas:

  1. Como parte fija del alquiler. En el contrato, formúlelo de esta manera: "El importe del alquiler es de 30.000 rublos e incluye el coste de los servicios públicos consumidos por el inquilino".
  2. Determinar las partes fijas y variables. La variable dependerá de los servicios consumidos. En el contrato, formúlelo de esta manera: “El alquiler consta de una parte fija y otra variable. La parte fija del alquiler es de 5.000 rublos al mes. La parte variable es el costo de los servicios públicos consumidos por el Arrendatario durante este período. El importe de los servicios públicos se determina sobre la base de los datos de los dispositivos de medición del local alquilado y se paga sobre la base de copias de las facturas de servicios públicos presentadas por el Arrendador”.

No existen restricciones legales sobre quién puede retirarse locales no residenciales.

Puede ser una entidad jurídica, un empresario individual o un ciudadano común.

Sólo es importante que el individuo sea adulto.

Para alquilar una propiedad no residencial, no es necesario registrar la condición de empresario individual.

¿Cómo alquilar un local no residencial a una persona jurídica?

Puede alquilar un local no residencial a una entidad jurídica.

Para ello, conviene familiarizarse con los documentos que debe proporcionar esta organización.

Documentos requeridos:

  • certificado de registro de una entidad jurídica;
  • documento de registro en el servicio de impuestos;
  • certificado de propiedad de bienes inmuebles no residenciales en alquiler;
  • si existe un estatuto de la empresa, se debe solicitar una copia de este documento;
  • poder para el ciudadano que celebra el acuerdo: debe tener la autoridad para firmar dichos documentos. Vale la pena prestar especial atención al período de vigencia de estos poderes. Si la persona que firmó el contrato de arrendamiento no tenía tal autoridad, entonces esta operación, de conformidad con el artículo 174 del Código Civil, se considerará inválida.

Instrucción paso a paso

1 paso. Selección de propiedad en alquiler. Familiarización con la documentación necesaria de una persona jurídica.

Paso 2. La ejecución de un contrato de arrendamiento es la etapa más importante para concluir un trato. El documento debe incluir todos los aspectos esenciales de la transacción. Sólo previo acuerdo sobre estas condiciones se considerará celebrado el contrato de conformidad con el artículo 432 del Código Civil.

Artículo 432 del Código Civil de la Federación de Rusia. Disposiciones básicas para celebrar un contrato.

  1. Un acuerdo se considera celebrado si se llega a un acuerdo entre las partes, en la forma requerida en los casos apropiados, sobre todos los términos esenciales del acuerdo.
  2. Un acuerdo se concluye mediante el envío de una oferta (oferta para celebrar un acuerdo) por una de las partes y su aceptación (aceptación de la oferta) por la otra parte.
  3. Una parte que haya aceptado el cumplimiento total o parcial de un acuerdo de la otra parte o haya confirmado de otro modo la validez del acuerdo no tiene derecho a exigir el reconocimiento de este acuerdo como no concluido si la declaración de tal demanda, teniendo en cuenta circunstancias concretas, contradiría el principio de buena fe.

Los requisitos esenciales incluyen:


El acuerdo incluye apartados sobre las responsabilidades de las partes y condiciones para su terminación anticipada. Este documento deberá redactarse por escrito por triplicado. No se requiere certificación notarial a menos que una de las partes insista en ello.

El documento se puede redactar de forma independiente. Puede involucrar a abogados en este asunto.

Paso 3. Firma del contrato de arrendamiento. Transferencia de bienes inmuebles no residenciales mediante certificado de transferencia y aceptación. Este documento no es obligatorio, pero es mejor redactarlo. Debe dejar constancia del estado real del local alquilado.

Etapa 4 Recogida de documentos para la inscripción del contrato en el Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado. Para registrarse, necesitará los siguientes documentos:

  • solicitud de registro;
  • contrato de arrendamiento en 3 copias;
  • pasaporte catastral de propiedad no residencial;
  • pasaporte del inquilino;
  • documentos constitutivos de la organización (arrendador): certificado de registro estatal, orden de nombramiento como director;
  • recibo de pago del impuesto estatal.

