მიიღეთ ხელშეკრულების შედგენა და გადამოწმება მაქსიმალური სერიოზულობით, რადგან სწორედ ამ დოკუმენტშია გაწერილი თქვენი შემდგომი თანამშრომლობის ყველა პირობა. მათ შორის, მითითებულია იჯარის ვადა (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 610-ე მუხლი). ის შეიძლება დაინიშნოს კონკრეტული კალენდარული თარიღით ან დროის პერიოდით. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ხელშეკრულება ითვლება განუსაზღვრელი ვადით დადებულად. მეორე ვარიანტში მხარეები ვალდებულნი არიან, შეწყვეტამდე 3 თვით ადრე მაინც გააფრთხილონ ერთმანეთი სახელშეკრულებო ვალდებულებების შეწყვეტის შესახებ.

რა ვადით შეიძლება დაიდოს ხელშეკრულება? კანონი არ ადგენს გაქირავების მინიმალურ პერიოდს. მაქსიმუმ - 50 წელი. მაგრამ კანონი ითვალისწინებს შეზღუდვების შემოღებას უძრავი ქონების ზოგიერთ ობიექტზე (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი). მაგალითად, კომუნალური და სამთავრობო უწყებებისთვის - ჩვეულებრივ 5 წლამდე.

1 წელზე მეტი ვადით დადებული ხელშეკრულება უნდა გაიაროს სახელმწიფო რეგისტრაცია., წინააღმდეგ შემთხვევაში შეიძლება გამოცხადდეს ბათილად.

კონტრაქტების კლასიფიკაცია:

  • მოკლევადიანი – ქირავნობის პერიოდი 1 კალენდარულ წელზე ნაკლები.
  • გრძელვადიანი – ქირავნობის პერიოდი 1 კალენდარული წლიდან.
  • განუსაზღვრელი - ქირავნობის ვადა არ არის მითითებული.

მოკლე

ასეთი ხელშეკრულება არ ექვემდებარება რეგისტრაციას და არ შეიძლება აღემატებოდეს 1 წელზე მეტი მოქმედების ვადას. ამ უმარტივეს ფორმას ძირითადად იყენებენ კერძო პირები და მცირე ორგანიზაციები. საშუალებას გაძლევთ არ დაკარგოთ დრო რეგისტრაციის დასრულებაზე და დაზოგოთ სახელმწიფო გადასახადის გადახდაზე.

ვისაუბრეთ მოკლევადიანი იჯარის ხელშეკრულების 11 თვეზე ნაკლები ვადით დადების თავისებურებებზე.

დიდი ხნის განმავლობაში

დადებული ერთი წლის ან მეტი ვადით, ექვემდებარება სავალდებულო რეგისტრაციას სამთავრობო უწყებებში (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 651-ე მუხლის მე-2 პუნქტი).

ანუ ის ძალაში შედის პროცედურის დასრულების შემდეგ (საბუთების ნაკრების წარდგენიდან 18 დღე). ქაღალდის ორიგინალზე დატანილია სპეციალური ბეჭედი და ჩანაწერი კეთდება არქივში (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 651-ე მუხლის მე-2 პუნქტი, რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის საინფორმაციო წერილი 1 ივნისით. , 2000 N 53).

ყველა შემდგომი რეგისტრაციას ექვემდებარება აგრეთვე ხელშეკრულების დამატებითი ხელშეკრულებები. ამისათვის თქვენ უნდა დაუკავშირდეთ სახელმწიფო რეგისტრაციის, საკადასტრო და კარტოგრაფიის ფედერალურ სამსახურს (ადგილობრივ დონეზე).

ძალადაკარგულად ითვლება 1 წელზე მეტი ვადით ხელშეკრულება, რომელსაც არ გაუვლია სახელმწიფო რეგისტრაცია. თუ ერთ-ერთი მხარე თავს არიდებს ამ პროცედურას, მეორეს აქვს უფლება სასამართლოში უჩივლოს მას.

გრძელვადიანი ხელშეკრულება ითვალისწინებს ურთიერთსასარგებლო თანამშრომლობის მრავალი ნიუანსის კონსოლიდაციას: მაგალითად, ქირავნობის არდადეგები, ქირავნობის ინდექსაცია, ფასების გაზრდის მორატორიუმი, სანქციები ვადამდე შეწყვეტისთვის, რემონტის გადახდა და ა. ამ ტიპის იჯარა მომგებიანია სტაბილური მსხვილი საწარმოებისთვის, რომლებიც დიდ ფართობებს იკავებენ. ასევე საწარმოო ორგანიზაციებისთვის, რომლებისთვისაც ნებისმიერი ნაბიჯი სერიოზულ ფინანსურ ხარჯებს იწვევს.

შეუზღუდავი ვადით

ზუსტი ვადის დაზუსტება არ არის ხელშეკრულების დადების წინაპირობაარასაცხოვრებელი ფართების დაქირავება. ხელშეკრულებად ითვლება ის, რომელშიც არ არის მითითებული სამუშაოს ზუსტი თარიღები და ვადები (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 610-ე მუხლის მე-2 პუნქტი). ხელშეკრულება ძალაში შედის ხელმოწერის მომენტიდან. თუ ობიექტის გამოყენების ფაქტობრივი ვადა აღემატება ერთ კალენდარულ წელს, რეგისტრაცია არ არის საჭირო.

დოკუმენტის განახლება

ვადის ბოლოს მხარეებს აქვთ შესაძლებლობა – ამ ქმედებას გახანგრძლივება ჰქვია.

ამ მიზნებისათვის შესაძლებელია დამატებითი ხელშეკრულების გაფორმება. მაგრამ ეს არჩევითია! თუ მოიჯარე განაგრძობს ფართით სარგებლობას და მესაკუთრის მხრიდან არანაირი წინააღმდეგობა არ არის, ხელშეკრულება ავტომატურად გრძელდება (კოდექსის 621-ე მუხლის მე-2 ნაწილი).

მოკლევადიანი ხელშეკრულება შეიძლება ითვალისწინებდეს ავტომატურ გაგრძელებას ანალოგიური ვადით, მაშინ როცა ის ასევე არ ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას (რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის No59 საინფორმაციო წერილის მე-10 პუნქტი). ერთადერთი პირობაა ორივე მხარის წინააღმდეგობის არარსებობა. გრძელვადიანი ხელშეკრულება გაგრძელებულად ითვლება განუსაზღვრელი ვადით, თუ მისი ვადის გასვლის შემდეგ მხარეებმა არ განაცხადეს შეწყვეტა და მოიჯარე აგრძელებს შენობის გამოყენებას (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი).

უვადო ხელშეკრულება არ გულისხმობს გახანგრძლივებას.

მაგრამ ვადიანი ხელშეკრულება შეიძლება გაგრძელდეს განუსაზღვრელი ვადით და გადაიზარდოს უვადოდ, ამ შემთხვევაში რეგისტრაცია არ არის საჭირო.

