მუდმივი გაქირავება. მოიჯარეები ეძებენ ფართს კაფესთვის

სად შემიძლია ვიქირაო კომერციული არასაცხოვრებელი ფართი ან საწყობი? როგორ ვიქირაოთ საცალო ფართი მაღაზიისთვის? როგორ ვიქირაოთ კომერციული უძრავი ქონება სწორად?

მოგესალმებით ყველას, ვინც ეწვია პოპულარული ონლაინ ჟურნალის "HeatherBeaver"-ის ვებგვერდს! ჩვენთან გვყავს ექსპერტი - დენის კუდერინი.

დღევანდელი საუბრის თემა კომერციული უძრავი ქონების გაქირავებაა. სტატია გამოადგება ბიზნესმენებს, არასაცხოვრებელი ფართების მფლობელებს და ყველა მათ, ვინც დაინტერესებულია მიმდინარე ფინანსური საკითხებით.

სტატიის ბოლოს თქვენ იხილავთ მიმოხილვას ყველაზე სანდო რუსული უძრავი ქონების კომპანიების შესახებ, რომლებიც უზრუნველყოფენ შუამავალ მომსახურებას კომერციული ქონების იჯარით.

ასე რომ, დავიწყოთ!

1. რატომ ვაქირავებ კომერციულ უძრავ ქონებას?

წარმატებული ბიზნეს საქმიანობა დიდწილად დამოკიდებულია ბიზნესის კეთების კარგად შერჩეულ პირობებზე. ეს განსაკუთრებით ეხება ვაჭრობას და მომსახურების სექტორს. ქალაქის დატვირთულ ნაწილში მყუდრო, კეთილმოწყობილი მაღაზია თავისთავად იზიდავს მომხმარებელს.

იგივე შეიძლება ითქვას ოფისებზე. ყველა თავმოყვარე კომპანიას უნდა ჰქონდეს კარგი სივრცე სამუშაოდ და ვიზიტორების მისაღებად. მაშინაც კი, თუ თქვენ ყიდით საქონელს ონლაინ მაღაზიის საშუალებით, გჭირდებათ ადგილი, რომ შეავსოთ და გასცეთ შეკვეთები, ასევე მოაგვაროთ დავები მომხმარებლებთან.

ყველა ბიზნესმენს, განსაკუთრებით დამწყებს, არ შეუძლია შეიძინოს არასაცხოვრებელი ფართი. ასეთ შემთხვევებში სამაშველოში მოდის კომერციული უძრავი ქონების დაქირავება.

ჩვენ ჩამოვთვლით გაქირავების ყველა უპირატესობას:

• შედარებით დაბალი ფინანსური ხარჯები;
• უფრო მარტივი დოკუმენტაციის პროცედურა შესყიდვებთან შედარებით;
• ნებისმიერ დროს მესაკუთრის შეცვლისა და სხვა შენობაში გადასვლის შესაძლებლობა;
• უძრავი ქონების დიდი არჩევანი, განსაკუთრებით დიდ ქალაქებში.

საპირისპირო პროცესს - ფართის გაქირავებას - ასევე ბევრი უპირატესობა აქვს. უპირველეს ყოვლისა, ეს არის პასიური შემოსავლის საიმედო წყარო. კარგი საინვესტიციო ვარიანტია კომერციული ფართის საკუთრების შეძენა (საცალო, საოფისე, სამრეწველო და სხვა).

სანამ კერძო ბიზნესი იარსებებს, მის წარმომადგენლებს მუდმივად დასჭირდებათ ფართი ბიზნესის განსახორციელებლად, რაც ნიშნავს, რომ ქონების მფლობელებს ექნებათ სტაბილური მოგება დიდი შრომის გარეშე.

ბიზნესისთვის შესაფერისი ფართის პოვნა პრობლემური საქმეა. ობიექტის პოვნის ყველაზე სწრაფი და საიმედო გზაა პროფესიონალი შუამავლების მომსახურებით სარგებლობა.

ჩვენს ვებგვერდზე არის დეტალური სტატია იმის შესახებ, თუ როგორ მუშაობს თანამედროვე.

2. როგორ ვიქირაოთ კომერციული უძრავი ქონება - 5 სასარგებლო რჩევა

კომერციული ობიექტების დაქირავებისას, თქვენ უნდა იყოთ მაქსიმალურად ფრთხილად მათ არჩევისას. შენობის პარამეტრები და ფუნქციონალური მახასიათებლები განსაზღვრავს, თუ რამდენად მალე შეგიძლიათ დაიწყოთ ბიზნეს საქმიანობა და სრულად დააკმაყოფილებს თუ არა ობიექტი თქვენი ბიზნესის მიზნებს.

პირველ რიგში, გადაწყვიტეთ როგორ ეძებთ შესაფერის შენობებს - დამოუკიდებლად ან სააგენტოს დახმარებით. პირველი მეთოდი ითვალისწინებს თავისუფალი დროის შეუზღუდავი მიწოდების არსებობას და ასოცირდება სხვადასხვა რისკებთან. მეორე ვარიანტი უფრო უსაფრთხო და საიმედოა.

დამატებით ინფორმაციას შუამავლებთან მუშაობის თემაზე ნახავთ სტატიაში "".

ექსპერტის რჩევა დაგეხმარებათ თავიდან აიცილოთ მოიჯარეების საერთო შეცდომები.

რჩევა 1. ყურადღებით შეისწავლეთ გამწოვი და ვენტილაციის სისტემები

თქვენ ან თქვენი თანამშრომლები იმუშავებთ ოთახში, ამიტომ სამუშაო სავენტილაციო სისტემების არსებობა ყველაზე მნიშვნელოვანი საკითხია. შენობაში მძლავრი და ავტონომიური ვენტილაციის არარსებობა რეალური დაბრკოლებაა კაფეს, რესტორნის ან სასურსათო მაღაზიის ნორმალური ფუნქციონირებისთვის.

საკვები პროდუქტები უნდა ინახებოდეს შესაბამის პირობებში, სტუმრები და გამყიდველები არ უნდა შეაწუხონ უცხო სუნი. უფრო მეტიც, სანიტარული მომსახურება უბრალოდ არ მოგცემთ საშუალებას გამოიყენოთ ობიექტი, როგორც კვების ობიექტი ან სასურსათო მაღაზია, თუ მას აქვს მხოლოდ ზოგადი ვენტილაცია.

რჩევა 2: ფოკუსირება მოახდინეთ დატვირთვისა და განტვირთვის ადგილებში

კაფეების, რესტორნების, სასადილოების და მაღაზიების მფლობელებისთვის კიდევ ერთი საკვანძო პუნქტია საქონლის დატვირთვისა და გადმოტვირთვის მოსახერხებელი ადგილი.

მნიშვნელოვანია, რომ ტერიტორია, სადაც ჩატარდება დატვირთვა-გადმოტვირთვა ოპერაციები, არ გადაჰყურებს საცხოვრებელი კორპუსის ეზოს ან გზის სავალი ნაწილის. თუ აწუხებთ მოსახლეობას ან მძღოლებს, თქვენ დაგატანჯავთ ჩივილებით.

ადეკვატური ელექტრომომარაგების საკითხი განსაკუთრებით აქტუალურია იმ მოიჯარეებისთვის, რომელთა ბიზნესი ენერგომოხმარებადი აღჭურვილობის - მაცივრების, ელექტრო ღუმელების, ჩარხების და ა.შ.

დარწმუნდით, რომ ოთახში ელექტრო კაბელები საკმარისად ტევადია, რათა სრულად დააკმაყოფილოს საწარმოს საჭიროებები.

რჩევა 4. ყურადღებით წაიკითხეთ ხელშეკრულების პირობები

იჯარის ხელშეკრულებაზე ხელმოწერის ხელმოწერამდე, ყურადღებით წაიკითხეთ პირობები, რომლითაც დებთ გარიგებას.

ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს შემდეგ პუნქტებს:

• გაქირავების პირობები, ღირებულება და გადახდის მეთოდი;
• თუ შენობა ქირავდება აღჭურვილობით, მაშინ უნდა შედგეს ქონების ინვენტარიზაცია;
• მხარეთა პასუხისმგებლობა ხელშეკრულების დარღვევისთვის;
• ხელშეკრულების შეწყვეტის პირობები.

კომუნალური გადასახადების, ნაგვის გატანის, ხანძარსაწინააღმდეგო სისტემის მოვლა-პატრონობისა და უსაფრთხოების განგაშის ხარჯებს, როგორც წესი, ეკისრება მოიჯარე. თუმცა, მესაკუთრე იხდის ძირითად რემონტს, საჭიროების შემთხვევაში, მათ შორის სანტექნიკის კომუნიკაციებისა და ელექტრო გაყვანილობის შეცვლას, თუ ისინი ვერ მოხერხდება.

წინასწარ განიხილეთ მესაკუთრესთან ქონების დაზღვევის საკითხი - გაფორმდება თუ არა ასეთი ხელშეკრულება და თუ არა, გადაწყვიტეთ ვინ გადაიხდის ზარალს გაუთვალისწინებელი სიტუაციების შემთხვევაში.

აუცილებელია მესაკუთრის საკუთრების დოკუმენტების შემოწმება - ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება, ამონაწერი სახელმწიფო რეესტრიდან საკუთრების უფლების შესახებ.

დარწმუნდით, რომ შენობა რეალურად ეკუთვნის იმ ადამიანს, ვინც მას აქირავებს. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ერთ დღესაც გამოჩნდება ობიექტის რეალური მფლობელი შესაბამისი უფლებამოსილებით. ასევე მნიშვნელოვანია, რომ ფართი არ იყოს იპოთეკით, არ არის დაყადაღებული ვალების გამო, ან ჰქონდეს სხვა ტვირთი.

პირმა, რომელიც შორს არის საბინაო კანონმდებლობის სირთულეებისგან, უნდა ისარგებლოს პროფესიონალური დახმარებით არასაცხოვრებელი ფართის დაქირავების ან შეძენისას. მაგალითად, შეგიძლიათ თავად განმარტოთ ყველა გაუგებარი პუნქტი Pravoved ვებსაიტზე, რესურსზე, სადაც მუშაობენ იურისპრუდენციის ყველა სფეროს სპეციალისტები.

თქვენ შეგიძლიათ დასვათ თქვენი შეკითხვა რეგისტრაციის გარეშეც, პირდაპირ მთავარ გვერდზე. თქვენ მიიღებთ იურიდიულად სწორ და კომპეტენტურ პასუხს სულ რამდენიმე წუთში და სრულიად უფასოდ. თუ თქვენი პრობლემა მოითხოვს სიღრმისეულ შესწავლას, მოგიწევთ გადაიხადოთ პროფესიონალების მომსახურება, მაგრამ თქვენ გაქვთ უფლება თავად დაადგინოთ საფასურის ოდენობა.

ნაბიჯი 2. განსაზღვრეთ ქირის ოდენობა

გაქირავების ოპტიმალური ფასის გასარკვევად გამოიყენეთ ორიდან ერთი ვარიანტი. პირველი არის პირადად გადახედოთ თქვენი ქალაქის მონაცემთა ბაზებს და დაადგინოთ სავარაუდო ფასის დიაპაზონი მსგავსი შენობების დაქირავებისთვის. მეორეც, გადაეცით ეს დავალება რეალტორს.

სხვათა შორის, უძრავი ქონების სააგენტოების გარდა, შუამავლის მომსახურებას კერძო ბროკერები ახორციელებენ. ისინი, როგორც წესი, იხდიან 25-50%-ით ნაკლებს თავიანთი სამუშაოსთვის, ვიდრე კომპანიები. თუმცა არასაცხოვრებელ უძრავ ქონებასთან მომუშავე კერძო სპეციალისტები კი მთავარი ქალაქები- ერთეულები.

5. თუ ვაქირავებ კომერციულ უძრავ ქონებას - 3 ძირითადი რისკი მესაკუთრისთვის

ყველა მესაკუთრეს აწუხებს თავისი ქონების მდგომარეობა და სურს მიიღოს მოგება ქირით და არა ზარალით.

ჩვენ ჩამოვთვლით ძირითად რისკებს კომერციული ქონების მფლობელებისთვის და გაჩვენებთ, თუ როგორ ავიცილოთ თავიდან ისინი.

