კომერციული უძრავი ქონების დაქირავება - ყველა საიდუმლო. როგორ ვიქირაოთ და ავირჩიოთ კომერციული ფართი ბიზნესისთვის

კომერციული უძრავი ქონების ლიზინგი ბიზნესის ერთ-ერთი ყველაზე მომგებიანი სახეობაა და თითქმის ყოველთვის მოთხოვნადია. ბევრი მცირე ფირმა და დამწყები მეწარმე ეძებს საოფისე ფართს, რათა მოაწყონ საკუთარი თავი და მოაწყონ თავიანთი ბიზნესი, და შედარებით მცირე თანხით, მათ საშუალებას აძლევს მიიღონ მუდმივი შემოსავალი ფართის გაქირავებიდან. მცირე მეწარმეების გარდა, ხშირად შენობების გაქირავება შესაძლებელია მცირე მაღაზიებისთვის, სადაც სამრეწველო ბაზრებზე მცირე ჯიხურებისა და სავაჭრო ადგილების ყოფილი მფლობელები სულ უფრო მეტად იძულებულნი არიან დატოვონ.

კომერციული უძრავი ქონების გაქირავების ბიზნესის წარმატების თვალსაჩინო მაგალითია მრავალი საოფისე შენობა, რომელიც სავსეა მცირე ფირმებით.

ამ მიმართულების მიმზიდველობა იმაშიც მდგომარეობს, რომ მისი ორგანიზაცია ჩვეულებრივ მოითხოვს მხოლოდ საწყის ინვესტიციებს და ყველა მიმდინარე ხარჯი შეიძლება გადაეცეს მომხმარებელს. ბუნებრივია, ასეთი ბიზნესის შესაქმნელად, უნდა გქონდეს შესაბამისი ქონება.

საწარმოს სანდოობისთვის მიზანშეწონილია შეიძინოთ ისეთი ობიექტი, როგორც ქონება, რათა არ იყოს დამოკიდებული მისი მფლობელის ახირებაზე.

თუმცა, თუ სახსრების ნაკლებობაა, შეგიძლიათ იქირაოთ შენობა, მისი ფართის ქვეიჯარის უფლებით. ხშირად, შენობის მფლობელებისთვის, მისი მთლიანად გაქირავება უფრო მომგებიანია, ვიდრე ბევრი პატარა მოიჯარეების თავდაუზოგავი ძებნა და მათთან ურთიერთობის გაფორმება. ეს ყველაფერი მართალია, მაგრამ მაინც, მოგების წილის შემცირება მნიშვნელოვნად აისახება პროექტის მთლიან მომგებიანობაზე, ამიტომ შენობის საკუთრების ყიდვა ყოველთვის პრიორიტეტულია გაქირავებასთან შედარებით და ნაკლები რისკის შემცველია მეწარმესთვის.

აბსოლუტურად არ არის საჭირო უძრავი ქონების არჩევა ქალაქის ცენტრში, სადაც მათი ღირებულება ყოველგვარ წარმოდგენას საზღვრებს აჭარბებს.

ხშირად ბევრად უფრო მომგებიანია შენობის ან შენობის შეძენა ქალაქის გარეუბანში ან სადმე საცხოვრებელ ადგილას, რაც მოითხოვს ინვესტიციის მნიშვნელოვნად დაბალ დონეს.

უძრავი ქონების შერჩევისას ერთადერთი მნიშვნელოვანი პირობა არის საზოგადოებრივი ტრანსპორტის გაჩერებების მახლობლად არსებობა.

ასეთი ობიექტის შესაძენად კარგი ვარიანტია გაკოტრებული სამრეწველო საწარმოების ძველი მიტოვებული შენობები, სავაჭრო ცენტრების ოფისები. რაც უფრო ცუდია შენობის ტექნიკური მდგომარეობა, მით უფრო იაფად შეიძლება მისი შეძენა, რითაც სარგებლობს ბევრი მეწარმე, რომელიც ფულს შოულობს კომერციული უძრავი ქონების გაქირავებით. მეორეს მხრივ, საკმარისი თანხების არსებობის შემთხვევაში, ზოგჯერ უფრო ადვილია ახალი შენობის აწყობა, წინასწარ დაგეგმე მისი ფართი გასაქირავებლად.

ძველი ფართის განახლების ან ახლის აღჭურვისას აუცილებელია გავითვალისწინოთ კომერციული უძრავი ქონების გაქირავების სპეციფიკა.

ვინაიდან საოფისე შენობის ფართი ქირავდება სხვადასხვა მოიჯარეებზე, აუცილებელია უზრუნველყოფილი იყოს ცალკეული კომუნიკაციები და ნებისმიერი ოთახის გათიშვის შესაძლებლობა გათბობისა და ელექტროენერგიისგან, რათა თავიდან იქნას აცილებული ცარიელი ადგილისთვის ზედმეტი ხარჯები. გარდა ამისა, მიზანშეწონილია წინასწარ დაპროექტდეს საერთო ტერიტორიები, ტუალეტები, სასადილო ადგილები და საერთო საოფისე აღჭურვილობის ადგილები. ეს შეუქმნის კომფორტულ სამუშაო პირობებს მცირე ბიზნესისთვის და გაზრდის უძრავი ქონების მიმზიდველობას. როგორც წესი, მოიჯარეებს არ აქვთ რაიმე განსაკუთრებული მოთხოვნები შენობების დასრულებისთვის, ამიტომ რემონტი და დასრულება შეიძლება გაკეთდეს იაფი სამშენებლო მასალების გამოყენებით. ეს ამცირებს საჭირო ინვესტიციის მოცულობას.

განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს თანამედროვე კომუნიკაციების, განსაკუთრებით მაღალსიჩქარიანი ინტერნეტის დაკავშირებას, ასევე wi-fi-ს ორგანიზებას.

უფრო მეტიც, მოიჯარეებს შორის მომგებიანია ბუღალტრული ფირმის არსებობა, ასევე საოფისე სერვისების შეთავაზებული კომპანია: ფოტოკოპირება, ტექსტების ბეჭდვა და ა.შ. ეს შესაძლებელს ხდის მოიჯარეებს მიაწოდოს საჭირო საოფისე მომსახურება და სრულად შეავსოს ქირავდება ყველა შენობა. კლიენტების მოსაზიდად ასევე შეგიძლიათ გამოიყენოთ საერთო ფართები, საოფისე შენობის ფოიე, რომელიც საშუალებას აძლევს მოიჯარეების სარეკლამო პროდუქტების განთავსებას მათში, ამ მიზნით სპეციალური სარეკლამო სტრუქტურების დაყენება.

ტექნიკური აღჭურვილობის თვალსაზრისით შესანიშნავი დამატებაა ასევე მინი PBX-ის დაკავშირება და მოიჯარეებისთვის ქალაქის ტელეფონის ნომრების მიწოდება, რაც გამოყოფილ ადგილებში მუდმივ დამქირავებელთა უზრუნველყოფას დაეხმარება.

საოფისე უძრავი ქონების გაქირავების მიზნით ბიზნესის ორგანიზებისას განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს ხელშეკრულებების კანონიერად სწორად შესრულებას და არაკეთილსინდისიერი მოიჯარეებისგან ზიანის აღდგენის შესაძლებლობას. საოფისე უძრავი ქონების ლიზინგის ეფექტურობას ადასტურებენ ექსპერტები, რომლებიც აფასებენ გაქირავების ტარიფების ზრდას წელიწადში დაახლოებით 10%-ით. გამოცდილება გვიჩვენებს, რომ საოფისე უძრავი ქონების ცენტრის შექმნაში ინვესტიციების ანაზღაურება შესაძლებელია 2-3 წელიწადში.

ბუნებრივია, ბიზნესის სწორად ორგანიზებისთვის აუცილებელია, რომლის შეკვეთაც შესაძლებელია ჩვენს ვებ-გვერდზე.

სად შემიძლია ვიქირაო კომერციული არასაცხოვრებელი ფართი ან საწყობი? როგორ ვიქირაოთ საცალო ფართი მაღაზიისთვის? როგორ ვიქირაოთ კომერციული უძრავი ქონება სწორად?

მოგესალმებით ყველას, ვინც ეწვია პოპულარული ონლაინ ჟურნალის "HeatherBeaver"-ის ვებგვერდს! ჩვენთან გვყავს ექსპერტი - დენის კუდერინი.

დღევანდელი საუბრის თემა კომერციული უძრავი ქონების გაქირავებაა. სტატია გამოადგება ბიზნესმენებს, არასაცხოვრებელი ფართების მფლობელებს და ყველა მათ, ვინც დაინტერესებულია მიმდინარე ფინანსური საკითხებით.

სტატიის ბოლოს თქვენ იხილავთ მიმოხილვას ყველაზე სანდო რუსული უძრავი ქონების კომპანიების შესახებ, რომლებიც უზრუნველყოფენ შუამავალ მომსახურებას კომერციული ქონების იჯარით.

ასე რომ, დავიწყოთ!

1. რატომ ვაქირავებ კომერციულ უძრავ ქონებას?

წარმატებული ბიზნეს საქმიანობა დიდწილად დამოკიდებულია ბიზნესის კეთების კარგად შერჩეულ პირობებზე. ეს განსაკუთრებით ეხება ვაჭრობას და მომსახურების სფეროს. ქალაქის დატვირთულ ნაწილში მყუდრო, კეთილმოწყობილი მაღაზია თავისთავად იზიდავს მომხმარებელს.

იგივე შეიძლება ითქვას ოფისებზე. ყველა თავმოყვარე კომპანიას უნდა ჰქონდეს კარგი სივრცე სამუშაოდ და ვიზიტორების მისაღებად. მაშინაც კი, თუ თქვენ ყიდით საქონელს ონლაინ მაღაზიის საშუალებით, გჭირდებათ ადგილი, რომ შეავსოთ და გასცეთ შეკვეთები, ასევე მოაგვაროთ დავები მომხმარებლებთან.

ყველა ბიზნესმენს, განსაკუთრებით დამწყებს, არ შეუძლია შეიძინოს არასაცხოვრებელი ფართი. ასეთ შემთხვევებში სამაშველოში მოდის კომერციული უძრავი ქონების დაქირავება.