სხვადასხვა ტრანზაქციის დადების დადებითი და უარყოფითი მხარეები

მცირე ბიზნესისთვის უფრო შესაფერისია მოკლევადიანი ფორმა.ეს საშუალებას მოგცემთ თავიდან აიცილოთ არასაჭირო ხარჯები და ასევე უზრუნველყოთ თქვენი ბიზნესის მობილურობა. თუ უფრო ხელსაყრელი შეთავაზება გამოჩნდება, ყოველთვის შეგიძლიათ გადახვიდეთ ახალ ადგილზე, ხოლო თავიდან აიცილოთ ჯარიმები ხელშეკრულების ვადამდე შეწყვეტისთვის.

მესაკუთრისთვის პლიუსია, როგორც წესი, შენობის გაქირავების უფრო მაღალი ფასები.

უარყოფითი მხარეები მოიცავს დამქირავებელს ხანგრძლივი დროის განმავლობაში დარწმუნების არარსებობას, ხოლო მესაკუთრისთვის ახალი მოიჯარეებისა და უსაქმური შენობების პოვნის აუცილებლობას.

მინუსი გრძელვადიანი გაქირავებაშეიძლება ჩაითვალოს რეგისტრაციისა და საფასურის გადახდის აუცილებლობად. Მეორეს მხრივ, ასეთი დოკუმენტი იძლევა გარანტიებს და უზრუნველყოფს მომავლის ნდობას ყველა მონაწილეს. ქირავნობის არდადეგები საშუალებას გაძლევთ აღჭუროთ შენობა საკუთარი საჭიროებებიდა დამქირავებელს შეუძლია დაზოგოს ინვესტიციები შენობის განახლებაში.

შემცირებული გაქირავების პერიოდი შესანიშნავი შესაძლებლობაა საწყისი ბიზნესის განვითარებისთვის. გრძელვადიანი შეთანხმება საშუალებას გვაძლევს დავამყაროთ გრძელვადიანი და სტაბილური პარტნიორობა, რაც, რა თქმა უნდა, უზარმაზარი უპირატესობაა ჩვენს რთულ დროს.

1) სამართალი.

2) იჯარის ვადა. განუსაზღვრელი ვადა

3) ქირავდება.

4) შეკეთება და რეკონსტრუქცია.

5) ხელშეკრულების შესრულება. ქირავნობის ხელშეკრულების ნიმუში)

სასარგებლო რჩევები შენობის ქირავნობის ხელშეკრულების გაფორმებისას.

ხშირად, ფულის დაზოგვის მიზნით, ბიზნესმენები ამჯობინებენ ოთახის ან ოფისის დაქირავებას, ვიდრე ახალი ობიექტის შეძენას, რომ აღარაფერი ვთქვათ აშენებას. ასე რომ, ნაპოვნია შესაფერისი ფართი, ყველა პირობა შეთანხმებულია შენობის მფლობელთან. ახლა რჩება მხოლოდ შენობის გაქირავების საბუთების შედგენა.

მეწარმის ამოცანაა სწორად და კომპეტენტურად შეადგინოს ყველა დოკუმენტაცია. ეს განსაკუთრებით ეხება მცირე ბიზნესის სექტორში მყოფ მცირე ფირმებს, სადაც უმეტეს შემთხვევაში ძირითადი ხარჯი არის შენობების დაქირავება. ხშირად, მეწარმის ასეთი ხელშეკრულებების დადების გამოცდილების ნაკლებობის გამო, შენობის ქირავნობის ხელშეკრულება იდება არასრულად ხელსაყრელი პირობებით.

ძირითადი კითხვები, რომლებიც ჩნდება ამ ხელშეკრულების გაფორმებისას არის: - როგორ გავაფორმოთ ხელშეკრულება სწორად? — რა დოკუმენტები უნდა დაერთოს იჯარის ხელშეკრულებას? — რა უფლებები და მოვალეობები აქვთ გამქირავებელს და მოიჯარეს? — რა პასუხისმგებლობა ეკისრება თითოეულ მხარეს და ა.შ.

ეს სტატია გვთავაზობს განიხილოს ყველაზე მნიშვნელოვანი დეტალები, რომლებიც უნდა იქნას გათვალისწინებული იჯარის ხელშეკრულების შედგენისას.

1) სამართალი.ხელშეკრულების დადებამდე გირჩევთ გაეცნოთ რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 34-ე თავს, რომელიც შეიცავს რუსეთის ფედერაციაში ქირავნობის ურთიერთობების ძირითად დებულებებს. ასევე, ხელშეკრულების გაფორმებამდე უნდა შეამოწმოთ:

  • შენობის საკუთრება;
  • შენობის გამოყენების დანიშნულება;
  • არის თუ არა შენობა დაპატიმრებული, დაგირავებული ან იჯარით გაცემული მესამე პირებისგან;
  • არის თუ არა გადაწყვეტილება შენობის ექსპლუატაციაში შესვლის შესახებ მშენებლობის ან რეკონსტრუქციის შემდეგ?

2) იჯარის ვადა.ხელშეკრულების ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი კომპონენტია იჯარის ვადა. აღსანიშნავია, რომ ხელშეკრულების ხანგრძლივი ვადით - ერთ წელზე მეტი ხნის დადებისას იჯარის ხელშეკრულება ექვემდებარება რეგისტრაციას უფლებათა ერთიან სახელმწიფო რეესტრში. ეს პროცედურა მოითხოვს დამატებით დროსა და ფულს. ერთიან რეესტრში ხელშეკრულების რეგისტრაციის გვერდის ავლით შესაძლებელია რამდენიმე გზა: - იჯარის ხელშეკრულების დადება 1 წლამდე ვადით. კონტრაქტის ვადის ამოწურვისთანავე დგება ახალი კონტრაქტი და არც ერთი სტრუქტურა არ აგირჩევთ. თუმცა, ამ მეთოდს აქვს თავისი ნაკლი: მესაკუთრემ შეიძლება არ დადოს თქვენთან ახალი კონტრაქტი, მაგალითად, თუ იპოვის სხვა უფრო მომგებიან მოიჯარეს და თქვენ არ გაქვთ ჩარევის უფლება. ამ მოქმედებას(სამოქალაქო კოდექსის 621-ე მუხლი). - ხელშეკრულების დადება განუსაზღვრელი ვადა. ეს ვარიანტი ასევე გამორიცხავს ხელშეკრულების რეგისტრაციის აუცილებლობას, ვინაიდან ხელშეკრულების მოქმედების ვადა არ არის მითითებული. ამ ვარიანტსაც აქვს თავისი ნაკლი - ნებისმიერ მხარეს შეუძლია სურვილისამებრ შეწყვიტოს იჯარის ხელშეკრულება მეორე მხარეს ხელშეკრულების შეწყვეტამდე სამი თვით ადრე შეტყობინებით. — ხელშეკრულების დადება „მოვლენამდე“, მაგალითად, შენობის რეკონსტრუქციამდე. ანუ ხელშეკრულების მხარეები თავად ადგენენ, თუ რომელი მოვლენის დადგომამდე იქნება ხელშეკრულება მოქმედი. ამ შემთხვევაში მეიჯარემ მკაფიოდ უნდა მიუთითოს, რომელი მოვლენის დადგომისთანავე შეწყდება ხელშეკრულება. მეიჯარის მიერ სხვა მიზეზების გამო ხელშეკრულების შეწყვეტა არ იქნება კანონიერი.