რისკი 1. შენობის სხვა მიზნებისთვის გამოყენება

თითოეული კარგად შედგენილი იჯარის ხელშეკრულება განსაზღვრავს რა მიზნით და როგორ იქნება გამოყენებული იჯარით აღებული ფართი. ეს ასევე ეხება აღჭურვილობას, რომელსაც ქირაობთ დაქირავებასთან ერთად.

თუ დამქირავებელი დაჰპირდა საწყობის გამოყენებას, მაგრამ მასში დაამონტაჟა საცალო მაღაზია, თქვენ გაქვთ უფლება დააჯარიმოთ იგი ან შეწყვიტოთ ხელშეკრულება ქირის ფასის დაბრუნების გარეშე.

რისკი 2. ქონების დაზიანება ან დაკარგვა

თქვენ გადაეცით დაწესებულება და აღჭურვილობა, როგორც პატივსაცემი მოქალაქე გეგონებოდათ, მაგრამ მან, დიპლომატიური ენით რომ ვთქვათ, არ გაამართლა თქვენი მოლოდინი. კერძოდ, მან შენობა დანგრეულ მდგომარეობაში მიიყვანა, დაამტვრია აპარატურა, ნათურები გაშალა და საერთოდ ღორივით იქცეოდა.

ასეთ შემთხვევაში მესაკუთრეს უფლება აქვს მოითხოვოს ზიანის ანაზღაურება სრულად. უფრო მეტიც, არა მხოლოდ სარემონტო ხარჯები უნდა ანაზღაურდეს, არამედ დაზიანებული აღჭურვილობის საბაზრო ღირებულებაც.

პასუხისმგებლობა არ არის გათვალისწინებული, თუ ობიექტი და ქონება დაზიანდა გაუთვალისწინებელი გარემოებების - მაგალითად, ხანძრის ან წყალდიდობის შედეგად.

რისკი 3. მოიჯარის უარი ყოველთვიური ქირის გადახდაზე

დაუდევარი გადამხდელები უნდა დაისაჯონ რუბლით. თუმცა, ეს შესაძლებელია, კიდევ ერთხელ, თუ იჯარის ხელშეკრულება შედგენილია ყველა წესის მიხედვით. ანუ დოკუმენტში მკაფიოდ უნდა იყოს მითითებული ყოველთვიური გადასახადების ვადები და ოდენობა.

6. თუ ქირაობთ კომერციულ უძრავ ქონებას - მოიჯარისთვის 3 ძირითადი რისკი

მოიჯარე ასევე შეიძლება დაზარალდეს მესაკუთრის უკანონო ან არასანქცირებული ქმედებების შედეგად.

რისკი 1. შენობების დაქირავება, რომლებზეც „მეიჯარეს“ არ აქვს კანონიერი უფლება

თუ ფართი გაქირავებულია პირის მიერ, რომელსაც არ გააჩნია მესაკუთრის კანონიერი უფლებები ქონებაზე, ხელშეკრულება ჩაითვლება ძალადაკარგულად. ამის თავიდან ასაცილებლად საჭიროა სათაურის დოკუმენტების წარდგენა.

თქვენ შეგიძლიათ დამოუკიდებლად მიიღოთ ამონაწერი Rosreestr– დან, დაუკავშირდით მრავალფუნქციურ ცენტრს. მომსახურება ფასიანია, მაგრამ საიმედოდ გეცოდინებათ „ვინ არის ბოსი“.

რისკი 2. საკეტების შეცვლა შენობაში წინასწარი გადახდისთანავე

დიახ, ასეთი სიტუაციები ჯერ კიდევ ხდება ბუნებაში. ხელს აწერ ხელშეკრულებას, იხდი ავანსი, ხელიდან ხელში იღებ გასაღებს და როცა გინდა შენს საკუთრებაში გადახვიდე, აღმოჩნდება, რომ საკეტები შეცვლილია და „მფლობელების“ კვალიც არ არის. “.

ასეთ ვითარებაში გამოსავალი მხოლოდ ერთია - პოლიციასთან დაკავშირება და თაღლითობის ფაქტზე სისხლის სამართლის საქმის აღძვრა.

რისკი 3. ქვეიჯარა

ამის ახსნის საუკეთესო გზა მარტივი მაგალითია.

მაგალითი

დამქირავებელმა ანდრეიმ, დამწყებ მეწარმემ, იქირავა ფართი მაღაზიისთვის ერთი წლით, წინასწარ გადაიხადა ექვსი თვით. ამასთან, ბიზნესმენმა არ გადაამოწმა საკუთრების საბუთები, მეიჯარის პატიოსნებაზე დაყრდნობით.

ერთი თვის წარმატებული ვაჭრობის შემდეგ, ნამდვილი მფლობელი გამოჩნდა მაღაზიაში ორიგინალური დოკუმენტების სრული კომპლექტით. მან თავაზიანად სთხოვა დამქირავებელს, დაკავებული ფართიდან გასულიყო. ანდრეი ცდილობდა მოეპოვებინა ქვემოქირავნე, რათა სულ მცირე თანხა წინასწარ დაებრუნებინა, მაგრამ მეწარმე შუამავალი არასოდეს უპასუხა არც ზარებს და არც SMS-ს.

დედააზრი: გაუმკლავდეთ პირდაპირ მფლობელს. სულ მცირე, მან უნდა იცოდეს ყველა ის მანიპულაცია, რაც ხდება მის საკუთრებაში.

7. პროფესიონალური დახმარება მოიჯარეებისა და მემამულეებისთვის - TOP-3 უძრავი ქონების სააგენტოების მიმოხილვა

კვალიფიციური შუამავლის პოვნა რთული ამოცანაა. მკითხველების დასახმარებლად, ჩვენ შევადგინეთ ყველაზე მეტი მიმოხილვა სანდო კომპანიებირუსეთი, მუშაობს კომერციული უძრავი ქონებით.

1) სააგენტო.net

უძრავი ქონების მართვის სააგენტო. დაეხმარება მემამულეებს და მოიჯარეებს დაქირავონ და იქირავონ: ოფისი, საცალო ფართი, სახელოსნო, საწყობი, სასახლე და ნებისმიერი სხვა კომერციული უძრავი ქონება. კომპანიაში დასაქმებულია მხოლოდ გამოცდილი და კვალიფიციური იურისტები და რეალტორები.

კომპანიის მნიშვნელოვანი უპირატესობაა მისი პროფესიული მიდგომა, დეტალური ვებგვერდის არსებობა და ოფისის თითოეული კლიენტისთვის ინდივიდუალური სტრატეგიის შემუშავება. არ არსებობს უძრავი ქონების სერვისები, რომლებსაც კომპანიის სპეციალისტები ვერ მიაწვდიან მომხმარებლებს.

კომერციული უძრავი ქონება მოსკოვსა და რეგიონში კომპანიის მთავარი სპეციალიზაციაა. Respect ბაზარზე 2004 წლიდან მუშაობს. სააგენტოს თავდაპირველი მიზანი იყო კლიენტებისთვის უძრავი ქონების გაქირავებასთან, ყიდვა-გაყიდვასთან დაკავშირებული მომსახურების ფართო სპექტრის მიწოდება.

ახალი კაფეები იხსნება სავაჭრო ცენტრები, და ქუჩის საცალო ფორმატში. ბაზრის ექსპერტებმა გვითხრეს, რა პრობლემებს აწყდება დამქირავებელს კვების ობიექტის განთავსების ადგილის არჩევისას და როგორ უნდა გადაწყვიტოს ადგილმდებარეობა, კვადრატული მეტრი და გაქირავების ფასი.

სავაჭრო ცენტრები ქუჩის საცალო ვაჭრობის წინააღმდეგ

არჩევანის გაკეთება ამა თუ იმ შენობის სასარგებლოდ, არჩევანის გაკეთება სავაჭრო ცენტრსა თუ ქუჩის საცალო ვაჭრობას შორის, პირველ რიგში, უნდა დაეყრდნოთ მომავალი დაწესებულების კონცეფციას, რადგან სამუშაო გრაფიკი და სამიზნე აუდიტორია იქნება დამოკიდებული. მასზე. პირველ შემთხვევაში, საოჯახო დაწესებულებები უფრო შესაფერისი იქნება, მეორეში - ხელნაკეთი ბარები, კაფეები საფირმო სამზარეულოთი და სხვადასხვა თემატური ადგილები.

მნიშვნელოვანი ფაქტორი ასევე შეიძლება იყოს რამდენი ხანია ფუნქციონირებს კაფე, ეძებს თუ არა ის თავის პირველ ობიექტს, გადადის ან თუნდაც აფართოებს ქსელს. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, გამოცდილება და ფინანსური რეზერვები მნიშვნელოვანი გახდება. „მისწრაფი მეწარმეებისთვის და სტარტაპებისთვის, ქუჩის საცალო ვაჭრობაში განთავსება უფრო შესაფერისია, ვიდრე სავაჭრო ცენტრში“, - ამბობს ეგორ ოსტაპენკო, პრედიუმის საცალო უძრავი ქონების განყოფილების დირექტორი. - არა ყველა ახალი პროექტიშეუძლია დაუყოვნებლივ გაუმკლავდეს სავაჭრო ცენტრში საკმაოდ მაღალ ტარიფებს და 2-4 თვეში დიდი უსაფრთხოების დეპოზიტს“.

გასათვალისწინებელია, რომ რაიონული სავაჭრო ცენტრები ჩვეულებრივ გვთავაზობენ რამდენიმე ძირითად ფორმატს. ივან ტატარინოვი, GLINCOM-ის კომერციული დირექტორი, აღნიშნავს, რომ ეს მომგებიანი და ყველაზე მოთხოვნადია მცირე მეწარმეებისთვის, რომლებიც მზად არიან განახორციელონ 500 ათასი რუბლიდან ინვესტიცია კვების ობიექტის გახსნაში. 1 მილიონ რუბლამდე არის ყავის წერტილი. მარგინალობის გამო „სუსტ“ საცხოვრებლებშიც კი მუშაობენ და ქირავნობის პირველ თვეში ახერხებენ გაფუჭებას. მეორე ფორმატი - კვების კორტი - ითვალისწინებს ინვესტიციის უფრო დიდ მოცულობას, 2,5 მილიონი რუბლიდან. „ფუდკორტის ყველაზე წარმატებული კაფეები კინოთეატრისა და გასართობი ზონის გვერდით არის. თუ ირგვლივ გასართობი მაცხოვრებლები არ არიან, ქირის საკითხს ძალიან ფრთხილად უნდა მიუდგეთ“, - განმარტავს ექსპერტი.

სავაჭრო ცენტრსა და ქუჩის საცალო ვაჭრობას შორის არჩევანის გაკეთებისას, ასევე აზრი აქვს ორივე ტიპის განლაგების დადებითი და უარყოფითი მხარეების აწონვას. ითვლება, რომ, მაგალითად, უფრო ადვილია სავაჭრო ცენტრში მომხმარებელთა საშუალო რაოდენობის პროგნოზირება. „ქუჩის საცალო ვაჭრობაში, თქვენ ასევე შეგიძლიათ გაზომოთ მოძრაობა, მაგრამ ეს ნაკლებად პროგნოზირებადია და უფრო მეტად არის დამოკიდებული ამინდის პირობებიდა ფეხით მოსიარულეთა ხარისხი შეიძლება განსხვავდებოდეს მდებარეობიდან გამომდინარე,” განმარტავს ნატალია ოზერნაია, მოსკოვში JLL-ის ქუჩის საცალო ვაჭრობის განყოფილების უფროსის მოადგილე. იგივე ეხება შესაძლო კონკურენტებს: ქუჩაში მათ ნებისმიერ დროს შეუძლიათ კარდაკარ დაყენება და მომხმარებლების მოზიდვა, ხოლო სავაჭრო ცენტრში ჩვეულებრივ ცდილობენ შეინარჩუნონ წარმოდგენილი კომპანიების ბალანსი.