ჩვენ ჩამოვთვლით გაქირავების ყველა უპირატესობას:

• შედარებით დაბალი ფინანსური ხარჯები;
• უფრო მარტივი დოკუმენტაციის პროცედურა შესყიდვებთან შედარებით;
• ნებისმიერ დროს მესაკუთრის შეცვლისა და სხვა შენობაში გადასვლის შესაძლებლობა;
• უძრავი ქონების დიდი არჩევანი, განსაკუთრებით დიდ ქალაქებში.

საპირისპირო პროცესს - შენობების გაქირავებას - ასევე ბევრი უპირატესობა აქვს. უპირველეს ყოვლისა, ეს არის პასიური შემოსავლის საიმედო წყარო. კარგი საინვესტიციო ვარიანტია კომერციული ფართის საკუთრების შეძენა (საცალო, საოფისე, სამრეწველო და სხვა).

სანამ კერძო ბიზნესი იარსებებს, მის წარმომადგენლებს მუდმივად დასჭირდებათ ფართი ბიზნესის განსახორციელებლად, რაც ნიშნავს, რომ ქონების მფლობელებს ექნებათ სტაბილური მოგება დიდი შრომის გარეშე.

ბიზნესისთვის შესაფერისი ფართის პოვნა პრობლემური საქმეა. ობიექტის პოვნის ყველაზე სწრაფი და საიმედო გზაა პროფესიონალი შუამავლების მომსახურებით სარგებლობა.

ჩვენს ვებგვერდზე არის დეტალური სტატია იმის შესახებ, თუ როგორ მუშაობს თანამედროვე.

2. როგორ ვიქირაოთ კომერციული უძრავი ქონება - 5 სასარგებლო რჩევა

კომერციული ფართების დაქირავებისას, მაქსიმალურად ფრთხილად უნდა იყოთ მათ შერჩევაში. შენობის პარამეტრები და ფუნქციონალური მახასიათებლები განსაზღვრავს, თუ რამდენად მალე შეგიძლიათ დაიწყოთ ბიზნეს საქმიანობა და სრულად დააკმაყოფილებს თუ არა ობიექტი თქვენი ბიზნესის მიზნებს.

პირველ რიგში, გადაწყვიტეთ როგორ ეძებთ შესაფერის შენობებს - დამოუკიდებლად ან სააგენტოს დახმარებით. პირველი მეთოდი ითვალისწინებს თავისუფალი დროის შეუზღუდავი მიწოდების არსებობას და ასოცირდება სხვადასხვა რისკებთან. მეორე ვარიანტი უფრო უსაფრთხო და საიმედოა.

დამატებით ინფორმაციას შუამავლებთან მუშაობის თემაზე ნახავთ სტატიაში "".

ექსპერტის რჩევა დაგეხმარებათ თავიდან აიცილოთ მოიჯარეების საერთო შეცდომები.

რჩევა 1. ყურადღებით შეისწავლეთ გამწოვი და ვენტილაციის სისტემები

თქვენ ან თქვენი თანამშრომლები იმუშავებთ ოთახში, ამიტომ სამუშაო სავენტილაციო სისტემების არსებობა ყველაზე მნიშვნელოვანი საკითხია. შენობაში მძლავრი და ავტონომიური ვენტილაციის არარსებობა რეალური დაბრკოლებაა კაფეს, რესტორნის ან სასურსათო მაღაზიის ნორმალური ფუნქციონირებისთვის.

საკვები პროდუქტები უნდა ინახებოდეს შესაბამის პირობებში, სტუმრები და გამყიდველები არ უნდა შეაწუხონ უცხო სუნი. უფრო მეტიც, სანიტარული მომსახურება უბრალოდ არ მოგცემთ საშუალებას გამოიყენოთ ობიექტი, როგორც კვების ობიექტი ან სასურსათო მაღაზია, თუ მას აქვს მხოლოდ ზოგადი ვენტილაცია.

რჩევა 2: ფოკუსირება მოახდინეთ დატვირთვისა და გადმოტვირთვის ადგილებში

კაფეების, რესტორნების, სასადილოების და მაღაზიების მფლობელებისთვის კიდევ ერთი საკვანძო პუნქტია საქონლის დატვირთვისა და გადმოტვირთვის მოსახერხებელი ადგილი.

მნიშვნელოვანია, რომ ტერიტორია, სადაც ჩატარდება დატვირთვა-გადმოტვირთვა ოპერაციები, არ გადაჰყურებს საცხოვრებელი კორპუსის ეზოს ან გზის სავალი ნაწილის. თუ აწუხებთ მოსახლეობას ან მძღოლებს, თქვენ დაგატანჯავთ ჩივილებით.

ადეკვატური ელექტრომომარაგების საკითხი განსაკუთრებით აქტუალურია მოიჯარეებისთვის, რომელთა ბიზნესი ენერგომოხმარებადი აღჭურვილობის - მაცივრების, ელექტრო ღუმელების, ჩარხების და ა.შ.

დარწმუნდით, რომ ოთახში ელექტრო კაბელები საკმარისად ტევადია, რათა სრულად დააკმაყოფილოს საწარმოს საჭიროებები.

რჩევა 4. ყურადღებით წაიკითხეთ ხელშეკრულების პირობები

იჯარის ხელშეკრულებაზე ხელმოწერის ხელმოწერამდე, ყურადღებით წაიკითხეთ პირობები, რომლითაც დებთ გარიგებას.

ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს შემდეგ პუნქტებს:

• გაქირავების პირობები, ღირებულება და გადახდის მეთოდი;
• თუ შენობა ქირავდება აღჭურვილობით, მაშინ უნდა შედგეს ქონების ინვენტარიზაცია;
• მხარეთა პასუხისმგებლობა ხელშეკრულების დარღვევისთვის;
• ხელშეკრულების შეწყვეტის პირობები.

კომუნალური გადასახადების, ნაგვის გატანის, ხანძარსაწინააღმდეგო სისტემის მოვლა-პატრონობისა და უსაფრთხოების განგაშის ხარჯებს, როგორც წესი, ეკისრება მოიჯარე. თუმცა, მესაკუთრე იხდის ძირითად რემონტს, საჭიროების შემთხვევაში, მათ შორის სანტექნიკის კომუნიკაციებისა და ელექტრო გაყვანილობის შეცვლას, თუ ისინი ვერ მოხერხდება.

წინასწარ განიხილეთ მესაკუთრესთან ქონების დაზღვევის საკითხი - გაფორმდება თუ არა ასეთი ხელშეკრულება და თუ არა, გადაწყვიტეთ ვინ გადაიხდის ზარალს გაუთვალისწინებელი სიტუაციების შემთხვევაში.

რჩევა 5. შეამოწმეთ ქონების დოკუმენტები

აუცილებელია მესაკუთრის საკუთრების დოკუმენტების შემოწმება - ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება, ამონაწერი სახელმწიფო რეესტრიდან საკუთრების უფლების შესახებ.

დარწმუნდით, რომ შენობა რეალურად ეკუთვნის იმ ადამიანს, ვინც მას აქირავებს. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ერთ დღესაც გამოჩნდება ობიექტის რეალური მფლობელი შესაბამისი უფლებამოსილებით. ასევე მნიშვნელოვანია, რომ ფართი არ იყოს იპოთეკით, არ არის ჩამორთმეული ვალების გამო, ან ჰქონდეს სხვა ტვირთი.

პირმა, რომელიც შორს არის საბინაო კანონმდებლობის სირთულეებისგან, უნდა ისარგებლოს პროფესიონალური დახმარებით არასაცხოვრებელი ფართის დაქირავების ან შეძენისას. მაგალითად, შეგიძლიათ თავად განმარტოთ ყველა გაუგებარი პუნქტი Pravoved ვებსაიტზე, რესურსზე, სადაც მუშაობენ იურისპრუდენციის ყველა სფეროს სპეციალისტები.

თქვენ შეგიძლიათ დასვათ თქვენი შეკითხვა რეგისტრაციის გარეშეც, პირდაპირ მთავარ გვერდზე. თქვენ მიიღებთ იურიდიულად სწორ და კომპეტენტურ პასუხს სულ რამდენიმე წუთში და სრულიად უფასოდ. თუ თქვენი პრობლემა მოითხოვს სიღრმისეულ შესწავლას, მოგიწევთ გადაიხადოთ პროფესიონალების მომსახურება, მაგრამ თქვენ გაქვთ უფლება თავად დაადგინოთ საფასურის ოდენობა.

ნაბიჯი 2. განსაზღვრეთ ქირის ოდენობა

გაქირავების ოპტიმალური ფასის გასარკვევად გამოიყენეთ ორიდან ერთი ვარიანტი. პირველი არის პირადად გადახედოთ თქვენი ქალაქის მონაცემთა ბაზებს და დაადგინოთ სავარაუდო ფასის დიაპაზონი მსგავსი შენობების დაქირავებისთვის. მეორე, გადაანაწილეთ ეს დავალება რეალტორს.

სხვათა შორის, უძრავი ქონების სააგენტოების გარდა, შუამავლის მომსახურებას კერძო ბროკერები ახორციელებენ. ისინი, როგორც წესი, იხდიან 25-50%-ით ნაკლებს თავიანთი სამუშაოსთვის, ვიდრე კომპანიები. თუმცა, მხოლოდ რამდენიმე კერძო სპეციალისტი მუშაობს არასაცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე, თუნდაც დიდ ქალაქებში.

5. თუ ვაქირავებ კომერციულ უძრავ ქონებას – 3 ძირითადი რისკი მესაკუთრისთვის

ყველა მესაკუთრეს აწუხებს თავისი ქონების მდგომარეობა და სურს მიიღოს მოგება ქირით და არა ზარალით.

ჩვენ ჩამოვთვლით ძირითად რისკებს კომერციული ქონების მფლობელებისთვის და გაჩვენებთ, თუ როგორ აიცილოთ ისინი თავიდან.

რისკი 1. შენობის სხვა მიზნებისთვის გამოყენება

თითოეული კარგად შედგენილი იჯარის ხელშეკრულება განსაზღვრავს რა მიზნით და როგორ იქნება გამოყენებული იჯარით აღებული ფართი. ეს ასევე ეხება აღჭურვილობას, რომელსაც ქირაობთ დაქირავებასთან ერთად.