3) ქირავდება.ხელშეკრულების მნიშვნელოვანი პირობაა ქირა. ხელშეკრულებაში მითითებული უნდა იყოს ქირის ოდენობა, წინააღმდეგ შემთხვევაში გარიგება შეიძლება ბათილად ჩაითვალოს. იჯარის ხელშეკრულება არ ითვალისწინებს სხვისი ქონებით უსასყიდლოდ სარგებლობას, ამ შემთხვევაში მოქმედებს სხვა სახის ხელშეკრულება - ხელშეკრულება უსასყიდლო სარგებლობის შესახებ. იჯარის გადახდის მეთოდს განსაზღვრავს მეიჯარე. მისი შეხედულებისამებრ, მას შეუძლია აირჩიოს რამდენიმე სამართლებრივი მეთოდი ქირავნობის გადასახადები. ეს შეიძლება იყოს ფიქსირებული თანხა, ქირის გადახდა რემონტისთვის, მოიჯარის მომსახურებით სარგებლობისთვის და ა.შ. იჯარის გადახდის პირობებისა და მექანიზმის შეცვლა შეგიძლიათ არა უმეტეს წელიწადში ერთხელ, თუ იჯარის ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული (სამოქალაქო კოდექსის 614-ე მუხლი). მეორეს მხრივ, მოიჯარეს შეუძლია მოითხოვოს ქირის ღირებულების შემცირება, მაგალითად, შენობის ან ქონების მდგომარეობის გაუარესების გამო. იჯარის ხელშეკრულების გაფორმებისას ხელშეკრულებაში მითითებული უნდა იყოს კომუნალური გადასახადების გადახდის პირობები, შენობის დასუფთავება, დაცვა, საკომუნიკაციო მომსახურება და ა.შ. ხშირად, ხელშეკრულების დადების შემდეგ, გამქირავებელი ცდილობს მოიჯარესთვის დამატებითი გადასახადების დაკისრებას. ამის თავიდან ასაცილებლად, მოაგვარეთ საკითხი წინასწარ, სახელშეკრულებო ფორმით.

ქირის გადახდა, როგორც წესი, ხდება ყოველთვიურად, როგორც ნაღდი, ასევე უნაღდო. ქირის ნაღდი ფულით გადახდისას სავალდებულოა მოითხოვოთ წერილობითი დასტური მეიჯარისგან ქირავნობის გადახდის შესახებ. ქირის დროულად გადაუხდელობა (ზედიზედ 2-ჯერ მეტი) შეიძლება იყოს საფუძველი ადრეული შეწყვეტაიჯარის ხელშეკრულება (სამოქალაქო კოდექსის 619-ე მუხლი).

4) შეკეთება და რეკონსტრუქცია.დამქირავებელს, მესაკუთრესთან შეთანხმებით, შეუძლია გააუმჯობესოს იჯარით აღებული შენობა. ხელშეკრულებაში უნდა იყოს მითითებული, თუ რომელი მხარეა ვალდებული განახორციელოს რემონტი და ვის ხარჯზე. თუ რემონტს ახორციელებს მოიჯარე, მაშინ სასურველია რემონტის ღირებულება შეიტანოთ ქირავნობის ანგარიშში. ნაგულისხმევად, შენობის ძირითადი რემონტი ახორციელებს გამქირავებლს. მაგრამ ნაქირავებ ქონების კარგ მდგომარეობაში შენარჩუნება დამქირავებლის პასუხისმგებლობაა.

5) ხელშეკრულების შესრულება.შენობის გაქირავების ყველა ძირითადი პირობა უნდა ჩაიწეროს „ქაღალდზე“, ანუ ხელშეკრულებაში და არა რაიმე ზეპირ ხელშეკრულებაში. ხელშეკრულება უნდა დაიდოს წერილობით, სულ მცირე, ორ ეგზემპლარად, თითო მესაკუთრისა და მოიჯარისთვის. ( ქირავნობის ხელშეკრულების ნიმუში)

ხელშეკრულების გაფორმების სამართლებრივი ფორმის შეუსრულებლობა შეიძლება ნიშნავდეს, რომ იგი არ არის ძალაში. იჯარით აღებული ობიექტის გადაცემისას დგება მიღება-ჩაბარების მოწმობა OS-1 ფორმით. მიღების მოწმობაში მითითებულია ყველაფერი, რაც მიიღება ქირავდება შენობებთან ერთად, ანუ აღჭურვილობის, დახლების, ავეჯის, მაგიდების, სკამები და ა.შ. ეს კეთდება იმისთვის, რომ მომავალში არ მოხდეს კონფლიქტები ქონების უკან დაქირავებისას. იჯარით აღებული ქონების დაბრუნების დროს ფორმდება განკარგვის მოწმობა OS-4 ფორმით.

დასკვნის ფორმა იჯარის ხელშეკრულება(ზეპირი ან წერილობითი) დამოკიდებულია მისი მოქმედების ხანგრძლივობაზე და მხარეთა (მოქალაქის, მათ შორის დასაქმებულის, ორგანიზაციის) სტატუსზე. იჯარის ხელშეკრულების გაფორმების პროცედურა ყველასთვის ერთნაირია და არ არის დამოკიდებული იმაზე, თუ ვინ იქნება მოიჯარე და გამქირავებელი.

ხელშეკრულების ფორმა

იჯარის ხელშეკრულება ერთ წელზე მეტი ვადით უნდა დაიდოს წერილობით. თუმცა, თუ ხელშეკრულების ერთ-ერთი მხარე მაინც არის ორგანიზაცია, მაშინ ნებისმიერ შემთხვევაში აუცილებელია ხელშეკრულების წერილობითი ფორმა. ეს არის რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 609-ე მუხლის 1-ლი პუნქტის მოთხოვნები.