Si solo una de las partes de la transacción se inscribe en el Registro Estatal Unificado, entonces, para un individuo, el monto de los pagos será de 2000 rublos, para una organización, de 22 000 rublos. Si la solicitud al Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado es conjunta, entonces cada parte debe pagar la mitad de la tasa estatal: el inquilino - 1.000 rublos, el arrendador - 11.000 rublos, ya que es una entidad jurídica.

Paso 5 Transferencia de documentos al Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado. Verificación de la exactitud y autenticidad de los documentos por parte del servicio gubernamental.

Paso 6 Emisión de documentos de inscripción en el Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado. A cada parte se le emitirá un contrato de arrendamiento con un registro de registro estatal.

¿Cómo alquilar un local a un particular?

Puede alquilar bienes inmuebles no residenciales a un particular. Esto requiere familiarizarse con cierta documentación.

Documentos requeridos:

  1. pasaporte del propietario del inmueble;
  2. certificado de propiedad;
  3. pasaporte catastral.

Algoritmo de acciones

Para alquilar una propiedad a un particular, debe seguir los mismos pasos que para formalizar una relación de alquiler con una organización.

1 paso. Familiaridad con la documentación inmobiliaria.

Paso 2. Elaboración de contrato. También debe redactarse de modo que incluya todos los términos esenciales. Sólo un particular actuará como arrendador.

Paso 3. Endoso del contrato. Redacción y firma de acta de aceptación y cesión de local no residencial.

Etapa 4 Documentos para la inscripción en el Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado:

  • solicitud de registro;
  • pasaporte del inquilino;
  • pasaporte del propietario;
  • consentimiento del cónyuge para alquilar la propiedad (si el arrendador está casado);
  • certificado de propiedad;
  • pasaporte catastral;
  • Contrato de arrendamiento;
  • acto de aceptación y transferencia;
  • comprobante de pago con tasa estatal: si los documentos son presentados por una de las partes, entonces paga una tasa estatal por un monto de 2000 rublos. Si ambas partes, cada una paga 1000 rublos.


Paso 5 Presentación de documentación al Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado. El plazo de inscripción es de 10 días hábiles.

Paso 6 Recibir documentos que confirmen el registro estatal.

Base de datos de inquilinos de bienes raíces comerciales

Para encontrar una habitación adecuada para alquilar, conviene estudiar las ofertas que se ofrecen en sitios web especiales en Internet. Muchos de ellos están equipados con un cómodo servicio de búsqueda.

Todo lo que necesitas hacer es ingresar la siguiente información:

  1. ciudad;
  2. distrito o distrito: la mayoría de los sitios ofrecen aclarar la estación de metro (si es Gran ciudad), también puede ingresar el nombre de la calle (si tiene una preferencia específica);
  3. el tipo de inmueble permite determinar con qué finalidad se alquila el local: oficina, almacén, comercio, garaje, producción, servicios al consumidor;
  4. costo: también deberían introducirse restricciones al precio de transacción;
  5. cuadrado.

Se puede encontrar información similar en sitios web inmobiliarios como Bazametrov.ru, Comrent.ru, Arendator.ru y otros.

Todo lo que tiene que hacer es escribir Base de datos de inquilinos de bienes raíces comerciales en el motor de búsqueda. La decisión es tuya.

Un individuo puede alquilar bienes raíces comerciales a una organización o a un conciudadano que sea propietario de un local no residencial.

Para hacer esto, deberá recopilar documentos, celebrar un contrato de arrendamiento, firmar un certificado de transferencia y aceptación y luego registrar la transacción en el Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces, pagando la tasa estatal.

Cuando una organización (entidad legal) necesita alquilar un apartamento para su empleado, a menudo celebran contrato de arrendamiento residencial. Cabe señalar que un contrato de alquiler de apartamento se concluye si el "inquilino" del apartamento es una organización (empresa), es decir. entidad. En este caso, es imposible celebrar un contrato de alquiler, porque un empleador es un individuo, es decir, una persona. A veces uno tiene la opinión de que no hay diferencia en qué tipo de acuerdo celebrar: alquiler o alquiler. Sin embargo, El Código Civil de la Federación de Rusia establece diferencias y define claramente tanto el contrato de alquiler como el contrato de arrendamiento en el art. 671. Además, el alquiler de locales residenciales se incluye incluso en un capítulo separado del Código Civil (capítulo 35 del Código Civil).