თუ დამქირავებელი დაჰპირდა საწყობის გამოყენებას, მაგრამ მასში დაამონტაჟა საცალო მაღაზია, თქვენ გაქვთ უფლება დააჯარიმოთ იგი ან შეწყვიტოთ ხელშეკრულება ქირის ფასის დაბრუნების გარეშე.

რისკი 2. ქონების დაზიანება ან დაკარგვა

თქვენ გადაეცით დაწესებულება და აღჭურვილობა, როგორც პატივსაცემი მოქალაქე გეგონებოდათ, მაგრამ მან, დიპლომატიური ენით რომ ვთქვათ, არ გაამართლა თქვენი მოლოდინი. კერძოდ, მან შენობა დანგრეულ მდგომარეობაში მიიყვანა, დაამტვრია აპარატურა, ნათურები გაშალა და საერთოდ ღორივით იქცეოდა.

ასეთ შემთხვევაში მესაკუთრეს უფლება აქვს მოითხოვოს ზიანის სრულად ანაზღაურება. უფრო მეტიც, არა მხოლოდ სარემონტო ხარჯები უნდა ანაზღაურდეს, არამედ დაზიანებული აღჭურვილობის საბაზრო ღირებულებაც.

პასუხისმგებლობა არ არის გათვალისწინებული, თუ ობიექტი და ქონება დაზიანდა გაუთვალისწინებელი გარემოებების - მაგალითად, ხანძრის ან წყალდიდობის შედეგად.

რისკი 3. მოიჯარის უარი ყოველთვიური ქირის გადახდაზე

დაუდევარი გადამხდელები უნდა დაისაჯონ რუბლით. თუმცა, ეს შესაძლებელია, კიდევ ერთხელ, თუ იჯარის ხელშეკრულება შედგენილია ყველა წესის მიხედვით. ანუ დოკუმენტში მკაფიოდ უნდა იყოს მითითებული ყოველთვიური გადასახადების ვადები და ოდენობა.

6. თუ ქირაობთ კომერციულ უძრავ ქონებას - მოიჯარისთვის 3 ძირითადი რისკი

მოიჯარე ასევე შეიძლება დაზარალდეს მესაკუთრის უკანონო ან არასანქცირებული ქმედებების შედეგად.

რისკი 1. შენობის დაქირავება, რომელზედაც „მეიჯარეს“ არ აქვს კანონიერი უფლება

თუ ფართი გაქირავებულია პირის მიერ, რომელსაც არ გააჩნია მესაკუთრის კანონიერი უფლებები ქონებაზე, ხელშეკრულება ჩაითვლება ძალადაკარგულად. ამის თავიდან ასაცილებლად საჭიროა სათაურის დოკუმენტების წარდგენა.

თქვენ შეგიძლიათ დამოუკიდებლად მიიღოთ ამონაწერი Rosreestr-ისგან, დაუკავშირდით მრავალფუნქციურ ცენტრს. მომსახურება ფასიანია, მაგრამ თქვენ ნამდვილად გეცოდინებათ "ვინ არის ბოსი".

რისკი 2. საკეტების შეცვლა შენობაში წინასწარი გადახდისთანავე

დიახ, ასეთი სიტუაციები ჯერ კიდევ ხდება ბუნებაში. ხელს აწერ ხელშეკრულებას, იხდი ავანსი, ხელიდან ხელში იღებ გასაღებს და როცა გინდა შენს საკუთრებაში გადახვიდე, აღმოჩნდება, რომ საკეტები შეცვლილია და „მფლობელების“ კვალიც არ არის. “.

ასეთ ვითარებაში გამოსავალი მხოლოდ ერთია - პოლიციასთან დაკავშირება და თაღლითობის ფაქტზე სისხლის სამართლის საქმის აღძვრა.

რისკი 3. ქვეიჯარა

ამის ახსნის საუკეთესო გზა მარტივი მაგალითია.

მაგალითი

დამქირავებელმა ანდრეიმ, დამწყებ მეწარმემ, იქირავა ფართი მაღაზიისთვის ერთი წლით, წინასწარ გადაიხადა ექვსი თვით. ამასთან, ბიზნესმენმა მეიჯარის პატიოსნებაზე დაყრდნობით არ გადაამოწმა ტიტული დოკუმენტები.

ერთი თვის წარმატებული ვაჭრობის შემდეგ, ნამდვილი მფლობელი გამოჩნდა მაღაზიაში ორიგინალური დოკუმენტების სრული კომპლექტით. მან თავაზიანად სთხოვა დამქირავებელს, დაკავებული ფართიდან გასულიყო. ანდრეი ცდილობდა მოეპოვებინა ქვემოქირავნე, რათა სულ მცირე თანხა წინასწარ დაებრუნებინა, მაგრამ მეწარმე შუამავალი არასოდეს უპასუხა არც ზარებს და არც SMS-ს.

დედააზრი: გაუმკლავდეთ პირდაპირ მფლობელს. სულ მცირე, მან უნდა იცოდეს ყველა ის მანიპულაცია, რაც ხდება მის საკუთრებაში.

7. პროფესიონალური დახმარება მოიჯარეებისა და მესაკუთრეებისთვის - უძრავი ქონების სააგენტოების TOP-3 მიმოხილვა

კვალიფიციური შუამავლის პოვნა რთული ამოცანაა. მკითხველების დასახმარებლად, ჩვენ შევადგინეთ მიმოხილვა რუსეთში ყველაზე სანდო კომპანიების შესახებ, რომლებიც მუშაობენ კომერციულ უძრავ ქონებასთან.

1) სააგენტო.net

უძრავი ქონების მართვის სააგენტო. დაეხმარება მემამულეებს და მოიჯარეებს დაქირავონ და იქირავონ: ოფისი, საცალო ფართი, სახელოსნო, საწყობი, სასახლე და ნებისმიერი სხვა კომერციული უძრავი ქონება. კომპანიაში დასაქმებულია მხოლოდ გამოცდილი და კვალიფიციური იურისტები და რეალტორები.

კომპანიის მნიშვნელოვანი უპირატესობაა მისი პროფესიული მიდგომა, დეტალური ვებგვერდის არსებობა და ოფისის თითოეული კლიენტისთვის ინდივიდუალური სტრატეგიის შემუშავება. არ არსებობს უძრავი ქონების სერვისები, რომლებსაც კომპანიის სპეციალისტები ვერ მიაწვდიან მომხმარებლებს.

კომერციული უძრავი ქონება მოიცავს არასაცხოვრებელ ფართებს, რომლებიც შეიძლება გამოყენებულ იქნას კომერციული მიზნებისთვის. იურისტები განასხვავებენ კომერციული უძრავი ქონების რამდენიმე ჯგუფს:

თუ დამწყები მეწარმე გადაწყვეტს ბიზნესის დაწყებას, უპირველეს ყოვლისა, საჭიროა სათანადოდ მოამზადოს შენობა მოიჯარეებისთვის გამოსაყენებლად. საჭიროების შემთხვევაში, უნდა ჩატარდეს რემონტი, რომელიც აკმაყოფილებს თანამედროვე სტანდარტებს, უნდა იყოს დაკავშირებული საჭირო კომუნიკაციები და მრავალი სხვა.

როგორ შევიტანოთ საქმე?

ისეთი ნაბიჯი, როგორიცაა გაქირავების ბიზნესის რეგისტრაცია (ფედერალური საგადასახადო სამსახური), ალბათ ყველაზე მნიშვნელოვანია. ორგანიზაციული ფორმის შესახებ ზუსტი გადაწყვეტილებები დამოკიდებულია თავად ბიზნესის ხაზზე. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, თუ მოქალაქე ქირავდება არასაცხოვრებელ ფართს, ის ვალდებულია გადაიხადოს საშემოსავლო გადასახადი.

რეკომენდებულია ინდივიდუალური მეწარმის (ინდივიდუალური მეწარმის) სტატუსის მოპოვება., რომლის წყალობითაც პირი მიიღებს უფლებას განახორციელოს საქმიანობა სრულიად ლეგალურ საფუძვლებზე. გამომდინარე იქიდან, რომ კომერციული უძრავი ქონების გაქირავებით მიღებული მოგება მცირე იქნება, კანონის თანახმად, მოქალაქეს უფლება აქვს მიმართოს დაბეგვრის გამარტივებულ ფორმას. იგი ითვალისწინებს გადასახადების გადახდას მთლიანი შემოსავლის 6%-ის ოდენობით.

კომერციული უძრავი ქონების იჯარით ბიზნესის დასარეგისტრირებლად საჭიროა შემდეგი დოკუმენტები:

• დამფუძნებლის პასპორტის ასლი.
• დამფუძნებლის TIN (ინდივიდუალური გადასახადის გადამხდელის ნომერი).
• საწესდებო კაპიტალის შენატანი 10,000 რუბლიდან. ინდივიდუალური მეწარმის რეგისტრაციისთვის შესაბამისი განაცხადის წარდგენისას მოცემულია საბანკო ამონაწერი, სადაც საჭიროა ანგარიშის გახსნა.
• კომპანიის წესდების ფორმირება. ამ დოკუმენტაციის მიხედვით, განხორციელდება ნაწილების განაწილება მფლობელებს შორის (თუ რამდენიმე მათგანია), კომპანიის ოფიციალური სახელწოდება და მისი იურიდიული მისამართი.
• დამფუძნებლის კრების ოქმი (თუ რამდენიმე მათგანია).
• გადაწყვეტილება შპს-ს (შეზღუდული შესაძლებლობების მქონე საზოგადოების) რეგისტრაციის შესახებ.

ინდივიდუალური მეწარმის რეგისტრაციის ვადა 3-დან 5 სამუშაო დღემდეა. შპს სტატუსის შევსებასა და რეგისტრაციას დასჭირდება არაუმეტეს 14 დღე განცხადების წარდგენის დღიდან.

გაქირავების ფართს ვყოფთ ნაწილებად

ყველა კლიენტი არ არის მზად საოფისე ფართისთვის: უმეტესობას სჭირდება მისი გარკვეული ნაწილი. ასე, მაგალითად, ბარ-რესტორანი ან სათამაშო კლუბი შეიძლება განთავსდეს სასტუმროს ფოიეში. უფრო მეტიც, ორივე დაწესებულება სხვადასხვა პირის საკუთრებაა.