ხელშეკრულების შინაარსი

ტექსტში იჯარის ხელშეკრულებამიუთითეთ გარიგების პირობები:

  • მესაკუთრისა და მოიჯარეების ინფორმაცია;
  • გასაქირავებელი ობიექტი (გაქირავებული ქონება);
  • იჯარის ხელშეკრულების ხანგრძლივობა;
  • იჯარის ხელშეკრულების ფასი (იჯარის თანხა) და მისი გადახდის წესი;
  • იჯარით აღებული ქონების შეკეთების, მოვლისა და გაუმჯობესების პირობები (ასეთის არსებობის შემთხვევაში);
  • ქონების ქვეიჯარის შესაძლებლობა (ასეთის არსებობის შემთხვევაში);
  • იჯარის ხელშეკრულების განახლების (გახანგრძლივების) პირობები;
  • იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის საფუძველი;
  • იჯარით აღებული ქონების შეძენის პირობა (თუ გათვალისწინებულია);
  • ხელშეკრულების სხვა არსებითი პირობები.

გარკვეული ტიპის საიჯარო ხელშეკრულებებისთვის (გაქირავება, იჯარა სატრანსპორტო საშუალება, შენობებისა და ნაგებობების იჯარა, საწარმოების იჯარა, ფინანსური იჯარა) ეს დებულებები გამოიყენება მხოლოდ იმ შემთხვევისა, თუ სხვა რამ არ არის დადგენილი ამ ხელშეკრულებების შესახებ კანონმდებლობის სპეციალური დებულებებით (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 625-ე მუხლი).

სიტუაცია: შეუძლია თუ არა ორგანიზაციას გასცეს კომერციული უძრავი ქონება მოქალაქეებზე, რომლებსაც არ აქვთ მეწარმის სტატუსი?

Დიახ, შეიძლება.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 34-ე თავში გათვალისწინებული იჯარის ხელშეკრულების მოთხოვნები არ კრძალავს გადაცემას. არასაცხოვრებელი ფართებიქირავდება მოქალაქეებზე, რომლებსაც არ აქვთ მეწარმის სტატუსი. მოიჯარად მოქმედებს ნებისმიერ ქმედუნარიან მოქალაქეს.

ის ფაქტი, რომ იჯარით აღებული ქონება კომერციული მიზნებისთვის არის განკუთვნილი, ამ შემთხვევაში არ არის აქტუალური. ყოველივე ამის შემდეგ, მეიჯარისთვის, იჯარის ხელშეკრულების დადება იწვევს მხოლოდ ქონების სარგებლობაში მიწოდების ვალდებულებას (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 606-ე მუხლი). და მხოლოდ ასეთი ხელშეკრულების დადება არ მიუთითებს იმაზე, რომ მოქალაქე ახორციელებს უკანონო სამეწარმეო საქმიანობას (მეწარმედ რეგისტრაციის გარეშე). ამასთან, მოქალაქეს შეუძლია იჯარის ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ მოიპოვოს ინდივიდუალური მეწარმის სტატუსი.

ამდენად, მესაკუთრისთვის ჩვეულებრივი მოქალაქესთან ხელშეკრულების დადება არ იწვევს რაიმე უარყოფით სამართლებრივ შედეგებს.

სხვა საქმეა, რომ თავად მოქალაქემ, რომელიც ქირაობს კომერციულ უძრავ ქონებას, უნდა ახსოვდეს, რომ ინდმეწარმის სტატუსის გარეშე მას არ აქვს ქონების კომერციული მიზნებისთვის გამოყენების უფლება. სახელმწიფო რეგისტრაციის გარეშე სამეწარმეო საქმიანობისთვის, მას ემუქრება ადმინისტრაციული პასუხისმგებლობა (რუსეთის ფედერაციის ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა კოდექსის 14.1 მუხლი). და თუ ასეთი ქმედება დიდ ზიანს აყენებს მოქალაქეებს, ორგანიზაციებს ან სახელმწიფოს, ასევე არის სისხლის სამართლის პასუხისმგებლობა (რუსეთის ფედერაციის სისხლის სამართლის კოდექსის 171-ე მუხლი).

მოდით დაუყოვნებლივ გავაკეთოთ დაჯავშნა: ამ სტატიაში კონკრეტულად ვისაუბრებთ საცხოვრებელი ფართების კომერციული ქირავნობის ხელშეკრულებაზე, რომელიც რეგულირდება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 35-ე თავით და ნაწილობრივ რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის მე-5 თავით. , ანუ ფიზიკური პირის მიერ ბინის გაქირავების შესახებ. კანონით არის განსხვავება ქირავნობის ხელშეკრულებას (რომელიც იდება ფიზიკურ პირთან) და ქირავნობის ხელშეკრულებას (რომელიც იდება იურიდიულ პირთან). თუმცა, ჩვეულებრივ მეტყველებაში გამოიყენება დადგენილი სიტყვა „ქირა“. ამიტომ, ამ მასალაში, სიმარტივისთვის, ჩვენ გამოვიყენებთ ორივე ტერმინს - "დაქირავება" და "ქირა" - როგორც ეკვივალენტი.

დოკუმენტაცია

არავითარ შემთხვევაში არ უნდა დააყოვნოთ სთხოვოთ ბინის მფლობელს დოკუმენტების სრული პაკეტი:

  • პასპორტი;
  • საჭიროა ბინის საკუთრების რეგისტრაციის მოწმობა;
  • დამატებით: გადახდილი ქვითრები კომუნალური გადასახადებისთვის (იმისათვის, რომ მათზე დავალიანება არ არის) და ამონაწერი სახლის რეესტრიდან საცხოვრებელ ფართში რეგისტრირებული პირების შესახებ.

თუ ბინაში რამდენიმე მფლობელია, მაშინ ერთი მათგანის თანხმობა საკმარისი არ არის, საჭიროა ყველასგან თანხმობის მიღება. არსებობს სამი შესაძლო სცენარი:

  1. მიამაგრეთ ყველა თანამფლობელის წერილობითი თანხმობა.
  2. ერთი თანამფლობელი დებს ხელშეკრულებას სხვებისგან მინდობილობით.
  3. ხელშეკრულების გაფორმებისას ყველა მესაკუთრე ესწრება პირადად (შემდეგ ხელშეკრულებაში წერია, რომ ბინას ყველა მფლობელი ერთდროულად ქირავდება).

ასევე საჭიროა წერილობითი თანხმობა იმ ადამიანებისგან, რომლებიც არ არიან მესაკუთრეები, მაგრამ რეგისტრირებული არიან საცხოვრებელ ფართში. წინააღმდეგ შემთხვევაში, მათ შეუძლიათ ნებისმიერ დროს განაცხადონ თავიანთი უფლებები და თქვენ სასწრაფოდ მოგიწევთ ახალი საცხოვრებლის ძებნა.

ვინაიდან საუბარია ბინის გაქირავებაზე, ეს ნიშნავს, რომ მოიჯარე არის ფიზიკური პირი. ამიტომ, მას თან უნდა ჰქონდეს პასპორტი. თუ თქვენ აპირებთ ერთზე მეტ ბინაში ცხოვრებას, მაშინ ასევე საჭიროა მეორე (მესამე, მეხუთე) მობინადრის პასპორტის მონაცემები.

