რა არის უკეთესი: ბინა თუ ბინა? რა არის იურიდიული განსხვავება ამ ორ ტიპის უძრავ ქონებას შორის? რა არის მსგავსება და განსხვავებები ბინებსა და ბინებს შორის ბინების უარყოფითი მხარეები.

ბოლო დროს სწრაფად ვითარდება უძრავი ქონების ფორმატი, როგორიცაა ბინები - შენობა, რომელიც არ არის საცხოვრებლის ნაწილი, მაგრამ შესაფერისია საცხოვრებლად. ისინი აქტიურად არიან ჩართული ადმინისტრაციული შენობების და სასტუმრო კომპლექსების პროექტებში.

„ბინების მიწოდების მოცულობამ 2015 წლის ბოლოს დაახლოებით 693,3 ათასი კვადრატული მეტრი შეადგინა. მ 97 პროექტში, საიდანაც 21 ეხება შენობების რეკონსტრუქციას. ბინების მიწოდების მოცულობამ დადებითი ტენდენცია აჩვენა 12,4%, ხოლო 2014 წელს ეს მაჩვენებელი 48,2% იყო“, - ამბობს ანალიტიკური და საკონსულტაციო ცენტრის ესტ-ა-ტეტის ხელმძღვანელი.

მისი შეფასებით, ბინების წილი ახლა ახალი შენობების ბაზრის 26%-ს შეადგენს. NDV-Real Estate-ის გენერალური დირექტორის მოადგილე ანალიტიკისა და კონსულტაციის საკითხებში, ელიზავეტა გუდზი, ანალოგიურ მაჩვენებლებს ასახელებს - 28%. მათ შორის ყველაზე დიდი, ვინც ბაზარზე შემოვიდა გასულ წელს, არის "Tushino 2018", "ZilArt", "Symbol", SREDA და ა.შ.

ბინების მთავარი უპირატესობა ტრადიციულ საცხოვრებელ უძრავ ქონებასთან შედარებით მათი შედარებით დაბალი ფასია.

„აპარტამენტები უფრო ხელმისაწვდომი ფასებია, ვიდრე მსგავსი მახასიათებლების მქონე ახალაშენებულ ბინებთან შედარებით. ღირებულების სხვაობა შეიძლება იყოს 20-25%“, - ამბობს გუდზი.

როგორც ბოგდანიუკმა განმარტა, 2015 წლის ბოლოს ბინების საშუალო შეწონილი ფასი იყო 357,2 ათასი რუბლი / კვ.მ. მ.

„ბინების სეგმენტმა განვითარება დაიწყო დედაქალაქში საბინაო მშენებლობისთვის უფასო ადგილების არარსებობის გამო. თავდაპირველად, დეველოპერებმა ისინი გააცნეს, როგორც ბიზნეს ცენტრების ნაწილად, შემდეგ მათ დაიწყეს ყოფილი ქარხნების ან ქარხნების გადაქცევა ბინის კომპლექსებად. თავდაპირველად, უძრავი ქონების ეს ფორმატი განკუთვნილი იყო წარმატებული ბიზნესმენებისთვის, რომლებიც იყენებდნენ ამ საცხოვრებელს დროებით საცხოვრებლად“, - ამბობს ვლადისლავ მელნიკოვი, Match Point-ის უფროსი ვიცე პრეზიდენტი, რომელიც აფინანსებს IFC-ის პროექტს.

ტრადიციულად, ბინებს ყიდულობდნენ მეორე სახლად, მაგრამ ახლა სიტუაცია შეიცვალა.

„ჩვენ ვხედავთ, რომ ბინების და საბინაო ბაზრის სამიზნე აუდიტორია შერეულია. ბინების არჩევისას მნიშვნელოვანი უპირატესობაა მათი ღირებულება. მსგავსი ბინა (ადგილმდებარეობით, კვადრატული მეტრით) 10-15%-ით ძვირი დაჯდება, ვიდრე ბინა დღეს“, - ამბობს KR Properties-ის ლოფტის პროექტების განვითარებისა და განვითარების დირექტორი.

თუმცა, ასეთი შესყიდვისას უნდა გაითვალისწინოთ, რომ არსებობს მთელი რიგი ხარვეზები, რომლებიც წარმოიქმნება ბინების არასტაბილური სამართლებრივი სტატუსიდან.
„თვითონ ტერმინი არანაირად არ არის დაფიქსირებული რეგიონულ ან ფედერალურ დონეზე, თუმცა შეგვიძლია ვთქვათ, რომ ბინები, არსებითად საცხოვრებელი უძრავი ქონება, რეგულირდება კანონით და იბეგრება კომერციული საფუძველზე. და აქ არის დადებითი და უარყოფითი მხარეები“, - ამბობს ვასილი იცკოვი, IFC Horizon Capital-ის დავების გადაწყვეტის პრაქტიკის ხელმძღვანელი.