ასევე მნიშვნელოვანია, რომ სავაჭრო ცენტრებში შენობები ხშირად აღჭურვილი იყოს კვების მოთხოვნების გათვალისწინებით, ხოლო მდებარეობა ქ. საცხოვრებელი კორპუსებიმოიცავს უამრავ დასრულებას და საჭირო თანხმობას მაცხოვრებლებისგან. საცხოვრებელ კორპუსში ასევე მნიშვნელოვანია, რომ სტუმრებმა არ მოწიონ შესასვლელთან და ფანჯრებთან ახლოს. თუ თქვენ გააკეთებთ არჩევანს ქუჩის საცალო ვაჭრობის სასარგებლოდ, მაშინ ეს იქნება იმ ადგილას, სადაც ადრე ღია იყო კაფე ან რესტორანი.

რამდენი ავიღოთ "კვადრატებში"?

ისეთი ოთახის პოვნა, რომელიც არ იქნება გადაჭარბებული ფართობით, მაგრამ არ იქნება ვიწრო დაწესებულების მომავალი სტუმრებისთვის, უაღრესად რთული ამოცანაა და ხშირად პრაქტიკულად შეუძლებელია გადაჭრა სპეციალისტის გარეშე, რომელიც აპროექტებს რესტორნებსა და კაფეებს. „არსებობს გადახდის გარკვეული სისტემა, რომელიც დაგეგმილია დაწესებულების მენიუდან გამომდინარე. ფართობი, კერძოდ, დამოკიდებულია იმაზე, ექნება თუ არა კაფეს სრული სერვისის სამზარეულო თუ მხოლოდ წინასწარი მომზადება, ან მზად არიან თუ არა საერთოდ სამზარეულოს გარეშე“, - ამბობს ეგორ ოსტაპენკო. ამასთან, მხედველობაში მიიღება პერსონალის რაოდენობა და საჭირო შენობების ზომა საწყობებისთვის, სამაცივრე ბლოკებისთვის და ა.შ.. მთავარი დარბაზი, რომელშიც დამთვალიერებლები იჯდებიან, დაგეგმილია მაგიდების ზომისა და შესაძლო დატვირთვის მიხედვით. „ასევე აუცილებელია იმ ნორმებისა და წესების გათვალისწინება, რომლის მიხედვითაც დაწესებულებას უნდა ჰქონდეს ცალკე ტუალეტი პერსონალისთვის, შხაპი მზარეულებისთვის და ადგილი თანამშრომლებისთვის ტანსაცმლის გამოსაცვლელად“, დასძენს ანტონ ბელიხი. აღმასრულებელი დირექტორისაკონსულტაციო კომპანია DNA Realty. ”ძალიან რთული იქნება ამის გამოთვლა გამოცდილების გარეშე.”

სივრცის მოცულობა, რა თქმა უნდა, დამოკიდებული იქნება როგორც სავაჭრო ცენტრებზე, ასევე ქუჩის საცალო ფორმატებზე, საიდანაც, საბოლოო ჯამში, თქვენ მოგიწევთ არჩევანის გაკეთება. „ყავის პუნქტებს შეუძლიათ იქირაონ ფართი 3-4 კვ.მ დახლიდან 20 კვ.მ. მ. ფუდ კორტისთვის ყველაზე პოპულარული ფართობია 25-65 კვ.მ. მ. თუ მეწარმე ხსნის კაფეს ფრენჩაიზის სახით, მაშინ ტერიტორიის არჩევისას ის ხელმძღვანელობს ფრანგულ წიგნში უკვე მკაფიოდ ასახული მფლობელების მოთხოვნებით“, - განმარტავს ივან ტატარინოვი.

ტექნოლოგიური დახვეწილობისგან განსხვავებით, შემოთავაზებული გაქირავების ტარიფის ადეკვატურობა შეიძლება დამოუკიდებლად შეფასდეს ბაზრის ექსპერტების ანალიტიკურ გამოთვლებზე დაყრდნობით. Knight Frank-ის მიხედვით, საშუალო განაკვეთები კაფესთვის 200 კვ. მ მოსკოვის ცენტრში შეიძლება იყოს 65-75 ათასი რუბლი, ხოლო ტოპ ადგილებში შეიძლება მიაღწიოს 90-120 ათას რუბლს. საცხოვრებელ ადგილებში საშუალო განაკვეთი 40-45 ათასი რუბლია. კვ. მ წელიწადში. „საძილე ოთახებში“ შენობების ტარიფები, მაგრამ მეტროდან პირდაპირი ხილვადობისას, ხშირად შედარებულია ცენტრალურ ქუჩების ტარიფებთან, ზუსტად მეტროდან ფეხით მოსიარულეთა ყოველდღიური ნაკადის გამო“, აღნიშნავს ნატალია ოზერნაია, ქუჩის საცალო ვაჭრობის უფროსის მოადგილე. განყოფილება JLL-ში მოსკოვში.

წყარო: JLL

როგორ გავაკეთოთ არჩევანი? ანტონ ბელიხი დარწმუნებულია: არავითარ შემთხვევაში არ უნდა დააწესოთ ფსიქოლოგიური ხაზი - მაგალითად, "არ გადაიხადოთ თვეში მილიონ რუბლზე მეტი ქირა". „ვიცი რესტორნები, რომლებიც თვეში 3-5 მილიონს იხდიან შენობებში და მაინც აყვავდებიან. და არის დაწესებულებები, რომლებიც 100 ათასს იხდიან და ძლივს ართმევენ თავს ან თუნდაც ზარალში მუშაობენ“, - განმარტავს ექსპერტი. „გაქირავების ტარიფების შეფასებისას, თქვენ უნდა გაითვალისწინოთ არა თქვენი შინაგანი ფსიქოლოგიური შეზღუდვები, არამედ ადგილის რეალური ტრაფიკი, მისი დამთხვევა თქვენს სამიზნე აუდიტორიასთან და განახორციელოთ მოსალოდნელი შემოსავლის გამოთვლები თანამედროვე სისტემების გამოყენებით“.

გადაწყვიტეთ ადგილმდებარეობა

სავაჭრო ცენტრში სივრცის განხილვისას ხშირად შეგიძლიათ წააწყდეთ ცრურწმენას სამეზობლოში ძლიერი მოიჯარეების მიმართ კვების კორტზე, განსაკუთრებით „დიდი სამეულის“ მიმართ: მაკდონალდსი, ბურგერ კინგი, KFC. ივან ტატარინოვი თვლის: „ხარისხი და საინტერესო პროდუქტიარ დაზარალდება კონკურენცია ძლიერ გლობალურ ბრენდებთან. მაგალითად, ბურგერის მაღაზიები ახერხებენ ძალიან წარმატებით განასხვავონ თავი მსგავსი შეთავაზებებისგან მასობრივ სეგმენტში ავტორის პროდუქტისა და უფრო ინდივიდუალური მიდგომის გამო“.

კიდევ ერთი მცდარი რწმენა არის ის, რომ კაფეები კარგად მუშაობს მხოლოდ მოსკოვის ცენტრში. „ასევე ბევრი წარმატებული დაწესებულებაა საცხოვრებელ ადგილებში და გამავალ გზატკეცილებზე. აქ აუცილებელია ტერიტორიის სპეციფიკის გათვალისწინება. მაგალითად, პეროვოში ჯობია რაღაც ძალიან ბიუჯეტის გახსნა, მაგრამ მიჩურინსკის პროსპექტზე სტეიკჰაუსი კარგად გამოდგება. ასევე, რესტავრატორებს აინტერესებთ დიდი საცხოვრებელი ფართები დიდი რაოდენობით ახალი საცხოვრებლით, რომელსაც ძირითადად საშუალო კლასი ყიდულობს ან ქირავდება“, - ამბობს ანტონ ბელიხი.

ქუჩის საცალო ფორმატში, კაფეებისთვის ტრადიციულად კარგი ადგილებია საფეხმავლო ზონები, რომელთა რიცხვი ახლახან გაიზარდა მოსკოვის ცენტრში. კარგია, თუ ახლოს არის ღირსშესანიშნაობა ან დასასვენებელი ადგილი ქალაქის მაცხოვრებლებისთვის. ასევე მოთხოვნადია მეტროსთან მდებარე ფართები. „პერსპექტიული, განვითარების მაღალი პოტენციალით, ჩემი აზრით, ყოფილი ქარხნების ტერიტორიაზე განლაგებული ლოფტებია. თვალსაჩინო მაგალითია რესტორნის Syrovarnya-ს გახსნა ბადაევსკის ლუდსახარშის ტერიტორიაზე, რომელიც იქცა წამყვანად და მას შეუერთდა მრავალი სხვა პროექტი: Deep Space, The 12 Wine Bar, Summer Garden“, - ამბობს ვიქტორია კამლიუკი, დირექტორი. კომპანიის ქუჩის საცალო ვაჭრობის დეპარტამენტი Knight Frank.

რაც შეეხება მდებარეობას ცენტრში, აქ ბოლო წლებიჩნდება კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი საზრუნავი - სარეკონსტრუქციო და გამწვანების სამუშაოები. მუდმივი მშენებლობა ნაკლებად იზიდავს მომხმარებელს, განსაკუთრებით კაფეებისთვის, რომლებსაც სურთ ზაფხულის ვერანდების მოწყობა. "არ უნდა შეგეშინდეთ ქუჩის კეთილმოწყობის სამუშაოების და არ წახვიდეთ", - დარწმუნებულია ვიქტორია კამლიუკი. ”ჩვენ უნდა მოვილაპარაკოთ მესაკუთრესთან 10-30% ფასდაკლებაზე რეკონსტრუქციის ხანგრძლივობისთვის.” იეგორ ოსტაპენკო ასევე სრულად ეთანხმება მოსაზრებას, რომ სავსებით შესაძლებელია რემონტის "გადარჩენა": "საუბრისას გამწვანებაზე, უნდა აღინიშნოს, რომ თუ დაწესებულებას აქვს უსაფრთხოების გარკვეული ფინანსური ზღვარი, მაშინ უმჯობესია დაველოდოთ ამ პერიოდს. ვიდრე გადავიდეს. რეკონსტრუქცია დასრულდება, ქუჩა გარდაიქმნება და მომავალ სეზონზე კაფეს აქვს ზარალის ანაზღაურებისა და შემოსავლის გაზრდის შანსი“.

კონტრაქტის თავისუფლების პრინციპი საშუალებას გვაძლევს დავამკვიდროთ ქირის ოდენობის განსაზღვრის მექანიზმი, რომელიც მოსახერხებელია მოიჯარისთვის და მესაკუთრისთვის. ეს შეიძლება იყოს ყოველთვიურად გადახდილი ფიქსირებული თანხა, ან თანხა, რომელიც მოიცავს იჯარით აღებული ობიექტის ტექნიკური ხარჯების ანაზღაურებას. ამ უკანასკნელ შემთხვევაში სახელშეკრულებო დებულების ფორმულირება განსაკუთრებულ ყურადღებას მოითხოვს.

ქირავნობის გადახდის პროცედურა, პირობები და ვადები განისაზღვრება იჯარის ხელშეკრულებით (სამოქალაქო კოდექსის 614-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი), ხოლო მათი არარსებობის შემთხვევაში, მსგავსი ქონების იჯარით გაცემისას, ჩვეულებრივ, გამოიყენება გადახდის პროცედურა, პირობები და პირობები. გამოიყენება. მსგავსი წესი დადგენილია ხელოვნების მე-3 პუნქტში. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 424 ხელშეკრულების ფასზე: თუ ის არ არის შეტანილი ხელშეკრულების ტექსტში, ხელშეკრულების შესრულება უნდა გადაიხადოს იმ ფასად, რომელიც შესადარებელ გარემოებებში ჩვეულებრივ იხდის მსგავს საქონელს, სამუშაო ან მომსახურება.

მაგრამ უძრავი ქონების იჯარის ხელშეკრულების გაფორმებისას ეს წესი არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას, რადგან ქირა მისი არსებითი პირობაა (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 432-ე მუხლი). მხარეთა მიერ ქირავნობის ოდენობასთან დაკავშირებით წერილობით შეთანხმებული პირობის არარსებობის შემთხვევაში, უძრავი ქონების იჯარის ხელშეკრულება დადებულად ითვლება (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 654-ე მუხლი).