უძრავი ქონების იჯარის ხელშეკრულება ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას. ერთ წელზე ნაკლები ვადით დადებული ხელშეკრულებების გარდა.

ვადა

ქირავნობის ხელშეკრულება შეიძლება იყოს მოკლევადიანი (ერთ წლამდე) ან გრძელვადიანი (ერთიდან ხუთ წლამდე). თუ ხელშეკრულებაში არაფერია ნათქვამი ვადის შესახებ, იგი ითვლება დადებულად მაქსიმუმ ხუთი წლის ვადით. მთავარი განსხვავება გრძელვადიან და მოკლევადიან ხელშეკრულებებს შორის არის მოიჯარეების გამოსახლების პირობები.

მოკლევადიანი ხელშეკრულება

მფლობელს შეუძლია დანიშნოს ვადა, რომლის განმავლობაშიც მხარეებმა შეიძლება ვადაზე ადრე შეწყვიტონ ხელშეკრულება. თუ ასეთი ვადა არ არის მითითებული, მას არ აქვს უფლება ხელშეკრულების დასრულებამდე გაასახლოს მოიჯარეები. მაგრამ ამ პერიოდის შემდეგ მესაკუთრე თავად წყვეტს, გააგრძელოს ბინის გაქირავება იმავე მოიჯარეებზე, თუ მოძებნოს სხვები.

გრძელვადიანი კონტრაქტი

მესაკუთრისთვის გაცილებით რთულია მოიჯარეებთან განშორება. ხელშეკრულების დასრულების შემდეგ მესაკუთრეს არ შეუძლია უბრალოდ გადაიტანოს სხვა პირი ბინაში: თუ მან არ შეატყობინა მოიჯარეს მისი სურვილი ხელშეკრულების დასრულებამდე სამი თვით ადრე, ითვლება, რომ ხელშეკრულება ავტომატურად გაგრძელდება ქ. ძველი ტერმინები.

თუ მესაკუთრე ამბობს, რომ აღარ აპირებს ქონების დაქირავებას, მაშინ მოიჯარეები უნდა გადავიდნენ. მაგრამ ამ შემთხვევაში ბინას ფაქტობრივად ერთი წლით მაინც ვერ გააქირავებს, წინააღმდეგ შემთხვევაში წინა მოქირავნეებს უფლება აქვთ მიმართონ სასამართლოს და მოითხოვონ ზიანის ანაზღაურება.

მესაკუთრისგან განსხვავებით, მოიჯარეს შეუძლია ნებისმიერ დროს შეწყვიტოს ხელშეკრულება მიზეზების გარეშე.

ბინის და ქონების მდგომარეობა

რემონტი და გაუმჯობესება

აქტუალური კითხვაა: ვინ აკეთებს რემონტს? როგორც წესი, ხელშეკრულება შეიცავს ფორმულირებას, რომ „იჯარის ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ, მოიჯარეები იღებენ ვალდებულებას დააბრუნონ შენობა იმავე მდგომარეობაში, რომელშიც იგი იყო გათვალისწინებული“. ამიტომ, ხელშეკრულებაში დაუყოვნებლივ უნდა იყოს მითითებული, რა შეიძლება შეიცვალოს ბინაში და რა არა.

გარდა ამისა, მესაკუთრის თანხმობის გარეშე, მოსახლეობას არ აქვს უფლება განახორციელოს საცხოვრებელი ფართის რეკონსტრუქცია და რეკონსტრუქცია. მაგალითად, რემონტის დროს, თქვენ არ შეგიძლიათ უბრალოდ გაანადგუროთ შიდა დანაყოფი ან გააფართოვოთ კარი.

თუ შესაძლებელია რემონტის ჩატარება, მაშინ აუცილებლად მიუთითეთ კონტრაქტში, რამდენად უნდა შემცირდეს ქირა. თუ ინსტრუქცია არ არის, შესაძლებელია, რომ თქვენ თვითონ შეაკეთოთ ყველაფერი, ხოლო მფლობელი უბრალოდ უარს იტყვის თქვენი ხარჯების ანაზღაურებაზე.

მათთვის ყველა მიმდინარე რემონტი და ხარჯი დამქირავებლის მხრებზეა. ის არა მარტო იცავს წესრიგს ბინაში, არამედ პასუხისმგებელია ქონების უსაფრთხოებაზეც.

ძირითადი რემონტი უნდა განახორციელოს მეიჯარემ და ყველა ხარჯი მას ეკისრება (თუ ხელშეკრულებაში სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული). თუ გამქირავებელი არ გამოავლენს ინტერესს ძირითადი რემონტის მიმართ, როცა ეს საჭიროა, მაშინ დამქირავებელს უფლება აქვს:

  • დამოუკიდებლად განახორციელოს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ან გადაუდებელი საჭიროებით გამოწვეული ძირითადი რემონტი და აიღოს მისი ღირებულება მეიჯარისგან;
  • მოითხოვონ ქირის შესაბამისი შემცირება;
  • მოითხოვონ ხელშეკრულების შეწყვეტა და ზარალის ანაზღაურება.

როდესაც თქვენ ახორციელებთ რემონტს ან ყიდულობთ რაიმე ახალს ნაქირავებ ბინაში, იურიდიული თვალსაზრისით, თქვენ აკეთებთ გაუმჯობესებას. ისინი შეიძლება იყოს განცალკევებული ან განუყოფელი. მაგალითად, თუ დამქირავებელმა საკუთარი ხარჯებით დაამონტაჟა კონდიციონერი ან წყლის გამაცხელებელი (და გამქირავებელს არ შეუმცირებია ქირა და არ აუნაზღაურებია ღირებულება), მას უფლება აქვს თან წაიღოს.

განუყოფელი გაუმჯობესებები, მაგალითად ახალი ფონი, არ შეიძლება წაიღოთ თქვენთან მათი გაფუჭების გარეშე გარეგნობაბინები. აქედან გამომდინარე, დამქირავებელს შეუძლია მოითხოვოს მათი ღირებულების ანაზღაურება ხელშეკრულების ვადის ამოწურვისას. მაგრამ მოთხოვნა დაკმაყოფილდება, თუ ხელშეკრულებაში წერია, რომ გამქირავებელმა არ გააპროტესტა ეს გაუმჯობესება.

ქონების მდგომარეობა

გამქირავებელი ვალდებულია მოიჯარეს მიაწოდოს ქონება ქ კარგ მდგომარეობაში. ეს ნიშნავს, რომ თუ რამე შეგიშლით ხელს ბინით სარგებლობაში, მესაკუთრემ საკუთარი ხარჯებით უნდა აღმოფხვრას ეს მიზეზი. თუნდაც ის, რაზეც ეჭვიც კი არ ეპარებოდა ბინის დაქირავების დროს. მაგალითად, თქვენ საცხოვრებლად გადახვედით და გაკვირვებულმა აღმოაჩინეთ, რომ ყველა მილი დიდი ხანია დამპალი იყო და უბრალოდ შეუძლებელი იყო საშხაპეში გარეცხვა. მეიჯარემ უნდა აღმოფხვრას ეს ხარვეზი რაც შეიძლება მალე და სრულიად უფასოდ. თუ ის ამას არ გააკეთებს, შეგიძლიათ ან თავად გამოასწოროთ მიზეზი და მოითხოვოთ ანაზღაურება, ან შეწყვიტოთ ხელშეკრულება.