პრობლემები რეგისტრაციასთან დაკავშირებით

კანონის თვალსაზრისით, ბინები არის არასაცხოვრებელი ფართი, რომელიც არ არის განკუთვნილი მოქალაქეების მუდმივი საცხოვრებლად, ამდენად, მაშინაც კი, თუ თქვენ ხართ მფლობელი და მუდმივად ცხოვრობთ ასეთ შენობაში, მასში რეგისტრაცია შეუძლებელია. თუმცა, აქ არის ხარვეზი. რეგისტრაცია შეგიძლიათ მიიღოთ, თუ ბინა მდებარეობს სასტუმროში.

„ბინები არ არის საცხოვრებელი ფართი, ამიტომ მათში რეგისტრაცია საცხოვრებელ ადგილზე შეუძლებელია. არასაცხოვრებელ შენობებში ყოფნის ადგილზე რეგისტრაცია ხორციელდება მხოლოდ მაშინ, როდესაც შესაბამისი ფართი არის სპეციალიზებული დაწესებულების იურისდიქციის ფარგლებში - სასტუმრო, დასასვენებელი სახლი, საავადმყოფო და ა.შ. ამ შემთხვევაში რეგისტრაციის ვალდებულება ეკისრება შესაბამისი დაწესებულების ადმინისტრაციას (წესის No713-ის მე-14 პუნქტი). თუ დროებითი საცხოვრებელი ფართი არ არის სასტუმროს ან სხვა განსახლების ობიექტის ნაწილი (და ჩვენ ვსაუბრობთ მათზე), მაშინ რეგისტრაციის ვალდებულება უბრალოდ არ არსებობს“, - განმარტავს მარია პონამორევა, A2 იურიდიული ოფისის უფროსი იურისტი.

აღსანიშნავია, რომ სასტუმროს რეგისტრაცია, მიუხედავად იმისა, რომ იგი იძლევა იგივე უფლებას, როგორც რეგისტრაციას საცხოვრებელ კორპუსში, განახლებას მოითხოვს ყოველ ხუთ წელიწადში ერთხელ.

”დროებითი რეგისტრაცია ხუთი წლის განმავლობაში ბინის მფლობელს ანიჭებს იგივე უფლებებს, როგორც მოსკოვის ჩვეულებრივი ბინის მაცხოვრებელს, ანუ მას შეუძლია მიაერთოს ადგილობრივ კლინიკას, გაგზავნოს შვილი სკოლაში ან საბავშვო ბაღში, ასე რომ, ბავშვების ოჯახები, სხვათა შორის, დაიწყო ბინების შეძენა. ”- ამბობს მელნიკოვი.

კომპლექსური გადასახადები

ვინაიდან ბინები არ განეკუთვნება საბინაო მარაგს, აქ არ არსებობს საგადასახადო გამოქვითვა (13% გადასახადის გათავისუფლება). ამ შემთხვევაში გადასახადები უფრო მაღალია.

„გადასახადების სხვაობა დაახლოებით 20-25%-ია. მაგალითად, ბინისთვის 5 მილიონი რუბლი. მფლობელი გადაიხდის 4 ათას რუბლს. წელიწადში, ხოლო ბინებისთვის 4 მილიონი რუბლი. ”20 ათასი რუბლი”, - ამბობს ბოგდანიუკი.

თუ საგადასახადო ბაზა განისაზღვრება ბინების საკადასტრო ღირებულებიდან გამომდინარე, გადასახადის განაკვეთი იქნება 0,5%, თუ ბინები არ მდებარეობს ადმინისტრაციულ, სამეწარმეო ან სავაჭრო ცენტრში (კომპლექსში); მათი დანიშნულება ქონების საკადასტრო პასპორტის ან ტექნიკური აღრიცხვის დოკუმენტების შესაბამისად არ ითვალისწინებს ოფისების, საცალო ვაჭრობის ობიექტების, საზოგადოებრივი კვების და სამომხმარებლო მომსახურების განთავსებას, ან ასეთი ობიექტები რეალურად არ არის განთავსებული იქ; მათი საკადასტრო ღირებულება არ აღემატება 300 მილიონ რუბლს.

”თუ ბინები არ აკმაყოფილებენ არცერთ ზემოაღნიშნულ პირობას, მაშინ გადასახადის განაკვეთი იქნება 2% (რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 2, პუნქტი 2, მუხლი 406). შედარებისთვის, საცხოვრებელი ფართებისთვის გადასახადის განაკვეთი არის 0,1% (რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 1, პუნქტი 2, მუხლი 406), - ამბობს პონამორევა.

„შეძენისას ყურადღება უნდა მიაქციოთ მთელ რიგ ფაქტორებს, რომლებიც გავლენას მოახდენს ქონების საკუთრების შემდგომ ღირებულებაზე. მაგალითად, აბსოლუტურად აუცილებელია შენობის ორიგინალური დოკუმენტაციის შესწავლა. თუ არის საოფისე და საცალო დანიშნულება ან საზოგადოებრივი კვება, მაშინ გადასახადი ასეთ ობიექტებზე იქნება 1,2-2%, მაგრამ თუ დანიშნულება განსხვავებულია, მაგალითად სასტუმრო, მაშინ გადასახადი იქნება 0,5%,” – გვირჩევს პოდუსკოვი.