En sentido general, un contrato de alquiler sigue siendo un contrato más libre. Sin duda, un acuerdo de este tipo es beneficioso para el propietario, porque No existen requisitos estrictos para la rescisión de un contrato de arrendamiento, como los que impone el Código Civil a los contratos de arrendamiento residencial. En un contrato de arrendamiento de apartamento (residencial), las partes son libres de determinar las condiciones para la rescisión del contrato, así como otras condiciones importantes.

El contrato de alquiler de apartamento tiene una serie de diferencias. para el propietario del local residencial:

  1. En primer lugar, el propietario debe comprender que la entidad jurídica es responsable según el contrato de arrendamiento, es decir organización que alquila el apartamento, lo que, por cierto, es un factor positivo para el propietario.
  2. Casi todas las cláusulas del contrato tendrán un aspecto diferente, aunque se aplicarán los mismos requisitos del complejo residencial en cuanto al nivel de vida. Y se mantiene la misma recomendación: celebrar un acuerdo por un período inferior a un año.
  3. En los términos del contrato, o en el anexo, se recomienda fijar el derecho del propietario a aprobar (permitir) la entrada de los residentes al apartamento. En nuestras condiciones, se recomienda que el propietario sepa y comprenda cuántas personas viven en su apartamento y que tenga confianza en el uso adecuado de la vivienda por parte de la organización de inquilinos.
  4. Una organización que alquila un local residencial al propietario, un particular, es un agente fiscal en relación con él. Esto significa que una persona jurídica, el inquilino, debe calcular y pagar el impuesto sobre la renta personal (NDFL), el 13% del monto especificado en el contrato. El período impositivo es de un año. Para evitar discrepancias y posibles problemas, al concluir un contrato, es necesario proporcionar a la organización los datos del pasaporte del propietario, los datos del certificado de registro de la propiedad, una copia del contrato de compraventa (u otra base), el TIN del arrendador (propietario), así como el número del certificado de seguro. El propietario deberá redactar una declaración “sobre el cálculo y retención del IRPF” dirigida al director o capítulo. el contador de la organización, y después del período impositivo, obtenga un certificado 2NDFL del inquilino para asegurarse de que se haya pagado el impuesto. Es necesario recordar que el propietario del apartamento recibe el importe después de que el agente fiscal retenga el impuesto sobre la renta personal. Aquellos. Si el monto del alquiler se especifica en el contrato, por ejemplo, 10,000 rublos por mes, la cantidad del 10,000-13% = 8,700 rublos se transfiere a la cuenta del propietario.
  5. Una de las dificultades que surge cuando una organización alquila un apartamento es la cuestión del pago de los pagos por contadores individuales: agua, luz, teléfono, Internet, etc., es decir, aquellos pagos que, según el contrato de alquiler del apartamento, suelen ser pagados por el inquilino. (pagos de servicios públicos). La contabilidad a veces resulta inconveniente cuando hay pagos que varían de un mes a otro. Este punto se puede tener en cuenta en el contrato de alquiler de locales residenciales definiendo una cierta cantidad limitada dentro de la cual los residentes gastan los recursos recibidos de los medidores.

De lo anterior se desprende claramente que un contrato de arrendamiento residencial difiere significativamente de un contrato de alquiler. Y para que no surjan "trampas" y no surjan malentendidos en la relación entre el inquilino y el propietario, es necesario tomarse en serio la celebración de un contrato de alquiler de apartamentos y, si es necesario, consultar a un agente inmobiliario competente. Especialistas UN "Arenda-PRO" Realizará trabajos explicativos con los propietarios de los apartamentos y, si es necesario, asesorará al contador de la empresa.

en una persona que actúa sobre la base, en lo sucesivo denominada " Propietario", por un lado, y en la persona que actúa sobre la base de, en adelante, " Arrendatario", por otra parte, en adelante denominadas las "Partes", han celebrado este acuerdo, en adelante " Acuerdo”, sobre lo siguiente:

1. OBJETO DEL ACUERDO

1.1. El contrato de arrendamiento se celebra por un período mínimo de 3 meses. El Arrendador arrienda el inmueble (lugar ubicado en: ) al Arrendatario por un período de meses para su uso con el fin de llevar a cabo sus tareas estatutarias.