ქირის პირობები ისე უნდა იყოს ჩამოყალიბებული, რომ ზუსტად დადგინდეს, როდის და რა ოდენობით ევალება დამქირავებელს შესაბამისი გადახდები. ხელშეკრულებით შეიძლება დადგინდეს იჯარის ფიქსირებული ოდენობა ან მისი გაანგარიშების პროცედურა (მექანიზმი). ამ უკანასკნელ შემთხვევაში ქირავნობის ხელშეკრულებაც შეთანხმებულად ჩაითვლება.

ქირის ოდენობა შეიძლება შეიცვალოს მხარეთა შეთანხმებით ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ვადებში, მაგრამ არა უმეტეს წელიწადში ერთხელ, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 614-ე მუხლის მე-3 პუნქტი). . ქირავნობის ოდენობის ცვლილება ხელშეკრულებით გათვალისწინებული მექანიზმის შესაბამისად არ წარმოადგენს იჯარის ხელშეკრულების ცვლილებას და, შესაბამისად, არ ექვემდებარება ზემოთ აღნიშნულ შეზღუდვებს (პრეზიდიუმის საინფორმაციო წერილის მე-11 პუნქტი. რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს 2002 წლის 11 იანვრის No66, შემდგომში მოხსენიებული, როგორც საინფორმაციო წერილი No66). მაგალითად, ინფლაციის მიხედვით ქირის ინდექსირების პირობა არ ეწინააღმდეგება ამ შეზღუდვას. მიუხედავად იმისა, რომ ქირის ოდენობა იცვლება, მისი გამოთვლის პროცედურა უცვლელი რჩება.

უმჯობესია ხელშეკრულებაში გათვალისწინებული იყოს მეიჯარის დღგ-ს გადამხდელის სტატუსის დაკარგვის შედეგები

რეკომენდირებულია იჯარის ხელშეკრულებაში მითითებული იყოს თუ არა ქირაში დამატებული ღირებულების გადასახადი (დღგ). და თუ იგი მოიცავს, მაშინ ასევე საჭირო იქნება იმის დადგენა, თუ რა ნაწილია მითითებული თანხის ქირავდებადა რომელია დღგ. მაგალითად, მიუთითეთ მიმდინარე გადასახადის განაკვეთი, რათა თავიდან აიცილოთ დავები მომავალში, როდესაც საგადასახადო განაკვეთი შეიცვლება ხელშეკრულების პერიოდის განმავლობაში. ასევე რეკომენდირებულია ხელშეკრულებაში მიეთითოს, რომ დღგ არ ირიცხება იჯარის თანხაზე, თუ მეიჯარე არ არის ამ გადასახადის გადამხდელი.

ეს ყველაფერი უნდა გაკეთდეს, რადგან წინააღმდეგ შემთხვევაში მხარეებს შეიძლება ჰქონდეთ უთანხმოება ქირის სახით გადასახდელ თანხებთან დაკავშირებით. სასამართლოების პოზიცია ამ საკითხთან დაკავშირებით ბუნდოვანია და შედეგად, მეიჯარემ შეიძლება მიიღოს ქირა მოსალოდნელზე ნაკლები ოდენობით (დასავლეთ ციმბირის ოლქის ფედერალური ანტიმონოპოლიური სამსახურის 2010 წლის 17 სექტემბრის დადგენილება საქმეზე No A70-. 14225/2009), ხოლო დამქირავებელი შეიძლება აიძულოს გადაიხადოს დღგ-ს ქირის ოდენობაზე მეტი (რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს 2010 წლის 10 თებერვლის დადგენილება No VAS-1414/10 საქმეზე No A51-7727). /2009).

სავარაუდოა სიტუაცია, როდესაც მეიჯარე თავდაპირველად იყო დღგ-ს გადამხდელი და ხელშეკრულებაში იჯარის ოდენობა შეთანხმებული იყო გადასახადის გათვალისწინებით, მაგრამ მოგვიანებით ამ გადასახადის გადახდის ვალდებულება შეწყდა. მაგალითად, როდესაც მეიჯარე გადადის გამარტივებულ საგადასახადო სისტემაზე (რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 346.11 მუხლის მე-2 პუნქტი) ან იჯარით გაცემული ქონების მფლობელის ცვლილების შემთხვევაში, თუ ახალი მფლობელი არ არის დღგ. გადამხდელი. ამასთან დაკავშირებით, მოიჯარის ინტერესებში შედის ხელშეკრულებაში ჩართვა, რომ მესაკუთრის დღგ-ის გადახდის ვალდებულების შეწყვეტის შემთხვევაში ქირა მცირდება გადასახადის ოდენობით. თუ ასეთი პირობა არ არის შეთანხმებული, სასამართლოს შეუძლია უარი თქვას გადასახადის ოდენობით ზედმეტად გადახდილი ქირის დაბრუნების მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე (ვოლგა-ვიატკას ოლქის ფედერალური ანტიმონოპოლიური სამსახურის დადგენილება 05.08.2011 საქმეზე No A43. -24309/2010). ამავდროულად, არსებობს კიდევ ერთი პოზიცია, როდესაც მასში შემავალი დღგ-ს თანხით გადახდა აღიარებულია მეიჯარის გაუმართლებელ გამდიდრებად (ვოლგა-ვიატკას ოლქის ფედერალური ანტიმონოპოლიური სამსახურის 2010 წლის 15 იანვრის დადგენილება No. A29-2100/2009).

ქირავდება შეიძლება მოიცავდეს ფიქსირებულ და ცვლადი ნაწილებს

ქირა არ შეიძლება დადგინდეს იჯარით სარგებლობისას მოხმარებული კომუნალური (ელექტროენერგია, წყალი, სითბო), საწვავი, საპოხი მასალები და სხვა მასალები მოიჯარის მიერ გადახდის სახით. ფაქტია, რომ ასეთი გადახდით მეიჯარე ფაქტობრივად არ იღებს არანაირ ანაზღაურებას მოიჯარისგან იჯარით სარგებლობის მინიჭებული უფლებისთვის და ეს ეწინააღმდეგება ხელშეკრულების ფასიან ხასიათს (66 საინფორმაციო წერილის 12 პუნქტი).

დამქირავებლის მიერ მოხმარებული კომუნალური მომსახურების ღირებულების ანაზღაურების მიზნით, მხარეები ხელშეკრულებაში სულ უფრო ხშირად მიუთითებენ, რომ ქირა ორი ნაწილისგან შედგება - მუდმივი და ცვლადი. მუდმივი ნაწილის ზომა განისაზღვრება ფიქსირებული მნიშვნელობის (ან მისი გამოთვლის მექანიზმის) სახით და ცვლადი ნაწილიგანისაზღვრება, როგორც დამქირავებლის მიერ მოხმარებული კომუნალური მომსახურების ღირებულება.

ხელშეკრულების მნიშვნელოვანი პუნქტია კომუნალური გადასახადების გადახდის პროცედურის განმსაზღვრელი პირობა. რესურსის მიმწოდებელ ორგანიზაციებთან ხომ ხელშეკრულებებს დებს მეიჯარე და მის სახელზე ფორმდება ანგარიშ-ფაქტურები და მოიჯარეს ექნება ვალდებულება აანაზღაუროს ასეთი ხარჯები, თუ ეს გათვალისწინებულია ხელშეკრულებით. კომუნალური და სხვა გადასახადები მოიცავს წყალმომარაგებისა და კანალიზაციის მომსახურების ღირებულებას, სატელეფონო კომუნიკაციებს, მოხმარებული ელექტროენერგიას, სითბოს მიწოდებას (გაზმომარაგებას), აგრეთვე შენობების დასუფთავების, ნაგვის გატანის და ა.შ.

კომუნალური და საოპერაციო გადახდების აღრიცხვა, როგორც ქირის ნაწილი, შესაძლებელია რამდენიმე ვარიანტით. პირველ რიგში, შეგიძლიათ დააწესოთ ფიქსირებული ქირა, რომელიც უკვე მოიცავს ასეთი გადახდების ღირებულებას. შემდეგ მოიჯარე ყოველთვიურად იხდის ფიქსირებულ ქირას. მეორეც, დასაშვებია ქირის ოდენობის დადგენა კომუნალური მომსახურების ღირებულების გათვალისწინების გარეშე, რაც მიუთითებს მოიჯარის უფლებაზე დამოუკიდებლად დადოს ხელშეკრულებები რესურსების მიწოდებისა და მომსახურების ორგანიზაციებთან. გასათვალისწინებელია, რომ ასეთი ხელშეკრულებების დადება გამოიწვევს დამქირავებლის დამატებითი ვალდებულებების გაჩენას ასეთი ორგანიზაციების მიმართ. და მესამე, მხარეებს უფლება აქვთ დაადგინონ ფიქსირებული და ცვლადი ნაწილისგან შემდგარი რენტა.

ამ უკანასკნელ შემთხვევაში, ქირა შედგება ნაქირავებ ფართისთვის განსაზღვრული ოდენობით (ფიქსირებული ნაწილის) და ქირისგან, ფაქტობრივად მოხმარებული კომუნალური მომსახურების ღირებულების ანაზღაურებისგან (ცვლადი ნაწილი).

ჯობია ყოველთვიურად ცალ-ცალკე დაფიქსირდეს ქირის ცვლადი ნაწილის ოდენობა

პრაქტიკაში, ქირის ოდენობა დამქირავებლის მიერ მოხმარებული ელექტროენერგიის ღირებულების ანაზღაურების კუთხით განისაზღვრება ან ელექტროენერგიის მრიცხველის ჩვენებების საფუძველზე, რომლებიც ცალკე დამონტაჟებულია დამქირავებელზე, ან დადგმულ სიმძლავრეზე, სიმძლავრის გათვალისწინებით. შენობაში მომუშავე ყველა ელექტრომოწყობილობის შესახებ და მათი მუშაობის სავარაუდო ხანგრძლივობა. მოხმარებული წყლის ან გაზის რაოდენობა ასევე შეიძლება განისაზღვროს მრიცხველით. გათბობის მომსახურების ღირებულების გაანგარიშება დამოკიდებულია მთლიან გაცხელებულ ფართობზე, გამოითვლება კუბურ მეტრში. სატელეფონო კომუნიკაციის ხარჯების ანაზღაურება ხდება საკომუნიკაციო ორგანიზაციის მიერ მოწოდებული პირადი ანგარიშის მდგომარეობის შესახებ მონაცემების საფუძველზე.

ქირის ფიქსირებული ნაწილის ხარჯად აღიარებისთვის, დამქირავებელს მხოლოდ უნდა ჰქონდეს თავად იჯარის ხელშეკრულება, რომელშიც ის არის განსაზღვრული. ხარჯებში ცვლადი ნაწილის ამოსაცნობად საჭიროა ცალკე პირველადი დოკუმენტი, რომელიც ასახავს დამქირავებლის მიერ მოხმარებული კომუნალური მომსახურების ღირებულებას მომსახურების ტიპის მიხედვით და შესაბამისი დოკუმენტების ბმულით და ქირის ცვლადი ნაწილის ოდენობით. იჯარის ხელშეკრულების შესაბამისად გამოთვლილი თვისთვის.

რა არის ეს პირველადი დოკუმენტი? ხელშეკრულების დადებისას იჯარის ხელშეკრულების მხარეები დამოუკიდებლად თანხმდებიან ამ საკითხზე კონკრეტულ სიტუაციასთან დაკავშირებით. ეს შეიძლება იყოს ორმხრივი აქტი, ან ცნობა მესაკუთრის ბუღალტერიის განყოფილებიდან. მთავარი ის არის, რომ გამოყენებული დოკუმენტი შეიცავს ხელოვნებაში ჩამოთვლილ ყველა სავალდებულო დეტალს. 2011 წლის 6 დეკემბრის ფედერალური კანონის No402-FZ „ბუღალტრული აღრიცხვის შესახებ“ 9 (რუსეთის ფედერალური საგადასახადო სამსახურის 2010 წლის 4 თებერვლის No. ШС-22-3/86@ წერილის 1-ლი პუნქტი).