ამავდროულად, ზოგიერთ რაიონში საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი შენობების საკადასტრო ღირებულება შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს, ხოლო საცხოვრებელი ფართები უფრო ძვირი იქნება.

”ამგვარად, ზოგიერთ შემთხვევაში, ფულადი თვალსაზრისით, ბინებზე გადასახადი უფრო დაბალი იქნება, ვიდრე მსგავსი მაჩვენებლების მქონე ბინაზე”, - აღნიშნავს პოდუსკოვი.

მმართველი კომპანია ადგენს საკუთარ ტარიფებს

საცხოვრებელი (კანონის თვალსაზრისით) უძრავი ქონებისგან განსხვავებით, ბინები არ ექვემდებარება საბინაო კოდექსით დადგენილ მოთხოვნებს საერთო ქონების მართვის პროცედურასთან დაკავშირებით. ამრიგად, ბინების მაცხოვრებლები ვერანაირად ვერ ახდენენ გავლენას მმართველი კომპანიის მიერ შენობის და მიმდებარე ტერიტორიისა და ინფრასტრუქტურის ექსპლუატაციის ტარიფებზე. ამიტომ, როგორც წესი, ბინის მესაკუთრეთათვის გადასახადები უფრო მაღალია.

„საშუალოდ, ბინებში კომუნალური გადასახადები 15%-ით მეტია, ვიდრე ბინებში. მთლიანობაში, ღირებულების სხვაობა ბინასა და ბინას შორის უფრო მაღალი საგადასახადო განაკვეთისა და კომუნალური გადასახადების გამო, ბინის მფლობელებს შეუძლიათ ბინის ყიდვის ტოლფასი საშუალოდ 50 წელიწადში“, - ამბობს ბოგდანიუკი.

ინფრასტრუქტურა არანაირად არ არის მოწესრიგებული

ვინაიდან ბინები არ არის საცხოვრებელი, დეველოპერს არ ეკისრება რაიმე ვალდებულება მცხოვრებთა მიმართ.

„დეველოპერი არ არის ვალდებული გააუმჯობესოს საკუთრების მიმდებარე ტერიტორია. ამიტომ, კითხვა, რომლის განხორციელებაც იგეგმება, ერთ-ერთი პირველი უნდა იყოს. თქვენი კომფორტის დონეც ამაზეა დამოკიდებული. შეიქმნება თუ არა საბავშვო მოედნები და ხეები დაირგვება? როგორ იქნება ორგანიზებული სატრანსპორტო და საფეხმავლო მარშრუტები? თუ ბინების კომპლექსი მოიცავს არა მხოლოდ საცხოვრებელ, არამედ საოფისე კლასტერსაც, მაშინ განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს ბოლო საკითხს - ეტლით და კვამლზე გაშვებული თანამშრომლებისთვის მარშრუტები გამოიყოს“, - გვირჩევს არქიტექტურის ხელმძღვანელი. სტუდია T+T Architects.

საცხოვრებელი და საოფისე ფართის სიახლოვე, რაც შესაძლებელია ბინებში, წინასწარ უნდა გაითვალისწინონ, პირველ რიგში, ვინც აპირებს იქ ცხოვრებას. სამუშაო გუნდი კედლის მიღმა, რეგულარული სტუმრები, კურიერები - არც თუ ისე კომფორტული უბანი. და თუ თქვენ განიხილავთ ბინების შეძენას ოფისის მოსაწყობად, უნდა გაითვალისწინოთ, რომ ზოგიერთი დეველოპერი ცდილობს შეზღუდოს ეს შესაძლებლობა. მაგალითად, ისინი გასცემენ შეზღუდული რაოდენობის მანქანის საშვებს ტერიტორიაზე.

სანიტარული სტანდარტები არ ვრცელდება

„ერთ-ერთი პუნქტი, რომელიც გასათვალისწინებელია ბინების შეძენისას არის ის, რომ ეს უძრავი ქონება არ ექვემდებარება SanPiN სტანდარტებს, რომლებიც დადგენილია საცხოვრებელი ფართებისთვის და განსაზღვრავს განათების, ხმის იზოლაციისა და იზოლაციის შესაბამის დონეს. მყიდველმა ეს თავად უნდა შეამოწმოს“, - ამბობს ტრუხანოვი.

ამავდროულად, არც ისე იშვიათია ბინების გამოჩენა ძველ სამრეწველო შენობებში, რომლებმაც რეკონსტრუქცია განიცადეს. ლოფტებს უდავოდ აქვთ თავისი ხიბლი, მაგრამ ასეთი ქონების შეძენისას მნიშვნელოვანია გარემონტებული შენობის ისტორიის შესწავლა.