ყურადღება: მესაკუთრემ საკუთარი ხარჯებით უნდა გამოასწოროს მხოლოდ ის ხარვეზები, რომელთა შესახებ არც მან და არც თქვენ იცოდით.

თუ ბინის დათვალიერებისას დაინახეთ, რომ იქ რაღაც არ მუშაობს, ან ამის შესახებ წინასწარ გაგაფრთხილეს, მაშინ თქვენი უფლებაა დაეთანხმოთ ასეთ პირობას ან მოძებნოთ უკეთესი ვარიანტი.

იურისტები ხელშეკრულების გარდა ბინის მიღების აქტის შედგენასაც გირჩევენ. მასში აღწერილია ავეჯის მდგომარეობა, სანტექნიკა, იატაკი, ფანჯრები და ყველაფერი. შემდგომში ეს დაგეხმარებათ თავიდან აიცილოთ კამათი რემონტისა და ავეჯის ხარისხთან დაკავშირებით. რა თქმა უნდა, ბინაში ძველი საბჭოთა ავეჯით და აღჭურვილობის გარეშე, ეს შეიძლება არ იყოს საჭირო. მაგრამ მესაკუთრე, რომელიც ქირაობს სახლს ძვირადღირებული ავეჯითა და ტექნიკით, დაინტერესებულია, რომ მთელი ქონება დაუბრუნდეს მას სათანადო მდგომარეობაში, ასე რომ, მას შეუძლია დაურთოს ქონების ფოტოები და ქვითრები, რომლებიც ადასტურებს მის ღირებულებას. ბუნებრივი ცვეთა, რა თქმა უნდა, გათვალისწინებულია. მაგრამ დამქირავებელს მოუწევს გადაიხადოს გატეხილი ტელევიზორის ეკრანი.

ყურადღება მიაქციეთ „სოლიდარული პასუხისმგებლობის“ კონცეფციას, თუ ბინას ქირაობთ სხვასთან ერთად. თუ ხელშეკრულებაში არ არის გათვალისწინებული პუნქტი სოლიდარული პასუხისმგებლობის შესახებ, მაშინ ყველა პასუხისმგებლობა ეკისრება ხელშეკრულებას დადებულ პირს. ანუ თუ შენმა უყურადღებო მეზობელმა რამე დაამტვრია და ხელშეკრულებაში მხოლოდ შენ გიწერია პასუხისმგებელი, მაშინ მოგიწევს გადახდა.

Ქირავდება

ხელშეკრულება განსაზღვრავს ქირის გადახდის წესს, პირობებს და ვადებს. თუ ამის შესახებ სპეციალური ინსტრუქციები არ არსებობს, მაშინ ითვლება, რომ ისინი მსგავსია, როგორც ჩვეულებრივ გამოიყენება ასეთი ქონების გაქირავებისას: ბინის შემთხვევაში, ეს არის ყოველთვიურად გადახდილი ფიქსირებული გადახდის თანხა.

თუ მესაკუთრე ითხოვს დაუყოვნებლივ გადაიხადოს 2-3 თვის ქირა ან დეპოზიტი, ეს უნდა იყოს გათვალისწინებული ხელშეკრულებაში.

დოკუმენტში ასევე უნდა იყოს მითითებული, თუ რამდენად ხშირად და რამდენად შეუძლია მესაკუთრეს ქირის გაზრდა. პრაქტიკაში, ისინი ჩვეულებრივ აფიქსირებენ ქირის ზრდას წელიწადში ერთხელ საწყისი ღირებულების 10%-მდე. მაგრამ ეს ყველაფერი მხარეების შეხედულებისამებრ.

თუ ასეთი პუნქტი არ არის გათვალისწინებული ხელშეკრულებაში, მესაკუთრეს კვლავ აქვს უფლება გაზარდოს ქირა, მაგრამ ეს შეიძლება გაკეთდეს არა უმეტეს წელიწადში ერთხელ. უფრო მეტიც, იგი ვალდებულია ამის შესახებ წინასწარ წერილობით აცნობოს მოიჯარეს. თუ ახალი პირობები მას არ შეეფერება, მას შეუძლია ცალმხრივად უარი თქვას კონტრაქტზე.

დამქირავებელს ასევე აქვს უფლება მოითხოვოს ქირის შემცირება, თუ მის კონტროლის მიღმა გარემოებათა გამო გაუარესდა იჯარით აღებული ფართის პირობები.

დამატებით

ესაუბრეთ მფლობელს ყველა დეტალზე. დიდი ალბათობით ხშირად მოგიწევთ შეხვედრა. ის აწუხებს თავის ბინას, თქვენ გაწუხებთ თქვენი ყოფნის ხარისხი, ამიტომ ისწავლეთ მოლაპარაკება და ჩაწერეთ ყველა სიტყვიერი შეთანხმება დოკუმენტში.

არა ხშირად, მაგრამ უსიამოვნო სიტუაცია ხდება: ზოგჯერ მფლობელებს მოსწონთ გაფრთხილების გარეშე შესვლა, თუნდაც მაცხოვრებლების არყოფნის შემთხვევაში და თვეში რამდენჯერმე. ეს არის ხელშეკრულების შეწყვეტის მიზეზი დამქირავებლის გადაადგილების ხარჯების ანაზღაურებით. ასეთი სიტუაციის თავიდან ასაცილებლად, უბრალოდ დაამატეთ ერთი სტრიქონი ხელშეკრულებაში იმის შესახებ, თუ რამდენად ხშირად შეუძლია მფლობელს თქვენთან ვიზიტი, გჭირდებათ თუ არა ამის წინასწარ გაფრთხილება და მიუთითეთ სპონტანური ვიზიტების აკრძალვა თქვენს არყოფნაში.

გაარკვიეთ, როგორ ექცევა მეპატრონე სტუმრებს და ცხოველებს და მიუთითეთ ეს ხელშეკრულებაში.

მხოლოდ ყველა მნიშვნელოვანი დეტალის შეთანხმებით და ჩაწერით, ორივე მხარე შეძლებს იცხოვროს კონფლიქტებისა და ზედმეტი წუხილის გარეშე.