თუ ხელშეკრულების შესაბამისად, ქირავნობა (ან მისი ნაწილი) არის ცვლადი თანხა, მაშინ ამ თანხის ხარჯად აღიარებისთვის მოიჯარემ უნდა მიიღოს პირველადი დოკუმენტი მეიჯარისგან ყოველთვიურად, ქირავნობის ოდენობიდან გამომდინარე. მერყეობს თვიდან თვემდე. ხოლო როდესაც ქირა განისაზღვრება ხელშეკრულებაში მუდმივი (ფიქსირებული) ოდენობით, გადახდის ოდენობის დამადასტურებელი ყოველთვიური აქტები არ არის საჭირო, ვინაიდან ქირის ოდენობა არ იცვლება.

უნდა გვახსოვდეს, რომ სირთულეები შეიძლება წარმოიშვას პირველადი დოკუმენტაციის მომზადებასთან დაკავშირებით, რადგან გამქირავებელი არ არის დამქირავებლის კომუნალური მომსახურების მიმწოდებელი, მაგრამ ფაქტობრივად მოქმედებს როგორც დამქირავებლის „აგენტი“ რესურსების მიწოდებით გაწეული მომსახურებისთვის გადახდების გადარიცხვისას. ორგანიზაციები. მესაკუთრისთვის ეს გადასახადები არ არის შემოსავალი, მაგრამ ემსახურება ხარჯების კომპენსაციას.

ქირავდება მეიჯარისგან ცვლადის ჩათვლით

საიჯარო ურთიერთობები ძალიან პოპულარულია ბიზნეს სუბიექტებს შორის. ქირავნობით „უფასო“ ქონების გაცემით, მემამულეები მას იყენებენ დამატებითი შემოსავლის მისაღებად, ხოლო მოიჯარეები, თავის მხრივ, გარკვეული საფასურის სანაცვლოდ, იღებენ შესაძლებლობას გამოიყენონ სხვა ადამიანების მოძრავი თუ უძრავი ქონება.

ამ სტატიაში განვიხილავთ მესაკუთრის მიერ მოიჯარესაგან მიღებული ქირის აღრიცხვის საკითხებს.

სამოქალაქო კოდექსის 614-ე მუხლის შესაბამისად რუსეთის ფედერაცია(შემდგომში რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი), დამქირავებლის მთავარი პასუხისმგებლობაა ქირავნობის დროული გადახდა ქონებით სარგებლობისთვის საიჯარო ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ოდენობითა და ვადით.

ქირავდება შემდეგნაირად:

– პერიოდულად ან ერთ დროს განხორციელებული ფიქსირებული ოდენობით განსაზღვრული გადახდები;

– იჯარით სარგებლობის შედეგად მიღებული პროდუქციის, ხილის ან შემოსავლის დადგენილი წილი;

– მოიჯარის მიერ გარკვეული სერვისების მიწოდება;

– მოიჯარის მიერ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ნივთის საკუთრებაში ან იჯარაზე გადაცემა მეიჯარისთვის;

– მოიჯარისთვის იჯარით აღებული ქონების გაუმჯობესების ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ხარჯების დაკისრება.

მხარეებს შეუძლიათ იჯარის ხელშეკრულებაში განსაზღვრონ ქირის ამ ფორმების ან ქირავნობის გადახდის სხვა ფორმების ერთობლიობა.

ყველაზე გავრცელებული ტიპია ქირის დადგენა ფიქსირებული გადახდების სახით პერიოდულად ან ერთიანად.

იჯარის ხელშეკრულებით შეიძლება ერთდროულად გადაიცეს რამდენიმე ობიექტი. ამ შემთხვევაში ქირავნობა შეიძლება დაწესდეს როგორც მთლიანობაში ყველა იჯარით აღებული ქონებისთვის, ასევე თითოეული ობიექტისთვის ცალკე. ხელშეკრულების მხარეებს შორის შემდგომი უთანხმოების თავიდან აცილების მიზნით, სჯობს იჯარის ოდენობა ცალ-ცალკე განისაზღვროს თითოეული იჯარით აღებული ობიექტისთვის.

კომუნალური გადასახადების ასანაზღაურებლად მხარეთა შეთანხმებით ყოველთვიურად დადგენილი ცვლადი ქირა, ავტორის აზრით, სრულად არ შეესაბამება კანონს. ამავდროულად, საგადასახადო ორგანოების თვალსაზრისით, ასეთი ქირით, გამქირავებელს შეეძლება აღიაროს მხოლოდ ყველა სახის საწვავის, წყლისა და ენერგიის შესყიდვის ხარჯები, დახარჯული ტექნოლოგიურ მიზნებზე, ყველა გენერაციაზე. ენერგიის ტიპები, შენობების გათბობა, აგრეთვე მათზე მოხმარებული ენერგიის ტრანსფორმაციისა და გადაცემის ხარჯები, მოიჯარეების მიერ მოხმარებული ენერგიის გათვალისწინების გარეშე (რუსეთის ფედერაციის ფედერალური საგადასახადო სამსახურის წერილი მოსკოვის რეგიონისთვის, 13 ნოემბერს, 2006 No21-25-I/1372). მოიჯარისგან განსხვავებით, რომელსაც უფლება აქვს მოგების დაბეგვრისთვის მიღებულ ხარჯებში შეიტანოს ქირის მუდმივი და ცვლადი კომპონენტები (რუსეთის ფედერაციის ფედერალური საგადასახადო სამსახურის წერილი მოსკოვის რეგიონისთვის, 2006 წლის 13 ნოემბრის No. 21-25-I/1372).

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის 2002 წლის 11 იანვრის No66 საინფორმაციო წერილის მიხედვით „იჯარასთან დაკავშირებული დავების გადაწყვეტის პრაქტიკის მიმოხილვა“, რომლის მე-11 პუნქტი განმარტავს, რომ მუხლის მე-3 პუნქტის გამოყენებისას. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 614, სასამართლოებმა უნდა გამოიყენონ ის ფაქტი, რომ ერთი წლის განმავლობაში ხელშეკრულების პირობები, რომელიც ითვალისწინებს ქირის ფიქსირებულ ოდენობას ან მისი გამოთვლის პროცედურას (მექანიზმი) უნდა დარჩეს უცვლელი. მოიჯარემ მესაკუთრეს მიმართა საარბიტრაჟო სასამართლოში საიჯარო ხელშეკრულების პირობების ბათილად ცნობის თაობაზე, რომელიც ითვალისწინებს მესაკუთრის ქირავნობის ოდენობის კვარტალურად გაზრდას მისი ინფლაციის გათვალისწინებით, რადგან ეს პირობა ეწინააღმდეგება მე-3 პუნქტის იმპერატიულ ნორმას. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 614-ე მუხლი, რომელიც ადგენს ქირავნობის ოდენობის შეცვლის შესაძლებლობას არა უმეტეს წელიწადში ერთხელ. მაგრამ სასამართლომ, თუმცა მხოლოდ განსახილველ საქმეში, დაადგინა, რომ საიჯარო განაკვეთის განსაზღვრა უცხოურ ვალუტაში გარკვეული თანხის ეკვივალენტური ოდენობით, ნიშნავს მისი გამოთვლის მექანიზმის ჩამოყალიბებას. ქირის ეს განსაზღვრა გამიზნულია ინფლაციის უარყოფითი შედეგების აღმოსაფხვრელად. უცხოური ვალუტის კურსის ცვლილება არ ნიშნავს ქირის ოდენობის ცვლილებას რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 614-ე მუხლის მე-3 პუნქტის შესაბამისად. შედეგად, გამოდის, რომ ცვლადი რენტის დანერგვისთვის აუცილებელია მისი გამოთვლის მკაფიო ალგორითმი, რომელიც მითითებულია ხელშეკრულებაში, წინააღმდეგ შემთხვევაში ადვილია სასამართლო საქმის წაგება.

ქირის გადახდის პირობები განისაზღვრება ხელშეკრულებით. ამ შემთხვევაში მხარეებს შეუძლიათ უზრუნველყონ მისი გადახდის ნებისმიერი პროცედურა: ყოველთვიურად, კვარტალურად, წელიწადში ერთხელ, წინასწარი ან გადავადებული გადახდით.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 614-ე მუხლის მე-3 პუნქტი ადგენს, რომ ქირა შეიძლება შეიცვალოს მხარეთა შეთანხმებით ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ვადებში, მაგრამ არა უმეტეს წელიწადში ერთხელ. ამავდროულად, ქირის ოდენობა შეიძლება გაიზარდოს ან შემცირდეს.

დამქირავებელს უფლება აქვს მოითხოვოს ქირის შემცირება იმ შემთხვევაში, თუ:

– თუ ის გარემოებებიდან გამომდინარე, რომლებზეც ის არ არის პასუხისმგებელი, მნიშვნელოვნად გაუარესდა იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სარგებლობის პირობები ან ქონების მდგომარეობა;

– თუ მეიჯარე არღვევს იჯარით აღებული ქონების კაპიტალური შეკეთების პირობებს;

– თუ გამქირავებელმა იჯარის ხელშეკრულების დადებისას არ გააფრთხილა მოიჯარე ქონებაზე მესამე პირის უფლებების შესახებ.

დამქირავებლის მიერ ქირავნობის გადახდის პირობების მნიშვნელოვანი დარღვევის შემთხვევაში მეიჯარეს უფლება აქვს მოითხოვოს მისგან ქირავნობის ვადამდე გადახდა მეიჯარის მიერ დადგენილ ვადაში. ამ შემთხვევაში მეიჯარეს არა აქვს უფლება მოითხოვოს ქირავნობის ვადაზე ადრე გადახდა ზედიზედ ორ ვადით (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 614-ე მუხლის მე-5 პუნქტი).

ქირავდება ბუღალტერიაში.

საიჯარო გადახდების აღრიცხვის პროცედურა მეიჯარის ბუღალტრულ აღრიცხვაზე დამოკიდებულია იმაზე, არის თუ არა ეს საქმიანობა ძირითადი.

PBU 9/99 „ორგანიზაციის შემოსავალი“ მე-5 პუნქტის შესაბამისად (რუსეთის ფედერაციის ფინანსთა სამინისტროს 1999 წლის 6 მაისის ბრძანება No32n „ორგანიზაციის შემოსავალი“ სააღრიცხვო დებულების დამტკიცების შესახებ PBU 9 /99“ (შემდგომში PBU 9/99)) იმ ორგანიზაციებში, რომელთა საქმიანობის საგანია საიჯარო ხელშეკრულებით მათი აქტივების დროებითი სარგებლობის (დროებითი ფლობისა და გამოყენების) საფასურის უზრუნველყოფა, შემოსავალი ითვლება ქვითრებში. რომლის მიღებაც დაკავშირებულია ამ საქმიანობასთან (ქირა).

ბუღალტრული აღრიცხვის გეგმა და მისი გამოყენების ინსტრუქციები (რუსეთის ფედერაციის ფინანსთა სამინისტროს 2000 წლის 31 ოქტომბრის ბრძანება No. 94n „ორგანიზაციების ფინანსური და ეკონომიკური საქმიანობის აღრიცხვის ანგარიშთა გეგმის დამტკიცების შესახებ და მისი გამოყენების ინსტრუქცია. ”) ორგანიზაციის საქმიანობის ჩვეულ სახეობასთან დაკავშირებული შემოსავლებისა და ხარჯების შესახებ ინფორმაციის შეჯამებისთვის, აგრეთვე მათთვის ფინანსური შედეგის დასადგენად, გათვალისწინებულია ანგარიში 90 “გაყიდვები”.

იჯარის ხელშეკრულებით მისი აქტივების დროებითი სარგებლობის (დროებითი ფლობისა და სარგებლობის) საფასურის რეზერვიდან მიღებული შემოსავალი (როდესაც ეს არის ორგანიზაციის საქმიანობის საგანი) აისახება 90-ე ანგარიშზე „გაყიდვები“ 90-1 „შემოსავლები“ ​​ქვეანგარიშზე.

თუ აქტივების გაქირავება არ არის ორგანიზაციის ძირითადი საქმიანობა, მაშინ, PBU 9/99-ის მე-7 პუნქტის თანახმად, ქვითრები, რომლებიც დაკავშირებულია ორგანიზაციის აქტივების დროებითი გამოყენებისთვის (დროებითი ფლობისა და გამოყენებისთვის) საფასურის უზრუნველყოფასთან. აღიარებულია სხვა შემოსავალად და აისახება 91-1 „სხვა შემოსავალი“ ანგარიშის კრედიტში.