„პირველ რიგში, გაარკვიეთ, რა ტიპის წარმოება მუშაობდა ამ კედლებში. თუ ამ საწარმოს საქმიანობა ასე თუ ისე იყო დაკავშირებული ქიმიურ წარმოებასთან ან სახიფათო ნარჩენებთან, ეს ფაქტი არავითარ შემთხვევაში არ უნდა იყოს უგულებელყოფილი. ტოქსიკური ნივთიერებები შეიძლება შენარჩუნდეს ნიადაგში და თვით შენობის სტრუქტურებშიც კი. მაგრამ ასეთი ნივთიერებების დაშლის პერიოდი არ არის ათობით ან თუნდაც ასობით წელი. ასევე მნიშვნელოვანი ფაქტორია შესრულებული სამუშაოს ხარისხი - მზიდი კონსტრუქციების გამაგრება, საძირკველი, კედლების რეკონსტრუქცია, ყველა საჭირო სისტემის დამონტაჟება“, - გვაფრთხილებს ტრუხანოვი.

აბაზანა ოთახის ნებისმიერ ნაწილში

ბინების არასტაბილური სამართლებრივი სტატუსიდან გამომდინარე მთავარი უპირატესობა არის ის, რომ ხელახალი განვითარების დროს ფანტაზია პრაქტიკულად შეუზღუდავია, განსხვავებით სტანდარტული აპარტამენტებისგან, სადაც მოთხოვნები საკმაოდ მკაცრია.

„შიდა სივრცის არქიტექტურის დაპროექტებისა და დაგეგმარების გადაწყვეტის შემუშავებისას არ არსებობს ისეთი მკაცრი ნორმები და წესები, როგორც საცხოვრებელი ინტერიერისთვის. კერძოდ, არ არსებობს განსხვავება საცხოვრებელ და არასაცხოვრებელ შენობებსა და სველ წერტილებს შორის. ამრიგად, სამზარეულო და სველი წერტილები შეიძლება განთავსდეს ოთახის ნებისმიერ ნაწილში, რაც მნიშვნელოვნად აფართოებს არქიტექტორის შესაძლებლობებს პროექტზე მუშაობისას. რა თქმა უნდა, ეს არ ნიშნავს იმას, რომ ბინის მესაკუთრეები არანაირად არ არიან შეზღუდული სარემონტო და სამშენებლო სამუშაოების განხორციელებისას. მთავარი დოკუმენტი, რომელიც უნდა დაიცვან პროექტის დაპროექტებისა და განსახორციელებლად სამუშაოების განხორციელებისას, იქნება მმართველი კომპანიის მიერ კონკრეტული ობიექტისთვის დადგენილი რეგულაციები“, – ამბობს დიზაინი DVEKATI-ის პარტნიორი ეკატერინა სვანიძე.

უძრავი ქონების ეს ფორმატი, როგორიცაა ბინები, ჯერ კიდევ ნაკლებად არის ცნობილი რუსი მყიდველებისთვის. იმავდროულად, ჩვეულებრივი ადამიანი, რომელიც საცხოვრებლის შეძენის აუცილებლობის წინაშე დგას, შეიძლება დადგეს არჩევანის წინაშე: იყიდოს ჩვეულებრივი ბინა თუ ბინა? ერთი შეხედვით მათ შორის განსხვავება მხოლოდ ფასშია, მაგრამ მართალია ეს? რა არის ბინები და რა დადებითი და უარყოფითი მხარეები აქვს ამ ქონებას, წაიკითხეთ ამ სტატიაში.

რა არის ეს?

ბინები ახალი კონცეფციაა უძრავი ქონების ბაზარზე, რომელიც დასავლეთში დიდი ხანია არსებობს, მაგრამ რუსეთში სულ ცოტა ხნის წინ შემოვიდა. ექსპერტები ჩვენს ქვეყანაში უძრავი ქონების ამ ფორმატის გაჩენას და გავრცელებას უკავშირებენ დედაქალაქში ცნობილი "მოსკოვის ქალაქის" მშენებლობას - სწორედ ამ ბიზნეს ცენტრის მშენებლობასთან ერთად დაიწყო იქ მდებარე ბინების გაყიდვა 2006 წელს.

იურიდიული თვალსაზრისით, ბინები არის ცალკე საცხოვრებელი ფართი მინიმუმ 40 კვადრატული მეტრით. ამ შემთხვევაში ბინები შედგება ორი ან მეტი ოთახისგან, უნდა ჰქონდეს აბაზანა და სამზარეულო.

ბინების ტიპები

ექსპერტები აღნიშნავენ, რომ ახლა ბაზარზე ოთხი ძირითადი ტიპის ბინებია:

ოთახი ბინა სასტუმროში.ეს არის ოთახები ქირავდება მოკლე ვადით. გასაგებია, რომ ასეთ ბინებს ექნება მინიმუმ ორი ოთახი, აბაზანა და სამზარეულო. ასევე შესაძლებელი იქნება სასტუმროს მომსახურებით სარგებლობა;
ოთახები მრავალბინიან კორპუსებში.ეს ბინები ქირავდება გრძელვადიანი ვადით. ქირის გარდა, სთავაზობენ ისეთი სერვისებით სარგებლობას, როგორიცაა კვება, დასუფთავება, დაცვა და ა.შ.
ოთახები ამხანაგობის სასტუმროში. ამ ბინების შეძენა შესაძლებელია მუდმივ საცხოვრებლად, ასევე შესაძლებელია გაქირავება სასტუმროს მომსახურების ფარგლებში;
ბინები მრავალფუნქციურ კომპლექსებში(განკუთვნილია მხოლოდ გასაყიდ ბინებში განლაგებისთვის და არა სასტუმროებისთვის ან სასტუმროებისთვის). ამ ტიპის საცხოვრებელი მოიცავს მათ გამოყენებას, როგორც სრულფასოვან საცხოვრებელ საკუთრებას შესაძლო რეგისტრაციით. ყველაზე მეტად ბინის სტატუსს უტოლდება.