ხელშეკრულების შეწყვეტა სასამართლოს მეშვეობით

ჩვენ უკვე ვთქვით, რომ მესაკუთრისთვის ადვილი არ არის დამქირავებელთან განშორება, მნიშვნელოვან როლს ასრულებს ხელშეკრულების ტიპი. მაგრამ მოიჯარეს უფლება აქვს ნებისმიერ დროს შეწყვიტოს ხელშეკრულება, მაგრამ ერთი პირობით: მან წერილობით აცნობოს მესაკუთრეს თავისი სურვილი სამი თვის განმავლობაში.

მაგრამ ხანდახან შეუძლებელია შეთანხმების მიღწევა ადამიანურ საფუძველზე და ერთ-ერთი მხარისთვის არის მხოლოდ ერთი გამოსავალი - სასამართლოს მეშვეობით სამართლიანობის ძიება და ხელშეკრულების შეწყვეტა.

მეიჯარის მოთხოვნით ხელშეკრულება შეიძლება ვადაზე ადრე შეწყდეს სასამართლოს მიერ იმ შემთხვევებში, როდესაც მოიჯარე:

  • იყენებს ქონებას ხელშეკრულების პირობების მნიშვნელოვანი დარღვევით ან განმეორებითი დარღვევებით;
  • მნიშვნელოვნად აფუჭებს ქონებას;
  • ზედიზედ ორჯერ მეტჯერ ვერ იხდის ქირას დროულად;
  • არ ახორციელებს ქონების კაპიტალურ შეკეთებას ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ვადაში, თუ ხელშეკრულების მიხედვით, კაპიტალური შეკეთება ეკისრება მოიჯარეს.

მესაკუთრეს შეუძლია ხელშეკრულების შეწყვეტა სასამართლოს მეშვეობით მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ წერილობით მოითხოვს დამქირავებელს დარღვევების აღმოფხვრას.

დამქირავებლის მოთხოვნით, იჯარის ხელშეკრულება შეიძლება ვადამდე შეწყდეს სასამართლოს მიერ იმ შემთხვევებში, როდესაც:

  • გამქირავებელი არ აძლევს ქონებას ან ქმნის დაბრკოლებებს, რომლებიც ხელს უშლის ქონების სრულად გამოყენებას;
  • ქონებას აქვს ხარვეზები, რომლებიც არ იყო მითითებული მეიჯარის მიერ ხელშეკრულების დადებისას, არ იყო წინასწარ ცნობილი დამქირავებელისათვის და ვერ იქნა აღმოჩენილი ქონების შემოწმებისას;
  • მეიჯარე არ ახორციელებს ქონების კაპიტალურ რემონტს ხელშეკრულებით ან გონივრულ ვადებში;
  • ქონება, დამქირავებლის კონტროლის მიღმა გარემოებების გამო, არის გამოსაყენებლად შეუფერებელ მდგომარეობაში.

იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტისას მოიჯარე ვალდებულია, ნორმალური ცვეთა ან ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ მდგომარეობაში დაუბრუნოს მეიჯარეს ქონება იმ მდგომარეობაში, რომელშიც იგი მიიღო.

დასასრულს, მოდით ვისაუბროთ კიდევ ორ მნიშვნელოვან საკითხზე.

თუ გამქირავებელი გასცემს ან გაყიდის ქირავნობის საკუთრებას, ეს არ წყვეტს ქირავნობის ხელშეკრულებას. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, როცა ადამიანი მოდის და ამბობს: „გადი, ვყიდი ბინას“, ეს უკანონოა. მესაკუთრის შეცვლა არ იწვევს საცხოვრებლის იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტას.

საჭიროების შემთხვევაში, შეგიძლიათ შეცვალოთ დამსაქმებელი (მოქირავნე). ანუ, თუ ხელშეკრულება დაიდო ქმრისთვის და ის, მაგალითად, გაემგზავრება ჩრდილოეთ პოლუსიხანგრძლივ მივლინებაში, შემდეგ მისი თანხმობით შეგიძლიათ მოიჯარე ცოლზე შეცვალოთ. ამ შემთხვევაში ხელშეკრულება იგივე რჩება, იგივე პირობები, ვადა აგრძელებს დინებას და არ აღდგება. მაგრამ ამან შეიძლება თავიდან აიცილოს ბიუროკრატია, თუ რაიმე პრობლემა წარმოიქმნება (მაგალითად, თუ მოგიწევთ ხელშეკრულების შეწყვეტა ან სასამართლოს მეშვეობით რაიმეს შეგროვება).

რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის შესაბამისად, იჯარის ხელშეკრულების დადება ხდება გარკვეული წესებისა და პროცედურების დაცვით. კანონის საფუძველზე, ამ ხელშეკრულებით გამქირავებელი იღებს ვალდებულებას, დროებით მფლობელობაში და (ან) დროებით სარგებლობაში ხელშეკრულებით განსაზღვრული საფასურით უზრუნველყოს მოიჯარეს გარკვეული ქონება.

იჯარის ხელშეკრულება ექვემდებარება სხვადასხვა პირობებს და ძირითადი პუნქტებია:

  • ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს მონაცემებს, რომლებიც საშუალებას იძლევა იდენტიფიცირდეს ქონების იდენტიფიცირება, რომელიც უნდა გადაეცეს მოიჯარეს დროებით მფლობელობაში და (ან) გამოყენებად, როგორც ქირავნობის ობიექტად. ეს არის იჯარის ხელშეკრულების ერთ-ერთი არსებითი პირობა;
  • ასევე არსებითი პირობაა იჯარის ხელშეკრულების ვადა. თუ უძრავი ქონების იჯარის ვადა ერთ წელზე მეტია, იჯარის ხელშეკრულება ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას;
  • თუ ხელშეკრულების ერთ-ერთი მხარე მაინც არის იურიდიული პირი, ხელშეკრულება ფორმდება წერილობით;
  • თუ ქონების იჯარის ხელშეკრულება ითვალისწინებს ამ ქონების შემდგომ გადაცემას მოიჯარეზე (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 624-ე მუხლი), მაშინ ის უნდა დაიდოს ასეთი ქონების ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებისთვის დადგენილი ფორმით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 609-ე მუხლი).

იჯარის ხელშეკრულების გაფორმებამდე გულდასმით უნდა იქნას შესწავლილი მისი ყველა პირობა და ნიუანსი. განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს იჯარის ხელშეკრულების არსებითი პირობების - მისი საგანის შემუშავებას და კოორდინაციას. იმისათვის, რომ ის სწორად იყოს შედგენილი და არ მოხდეს მხარეთა ვალდებულებების არასწორი ინტერპრეტაცია, სასურველია ტექსტში შეიტანოთ შემდეგი პუნქტები:

  • პრეამბულა, რომელშიც მოცემულია ხელშეკრულების დადებაში მონაწილე მხარეების სრული სახელწოდება;
  • ხელშეკრულების საგანი. აუცილებელია მკაფიოდ და დეტალურად აღწეროთ რა ქონება ექვემდებარება იჯარას, მისი ძირითადი მახასიათებლები;
  • ქირავნობის ტარიფი - აუცილებელია მიეთითოს ქირავნობის ფასი, ყოველთვიური გადახდების განხორციელების ვადები და პროცედურა;
  • გაქირავების პერიოდი;
  • მხარეთა უფლებები, მოვალეობები და მოვალეობები;
  • პირობები, აგრეთვე იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის დადგენილ პროცედურა.