ამ შემთხვევაში, ორგანიზაციის აქტივების დროებითი გამოყენების (დროებითი ფლობისა და გამოყენების) საფასურის უზრუნველყოფასთან დაკავშირებული ხარჯები აღიარებულია, როგორც სხვა (პუნქტი 11 PBU 10/99 „ორგანიზაციის ხარჯები“ (რუსეთის ფინანსთა სამინისტროს ბრძანება). 1999 წლის 6 მაისის ფედერაცია №33n „საბუღალტრო დებულებების დამტკიცების შესახებ „ორგანიზაციის ხარჯები“ PBU 10/99)).

იმისათვის, რომ დადგინდეს, თუ რა ტიპის საქმიანობა მოიცავს ოპერაციებს ქონების ქირავნობით გადაცემისთვის, უნდა მიმართოთ PBU 9/99-ის მე-4 პუნქტს.

ბუღალტრული აღრიცხვის ამ პუნქტის შესაბამისად, ორგანიზაცია დამოუკიდებლად აღიარებს ქვითრებს, როგორც შემოსავალს ჩვეულებრივი საქმიანობიდან ან სხვა შემოსავლიდან, PBU 9/99-ის მოთხოვნების, მისი საქმიანობის ხასიათის, შემოსავლის ტიპისა და მათი მიღების პირობებზე დაყრდნობით.

სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ორგანიზაციამ დამოუკიდებლად უნდა გადაწყვიტოს, თუ რა ტიპის საქმიანობას მიეკუთვნება ქონების ქირავნობით გადაცემის ოპერაციები და გააერთიანოს ეს ორგანიზაციის სააღრიცხვო პოლიტიკაში. ეს მდგომარეობაგანისაზღვრება ორგანიზაციის წესდებით, სადაც ყველაზე ხშირად გათვალისწინებულია ქონების იჯარით გაცემა, როგორც საქმიანობის სახე, შესაბამისად, მეიჯარე ცნობს შემოსავალს ჩვეულებრივი საქმიანობიდან.

თუ ქირის გადახდა ორგანიზაციის მიერ აისახება ბუღალტრულ აღრიცხვაში, როგორც შემოსავალი ჩვეულებრივი საქმიანობიდან, მაშინ ბუღალტრულ აღრიცხვაში ხდება შემდეგი ჩანაწერები:

62 ანგარიშის დებეტი „ანგარიშსწორებები მყიდველებთან და მომხმარებლებთან“ 90-1 ანგარიშის „შემოსავლები“ ​​კრედიტი - ასახავს გასაღებ ქირის ოდენობას;

90-3 ანგარიშის დებეტი „დამატებული ღირებულების გადასახადი“ 68-2 ანგარიშის კრედიტი „დამატებული ღირებულების გადასახადის გამოთვლები“ ​​- ასახავს ბიუჯეტში გადასახდელი დღგ-ის ოდენობას;

ანგარიშის დებეტი 51 „ანგარიშსწორების ანგარიშები“ 62 ანგარიშის კრედიტი „ანგარიშსწორებები მყიდველებთან და მომხმარებლებთან“ – ასახულია ნაღდი ფულიმიღებული მოიჯარისგან.

იჯარის ხელშეკრულების მოქმედების მთელი პერიოდის განმავლობაში ერთჯერადად გადარიცხული ქირა განიხილება როგორც წინასწარი გადახდა და აღირიცხება 62-ე ანგარიშზე „ანგარიშსწორებები მყიდველებთან და მომხმარებლებთან“ ქვეანგარიშზე „ანგარიშსწორება წინასწარ გადახდისთვის“.

თუ ქირა აისახება მეიჯარის ბუღალტრულ აღრიცხვაში, როგორც სხვა შემოსავლის ნაწილად, მაშინ ბუღალტრულ აღრიცხვაში ხდება შემდეგი ჩანაწერები:

76 ანგარიშის დებეტი „ანგარიშსწორებები სხვადასხვა მოვალეებთან და კრედიტორებთან“ ქვეანგარიში „ანგარიშსწორებები ქირავდება“ 91-1 ანგარიშის „სხვა შემოსავალი“ კრედიტი - ასახავს დებიტორული ქირის დარიცხვას;

სადებეტო ანგარიში 91-2 „სხვა ხარჯები“ საკრედიტო ანგარიში 68-2 „დამატებული ღირებულების გადასახადის გამოთვლები“ ​​– ირიცხება დღგ;

51 ანგარიშის დებეტი „ანგარიშსწორების ანგარიშები“ კრედიტი 76 „ანგარიშსწორებები სხვადასხვა მოვალეებთან და კრედიტორებთან“ ქვეანგარიში „გათვლები ქირაზე“ – აისახება მოიჯარისგან მიღებული სახსრები.

ორგანიზაციის ქირის ერთჯერადი გადარიცხული თანხა, რომელშიც ქირავნობისთვის აქტივების გადაცემა არ არის ძირითადი საქმიანობა, მხედველობაში მიიღება 98 „გადადებული შემოსავალი“ ქვეანგარიში 98-1 „მიღებული შემოსავალი გადავადებული პერიოდებით“.

ქვეანგარიში 98-1 „მომავალი პერიოდებისთვის მიღებული შემოსავალი“ ითვალისწინებს საანგარიშო პერიოდში მიღებული შემოსავლების მოძრაობას, მაგრამ დაკავშირებულია მომავალ საანგარიშგებო პერიოდებთან.

მომავალ საანგარიშგებო პერიოდებთან დაკავშირებული შემოსავლის ოდენობა აისახება 98-ე ანგარიშის კრედიტში „გადადებული შემოსავალი“ ნაღდი ფულის ან მოვალეებთან და კრედიტორებთან ანგარიშსწორების ანგარიშებთან შესაბამისობაში, ხოლო დებეტში - შესაბამის ანგარიშებზე გადარიცხული შემოსავლის ოდენობა ქ. საანგარიშო პერიოდის დასაწყისი, ვის ეკუთვნის ეს შემოსავლები.

ანალიტიკური აღრიცხვა 98-1 ანგარიშზე „მომავალი პერიოდებისთვის მიღებული შემოსავალი“ ტარდება თითოეული ტიპის შემოსავლისთვის.

ქირა აღიარებულია ბუღალტრულ აღრიცხვაში ეკონომიკური საქმიანობის ფაქტების დროებითი დარწმუნების დაშვების საფუძველზე და PBU 9/99-ის მე-12 პუნქტში ჩამოთვლილი პირობების არსებობის საფუძველზე:

– ორგანიზაციას უფლება აქვს მიიღოს ეს შემოსავალი, რომელიც გამომდინარეობს კონკრეტული ხელშეკრულებიდან ან დადასტურებულია სხვა სათანადო წესით;

– შეიძლება განისაზღვროს შემოსავლის ოდენობა;

– არსებობს რწმენა, რომ კონკრეტული გარიგების შედეგად გაიზრდება ორგანიზაციის ეკონომიკური სარგებელი.

თუ ჩამოთვლილთაგან ერთ-ერთი მაინც არ არის დაკმაყოფილებული ორგანიზაციის მიერ გადახდისას მიღებული ფულადი სახსრებისა და სხვა აქტივების მიმართ, მაშინ გადასახდელი ანგარიშები და არა შემოსავალი აღიარებულია ორგანიზაციის ბუღალტრულ აღრიცხვაში.

მაგალითი.

ორგანიზაციამ გააფორმა ტექნიკის გაქირავების ხელშეკრულება სამი თვის ვადით. ყოველთვიური ქირა არის 17,700 რუბლი (დღგ-ს ჩათვლით - 2,700 რუბლი).

ქირა 53100 რუბლის ოდენობით (დღგ-ს ჩათვლით - 8100 რუბლი) მოიჯარე გადაიხადა დაუყოვნებლივ იჯარის ხელშეკრულების მოქმედების მთელი პერიოდის განმავლობაში.

მეიჯარე ორგანიზაცია იყენებს სამუშაო გეგმის შემდეგ ქვეანგარიშებს:

62-1 „გათვლები ქირით“;

62-2 "გათვლები წინასწარ გადახდისთვის."

მეიჯარე ორგანიზაციის სააღრიცხვო ჩანაწერებში გაკეთდა შემდეგი ჩანაწერები:

დებეტი 51 კრედიტი 62-2 – 53,100 რუბლი – ასახავს იჯარით აღჭურვილობის წინასწარ გადახდის ოდენობას;

დებეტი 62-2 კრედიტი 68-2 – 8,100 რუბლი – დღგ ერიცხება წინასწარ გადახდის ოდენობას (რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 167-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი (შემდგომში რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსი)) ;

დებეტი 62-2 კრედიტი 98–45,000 რუბლი - წინასწარი გადახდის ოდენობა აისახება გადავადებულ შემოსავალში;

დებეტი 62-1 კრედიტი 91-1 – 17,700 რუბლი – საანგარიშო პერიოდისთვის დარიცხული ქირა;

დებეტი 91-2 კრედიტი 68-2 – 2700 რუბლი – საანგარიშო პერიოდის ქირაზე დარიცხული დღგ;

დებეტი 68-2 კრედიტი 62-2 – 2,700 რუბლი – მიიღება დღგ-ის გამოქვითვაზე წინასწარ გადახდის თანხაზე;

დებეტი 98 კრედიტი 62-1 – 15,000 რუბლი – ასახავს ადრე გადადებულ შემოსავალში შეტანილი ქირის ოდენობას.

გამქირავებელმა უნდა გასცეს ინვოისი დამქირავებელს ქირის ოდენობის შესახებ.

რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 168-ე მუხლის მე-3 პუნქტის თანახმად, ინვოისი გაიცემა არაუგვიანეს ხუთი კალენდარული დღისა, მომსახურების გაწევის დღიდან.

ქირავდება ქონების გაცემის მომსახურების გაყიდვის ანგარიშ-ფაქტურების გაცემა შესაძლებელია არა უადრეს საგადასახადო პერიოდის დასრულებამდე, არანაკლებ იმ თვისა, როდესაც მომსახურება რეალურად იყო გაწეული.

ქირავდება საგადასახადო აღრიცხვაში.

ქონების გაქირავება ორგანიზაციის ძირითადი საქმიანობაა.

რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 249-ე მუხლის თანახმად, მოიჯარესაგან მიღებული ქირა კლასიფიცირდება როგორც შემოსავალი გაყიდვებიდან. საქმიანობის ძირითადი სახეები განისაზღვრება ორგანიზაციის წესდებით, სადაც ყველაზე ხშირად გათვალისწინებულია ქონების გაქირავება, როგორც საქმიანობის სახე.

თუ ორგანიზაცია, მოგების გადასახადის მიზნებისათვის, აღიარებს შემოსავალსა და ხარჯებს დარიცხვის მეთოდის გამოყენებით, მაშინ შემოსავალი აღიარებულია საანგარიშო (საგადასახადო) პერიოდში, რომელშიც ისინი მოხდა, მიუხედავად თანხების, სხვა ქონების (სამუშაო, მომსახურება) ფაქტობრივი მიღებისა. RF საგადასახადო კოდექსის 271-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი).

ორგანიზაციებისთვის, რომლებიც სისტემატიურად უზრუნველყოფენ თავიანთ ქონებას მათი ქონების დროებით სარგებლობისა და (ან) დროებით ფლობისა და სარგებლობის საფასურისთვის, ასეთი საქმიანობის ხარჯები დაკავშირებულია გაყიდვებთან (საგადასახადო კოდექსის 265-ე მუხლის 1-ლი პუნქტის 1-ლი ქვეპუნქტი). რუსეთის ფედერაციის).