რა არის დაჭერა?

ბინები საბინაო ბაზარზე ხშირად აღიქმება, როგორც მოდური ტენდენცია, მრავალი უპირატესობით: ფასი ("სტანდარტული" ბინაზე დაბალი), ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა, განვითარებული ინფრასტრუქტურა, მეტი რა გინდა? ამასთან, ექსპერტები აფრთხილებენ: ამ ქონებას აქვს ერთი მნიშვნელოვანი ნაკლი, რაც იწვევს სხვა უამრავ უხერხულობას: საცხოვრებელს, რომელიც მყიდველებს იზიდავს იმ ფასად, რომელიც ჩვეულებრივ 20% -ით დაბალია, ვიდრე ბინების ღირებულება, აქვს არასაცხოვრებელი ფართის სტატუსი.

შეგახსენებთ, რომ რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის მე-16 მუხლის შესაბამისად, საცხოვრებელი ფართები, რომელთა აუცილებელი მახასიათებელია მათი უფრო ფუნქციონალური დანიშნულება - მუდმივი საცხოვრებელი, მოიცავს

საცხოვრებელი კორპუსი (საცხოვრებელი კორპუსის ნაწილი);
ბინა (ბინის ნაწილი);
ოთახი.

ბინები, როგორიცაა სასტუმროები, დასასვენებელი სახლები, სანატორიუმები და სხვა საცხოვრებელი ობიექტები, გამოიყენება მოქალაქეების დროებითი ყოფნისთვის.

ბინების უარყოფითი მხარეები

ამ ტიპის საცხოვრებელს ბევრი უარყოფითი მხარე აქვს. ჩამოვთვალოთ.

პრობლემები რეგისტრაციასთან დაკავშირებით. ვინაიდან ბინები არ არის განკუთვნილი მუდმივი საცხოვრებლად, მოქალაქე, თუნდაც ის იყოს მფლობელი და მუდმივად ცხოვრობდეს ასეთ შენობაში, ვერ შეძლებს მასში დარეგისტრირებას. თუმცა, აქ არის პატარა ხვრელი, რომელიც ბოლო დროს აქტიურად გამოიყენეს დეველოპერებმა და ბინების მფლობელებმა. თუ ბინა მდებარეობს სასტუმროში, შეგიძლიათ მიიღოთ დროებითი რეგისტრაცია (5 წლის ვადით), რომელიც შემდეგ შეიძლება გაგრძელდეს.
„ველური“ გადასახადებიე. ვინაიდან ბინები არ არის საბინაო ფონდის ნაწილი, ისინი ვერ მიიღებენ საგადასახადო გამოქვითვას. ამ შემთხვევაში გადასახადები უფრო მაღალია. ექსპერტები აღნიშნავენ: ჩვეულებრივ, გადასახადების სხვაობა ბინასა და ბინას შორის არის დაახლოებით 20-25%. მაგალითად, ბინისთვის 5 მილიონი რუბლი. მფლობელი წელიწადში 4 ათას რუბლს გადაიხდის, ხოლო ბინებისთვის 4 მილიონ რუბლს - 20 ათასს.
მმართველი კომპანია დამოუკიდებლად ადგენს ტარიფებს. ბინის მესაკუთრეები ვერანაირად ვერ ახდენენ გავლენას ტარიფებზე, რომელსაც მმართველი კომპანია მათ უხდის შენობის და მიმდებარე ტერიტორიისა და ინფრასტრუქტურის ფუნქციონირებისთვის. ამ მხრივ, ბინის მესაკუთრეთათვის გადასახადები ხშირად უფრო მაღალია, ვიდრე ბინის მესაკუთრეებისთვის.
ტერიტორია. შეიძლება გაგიმართლოთ ან არ გაგიმართლოთ, რადგან დეველოპერი არ არის ვალდებული გააუმჯობესოს საკუთრების მიმდებარე ტერიტორია.
სოციალური ინფრასტრუქტურა. როგორც წესი, ბინის მაცხოვრებლები იძულებულნი არიან რიგზე დგნენ საბავშვო ბაღებსა და სკოლებში, რომლებიც მათთვის არ არის გათვლილი.
სანიტარული სტანდარტები. ბინები არ ექვემდებარება SanPiN-ს, რომელიც შექმნილია საცხოვრებელი ფართებისთვის და დაკავშირებულია განათების, ხმის იზოლაციის დონესთან და ა.შ.
პარკირების პრობლემები.მუდმივი პარკირების ადგილების ნაკლებობა ან მიწისქვეშა პარკინგის ნაკლებობა.