რამდენიმე მოიჯარესთვის რომ გაიზიარონ შენობა. დაყოფა არის ერთი ობიექტის არსებობის შეწყვეტა და მისი დაყოფა რამდენიმე ცალკეულ ობიექტად, რომელთაგან თითოეული მიიღებს უნიკალურ საკადასტრო ნომერს და საკუთრების უფლების ცალკე დოკუმენტებს. რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის თანახმად, ასეთი ობიექტები ხდება ახლად შექმნილი, რის შედეგადაც, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 219-ე მუხლის თანახმად, მფლობელი იღებს მათ განკარგვის უფლებებს მხოლოდ ოფიციალური რეგისტრაციის შემდეგ.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 219-ე მუხლი. ახლადშექმნილ უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების გაჩენა

სახელმწიფო რეგისტრაციას დაქვემდებარებული შენობა-ნაგებობების, ნაგებობების და სხვა ახლადშექმნილ უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლება წარმოიშობა ასეთი რეგისტრაციის მომენტიდან.

რუსეთის ფედერაციის საკანონმდებლო სტანდარტების მიხედვით, უძრავი ქონების გაყოფა დასაშვებია, თუ არსებობს ერთ-ერთი საფუძველი:

• ქონების ყველა მფლობელის თანხმობა მის დაყოფაზე და ნოტარიუსის მიერ წერილობით დამოწმებაზე.
• სასამართლოების ჩარევა.

არსებული კომერციული უძრავი ქონების კომპეტენტურად დაყოფამდე და გაქირავებამდე, საავტორო უფლებების მფლობელი ვალდებულია მოაწყოს შენობის ტექნიკური და საკადასტრო აღრიცხვა, ასევე ოფიციალურად დაარეგისტრიროს მისი მართვის უფლება. ობიექტის საჭირო ნაწილის მის სახელზე დარეგისტრირებისა და Rosreestr-თან ხელშეკრულების დარეგისტრირების შემდეგ ის შეძლებს მის ქირავნობაში გადაცემას.

არსებული კომერციული უძრავი ქონების ნაწილებად დასაყოფად მფლობელებს დასჭირდებათ შემდეგი დოკუმენტები:

საკადასტრო დოკუმენტაციის შეძენას მესაკუთრე უფლებამოსილ ორგანოებთან დაკავშირების და ქონების საკადასტრო აღრიცხვაზე რეგისტრაციის შემდეგ შეძლებს. 2012 წლიდან საკადასტრო რეგისტრაციისთვის შენობების დასაყენებლად დაგჭირდებათ შენობის დეტალური დიაგრამა, რომლის შედგენა შესაძლებელია მაღალკვალიფიციური ინჟინრის მიერ.

აღსანიშნავია, რომ კომერციული უძრავი ქონების გაყოფისას უნდა იყოს წარმოდგენილი რამდენიმე ტექნიკური გეგმა. დოკუმენტის რეგისტრაცია ხდება წარდგენის დღიდან 18 დღის განმავლობაში. ამ პერიოდის შემდეგ მომხმარებელმა უნდა დაუკავშირდეს საკადასტრო ცენტრს და მიიღოს დოკუმენტები (მათ შორის, საკადასტრო პასპორტი). რეგისტრაციაზე უარის თქმის შემთხვევაში საჯარო მოსამსახურე წერილობით აწვდის გონივრულ დასტურს.

საკადასტრო დოკუმენტების მიღების შემდეგ, თქვენ ასევე უნდა მიიღოთ საკუთრების მოწმობა შენობის თითოეული ნაწილისთვის. საკუთრების უფლების დამადასტურებელი ყველაზე მნიშვნელოვანი და ერთადერთი დოკუმენტი არის საკადასტრო პასპორტი. იგი შეიცავს დეტალურ ინფორმაციას უძრავი ქონების გაყოფის შესახებ და განახლებული მონაცემების შესაბამისად შედგენილ ტექნიკურ გეგმას.

შეგიძლიათ ინვესტირება უძრავ ქონებაში სხვადასხვა გზით და ზომით: იყიდოთ და გაყიდოთ ბინები, გაქირავოთ ფართი ან გახსნათ უძრავი ქონების სააგენტო.

აღსანიშნავია, რომ რუსეთის ყველა საშუალო მოქალაქეს არ აქვს წვდომა ფულის შოვნის ამ მეთოდზე - საჭიროა მრავალმილიონიანი ინვესტიციები. ამიტომ კომერციულ კომპანიებს აქვთ და ინვესტირებას ამხელა ფინანსური რესურსები. მათი პრივილეგიაა პროექტისთვის სესხის აღება. ფიზიკურ პირს ასევე შეუძლია უძრავი ქონების ბიზნესის დაწყება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მას აქვს საჭირო საწყისი კაპიტალი.

მნიშვნელოვანი!ზრდის პერიოდში საცხოვრებლის შეძენა ინვესტორს მრავალჯერადი ანაზღაურების გარანტიას აძლევს გადაყიდვისას - 10-15%-ით. უმეტესწილად, ეს ეხება იმ მოქალაქეებს, რომლებმაც 80-90-იან წლებში ამ სფეროში დიდი მატერიალური დანაზოგი ჩადეს. XX საუკუნე.

2020 წლამდე არ უნდა ველოდოთ დაჩქარებულ ეფექტს - რუსეთის უძრავი ქონების ბაზარი დაღმავალ ფაზაში სტაგნაციას განიცდის.

შესაძლო მოგების გაანგარიშება, ანაზღაურებადი პერიოდი და მომგებიანობის დონე

უძრავი ქონების ლიზინგიდან შესაძლო მოგების გაანგარიშების სქემა:

გაქირავების ბიზნესის მიმზიდველობის შეფასება არ არის მთავარი ამოცანა. სწორი გაანგარიშებისთვის საკმარისია გაქირავების შემოსავალი შევადაროთ უძრავი ქონების ღირებულებას - საბოლოოდ მიიღებთ ბიზნესის ანაზღაურებას, რაც ამ სფეროში ბიზნესის მთავარი კრიტერიუმია. კომერციული უძრავი ქონების სტანდარტული ანაზღაურებადი პერიოდი 9-დან 12 წლამდე მერყეობს. 7-8 წლის ანაზღაურებადი უძრავი ქონების შოვნა რთულია.

ოპტიმალური საინვესტიციო ვარიანტია უძრავი ქონების შეძენა ახალ შენობებში. ნაკლებად ძვირი ვარიანტი იქნება შენობების შეძენა საძირკვლის ორმოს ეტაპზე. ამრიგად, დანაზოგი იქნება მინიმუმ 30%.

თუმცა, საერთო სამშენებლო სისტემაში ბევრი გარკვეული რისკია. ადრეულ ეტაპზე მათი ალბათობა უზარმაზარია. შესაძლო რისკების შესამცირებლად, თქვენ უნდა აირჩიოთ დეველოპერები, რომლებსაც აქვთ შესანიშნავი გამოცდილება და დადასტურებული რეპუტაცია.

სად შემიძლია ვიშოვო საწყისი კაპიტალი?

ყველა მოქალაქეს შეუძლია მიიღოს საწყისი კაპიტალი ბიზნესის განვითარებისთვის. დაფინანსებისა და სპონსორების პოვნის რამდენიმე გზა არსებობს.

ბიზნესის დასაწყებად შეგიძლიათ მიიღოთ საწყისი კაპიტალი ბანკიდან. მეთოდი ეფექტური და პოპულარულია. თუმცა, არის დიდი ნაკლი - რისკი. თუ საქმეები სწორი მიმართულებით არ წავა, მაშინ, გარდა მნიშვნელოვანი ზარალისა, დამწყები ბიზნესმენი დიდ ფინანსურ ვალსაც მიიღებს. აღსანიშნავია, რომ სბერბანკი და ტინკოფი აძლევენ სესხებს ბიზნესის დასაწყებად.

მინიშნება!მცირე ბიზნესის მხარდაჭერაში ჩართული სახელმწიფო უწყებები შეიძლება გახდეს საწყისი კაპიტალის წყარო. თვითდასაქმების ფედერალური სისტემის თანახმად, უმუშევარ მოქალაქეებს შეუძლიათ მიიღონ სუბსიდია 60,000 რუბლის ოდენობით.

უპირატესობები და უარყოფითი მხარეები

გაქირავება არის ბიზნესის ერთადერთი ტიპი, რომელიც უზრუნველყოფს ლეგალურ პასიურ შემოსავალს.

მინუსები:

• მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ შემოსავალი პირდაპირ დამოკიდებულია მოიჯარეების საქმიანობაზე. მათი საქმიანობა უნდა იყოს მონიტორინგი, რათა უზრუნველყოფილი იყოს, რომ შენობა დარჩეს კარგ მდგომარეობაში.
• ფინანსთა სამინისტროს დებულებების მიხედვით, მესაკუთრე ვალდებულია გადაიხადოს გადასახადები ქირით მიღებული თანხის 15-დან 17%-მდე.
• მოიჯარეების შეუსაბამობა. ხელშეკრულების შეწყვეტა შეიძლება მოხდეს ოფიციალური ხელშეკრულების გაფორმების შემთხვევაშიც, რის შედეგადაც შემოსავლების მიმოსვლა დროებით შეწყდება და მეიჯარეს მოუწევს.

• პასუხისმგებელი მოიჯარეების არსებობა ბიზნესს აქცევს მაღალხარისხიან და მოთხოვნად პროდუქტად, რომელიც შეიძლება გაიყიდოს ნებისმიერ დროს და მიიღოთ მომგებიანი ფინანსური მდგომარეობა.
• ქირის ყოველწლიური ზრდა ხელს უწყობს ბიზნესის წარმატებულ კეთილდღეობასა და განვითარებას.

თუ არ გაქვთ გამოცდილება მეწარმეობაში, რეკომენდებულია სამუშაო მზა ბიზნესის შეძენა. ამ ბიზნესის მთავარი უპირატესობაა ახალ პარტნიორთან ხელშეკრულების განახლებით დაინტერესებულ მოიჯარეებთან ხელშეკრულების დადება.

დასკვნა

ამრიგად, უძრავი ქონების გაქირავების ბიზნესი პასიური შემოსავლის შესანიშნავი წყაროა. თუმცა, ამ სფეროს აქვს თავისი ნაკლი: ყველა სახის რისკის შეფასება, დოკუმენტაცია, საწყისი კაპიტალი და ა.შ. ბიზნესის სწორი ორგანიზაცია ხელს უწყობს მის აქტიურ და ხელსაყრელ განვითარებას.