თუ იჯარის ხელშეკრულება ითვალისწინებს ქირავნობის გადასახდელების არათანაბარ გრაფიკს, მაშინ, რუსეთის ფედერაციის ფინანსთა სამინისტროს უახლესი განმარტებით, 2009 წლის 17 აპრილის No. 03-03-06/1/258 წერილებში მოცემული. 2009 წლის 2 აპრილის No03-03-06/1 /212, გადასახადის გადამხდელმა, რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 271-ე მუხლის მე-4 პუნქტის მე-3 ქვეპუნქტის საფუძველზე, ასეთ შემთხვევებში უნდა გაითვალისწინოს ქირავნობის გადახდა. შემოსავალში, გადახდის გრაფიკით გათვალისწინებული თანხებიდან გამომდინარე. ანალოგიურ პოზიციას შეიცავს ურალის ოლქის ფედერალური ანტიმონოპოლიური სამსახურის 2008 წლის 16 დეკემბრის დადგენილება No Ф09-9466/08-С3 საქმეზე.

ავტორის თქმით, გადახდის არათანაბარი გრაფიკი ასევე ხდება მაშინ, როდესაც ქირას იხდიან ერთხელ ხანგრძლივი პერიოდის განმავლობაში, მაგალითად, წელიწადში ერთხელ ან ექვს თვეში ერთხელ. ამავდროულად, ასეთი საფასურის ერთჯერადი ჩართვა შემოსავალში არ არის მთლიანად მომგებიანი ორგანიზაციისთვის, ვინაიდან ეს გამოიწვევს საშემოსავლო გადასახადის ერთჯერად გადახდას ან უფრო დიდ წინასწარ გადახდას. აქედან გამომდინარე, უფრო მიზანშეწონილია ასეთი შემოსავლის განაწილება საანგარიშო პერიოდებში. თუმცა, რუსეთის ფედერაციის ფინანსთა სამინისტროს პოზიციის გათვალისწინებით, ასეთმა მიდგომამ შეიძლება გამოიწვიოს საგადასახადო ორგანოების მხრიდან საჩივრები.

შეგახსენებთ, რომ ადრინდელი ოფიციალური პირები მიუთითებდნენ, რომ იჯარის სახით შემოსავალი აღიარებულია საგადასახადო აღრიცხვაში შემოსავლებისა და ხარჯების ერთგვაროვანი აღიარების პრინციპის გათვალისწინებით, მიუხედავად მათი რეალური გადახდისა. ამავდროულად, იჯარის ხელშეკრულებით გაწეული მომსახურების აქტების ყოველთვიური დადება არ არის საჭირო საიჯარო გადახდების სახით შემოსავლების საგადასახადო აღრიცხვის წარმოებისთვის. ეს პოზიცია ჩამოყალიბდა რუსეთის ფედერაციის ფინანსთა სამინისტროს 2007 წლის 17 აპრილის No. 03-03-06/1/248 წერილებში, 2007 წლის 6 თებერვალს No03-03-06/1/59. 2006 წლის 10 ნოემბრის No 03-03 -04/1/752, რუსეთის ფედერაციის ფედერალური საგადასახადო სამსახური ქალაქ მოსკოვისთვის 2008 წლის 22 სექტემბერი No20–12/089128.

ქონების ქირით გაცემა არ არის ორგანიზაციის ძირითადი საქმიანობა.

ამ შემთხვევაში, ქონების ლიზინგიდან მიღებული შემოსავალი აღიარებულია, როგორც არასაოპერაციო შემოსავალი (რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 250-ე მუხლის მე-4 პუნქტი).

რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 271-ე მუხლის მე-4 პუნქტის მე-3 ქვეპუნქტი ადგენს, რომ ქონების იჯარით მიღებული არაოპერაციული შემოსავლისთვის, შემოსავლის მიღების თარიღი არის ანგარიშსწორების თარიღი დადებული ხელშეკრულებების პირობების შესაბამისად ან წარდგენაში. გადასახადის გადამხდელს საანგარიშო (საგადასახადო) პერიოდის ბოლო დღე ემსახურება გამოთვლების საფუძველს.

იჯარის ხელშეკრულებით გადაცემული ქონების მოვლა-პატრონობის ხარჯები (ამ ქონებაზე ამორტიზაციის ჩათვლით) შედის არასაოპერაციო ხარჯებში (რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 265-ე მუხლის 1-ლი პუნქტის 1 ქვეპუნქტი).

კომუნალური გადასახადები.

როგორც ზემოთ აღინიშნა, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 614-ე მუხლის შესაბამისად, ქირა შეიძლება განისაზღვროს როგორც ფიქსირებული ოდენობით, ასევე „მცურავი“ ოდენობით, რომელიც შედგება ორი ნაწილისაგან - ფიქსირებული ქირის ოდენობა და ცვლადი კომპონენტი, რომელიც შედგება. კომუნალური გადასახადებიდან.

როგორც წესი, ყველა იჯარის ხელშეკრულება, ამა თუ იმ ფორმით, შეიცავს პირობას, რომ კომუნალური გადასახადების გადახდის ხარჯებს სწორედ მოიჯარე აკისრია. აქ ჩნდება კითხვა: რამდენად არის ყველაზე მომგებიანი საგადასახადო თვალსაზრისით ხელშეკრულების მხარეებისთვის ასეთი პირობის დოკუმენტირება. და პირველ რიგში ამ შემთხვევაში ჩვენ ვსაუბრობთისეთი საკამათო გადასახადის შესახებ, როგორიცაა დღგ.

პრაქტიკაში, არსებობს გადახდის სხვადასხვა ვარიანტი ელექტროენერგიის, გაზის, წყალმომარაგების, სატელეფონო კომუნიკაციების და სხვა კომუნალური მომსახურებისთვის. მოდით უფრო ახლოს მივხედოთ მათ.

1. კომუნალური მომსახურება შედის ქირაში.

პირველი მეთოდი საკმაოდ იშვიათად გამოიყენება. ყოველივე ამის შემდეგ, კომუნალური მომსახურების ტარიფები მუდმივად იზრდება, გარდა ამისა, ხელშეკრულების გაფორმებისას მხარეებმა ჯერ არ იციან, რამდენად მოიხმარს რეალურად კომუნალური მომსახურება მოიჯარე. შესაბამისად, ძნელად შესაძლებელია წინასწარ გამოითვალოს ფიქსირებული იჯარის ოდენობა, რომელიც ფარავს მეიჯარის ყველა ხარჯს კომუნალურ მომსახურებაზე ხელშეკრულების შესრულებისას. მხარეებს არ აქვთ უფლება შეცვალონ ქირის ოდენობა წლის განმავლობაში, ამის აკრძალვა დადგენილია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 614-ე მუხლის მე-3 პუნქტით.

ამიტომ, როგორც წესი, იჯარის ხელშეკრულებაში მხარეები ადგენენ არა თავად ქირის ოდენობას, არამედ მისი გამოთვლის მეთოდოლოგიას, რის შედეგადაც წლის განმავლობაში იჯარის ცვლადი კომპონენტის ცვლილება არ ნიშნავს ქირის გადახედვას. იჯარის ხელშეკრულების ფასი, რადგან იჯარის ოდენობის განსაზღვრის მექანიზმი უცვლელი რჩება.

„მცურავი“ იჯარით, მეიჯარის მიერ მოიჯარესაგან მიღებული ყველა თანხა, მათ შორის კომუნალური გადასახადები, აღიარებულია მის შემოსავალად ქონების იჯარით გაცემიდან.

რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 146-ე მუხლის თანახმად, გამქირავებელი იხდის დღგ-ს ქირის მთლიან ოდენობას და იხდის ბიუჯეტს. გამქირავებლის მიერ ქირავნობის მთელ ოდენობაზე (კომუნალური გადასახადების ოდენობის ჩათვლით) გამქირავებელზე გაიცემა ინვოისი და ცალკე ხაზი არ არის მონიშნული „კომუნალური მომსახურება“.

გამქირავებელს, რომელსაც კომუნალური კომპანიებისგან მის სახელზე აქვს მიღებული ანგარიშ-ფაქტურები, უფლება აქვს სრულად ჩამოჭრას მათ ანგარიშ-ფაქტურებში მითითებული დღგ. ყოველივე ამის შემდეგ, თუ მოიჯარისგან მიღებული კომუნალური გადასახადები შედის მის შემოსავალში, მაშინ მას უფლება აქვს აღიაროს მოიჯარის მიერ მოხმარებული კომუნალური გადასახადები მის ხარჯებად. დღგ-ს შეფასების იგივე პროცედურა განმარტეს ჩინოვნიკებმა რუსეთის ფედერაციის ფედერალური საგადასახადო სამსახურის 2010 წლის 4 თებერვლის No. ШС-22-3/86@ წერილში. ანალოგიურ მოსაზრებას იზიარებენ არბიტრები FAS ჩრდილოეთ კავკასიის ოლქის 2009 წლის 21 დეკემბრის დადგენილებაში No A63-8994/2004-C4-9, 2009 წლის 11 ივნისის საქმეში No A53-18515/2008. -C5-27, 2009 წლის 29 მაისით დათარიღებული FAS ცენტრალური ოლქი No A23-3029/2008A-14-202 საქმეზე, 2007 წლის 10 იანვრით დათარიღებული FAS ჩრდილო-დასავლეთის ოლქი საქმეში No A05-7971/2006-13, თარიღით. 2007 წლის 4 ივლისი საქმეზე No A56- 38904/2006 წ.

მოიჯარე, რომელმაც მიიღო გამქირავებელისგან ინვოისი ქირავნობის მომსახურებისთვის (მთელი თანხისთვის, კომუნალური გადასახადების ჩათვლით) ზოგადი წესით, რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 171-ე და 172-ე მუხლების საფუძველზე, უფლება აქვს გამოიქვითოს მეიჯარის ინვოისში მითითებული დღგ-ის ოდენობა. მოსამართლეები იზიარებენ მსგავს აზრს, მაგალითად, შეგვიძლია მოვიყვანოთ ჩრდილო-დასავლეთის ოლქის ფედერალური ანტიმონოპოლიური სამსახურის 2010 წლის 27 დეკემბრის დადგენილება No. A56-7049/2010 საქმეზე, მოსკოვის მოსკოვის ოლქის დადგენილება აგვისტოში 2008 წლის 26 საქმეზე No KA-A40/7882-08 , ჩრდილოეთ კავკასიის ოლქის ფედერალური ანტიმონოპოლიური სამსახურის 2008 წლის 26 ივნისის დადგენილება No F08-3507/2008 საქმეზე და სხვა.

2. კომუნალური გადასახადი იხდიან ქირისგან განცალკევებით.

თუ კომუნალური გადასახადები არ შედის ქირაში, მაშინ მესაკუთრის კომუნალური ხარჯების ანაზღაურების ყველაზე უსაფრთხო ვარიანტია საიჯარო ხელშეკრულების დადება მედიაციის ხელშეკრულების ელემენტებით. ანუ იჯარის ხელშეკრულება წინასწარ ითვალისწინებს, რომ გამქირავებელი, როგორც შუამავალი, თავისი სახელით, მაგრამ მოიჯარის ინტერესებიდან გამომდინარე, ყიდულობს მისთვის კომუნალურ მომსახურებას.

გარდა ამისა, როგორც ვარიანტი, შეიძლება დაიდოს ცალკე მედიაციის ხელშეკრულება. არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ შუამავლის მომსახურება ფასიანია, შესაბამისად, შერეული იჯარის ხელშეკრულება უნდა ითვალისწინებდეს შუამავლის ანაზღაურებას, ან ცალკე შუამავლის ხელშეკრულება უნდა ითვალისწინებდეს გამქირავებლის მომსახურებას, რომელიც უზრუნველყოფს შუამავლის მომსახურებას მოიჯარისთვის.

უფრო მეტიც, ვინაიდან კომუნალური კომპანიები აქვეყნებენ თავიანთ დოკუმენტებს ქონების მფლობელის სახელით, მესაკუთრესა და მოიჯარეს შორის დადებული შუამავალი ხელშეკრულების ვარიანტები შეიძლება იყოს საკომისიო ან სააგენტოს ხელშეკრულება, რომელშიც აგენტი მოქმედებს მისი სახელით. მაგრამ პრინციპულის ინტერესებიდან გამომდინარე.