ბინების დადებითი მხარეები

ექსპერტები ერთსულოვანი არიან თავიანთ აზრში: ხარისხობრივად რომ ვთქვათ, ბინებს, როგორც უძრავი ქონების სეგმენტს, გაცილებით მეტი უარყოფითი მხარე აქვს, ვიდრე უპირატესობა. თუმცა, ჩვენ ჩამოვთვლით ამ ტიპის უძრავ ქონებას:

საცხოვრებელი ფართის ფასი. ბინების კომპლექსში კვადრატული მეტრის ღირებულება რეგიონის საშუალო საბაზრო ფასზე 10-20%-ით დაბალი იქნება.
მოსახერხებელი ადგილმდებარეობა. ბინის მფლობელებს შეუძლიათ იცხოვრონ სამუშაო ადგილის სიახლოვეს, ზოგჯერ ერთსა და იმავე შენობაში.
დეკორი. თავისუფლება ოთახის დიზაინში.
სერვისი. ბინის ფორმატი გულისხმობს სახლში დამატებითი სერვისების არსებობას, როგორიცაა დასუფთავების სერვისი, კონსიერჟი, სპორტული დარბაზი, რადგან ასეთი სახლი არსებითად ნახევარი სასტუმროა.
სახლიდან მუშაობა. ბინები, რა თქმა უნდა, შეიძლება გამოყენებულ იქნას როგორც კომერციული საწარმო. ანუ, სახლში შეგიძლიათ ლეგალურად მოაწყოთ რეკრუტირების სააგენტო, მასაჟის სალონი, ან იქირაოთ თქვენი ფართი და დაარეგისტრიროთ იურიდიული პირი ბინაში.

რომ შევაჯამოთ, კიდევ ერთხელ მინდა აღვნიშნო, რომ რადგან ბინების, როგორც უძრავი ქონების სტატუსი უკიდურესად საეჭვოა, უფრო მეტიც, თავად ტერმინი არანაირად არ არის დაფიქსირებული რეგიონულ ან ფედერალურ დონეზე, ამ ტიპის საცხოვრებელი არ არის შესაფერისი. ყველასთვის, რადგან მას აქვს თავისი მნიშვნელოვანი უპირატესობები, ორივე და უარყოფითი მხარე. როგორც არსებითად საცხოვრებელი უძრავი ქონება, ბინები რეგულირდება კანონით და იბეგრება კომერციულ საფუძველზე - ეს არ არის ყველასთვის.

"ბინის" კონცეფცია ასოცირდება მდიდრულ, თანამედროვე უძრავ ქონებასთან, რომელსაც აქვს ჯადოსნური უპირატესობები უბრალო საცხოვრებელთან შედარებით. თუმცა, იურიდიული თვალსაზრისით, საცხოვრებელზე საერთოდ არ ვსაუბრობთ. ბინები არის კომერციული უძრავი ქონება, რომელიც ეკუთვნის არასაცხოვრებელ ფონდს.

ბინა და ბინა - მთავარი განსხვავებები

მაშ რა განსხვავებაა ბინასა და ბინას შორის? ბინები ეკუთვნის არასაცხოვრებელ მარაგს და შეიძლება განთავსდეს საოფისე სავაჭრო ცენტრების ტერიტორიაზე, ხოლო ბინა არის საცხოვრებელი ფართი. თუმცა, უძრავი ქონების ამ ორ კატეგორიას ერთი საერთო აქვს - ისინი ნამდვილად საცხოვრებლად არის განკუთვნილი!

ბინის კონცეფციაკანონით მკაფიოდ რეგულირდება - ეს არის უძრავი ქონება ადამიანის საცხოვრებლად, რომელიც უნდა შეესაბამებოდეს ყველა სამშენებლო SNIP-ს, ასევე სანიტარიულ და სახანძრო სტანდარტებს.

ბინის კონცეფციაარ არის გათვალისწინებული რუსეთის კანონმდებლობაში. მხოლოდ მითითებულია, რომ ისინი უნდა შედგებოდეს მინიმუმ ორი საცხოვრებელი ოთახისგან, სამზარეულოსგან და სავალდებულო პირობაა, რომ შენობის საერთო ფართი იყოს 40 კვ.მ-ზე მეტი.

ბინები	ბინა
არასაცხოვრებელი ფონდი	საბინაო მარაგი
მინიმალური ფართი - 40 კვ.მ-დან.	მინიმალური ფართობი არ არის განსაზღვრული
მინიმუმ 2 მისაღები ოთახი	მინიმუმ 1 მისაღები ოთახი
	მუდმივი საცხოვრებლის შესაძლებლობა
დროებითი რეგისტრაციის შესაძლებლობა 5 წლით	მუდმივი/დროებითი რეგისტრაციის შესაძლებლობა
გაიზარდა ქონების გადასახადი	რეგულარული ქონების გადასახადი
მდიდრული ინტერიერი თანამედროვე ტექნიკით	რეგულარული რემონტი მესაკუთრის სურვილის მიხედვით
განვითარებული ინფრასტრუქტურა ახლოს	ინფრასტრუქტურა დამოკიდებულია სახლის სტატუსზე. თუმცა, ის შეიძლება საერთოდ არ არსებობდეს.
დასუფთავებას ჩვეულებრივ ახორციელებს პერსონალი	დასუფთავებას ახორციელებს მეპატრონე და მისი ოჯახი

ბინების უპირატესობები

ვინც ყიდულობს ბინებს, წინასწარ იცის მათი უპირატესობები.