• 1 რამდენის შოვნა შეგიძლიათ ქირით?
• 2 სად დავიწყოთ ბიზნესი: რა დოკუმენტებია საჭირო და რისი გაქირავება შეიძლება
  • 2.1 ჩვენ ვაკანონებთ ბიზნესს
  • 2.2 აირჩიეთ საჭირო OKVED კოდები
• 3 ბინის გასაქირავებლად მომზადება
  • 3.1 სად ვიყიდო ბინა ქირავდება
• 4 როგორ შევადაროთ შემოსავალი და ხარჯები
• 5 თავი დავიცვათ რისკებისგან
• 6 რჩევა წარმატებული ბიზნესისთვის

გეგმავთ ბინის გაქირავებას, მაგრამ არ იცით საიდან დაიწყოთ? ან ეძებთ უძრავი ქონების ქირით ფულის გამომუშავების გზას და შესაძლო სტრატეგიებზე ფიქრით, მაგრამ არაფერი გიზიდავთ? გეშინია, რომ რეგულარული შემოსავალი არ გექნება?

ბინის ან სხვა საცხოვრებლის გაქირავება მომგებიანია, რადგან უზრუნველყოფს სტაბილურ შემოსავალს. ქონების გაყიდვის შემთხვევაში მოგება იქნება ერთჯერადი. ამიტომ, ჩვენ გირჩევთ ყურადღება მიაქციოთ დამატებითი შემოსავლის გამომუშავების ამ გზას. ჩვენ დეტალურად მოგიყვებით ბინის გაქირავებაზე, რას უნდა მიაქციოთ ყურადღება პირველ რიგში და როგორ გადააქციოთ ეს იდეა სტაბილურ ბიზნესად.

რამდენის შოვნა შეგიძლიათ ქირით?

რეგიონებში ბინის გაქირავების შემოსავალი განსხვავებული იქნება. მოსკოვსა და პეტერბურგში შეგიძლიათ მიიღოთ 20-დან 30 ათას რუბლამდე ერთოთახიანი ბინა საცხოვრებელ ზონაში. მილიონზე მეტი მოსახლეობის მქონე ქალაქებში, შეგიძლიათ მიიღოთ დაახლოებით 15 ათასი რუბლი ცენტრში ერთოთახიანი ბინისთვის და 10-12 საცხოვრებელ ზონაში ბინისთვის. რეგიონულ ცენტრებში, სადაც დაახლოებით 500 ათასი ადამიანი ცხოვრობს - 8 ათასი რუბლი კარგ მდგომარეობაში მყოფი ბინისთვის.

პატარა ქალაქში, 5 წელიწადში შეგიძლიათ მიიღოთ დაახლოებით 480 ათასი რუბლი ბინის ქირით, დიდ ქალაქებში - დაახლოებით 900 ათასი რუბლი, მოსკოვსა და პეტერბურგში 1,5 მილიონი რუბლი.

თუ ბინა მდებარეობს პრესტიჟულ უბანში და აქვს თანამედროვე რემონტი, მაშინ მისი ქირა უფრო ძვირია. ამრიგად, მოსკოვის ტვერსკოის რაიონში ოროთახიანი ბინის დაქირავება თვეში 140 ათასი რუბლი ღირს, ხოლო მიტინოს რაიონში - 40 ათასი რუბლი. ორივე შემთხვევაში უახლოესი მეტრო 700 მეტრშია.

ოროთახიანი და სამოთახიანი ბინები ნაკლებად მოთხოვნადია, თუმცა შესაძლებელია გაქირავებაც. თუ, მაგალითად, სამი რუბლის კუპიურა მდებარეობს უნივერსიტეტის მახლობლად, მაშინ შეგიძლიათ ის იქირაოთ სტუდენტებზე. ამ გზით თქვენ იპოვით მუდმივ რეზიდენტებს და მიიღებთ რეგულარულ შემოსავალს.

ბინის ქირით მიღებულ ფულზე ცხოვრება სავსებით შესაძლებელია. ძირითადი საჭიროებების დასაფარად ერთ ადამიანს თვეში საშუალოდ 20 ათასი რუბლი სჭირდება. ეს საკმარისია თქვენი ბინის კომუნალური გადასახადის გადასახდელად,შესყიდვები პროდუქტები. ტანსაცმლის, ახალი საყოფაცხოვრებო ტექნიკის შესაძენად და დასასვენებლად შემოსავალი მეტი უნდა იყოს. მოსკოვში, სანკტ-პეტერბურგში და მილიონზე მეტი მოსახლეობის მქონე ქალაქებში მინიმალური თანხა უფრო მაღალი იქნება.

ერთი ადამიანის ხარჯების დასაფარად საჭიროა შემოწირულობა:

• 1 ბინა მოსკოვში;
• 2 ბინა პეტერბურგში;
• მილიონზე მეტი მოსახლეობის მქონე ქალაქებში 2-3 ბინა;
• 3-4 ბინა რეგიონულ ცენტრებში, სადაც დაახლოებით ნახევარი მილიონი ადამიანი ცხოვრობს.

ეს სქემა იმუშავებს, თუ ღირსეული მოიჯარეები იპოვიან და ბინა ცარიელი არ იქნება. ამას შეიძლება რამდენიმე წელი დასჭირდეს. მოდით განვიხილოთ დეტალურად, თუ როგორ სწორად მოაწყოთ ბიზნესი ბინების დაქირავება.

სად დავიწყოთ ბიზნესი: რა დოკუმენტებია საჭირო და რისი დაქირავება შეიძლება

როგორ გამოიმუშაოთ ფული საცხოვრებლის ქირით? უპირველეს ყოვლისა, მოდით გაერკვნენ, თუ რა შეიძლება იყოს დაქირავებული:

• ოთახი ბინაში;
• ბინა;

თუ თქვენ გაქვთ მემკვიდრეობით მიღებული ქონება, შეგიძლიათ დაიწყოთ მისი გაქირავება. თუ არ არის ხელმისაწვდომი ბინა, შეგიძლიათ შეიძინოთ იგი თქვენი დანაზოგით, ან აიღოთ სამომხმარებლო სესხი ან იპოთეკა.

სამომხმარებლო სესხი არის სესხი, რომელიც გაცემულია მოქალაქეებისთვის სხვადასხვა ნივთების ან მსხვილი ნივთების შესაძენად: მობილური ტელეფონი, საყოფაცხოვრებო ტექნიკა, ავეჯი, მანქანები, საცხოვრებელი.

იპოთეკური სესხი არის მიზნობრივი საბინაო სესხი, რომელიც გაიცემა გირაოს სახით შეძენილ უძრავ ქონებაზე. ასევე შეგიძლიათ იპოთეკით დადოთ თქვენი არსებული ქონება. იპოთეკა რამდენჯერმე აღემატება სამომხმარებლო სესხის ოდენობას. თუ მსესხებელი ვერ იხდის დავალიანებას, მაშინ ბანკი ხდება იპოთეკით დატვირთული ქონების მფლობელი.

არ შეგიძლიათ იპოთეკური სესხის აღება, მაგრამ გსურთ გაზარდოთ თქვენი დანაზოგი უძრავი ქონების ინვესტიციით? ჩვენ გირჩევთ გაეცნოთ ისეთ სტრატეგიას, როგორიცაა . ერთი ბინიდან შეგიძლიათ მიიღოთ რამდენჯერმე მეტი თანხა, რომელსაც იხდით მის ქირაში.

ვაკანონებთ ბიზნესს

თქვენ გაქვთ ბინა, თქვენ მხოლოდ უნდა დაიწყოთ მისი გაქირავება. გასათვალისწინებელია, რომ ბინის გაქირავებაში გადასახადის გადახდა მოგიწევთ. თუ შემოსავალს მალავთ, მოგიწევთ არა მხოლოდ გადასახადის გადახდა, არამედ მისი 40%-იანი ჯარიმა. პლუს საგადასახადო დეკლარაციის წარუდგენლობა - 5-30% ყოველი დაგვიანების თვეზე.

გადასახადების გადახდის რამდენიმე გზა არსებობს:

პირველი არის ხელშეკრულების დადება, როგორც ინდივიდუალური . ამ შემთხვევაში მიღებულ შემოსავალზე გადაიხდით 13%-ს.

მეორე არის ინდივიდუალური მეწარმის რეგისტრაცია:

1. ავტორი გამარტივებული სისტემაგადასახადი იქნება 6%. ყოველი წლის 30 აპრილამდე მოგიწევთ საშემოსავლო გადასახადის დეკლარაციის წარდგენა და გადასახადის გადახდა ყოველ კვარტალში.
2. მიიღეთ პატენტი. ის შეძენილია კალენდარული წლის განმავლობაში. მისი ღირებულება არ არის ფიქსირებული, ის გამოითვლება ინდივიდუალურად მოსალოდნელი შემოსავლის პროცენტულად. თუმცა, საბოლოო თანხა დამოკიდებულია ბინის ფართობზე და რეგიონზე.

მაგალითად, მოსკოვში, 50 კვადრატული მეტრი ფართობის ერთოთახიანი ბინის პატენტი 12600 რუბლს შეადგენს. გადასახადი ასევე იქნება 6%. ამ შემთხვევაში გადასახადის გადახდა ხდება წინასწარ. 90 კალენდარული დღის ვადაში აუცილებელია თანხის 1/3-ის გადახდა პატენტის შეძენის დღიდან, პატენტის მოქმედების ვადის დასრულებამდე - დარჩენილი 2/3.

ძირითადად, მოსკოვსა და პეტერბურგში ბინების გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი ლეგალიზებულია. თუ თქვენ სხვა ქალაქში ცხოვრობთ და ფიქრობთ, რომ ინფორმაციის წარდგენა საგადასახადო ოფისში დროის ფუჭად კარგვაა, კარგი იქნება, რომ უსაფრთხოდ ითამაშო. შურიან მეზობლებს ან თუნდაც მეგობრებს ან ნათესავებს შეუძლიათ გითხრათ სად წავიდეთ. როდესაც თქვენი შემოსავალი ლეგალიზებულია, თქვენ არ უნდა ინერვიულოთ ამაზე.