ამ შემთხვევაში, გამქირავებელი გასცემს ორ ინვოისს დამქირავებლის სახელზე: ერთს საკუთარი სახელით ქირავნობის მომსახურებისთვის, მეორე თავისი სახელით კომუნალური მომსახურებისთვის. უფრო მეტიც, დამქირავებელზე კომუნალურ მომსახურებაზე გაცემული ანგარიშ-ფაქტურა გაიცემა მეიჯარის მიერ კომუნალური მომსახურების მიმწოდებლის მიერ თავად მეიჯარის სახელზე გაცემული ინვოისის მონაცემების საფუძველზე. ეს ინვოისი არ არის შეტანილი მეიჯარის ნასყიდობის წიგნში, მაგრამ შეიტანება მიღებული ანგარიშ-ფაქტურების ჟურნალში. დღგ-ს გადასახადის გადამხდელებისა და შუამავალი ხელშეკრულებების მონაწილეთა მიერ ანგარიშ-ფაქტურების გაცემის ეს პროცედურაა გათვალისწინებული მიღებული და გაცემული ინვოისების ჟურნალის შენახვის, დამატებული ღირებულების გადასახადის გამოსათვლელად შესყიდვის წიგნებისა და გაყიდვების წიგნების შენახვის წესებით, დამტკიცებული მთავრობის დადგენილებით. რუსეთის ფედერაციის 2000 წლის 2 დეკემბრის No914.

კომუნალური ხარჯების ანაზღაურების ასეთი სქემით, მოიჯარისგან კომუნალური მომსახურების ანაზღაურებისას მიღებული თანხა არ არის მესაკუთრის შემოსავალი. მიღებული თანხები მხედველობაში მიიღება მეიჯარის აღრიცხვაში, როგორც ცალკე საქმიანი ოპერაციები.

რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 251-ე მუხლის 1-ლი პუნქტის მე-9 ქვეპუნქტის შესაბამისად, საშემოსავლო გადასახადის საგადასახადო ბაზის განსაზღვრისას შემოსავალი ქონების სახით (ნაღდი ფულის ჩათვლით) მიღებული კომისიის აგენტის, აგენტის და (ან) მიერ. სხვა ადვოკატი საკომისიო ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულებასთან დაკავშირებით მხედველობაში არ მიიღება სააგენტოს ხელშეკრულება ან სხვა მსგავსი ხელშეკრულება, აგრეთვე კომისიის აგენტის, აგენტის და (ან) პრინციპალის სხვა ადვოკატის მიერ გაწეული ხარჯების ანაზღაურება. ძირითადი და (ან) სხვა ძირითადი, თუ ასეთი ხარჯები არ ექვემდებარება ჩართვას კომისიის აგენტის, აგენტის და (ან)) სხვა ადვოკატის ხარჯებში დადებული ხელშეკრულებების პირობების შესაბამისად. ამ შემოსავალში არ შედის საკომისიო, სააგენტო ან სხვა მსგავსი ანაზღაურება, რომელიც ხდება შემოსავალი ჩვეულებრივი საქმიანობიდან.

კომუნალური მომსახურების ხელახლა წარდგენისას მეიჯარე თავისუფლდება საშემოსავლო გადასახადთან და დღგ-სთან დაკავშირებული რისკებისგან, აგრეთვე გარიგების ბათილად ცნობასთან, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 166-181-ე მუხლების შესაბამისად. ასევე სისხლის სამართლის პასუხისმგებლობის რისკებს, რომლებიც წარმოიქმნება რუსეთის ფედერაციის სისხლის სამართლის კოდექსის 171-ე მუხლით „უკანონო მეწარმეობა“ (საკომუნიკაციო მომსახურების ზედმეტად მიწოდების თვალსაზრისით).

თუმცა, ამ სქემით, მეიჯარეს, ქირავნობის ოდენობაზე დღგ-ის დარიცხვის ვალდებულების გარდა, აქვს ვალდებულება დააკისროს გადასახადი მისი შუამავალი ანაზღაურების ოდენობაზე.

ეს ტექსტი შესავალი ფრაგმენტია.წიგნიდან ყველაფერი გამარტივებული საგადასახადო სისტემის შესახებ (გამარტივებული საგადასახადო სისტემა) ავტორი Terekhin R.S.

4.2.6. ძირითადი საშუალებების, მათ შორის იჯარით აღებული საშუალებების შეკეთება აღსანიშნავია, რომ რემონტის ცნება საგადასახადო კოდექსში არ არის გამჟღავნებული, თუმცა ამ შემთხვევაში ის უნდა იქნას გამოყენებული იმ გაგებით, რომლითაც იგი გამოიყენება სამართლის სხვა დარგებში. როგორც წესი, ეს არის სამუშაო

წიგნიდან გამდიდრდი! წიგნი მათთვის, ვინც გაბედავს ბევრი ფულის გამომუშავებას და თავად იყიდოს Ferrari ან Lamborghini ავტორი დემარკო მჯ

როგორ იშლება ოცნებები: არასწორი ფორმულა. არასწორი ცვლადი რაღაც მომენტში, უღიმღამო მძღოლი ხვდება, რომ მას არ შეუძლია მეტი პროცენტის გამოთვლა თავის დეპოზიტებზე. 200%-ით გაზრდას ვერ მოვითხოვ. ვერ მიიღებენ დამატებით განათლებას საკუთარი თავის გასაუმჯობესებლად

ავტორი პანჩენკო T M

მუხლი 614. ქირავნობა 1. მოიჯარე ვალდებულია დროულად გადაიხადოს ქირავნობის საფასური (ქირა), ქირავნობის გადახდის წესი, პირობები და ვადა განისაზღვრება იჯარის ხელშეკრულებით. იმ შემთხვევაში, თუ ისინი არ არის განსაზღვრული ხელშეკრულებით, ითვლება, რომ ისინი დადგენილია

წიგნიდან სხვა ადამიანების საკუთრების გამოყენება ავტორი პანჩენკო T M

მუხლი 630. ქირავნობის ხელშეკრულებით ქირავნობა 1. ქირავნობის ხელშეკრულებით ქირავნობა დგინდება ფიქსირებული ოდენობით განსაზღვრული გადახდების სახით, გადახდილი პერიოდულად ან დროულად.2. მოიჯარის მიერ ქონების ვადაზე ადრე დაბრუნების შემთხვევაში მეიჯარე უბრუნდება მას

წიგნიდან ქირავდება ავტორი

მეიჯარესთან ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტა, მათ შორის, ქონების განადგურების შემთხვევაში, ამჟამად სამეწარმეო სუბიექტების სამეწარმეო საქმიანობაში ქონების იჯარის ხელშეკრულება ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული ტიპის ხელშეკრულებაა. თუმცა პრაქტიკაში

წიგნიდან ქირავდება ავტორი სემენიხინი ვიტალი ვიქტოროვიჩი

მეიჯარის სხვა ოპერაციები საიჯარო ხელშეკრულებით მეიჯარე იღებს ვალდებულებას მიაწოდოს მოიჯარეს ქონება დროებითი ფლობისა და გამოყენების ან დროებითი სარგებლობის საფასურად. ქონების იჯარით გაცემისას მეიჯარე ეკისრება იჯარით აღებული ქონების შენარჩუნების ხარჯებს.

წიგნიდან ქირავდება ავტორი სემენიხინი ვიტალი ვიქტოროვიჩი

საშემოსავლო გადასახადი მეიჯარისგან დღევანდელ ეკონომიკურ პირობებში, ქირავნობის ურთიერთობები სულ უფრო ფართოვდება, რადგან კრიზისის დროს ბევრ ორგანიზაციას არ აქვს ფინანსური შესაძლებლობა შეიძინოს მათთვის საჭირო ქონება.

წიგნიდან ქირავდება ავტორი სემენიხინი ვიტალი ვიქტოროვიჩი

მეიჯარის შეცვლა ქონების იჯარით მიღებისას მოიჯარე, როგორც წესი, ეყრდნობა გრძელვადიანი გაქირავებადა აწყობს ნაქირავებ ფართს „თავისთვის“. იჯარის ხელშეკრულება იდება ქ გრძელვადიანი. თუმცა ხელშეკრულების მოქმედების პერიოდში შესაძლებელია

წიგნიდან ქირავდება ავტორი სემენიხინი ვიტალი ვიქტოროვიჩი

ბუღალტრული აღრიცხვა მეიჯარესთან (კრედიტორთან) ბუღალტრული აღრიცხვა თუ მოიჯარემ (მსესხებელმა) გამსესხებლის მიერ უსასყიდლოდ სარგებლობაში გადაცემულ ქონებაზე განახორციელა განუყოფელი გაუმჯობესება, მაშინ ხელშეკრულების დასრულების შემდეგ.

წიგნიდან ფული, ბანკის კრედიტი და ეკონომიკური ციკლები ავტორი უერტა დე სოტო იესო

ანალიზის სიცრუე: მოთხოვნა ფიდუციურ საშუალებებზე, როგორც ეგზოგენურ ცვლადზე, სელგინის კვლევა ეფუძნება დაშვებას, რომ ფულზე მოთხოვნა გაცვლის ფიდუციური საშუალების სახით არის ეგზოგენური ცვლადი.

წიგნიდან შემოსავლები და ხარჯები გამარტივებული საგადასახადო სისტემის მიხედვით ავტორი სუვოროვი იგორ სერგეევიჩი

5.5. ქირავნობის (იჯარის ჩათვლით) გადასახადები გაქირავებულ (მათ შორის იჯარით აღებულ) ქონებაზე პუნქტების მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 346.16 მუხლის 4 პუნქტი 1, გამარტივებული საგადასახადო სისტემის გადამხდელებს ეძლევათ უფლება, ხარჯებში შეიტანონ იჯარით გაცემული ქონების ქირავნობის (ლიზინგის) გადახდების ოდენობა.

წიგნიდან უძრავი ქონების გარიგებები. როგორ ვიყიდოთ, გავყიდოთ, ვაქირავოთ ავტორი ბაჩურინი დიმიტრი

ქირავდება იჯარის ხელშეკრულებაში მთავარი პირობაა ქირავნობის ხელშეკრულება. მოიჯარე იღებს ვალდებულებას, დროულად გადაიხადოს ქირავნობა საცხოვრებელი ფართით სარგებლობისთვის. ქირის გადახდის პროცედურა, პირობები და ვადები უნდა იყოს

წიგნიდან ყველაფერი საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეძენისა და გაყიდვის შესახებ. Ექსპერტის რჩევა ავტორი ზუბოვა ელენა ევგენიევნა

მესაკუთრის უფლებები და მოვალეობები ბინის მესაკუთრე ადგენს ქირას და სურს მიიღოს რაც შეიძლება მეტი. თუმცა, როდესაც მესაკუთრე ძალიან მაღალ ფასს ითხოვს, ის რისკავს, რომ დიდი ხნით დარჩეს მოიჯარეების გარეშე. გაბერილი ფასის მაჩვენებელია ზარების ნაკლებობა

წიგნიდან წიგნი 2.0. ელექტრონული წიგნების წარსული, აწმყო და მომავალი Kindle-ის შემქმნელის თვალით ავტორი მერკოსკი იასონი

რატომ არის წიგნები, მათ შორის ელექტრონული წიგნები, შეუცვლელი

წიგნიდან მომგებიანი ტურისტული სააგენტო [რჩევები მფლობელებს და მენეჯერებს] ავტორი ვატუტინ სერგეი

ხელფასის ცვლადი და ფიქსირებული ნაწილები მაშ, რა არის ეს ინსტრუმენტები? სანამ მათ განვიხილავთ, დავიწყოთ მოტივაციის ძირითადი მოდელებით. ეს არის ეგრეთ წოდებული მუდმივი და ცვლადი ნაწილები. ფიქსი და ფლექსი - როგორც ჩვენ ვუწოდებთ (სურ. 9). განვიხილოთ თითოეული მათგანის დადებითი და უარყოფითი მხარეები

წიგნიდან Antifragile [როგორ ვისარგებლოთ ქაოსიდან] ავტორი ტალებ ნასიმ ნიკოლოზი

თქვენი ქირა კიდევ ერთი მაგალითი: წარმოიდგინეთ, რომ ლეგალურად ქირაობთ ბინას ნიუ-იორკში (სადაც ქირას არეგულირებს მერია) და თქვენი ბინა სავსეა, რა თქმა უნდა, წიგნების თაროებით. თქვენ გაქვთ შესაძლებლობა იცხოვროთ აქ რამდენ ხანს გსურთ, მაგრამ თქვენ