ინფრასტრუქტურა- ბინების აშენებისას, დეველოპერი დაუყოვნებლივ ფიქრობს ინფრასტრუქტურაზე. სამწუხაროდ, ბინები ყოველთვის ვერ დაიკვეხნის ამით.
შეკეთება- ისინი, როგორც წესი, გამოირჩევიან მდიდრული რემონტით, დამზადებულია ყველაზე თანამედროვე ტენდენციებისა და უახლესი მოდის ტენდენციების გამოყენებით. საპროექტო პროექტი, ღია განლაგება და ძვირადღირებული აღჭურვილობა აუცილებელია.
სასტუმროს ნომრები- განლაგებისა და დიზაინის გადაწყვეტილებების თვალსაზრისით, აპარტამენტები ხშირად პრემიუმ სასტუმროს ნომრების მსგავსია. ამ მიზნით მათ ხშირად ქირაობენ და ხშირად ასეთ საკუთრებაში მცხოვრებს არ უწევს ფიქრი თეთრეულის, პირსახოცების გამოცვლაზე ან სახლის დალაგებაზე. ბინის მეპატრონე ზრუნავს ყველა სახლის მოვლაზე. ჩვეულებრივ ბინებში ასეთი სერვისი არ არის.

მუდმივი საცხოვრებლად ასეთ უძრავ ქონებას ირჩევენ უცვლელი მოაზროვნე ადამიანები, რომლებსაც მოსწონთ მიმდებარე სივრცე მათი პიროვნების შესატყვისად. ბინები ხაზს უსვამს მისი მფლობელის მაღალ სტატუსს.

შესაძლებელია თუ არა ბინაში რეგისტრაცია?

ბინებში მუდმივი რეგისტრაციის მიღება შეუძლებელია. მხოლოდ დროებითი და მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ეს ქონება სასტუმრო კომპლექსია.

პრაქტიკის მიხედვით, შესაძლებელია ბინაში დარეგისტრირება საცხოვრებელ ადგილას, მაგრამ მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ დოკუმენტებში მითითებულია, რომ ის გამოიყენებს სასტუმროდ და მხოლოდ დროებით, 5 წლის ვადით. რა თქმა უნდა, 5 წლის შემდეგ შეგიძლიათ ხელახლა დარეგისტრირდეთ და ასე შემდეგ უსასრულო რაოდენობით.

თუ, საკადასტრო პასპორტის, სხვა ტექნიკური დოკუმენტაციის მიხედვით, და რაც მთავარია - Rosreestr-ის ერთიან მონაცემთა ბაზაში, მითითებულია შენობის დანიშნულება - სავაჭრო ან საოფისე ცენტრი, და ასევე, თუ თავად ბინების დანიშნულება პირდაპირ არის მითითებული ოფისებისთვის. , კვების დაწესებულებებში ან კომერციული სარგებლობის სხვა ფორმით, მაშინ ბინაში რეგისტრაცია შეუძლებელია, თუნდაც დროებით.

რეგისტრაციისას ბევრი რამ არის დამოკიდებული შენობის დანიშნულებაზე:

თუ ეს სასტუმროა (და მათი მხოლოდ 10-15% არის ბაზარზე), მაშინ დროებითი რეგისტრაციის პრობლემა არ უნდა იყოს.
საცალო და საოფისე შენობაში მდებარე ბინებში დროებით რეგისტრაციაც კი შეუძლებელია.

თუმცა, ასეთი საცხოვრებლის მყიდველებს, როგორც წესი, აქვთ სხვა საცხოვრებელი და იციან რეგისტრაციის შეუძლებლობის შესახებ და არ სვამენ ასეთ კითხვებს.

ბინების უარყოფითი მხარეები

მიუხედავად ასეთი უძრავი ქონების გარეგანი ფუფუნებისა და ამაღლებული სტატუსისა, ბინებს ასევე აქვს სერიოზული ნაკლოვანებები.