აირჩიეთ საჭირო OKVED კოდები

ინდივიდუალური მეწარმის რეგისტრაციისას უნდა მიუთითოთOKVED კოდები(ეკონომიკური საქმიანობის სახეების სრულიად რუსული კლასიფიკატორი). შემდეგი კოდები მოგეწონებათ:

• 68.20 - საკუთარი ან იჯარით აღებული უძრავი ქონების დაქირავება და მართვა;
• 68.20.1 - საკუთარი ან იჯარით აღებული საცხოვრებელი უძრავი ქონების დაქირავება და მართვა;
• 70.20 - საკუთარი უძრავი ქონების გაქირავება;
• 70.20.1 - საკუთარი საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაქირავება.

შეიტყვეთ, სხვაგვარად როგორ შეგიძლიათ მიიღოთ უძრავი ქონების შემოსავალი.

ბინის გასაქირავებლად მომზადება

ყველაზე ხშირად, ბინები ქირავდება ავეჯით. ზოგს აქვს კომფორტული ცხოვრებისთვის აუცილებელი სრული კომპლექტი, ზოგს კი მინიმალური კომპლექტი. ცარიელ ბინებს ნაკლებად ქირავდება, მაგრამ მოთხოვნადიც არის.

მოდით გავარკვიოთ, რა უნდა იყოს ბინაში, რათა ის იქირაოთ.

სასურველია ახალი დასრულება. თუ ახლა არ გაქვთ, დარწმუნდით, რომ ის კარგ მდგომარეობაშია. თუ რემონტს აკეთებთ, მაშინ აიღეთ მასალები რეზერვით. ზოგან შპალერმა შეიძლება დაკარგოს გარეგნობა და გახეხვაც კი, ფილები კი გატყდეს. ასეთ შემთხვევებში, თქვენ შეგიძლიათ სწრაფად აღმოფხვრათ მიღებული დეფექტები.

შიდა კარების მიწოდება შესაძლებელია როგორც იაფად, ასევე ძვირად. პირველ შემთხვევაში მათი გამოცვლა დიდ ფულს არ მოითხოვს, მეორეში კი მათი დაზიანება გაჭირდება. უმჯობესია დააყენოთ ძვირადღირებული შესასვლელი კარი;

დააინსტალირეთ უცხოური სანტექნიკა, სასურველია ფინური ბრენდები. მათ აქვთ ბიუჯეტის ვარიანტები, რომლებიც დიდხანს გაგრძელდება.

ბინას მინიმუმ უნდა ჰქონდეს შემდეგი საყოფაცხოვრებო ტექნიკა:

1. მაცივარი;
2. სამზარეულოს ღუმელი;
3. სარეცხი მანქანა.

ამ კომპლექტით უკვე შეგიძლიათ მოიძიოთ მოიჯარეები. მათ უფრო სწრაფად იპოვით, თუ ბინა ასევე შეიცავს:

1. მიკროტალღური ღუმელი;
2. უთო და საუთაო დაფა;
3. ელექტრო ქვაბი;
4. ტელევიზორი;
5. Wi-Fi როუტერი;
6. ფენი

ინტერნეტი ცხოვრების განუყოფელი ნაწილია. ბინას, რომელსაც გაქირავებთ, შეგიძლიათ მიაწოდოთ ინტერნეტით და ტელევიზიით ან უბრალოდ ინტერნეტით და დააინსტალიროთ Wi-Fi როუტერი. უმჯობესია მავთულის დაუყოვნებლივ დამალვა. აირჩიეთ ტარიფი მაქსიმალური სიჩქარით. თუ მოსახლეობას აქვს რამდენიმე კომპიუტერი და ტელეფონი, მაშინ სიჩქარე ასე არ დაეცემა. ახალ მაცხოვრებლებს არ დასჭირდებათ იმაზე ფიქრი, თუ როგორი ინტერნეტი დააინსტალიროთ და თქვენს ბინაში მუდმივად არ დამონტაჟდება ახალი სადენები.

ბინაში ავეჯი უნდა შეიცავდეს:

1. დივანი საწოლიან ორადგილიანი საწოლი. თუ ფართობი დიდია, მაშინ უმჯობესია საწოლის დაყენება. თუ ბინა პატარაა, მაშინ დივანი გამოგადგებათ.
2. ფართო კარადა.
3. მაგიდა და სკამი.
4. კედლის თაროებიწვრილმანებისთვის.
5. სამზარეულოს კომპლექტი, მაგიდა და სკამები.
6. საწოლის მაგიდები. არჩევითი ელემენტია, მაგრამ ის ქმნის კომფორტს.
7. კომოდი. ასევე არჩევითი ელემენტი, განსაკუთრებით თუ კარადა დიდია.

თუ არ გაქვთ ბინის რემონტის და ახალი ავეჯის შეძენის შესაძლებლობა, იქირავეთ ბინა იმ მდგომარეობაში და იმ ავეჯით, რაც გაქვთ. მთავარია არის კარგ მდგომარეობაში და გამოსაყენებელია.

სად ვიყიდო ბინა ქირავდება

ყიდულობთ ბინას გასაქირავებლად? უპირველეს ყოვლისა, ყურადღება მიაქციეთ ტერიტორიას და შეისწავლეთ "იჯარის" ბაზარი. ამ გზით თქვენ გექნებათ დამქირავებელთა მუდმივი ნაკადი, ხოლო ბინა არ იქნება ცარიელი.

მაგალითად, მოსკოვში ხალხს ურჩევნია ბინების ქირაობა ქალაქის აღმოსავლეთით, სამხრეთ-აღმოსავლეთით და სამხრეთით. ექსპერტები ამას იმით ხსნიან, რომ იქ ქირა დედაქალაქის სხვა უბნებთან შედარებით იაფია.

„რაიონები ასეთ დაბალ რეიტინგს იკავებს,უპირველეს ყოვლისა, რთული სატრანსპორტო ხელმისაწვდომობის გამო და იმის გამო, რომ ისინი აშენდა და ახლაც შენდება ინდუსტრიული ზონებიდან „გამოყვანილ“ ტერიტორიებზე“, - განმარტა მან.მარია ჟუკოვა, კომპანია MIEL-Arenda-ს დირექტორის პირველი მოადგილე.

წყარო

არ არის აუცილებელი ქირავნობისგან შემოსავლის მისაღებად რამდენიმე ბინა იყოს. თუ აგარაკი გაქვთ, იქირავეთ. სტაბილური მოგების მიღების რამდენიმე გზა არსებობს: გაარკვიეთ როგორ მიიღოთ ბინის შენობის ბიზნეს გეგმა.

როგორ შევადაროთ შემოსავალი და ხარჯები

თუ აიღებთ იპოთეკას ბინაზე, ქირავნობის თანხა უნდა იყოს ისეთი, რომ დაფაროს ყოველთვიური გადასახადი და კომუნალური მომსახურება. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ეს ბიზნესი ზარალზე იმუშავებს. თუ ეჭვი გეპარებათ, რომ ფულის შოვნის ეს მეთოდი თქვენთვის შესაფერისია, გირჩევთ გაეცნოთ სხვებსიდეები უძრავი ქონებიდან შემოსავლის მისაღებად.

საკუთარი თავის დაცვა რისკებისგან

ნებისმიერი ბიზნესი დაკავშირებულია რისკებთან, მათ შორის ბინის გაქირავების ბიზნესიც. მათგან თავის დასაცავად, თქვენ უნდა იცოდეთ ისინი ნახვით.

„მემამულეების ყველაზე დიდი შიში ხანძარი ან წყალდიდობაა. საერთო სიტუაცია, რომელსაც სახლის მესაკუთრეები უნდა გაუმკლავდნენ, არის ქონების დაზიანება. მაგალითად, ოჯახი გადადის ბინაში, სადაც ბავშვებს ყველაფრის უფლება აქვთ: დახატონ შპალერზე, ველოსიპედით იარონ დერეფანში, დაჭრიან ავეჯი. ან კიდევ ერთი რეალური შემთხვევა - სტუდენტებმა, რომლებმაც საცხოვრებლები იქირავეს, მოახერხეს არა მხოლოდ ზოგიერთი აღჭურვილობის, არამედ ყველა ჭურჭლის გატეხვა, ტუალეტის თასი და ვიტრაჟები ყველა კარში. ასეთი მაცხოვრებლების შემდეგ მათ უწევთ ბინაში კოსმეტიკური რემონტის გაკეთება და ავეჯის შეცვლა“, - აღნიშნავს VSN Realty-ის გენერალური დირექტორი იანა გლაზუნოვა.

წყარო

აუცილებლად შექმენით ქირავნობის ხელშეკრულების შაბლონი. ეს საშუალებას მოგცემთ თავიდან აიცილოთ მრავალი რთული მომენტი. მიუთითეთ გარანტიის დეპოზიტის თანხა და რა შემთხვევაში უბრუნდება იგი მოიჯარეებს. თუ 2-3 თვით ადრე გაგაფრთხილეს, რომ წავიდოდნენ, სტუმრებს ვალები არ აქვთ და ბინაში ავეჯი და ტექნიკა კარგ მდგომარეობაშია, შეგიძლიათ ეს თანხა დააბრუნოთ.

მასში მიუთითეთ ღირებულება, გადახდის ვადა, ბინაში არსებული ყველა ავეჯეულობა და ჯარიმები ქონების დაზიანებისთვის. მაცხოვრებლები ფრთხილად იქნებიან ყოფნის დროს და თქვენ არ მოგიწევთ გამოიცნოთ რა მდგომარეობაშია ბინა, თუ ამ თვეში ვერ შეამოწმეთ. ექსპერტები გვირჩევენ უკეთ გაიცნოთ ადამიანები, სანამ მათ საცხოვრებლის გაქირავებამდე და ხელშეკრულების გაფორმებამდე მიიღებთ.