1.2. El pago del alquiler del sitio se realiza mensualmente.

1.3. El Arrendatario tiene derecho a adquirir el terreno alquilado, previo acuerdo con el Arrendador.

1.4. El Arrendador tiene derecho a incrementar el precio del alquiler en caso de aumento del volumen de trabajo, previo acuerdo con el Arrendatario.

1.5. El Arrendador tiene derecho a fijar una tarifa separada por la promoción del sitio web, previo acuerdo con el Arrendatario.

1.6. El Arrendador y el Arrendatario pueden desarrollar términos individuales del contrato de arrendamiento del sitio.

2. OBLIGACIONES DE LAS PARTES

2.1. El inquilino se compromete:

  • utilizar el sitio para el propósito previsto especificado en la cláusula 1 del acuerdo, así como de acuerdo con otros términos del acuerdo;
  • mantener el sitio alquilado en pleno funcionamiento y en funcionamiento hasta la entrega del certificado de aceptación al Arrendador;
  • realizar, por su cuenta, cambios y ampliaciones en el sitio alquilado por parte del arrendador, sin involucrar a terceras empresas;
  • informar al Arrendador por escrito a más tardar con antelación sobre la próxima devolución del sitio alquilado, tanto en relación con la expiración del contrato como en caso de devolución anticipada, y después de la terminación de este acuerdo, entregar el sitio al Arrendador de acuerdo al acto, teniendo en cuenta los cambios realizados (acordados con el arrendador);
  • En un sitio web alquilado no se pueden colocar enlaces a otros sitios, cambiar el código de las páginas ni publicar información que contradiga la legislación vigente.

2.2. El Arrendador se compromete:

  • después de que las partes firmen el acuerdo, proporcionar el sitio web correspondiente en buenas condiciones al Arrendatario dentro de los días hábiles (después del pago del alquiler);
  • realizar cambios y adiciones al sitio web alquilado al Inquilino por una tarifa acordada (si es necesario);
  • mantener el sitio, promocionarlo en los motores de búsqueda, publicitar el sitio, por una tarifa acordada (si es necesario);

3. PAGOS Y LIQUIDACIONES BAJO EL CONTRATO

3.1. Por el alquiler de la propiedad especificada en la cláusula 1 de este acuerdo, el Inquilino transfiere al Arrendador una tarifa de rublos por mes. Los importes adeudados al Arrendador se devengan y pagan mensualmente, por cada mes por adelantado.

4. TERMINACIÓN ANTICIPADA DEL CONTRATO

4.1. El Contrato podrá rescindirse anticipadamente por iniciativa del Arrendador, debiendo el Arrendatario devolver el sitio en los siguientes casos:

  • si el Inquilino utiliza el sitio (total o parcialmente) de manera no conforme con este acuerdo;
  • si el Arrendatario no ha pagado el alquiler dentro del plazo;
  • si el Arrendatario empeora deliberadamente el estado del sitio.

4.2. El Contrato podrá rescindirse anticipadamente por iniciativa del Arrendatario en los siguientes casos:

  • si el Arrendador interfiere con las actividades del Arrendatario en el uso del sitio arrendado, lo que no contradice este acuerdo, los Estatutos de la empresa y el Memorando de Asociación sobre su creación y actividades;
  • si el sitio, por circunstancias de las que el Arrendatario no es responsable, resulta inutilizable.

5. RENOVACIÓN DEL ACUERDO

5.1. Al vencimiento del contrato, el Arrendatario tiene derecho preferente a renovar el contrato, siempre que cumpla adecuadamente con las obligaciones asumidas en virtud del contrato de arrendamiento.

5.2. A falta de solicitud de al menos una de las partes para resolver o modificar el contrato al finalizar su plazo, se considerará prorrogado por el mismo plazo y en las mismas condiciones previstas en el contrato.

5.3. Al prorrogar el contrato por un nuevo plazo, sus términos podrán modificarse por acuerdo de las partes.

6. CONDICIONES ESPECIALES

6.1. El inquilino tiene derecho:

  • subarrendar el sitio recibido en virtud del contrato;
  • realizar mejoras: cambios, adiciones al sitio alquilado de acuerdo con el arrendador;

6.2. El Arrendador tiene derecho a colocar un enlace a su sitio web en el sitio web arrendado al Arrendatario;