თუ უძრავი ქონების ნაწილი იჯარით არის გაცემული, მაშინ შენობის, სტრუქტურის ან შენობის ნაწილის საიჯარო ხელშეკრულებას, რომელიც წარდგენილია უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციისთვის, თან უნდა ახლდეს ობიექტის საკადასტრო პასპორტი, რომელშიც მითითებულია იჯარით აღებული ფართის ზომა. მაგრამ თუ იჯარის ხელშეკრულების საგნის საკუთრება რეგისტრირებულია მეიჯარესთან 1997 წლის 21 ივლისის No122-FZ ფედერალურ კანონში „უძრავ ქონებაზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციისა და მასთან გარიგებების შესახებ“ და იჯარის ხელშეკრულება შეიცავს სრული აღწერაიჯარით გაცემული ქონება, რაც მის იდენტიფიცირების საშუალებას იძლევა, მაშინ არ არის საჭირო საკადასტრო პასპორტის წარდგენა. იჯარის ხელშეკრულების ფორმის შეუსრულებლობა იწვევს ამ ხელშეკრულების ბათილობას.

როდის შეუძლია მესაკუთრეს უარი თქვას მოიჯარეზე?

ხელოვნების 1-ლი პუნქტის შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 621, ყოფილ მოიჯარეს აქვს უპირატესობა სხვა დაინტერესებულ მხარეებთან შედარებით - უფლება დადოს იჯარის ხელშეკრულება ახალი ვადით. ამისათვის მოიჯარემ წერილობით უნდა აცნობოს მესაკუთრეს იჯარის განახლების განზრახვის შესახებ.

თუ მეიჯარე უარს იტყვის ახალი ვადით იჯარის ხელშეკრულების დადებაზე, მაგრამ ხელშეკრულების ვადის გასვლიდან ერთი წლის განმავლობაში დადებს იჯარის ხელშეკრულებას სხვა პირთან, მოიჯარეს უფლება აქვს, თავისი შეხედულებისამებრ, მოითხოვოს. სასამართლოში დადებული იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული უფლებებისა და მოვალეობების გადაცემა და მიყენებული ზარალის ანაზღაურება, მასთან საიჯარო ხელშეკრულების განახლებაზე ამ უარით გამოწვეული ზარალი ან მხოლოდ ასეთი ზარალის ანაზღაურება.

იჯარის ხელშეკრულების გაფორმებისას შესაძლებელია წინასწარ იყოს გათვალისწინებული, რომ მუხ. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 621 (მოიჯარეების უპირატესი უფლება ახალი ვადით) არ ექვემდებარება განცხადებას.

Შენიშვნა!

მხოლოდ კეთილსინდისიერ დამქირავებელს შეუძლია გამოიყენოს უპირატესი უფლება ახალი ვადით ხელშეკრულების დადებაზე.


მოიჯარე არ განიხილება კეთილსინდისიერად, თუ მან დაარღვია დადებული ხელშეკრულების არსებითი პირობები. ასეთი დარღვევები მოიცავს შემდეგ პირობებს:

  • ქირავნობის ტარიფების დაგვიანებით გადახდა (ურალის ოლქის ფედერალური ანტიმონოპოლიური სამსახურის 2008 წლის 31 მარტის დადგენილება No F09-1986/08-C6);
  • რეკონსტრუქციის წარმოება, რეკონსტრუქცია და ა.შ. ამ ტიპის სამუშაოებზე მეიჯარის თანხმობის გარეშე;
  • იჯარით აღებული ქონების ბოროტად გამოყენება (მეათე საარბიტრაჟო სააპელაციო სასამართლოს 209 წლის 17 მარტის დადგენილება No10AP-404/2009);
  • ქირავნობის ვადის გასვლისთანავე მეიჯარეს ქონების დროულად დაბრუნება, თუ მეიჯარემ შეატყობინა იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის შესახებ (მოსკოვის ოლქის ფედერალური ანტიმონოპოლიური სამსახურის 06.06.11 დადგენილება No. A40-114793/2010);
  • დამქირავებლის მიერ დადებული ხელშეკრულებით დადგენილი მისი ვალდებულებების სხვა დარღვევა.

ნებისმიერ შემთხვევაში, მეიჯარეს შეუძლია უარი თქვას იჯარის ხელმოწერაზე ახალი ვადით, თავის თავზე აიღოს ასეთი უარის სამართლებრივი შედეგების რისკი. ანუ არავის აქვს უფლება აიძულოს და დაავალდებულოს მესაკუთრე მოიჯარესთან ახალი ვადით დადოს ხელშეკრულება. ხელოვნების შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 445, პირს უფლება აქვს მიმართოს სასამართლოს ხელშეკრულების დადების ვალდებულების მოთხოვნით მხოლოდ მაშინ, როდესაც ხელშეკრულების დადება სავალდებულოა იმ პირისთვის, რომელსაც ეგზავნება შეთავაზება. Ხელოვნება. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 621 არ ადგენს მესაკუთრის ვალდებულებას, დადოს იჯარის ხელშეკრულება მოიჯარესთან ახალი ვადით (ჩრდილო-დასავლეთის ოლქის ფედერალური ანტიმონოპოლიური სამსახურის 2004 წლის 30 სექტემბრის დადგენილება No. A56). -1450/04).

თუ თქვენ გაქვთ უძრავი ქონების გაქირავებასთან დაკავშირებული პრობლემა, ან გჭირდებათ დახმარება ხელშეკრულების გაფორმებაში, მაშინ უმჯობესია ენდოთ კომპეტენტურ იურისტს. მაგრამ, მაგალითად, ქალაქ მოსკოვში იურიდიული კონსულტაციის ღირებულება რამდენჯერმე უფრო მაღალი იქნება, ვიდრე მის ფარგლებს გარეთ. პერსონალურ წარმომადგენლობასთან ერთად, დისტანციურ კონსულტაციას აქვს მთელი რიგი უპირატესობები.

საიჯარო ხელშეკრულების კანონიერად არასწორ შესრულებასთან დაკავშირებული რისკების თავიდან ასაცილებლად, დახმარებისთვის მიმართეთ ჩვენს სპეციალისტებს. კვალიფიციური იურისტები ქვეყნის ყველა რეგიონიდან ოპერატიულად უპასუხებენ თქვენს შეკითხვებს, გაანალიზებენ თქვენს მდგომარეობას და შეარჩევენ საჭირო სტრატეგიას შემდგომი ქმედებებისთვის.