უკეთესი სიცხადისთვის, ჩვენ შევაჯამეთ ყველა რისკი და რჩევა მათი შემცირებისთვის ცხრილში:

„ძალიან მნიშვნელოვანია დამსაქმებლების კარგად გაცნობა, ვინ როგორ ცხოვრობს, მათ შორის, სხვადასხვა ხალხის მენტალიტეტის გათვალისწინებით. ასევე მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ ბევრი რამ არის დამოკიდებული საცხოვრებლის კლასზე. თუ ბინა თვეში 100 ათასი ღირს, მაშინ, დიდი ალბათობით, ეს არის სრულიად განსხვავებული აზიელი მაცხოვრებლები, ვიდრე 20-30 ათასიანი“, - აღნიშნა საკუთარი ბიუროს მფლობელმა ალექსანდრე ხარიბინმა.

წყარო

ჩვენ დეტალურად განვიხილეთ, თუ როგორ უნდა იქირავოთ ბინა, რა პრობლემები შეიძლება შეგხვდეთ და რას უნდა მიაქციოთ ყურადღება. მოდით მოგცეთ კიდევ რამდენიმე რჩევა:

1. განიხილეთ ადგილმდებარეობა და მოიჯარეების საჭიროებები. ბინა მდებარეობს ავტობუსის გაჩერებიდან შორს, მაგრამ არის თუ არა ახლოს საბავშვო ბაღი და სკოლა? რეკლამაში მიუთითეთ, რომ ბავშვებთან ერთად დაქორწინებულ წყვილს საცხოვრებელს ქირაობთ. ბინა დიდხანს არ იქნება ცარიელი.
2. სამოთახიანი ბინების გაქირავება ყველაზე რთულია. თუ დიდხანს ზის უსაქმოდ, განაახლეთ და იქირავეთ ოთახი-ოთახ. ახალგაზრდები ყოველთვის ვერ ახერხებენ ერთოთახიანი ბინის დაქირავებას, მაგრამ მათთვის ოთახი შეიძლება იყოს ხელმისაწვდომი.
3. არ გადადოთ რემონტი ბინის გაქირავებამდე. ყოველი თვის შესვენება თქვენთვის დაკარგული ფულია.

გსურთ უზრუნველყოთ თქვენთვის კომფორტული სიბერე? იყიდეთ ბინა, მაგალითად, ბერლინში და ასევე იქირავეთ. გერმანიაში არ არის ჩვეული გქონდეთ საკუთარი სახლი გერმანელების დაახლოებით 80% ნაქირავებ ბინებში ცხოვრობს.

არასაცხოვრებელი ფართის დაქირავება, მაგალითად, მაღაზიისთვის, გულისხმობს შესაფერისი ქონების ძიებას და წერილობითი ხელშეკრულების გაფორმებას. აუცილებელია არა მხოლოდ მისი ყველა განყოფილების სწორად შევსება, არამედ მოქმედებების ზუსტი თანმიმდევრობის დაცვა. როგორ ვიქირაოთ არასაცხოვრებელი ფართი იურიდიული თვალსაზრისით სწორად?

კანონმდებლობა

არასაცხოვრებელი ქონების იჯარით გაცემის საკითხები რეგულირდება ფედერალური კანონით „უძრავ ქონებაზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციისა და მასთან გარიგებების შესახებ“ და რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსით. კანონის მიხედვით, არასაცხოვრებელ ობიექტებს მიეკუთვნება ის, რაც შენობის ნაწილია, მაგრამ საცხოვრებლად შეუფერებელია.

მფლობელს შეუძლია დამოუკიდებლად იქირაოს არასაცხოვრებელი ფართი ხელშეკრულების საფუძველზე. ეს შეიძლება იყოს მხოლოდ წერილობით. თუ იჯარა არის 12 თვემდე ვადით, ხელშეკრულება არ უნდა დარეგისტრირდეს. თუ იჯარა გაიცემა 1 წელზე მეტი ვადით, ხელშეკრულება უნდა დარეგისტრირდეს დადგენილი წესით Rosreestr-თან. მესაკუთრეები იღებენ ვალდებულებას გადაიხადონ გადასახადები იჯარით შემოსავალზე კანონით დადგენილ ვადებში.

მოქმედებების თანმიმდევრობა

მფლობელს უფლება აქვს გასცეს არასაცხოვრებელი ფართი ბინის კორპუსში, ოფისში ან სავაჭრო ცენტრში. აუცილებელია ვიცოდეთ მოქმედებების თანმიმდევრობა, რომელიც უნდა დაიცვას გარიგების ორივე მხარემ.

უძრავი ქონების შერჩევა

შესაფერისი ქონების პოვნა ყველაზე რთული ეტაპია. მოიჯარე ირჩევს შენობებს ისეთი პარამეტრების მიხედვით, როგორიცაა ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა, ინფრასტრუქტურა და მოძრაობა. ძებნა შეიძლება განხორციელდეს უძრავი ქონების სააგენტოებისა და სპეციალიზებული ვებსაიტების მეშვეობით. ამ პროცესს დიდ დროს უთმობენ გამოცდილი ბიზნესმენები.

არასაცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი დაყოფილია შენობებად შემდეგი მიზნებისთვის:

• ოფისი;
• ვაჭრობა;
• წარმოება;
• საწყობი.

აუცილებელია თავდაპირველად გადაწყვიტოს ქონების ტიპი, მდებარეობა, სართულების რაოდენობა და ფართობი. უფრო ადვილია შეკითხვის ფორმულირება, როდესაც ეს მონაცემები ნათელი გახდება. რამდენიმე ვარიანტის შერჩევის შემდეგ, მომავალი მოიჯარე ამოწმებს შენობებს. ეს აუცილებელი ნაბიჯია. მესაკუთრემ უნდა წარმოადგინოს შენობა მისი ხელსაყრელი პერსპექტივიდან. მაგრამ არ უნდა დამალოთ არსებული ხარვეზები, რადგან ისინი შეიძლება მოგვიანებით გამოჩნდნენ. ამან შეიძლება გამოიწვიოს იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტა.

თუ დრო არ არის შენობის მოსაძებნად, დამქირავებელს შეუძლია ეს სამუშაო გადასცეს სანდო პირს ან შუამავალს. ყველა დეტალი და საჭირო პარამეტრი მოწოდებულია. ეს არის ფასიანი მომსახურება, რომელიც გადახდილია ყოველთვიური ქირის 50-დან 100%-მდე. ხელშეკრულება უნდა დაიდოს შუამავალთან. გადახდა უნდა განხორციელდეს შესაბამისი შენობის არჩევის შემდეგ.

ხელშეკრულების დადება

უმჯობესია ამ პროცესში ადვოკატის ჩართვა. ის დაგეხმარებათ ხელშეკრულების სწორად შედგენაში და საკამათო საკითხების ახსნაში, ასევე გარიგების იურიდიული სიწმინდის შემოწმებაში. თქვენ შეგიძლიათ ეს სამუშაო თავად გააკეთოთ. ხელშეკრულების გაფორმებამდე თქვენ უნდა მოითხოვოთ შემდეგი დოკუმენტები:

1. ქონებრივი დოკუმენტები;
2. სართულის გეგმა;
3. მფლობელის საწესდებო დოკუმენტები.

დოკუმენტების შემოწმების შემდეგ უნდა განიხილოთ იჯარის პირობები. ისინი შეიძლება ეხებოდეს შემდეგ პუნქტებს:

• კომუნალური გადასახადების გადახდა;
• ქირის ოდენობა;
• შენობის მიწოდების ბოლო ვადა;
• სატელეფონო კომუნიკაციისა და ინტერნეტის ხელმისაწვდომობა;
• სარემონტო სამუშაოების ჩატარება;
• ხელშეკრულების შეწყვეტის პირობები.

მნიშვნელოვანია იმის განხილვა, თუ რომელ მხარეს ენიჭება თითოეული პუნქტი და რა ვადაში სრულდება ვალდებულებები. მიღწეული შეთანხმებები მითითებულია ხელშეკრულებაში ან მასზე დამატებითი შეთანხმებების სახით.

მნიშვნელოვანია, რომ ხელშეკრულებაში შევიდეს პუნქტი ფორსმაჟორული გარემოების შემთხვევაში ქმედებებთან დაკავშირებით.

უმჯობესია მოიჯარე და მესაკუთრე პირადად მოაწერონ ხელშეკრულებას შუამავლის გარეშე. ამ შემთხვევაში უფრო ადვილია საკამათო საკითხების მოგვარება. ხელშეკრულების გაფორმებისას მნიშვნელოვანია სრულად იყოს ინფორმაცია ქონების შესახებ. ისინი უნდა შეიცავდეს შენობის სრულ მისამართს, სართულს, ფართობს. ხელშეკრულებას თან უნდა ახლდეს იატაკის გეგმა. მხოლოდ ამ შემთხვევაში შეიძლება ჩაითვალოს ხელშეკრულება ძალაში.

ხელშეკრულება გაფორმებულია 2 ეგზემპლარად, თუ იჯარა არის გათვალისწინებული 12 თვემდე ვადით. თუ დაგეგმილია გრძელვადიანი იჯარა 1 წლით და მეტი, გაფორმებულია ხელშეკრულების 3 ეგზემპლარი. თითო ეგზემპლარი რჩება მესაკუთრესა და მოიჯარესთან. კიდევ ერთი ეგზემპლარი რჩება რეგისტრატორთან.

ფართის გადაცემა

ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ მეიჯარისგან ლიზინგის მიმღებზე დგება გადაცემის აქტი. იჯარის დასაწყისად ჩაითვლება მისი ხელმოწერის დღე. აქტს ხელს აწერენ მხოლოდ შენობის სრული შემოწმების შემდეგ. თუ შემოწმების დროს გამოვლინდა გაუმართაობა, ის ფიქსირდება ანგარიშში. ეს საშუალებას გაძლევთ თავიდან აიცილოთ არასაჭირო ხარჯები მომავალში.

ანალიზი საშუალებას გაძლევთ მოითხოვოთ დამქირავებელს დეფექტების და გაუმართაობის აღმოფხვრა და ქირის შემცირება. ამიტომ უმჯობესია მფლობელმა წინასწარ მოაწესრიგოს შენობა და კომუნიკაციები. გადაცემის აქტის ხელმოწერის შემდეგ დამქირავებელს შეუძლია სრულად გამოიყენოს ფართი და განახორციელოს სამეწარმეო საქმიანობა.

მოქმედი კანონმდებლობის მიხედვით, ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს შემდეგ ძირითად პირობებს:

1. ხელშეკრულების მხარეები არიან მოიჯარე და მესაკუთრე. ხელოვნების შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 608, არასაცხოვრებელი ფართის გაქირავების უფლება ეკუთვნის მფლობელს.
2. შეთანხმების საგანი. მითითებულია შენობის დეტალური მახასიათებლები. ხელოვნების მე-3 პუნქტის შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 607, მათი არარსებობის შემთხვევაში, შეთანხმება ითვლება ბათილად.
3. უძრავი ქონებით სარგებლობის პირობები. მათი ჩაწერა შესაძლებელია რაც შეიძლება დეტალურად. მითითებულია, ვინ არის ვალდებული განახორციელოს კოსმეტიკური და კაპიტალური რემონტი.
4. გადახდა. გადახდის თანხა ფიქსირდება. ამის გარეშე ხელშეკრულება უსასყიდლოდ ითვლება და ეს დაუშვებელია ქირავნობის ხელშეკრულებებისთვის.
5. მოქმედების ვადა. მას ადგენენ მხარეები ურთიერთშეთანხმებით. თუ ეს არ არის მითითებული, ხელშეკრულება ჩაითვლება დადებულად განუსაზღვრელი ვადით.

ხელშეკრულება, რომლის მოქმედების ვადა 12 თვეზე ნაკლებია, არ ექვემდებარება სავალდებულო რეგისტრაციას. თუ ვადის გასვლის შემდეგ სხვა ხელშეკრულება გაფორმდა ანალოგიური ვადით, რეგისტრაცია ასევე არ არის საჭირო. ხელშეკრულება 12 თვის ვადით ექვემდებარება სავალდებულო რეგისტრაციას. მაგრამ მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ, რომ რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 619-ე და 620-ე მუხლებიდან გამომდინარე, შესაძლებელია ხელშეკრულების ვადამდე შეწყვეტა.

მოიჯარეს შეუძლია უძრავი ქონების გადაცემა ქვეიჯარის ხელშეკრულებით. მაგრამ ეს შესაძლებელია მხოლოდ მესაკუთრის თანხმობით, რომელიც არის ქონების მფლობელი. ქვეიჯარის ხელშეკრულება ასევე უნდა დარეგისტრირდეს კანონით დადგენილი წესით.

მაგრამ მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ, რომ საიჯარო ხელშეკრულების ვადამდე შეწყვეტა შესაძლებელია. ეს უფლება აქვს როგორც გამქირავებელს, ასევე მოიჯარეს. ფაქტობრივად, გარიგების მხარეებს აქვთ მოქმედების სრული თავისუფლება. მაგრამ ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს საფუძველს, რომლითაც შესაძლებელია ვადამდე შეწყვეტა.

ქვეიჯარის შემდეგი მახასიათებლებია:

• მოქმედების ვადა შემოიფარგლება მფლობელთან იჯარის ხელშეკრულების ხანგრძლივობით;
• იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის შემთხვევაში ქვემოქირავნეს აქვს შესაძლებლობა ქვეიჯარის ვადის დასრულებამდე განაახლოს ხელშეკრულება მფლობელთან იმავე პირობებით;
• თუ ხელშეკრულება გაფორმებულია 12 თვის ან მეტი ვადით, ის უნდა დარეგისტრირდეს.

ხაზგასმულია დამქირავებლის შემდეგი უფლებები და მოვალეობები:

1. შენობების დანიშნულებისამებრ გამოყენების მონიტორინგი.
2. ქირის დროული გადახდა.
3. მხარეთა შეთანხმებით რემონტის განხორციელება.
4. შენობის სათანადო წესრიგში შენარჩუნება.
5. ქვემოქირავნესთან გადაცემის აქტის შედგენა.

მიღებული ვალდებულებების ნებისმიერი დარღვევის შემთხვევაში გარიგების თითოეულ მხარეს აქვს შესაძლებლობა შეწყვიტოს ვალდებულება ხელშეკრულების დასრულებამდე.

საჭირო დოკუმენტები

12 თვის ან მეტი ვადით დადებული ხელშეკრულებებისთვის სახელმწიფო რეგისტრაცია ხორციელდება. ამისათვის იქმნება დოკუმენტების შემდეგი პაკეტი:

• დადგენილი ფორმის განაცხადი;
• იჯარის ხელშეკრულება ყველა დანართი;
• საკადასტრო პასპორტი;
• რუსული პასპორტები - ფიზიკური პირებისთვის, საკუთრების საბუთები - იურიდიული პირებისთვის;
• მინდობილობა, თუ დოკუმენტები წარდგენილია წარმომადგენლის მიერ;
• მეუღლის ნოტარიულად დამოწმებული თანხმობა, თუ ობიექტი ერთობლივი საკუთრებაა ან შეძენილია ქორწინების დროს;
• მეურვეობისა და სამეურვეო ორგანოს ნებართვა, თუ ქონება რეგისტრირებულია ქმედუუნარო ან არასრულწლოვანი მოქალაქის სახელზე;
• მოგირავნეს წერილობითი ნებართვა ქონების გირავნობის შემთხვევაში;
• სახელმწიფო ბაჟის გადახდის ქვითარი.

გადასახადები

გადასახადები გათვალისწინებულია არასაცხოვრებელი ფართების გაქირავებისთვის. ოპტიმალური საგადასახადო რეჟიმი გამარტივებული საგადასახადო სისტემაა. სპეციალური საგადასახადო რეჟიმები არა მხოლოდ აადვილებს ბუღალტრულ აღრიცხვას, არამედ აქვს დაბალი საგადასახადო ტვირთი. გამოიყენება შემდეგი მახასიათებლები:

1. თუ დადგენილია საკადასტრო ღირებულება და მოქმედებს სპეციალური რეგიონული კანონი, გადასახადის გადახდა ხდება საოფისე, ადმინისტრაციულ და საცალო უძრავ ქონებაზე;
2. ადგილობრივად მაჩვენებელი 2%-ია.

თუ ადგილობრივ დონეზე არ იქნა მიღებული სპეციალური კანონი, გამარტივებული საგადასახადო სისტემის გამოყენებით მეწარმეებისთვის დგინდება შემდეგი განაკვეთები:

• გამარტივებული საგადასახადო სისტემა 6% - მთლიანი შემოსავლიდან;
• STS 15% - შემოსავლიდან მინუს ხარჯები.

თუ ორგანიზაცია მუშაობს ზოგად საგადასახადო სისტემაზე, იქმნება მაღალი საგადასახადო ტვირთი. ამ შემთხვევაში, გაქირავების ბიზნესი არ არის მომგებიანი. ტრადიციულად, დადგენილია სამი ძირითადი გადასახადი:

1. ორგანიზაციის მოგებაზე და პირადი საშემოსავლო გადასახადზე ინდივიდუალური მეწარმეებისთვის - 20% იურიდიული პირებისთვის და 13% მეწარმეებისთვის;
2. ქონებაზე - 2% საკადასტრო ღირებულებიდან გამომდინარე და 2,2% ნარჩენი ღირებულების გაანგარიშებისას;
3. დამატებულ ღირებულებაზე - 18%, თუ კვარტალური შემოსავალი 2 მილიონ რუბლზე მეტია.

როგორ ავიცილოთ თავიდან გადასახადის გადახდა არასაცხოვრებელი უძრავი ქონების იჯარით მიღებულ შემოსავალზე?ერთის მხრივ, კანონმდებლობა ადგენს ყველა საიჯარო ხელშეკრულებაზე გადასახადების გადახდის ვალდებულებას. თუ ხელშეკრულება გაფორმებულია 1 წლის ან მეტი ვადით, ის რეგისტრირებულია Rosreestr-ში. ეს ინფორმაცია გადაეცემა საგადასახადო სამსახურს ინფორმაციის გაცვლის ხელშეკრულების შესაბამისად. თუ ხელშეკრულება გაფორმებულია 1 წლამდე ვადით, საგადასახადო სამსახურს მოუწევს დაამტკიცოს იჯარის ფაქტი, რაც ყოველთვის არ არის შესაძლებელი.

მოქმედი კანონმდებლობა ითვალისწინებს ადმინისტრაციულ და სისხლის სამართლის პასუხისმგებლობას უკანონო ბიზნესის განხორციელებისთვის. სისხლისსამართლებრივი პასუხისმგებლობა დგინდება, თუ განხორციელდება უკანონო ბიზნეს საქმიანობა ან მიიღება დიდი მოგება 1,5 მილიონი რუბლის ოდენობით.

დარღვევის აღმოჩენისას, მოსამართლეები ითვალისწინებენ პირის კონკრეტულ გარემოებებს და ბევრ სხვა ფაქტორს. როგორც წესი, ბინის ან აგარაკის გაქირავებისას არანაირი პრობლემა არ არის. თუ არასაცხოვრებელი ქონება ქირავდება, შეიძლება გამოიკვეთოს სამეწარმეო საქმიანობის რამდენიმე ნიშანი. თუ შენობა შეძენილია პირდაპირ გასაქირავებლად, საქმიანობა მოითხოვს რეგისტრაციას, რადგან ის აღიარებულია, როგორც სამეწარმეო.

იგივე ეხება გრძელვადიან იჯარას ან კონტრაქტებს, რომლებიც მრავალჯერ განახლდება. ეს ნიშანი განიმარტება, როგორც არასაცხოვრებელი ქონების საკუთრების შედეგად სისტემატური და მიზანმიმართული მოგების მიღების ფაქტი. აღნიშნული ნიშნების აღმოჩენის შემთხვევაში მოქალაქეს ურჩევენ ინდმეწარმის რეგისტრაციას. ამ შემთხვევაში გადასახადი შეადგენს მთლიანი შემოსავლის 6%-ს. პირადი საშემოსავლო გადასახადი არის 13%.

შენობის მფლობელმა ყოველწლიურად უნდა წარადგინოს საგადასახადო დეკლარაცია.

ამრიგად, არასაცხოვრებელი ფართების დაქირავებას აქვს თავისი ფუნქციების რაოდენობა. აუცილებელია იურიდიულად კომპეტენტური ხელშეკრულების გაფორმება, ხელშეკრულების ყველა სპეციფიკის გათვალისწინება და გადასახადების დროულად გადახდა. ეს საშუალებას მოგცემთ თავიდან აიცილოთ პრობლემები მომავალში და ლეგალურად მიიღოთ მოგება.