ფასი- გაზრდილი ღირებულება ჩვეულებრივ საცხოვრებელთან შედარებით. ბინების ფასი 10-20%-ით გაძვირდება. მაგრამ აღსანიშნავია, რომ ბევრი დეველოპერი იწყებს უფრო მარტივი ბინების გასაყიდად შეთავაზებას და შემდეგ ფასი, პირიქით, უფრო დაბალი აღმოჩნდება, ვიდრე ბინების.
გადასახადი- კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი ნაკლი არის ქონების გადასახადი, რომელიც გამოითვლება არა საცხოვრებლის, არამედ იმ შენობის საკადასტრო ღირებულებიდან, რომელშიც განთავსებულია ბინები. ძირითადად, გადასახადი არის საკადასტრო ღირებულების 0,5%. თუმცა, თუ ბინები არის საოფისე შენობის ნაწილი, მაშინ ეს არის მინიმუმ 2% წელიწადში. და მაღალი საკადასტრო ღირებულების გათვალისწინებით, წლიური თანხა საკმაოდ შთამბეჭდავია.
კომუნალური მომსახურება- კომერციული უძრავი ქონების კომუნალური ტარიფები მრავალჯერ მაღალია.

ასეთი საცხოვრებლის შეძენისას მნიშვნელოვანია ფოკუსირება ოთახის ფართობზე. თუ ქონება მოიცავს ადგილობრივ ტერიტორიას და საერთო ფართებს, მაშინ მესაკუთრემ უნდა იცოდეს, რომ გადასახადი დაითვლება მთელ მითითებულ ფართობზე.

რა არის ქონების გადასახადი ბინებზე?

ბევრი რამ არის დამოკიდებული იმაზე, თუ რა წერია სათაურ დოკუმენტებში, რა ინფორმაციას შეიცავს საკადასტრო პასპორტი და ერთიანი Rosreestr მონაცემთა ბაზა.

მინიმალური, რაც შესაძლებელია ამ ტიპის უძრავ ქონებაზე გადასახადის გაანგარიშებისას არის 0,5%, ხოლო მაქსიმალური საკადასტრო ღირებულების 2% (იხ.). შეგახსენებთ, რომ მარტივი საცხოვრებლისთვის გათვალისწინებულია გადასახადის განაკვეთი 0,1%.

განსხვავება კოლოსალურია, მაგრამ რაზეა ეს დამოკიდებული?

გადასახადის 0,5%-იანი განაკვეთის გადასახდელად, ბინის სახით ქონება ერთდროულად უნდა აკმაყოფილებდეს სამ მოთხოვნას:

განთავსდეს სასტუმროდ გამოყოფილ შენობაში.
არ გქონდეთ დოკუმენტაციაში პირდაპირი მითითება იმისა, რომ ბინების დანიშნულება განკუთვნილია ოფისებისთვის, მაღაზიებისთვის, კვების ობიექტებისთვის და ა.შ.
არ გაქვთ საკადასტრო ღირებულება 300000 რუბლზე მეტი.

თუ ერთი პირობა მაინც არ დაკმაყოფილდება, გადასახადი იზრდება 2%-მდე.

ბინის შეძენისას მნიშვნელოვანია ყურადღება მიაქციოთ ოთახის ფართობს. თუ ქონება მოიცავს ადგილობრივ ფართს და საერთო ფართებს, მაშინ მესაკუთრემ უნდა იცოდეს, რომ გადასახადი დაითვლება მთელ მითითებულ ფართობზე.

სხვათა შორის, საგადასახადო გამოქვითვა არ არის გათვალისწინებული ბინებზე, რაც შეეხება ბინებს, ოთახებს და სახლებს.

კომუნალური გადასახადები

ბინების და ბინების კომუნალური გადასახადების შედარებისას არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ საუბარია საცხოვრებელ და არასაცხოვრებელ აქტივებზე. ჩვენს ქვეყანაში ნებისმიერი არასაცხოვრებელი შენობისთვის არის ფიქსირებული ტარიფები კომუნალური მომსახურებისთვის. განსხვავება, რა თქმა უნდა, არ არის განსაცვიფრებელი, მაგრამ ის არის 10%, ხოლო ზოგიერთ სახლში 30% უფრო მაღალია, ვიდრე ჩვეულებრივ ბინებში.

აქ არის კიდევ ერთი ნიუანსი - მენეჯმენტის კომპანიის მომსახურება. როგორც წესი, არსებობს მომსახურების სტანდარტული ჩამონათვალი, რომელსაც ისინი ახორციელებენ და რომლებზეც მფლობელები უარს ვერ იტყვიან (კონსიერჟი, ინტერკომი, ტერიტორიის დასუფთავება და ა.შ.). აპარტამენტებისთვის არის მომსახურების სპეციალური ჩამონათვალი, რომლისთვისაც მოგიწევთ დამატებითი გადახდა. მაგალითად, ოთახის დალაგება, ტანსაცმლის დაუთოება და ა.შ. ბინის მეპატრონეებს ასეთი კომფორტული პირობები არ აქვთ.

შესაძლებელია თუ არა ბინების გადაკეთება საბინაო ფონდად?

ამჟამად, იურიდიული პრაქტიკა ჯერ კიდევ არ არის ისეთი ფართო, რომ ამ კითხვაზე ცალსახა პასუხი გასცეს. დიახ, ასეთი პრეცედენტები არსებობს. მნიშვნელოვანი პირობაა შენობის ყველა მფლობელის თანხმობა, რადგან ბინები ხშირად საერთო საკუთრებად ითვლება.

მოსკოვში ცნობილია მრავალსართულიანი შენობების ბინებიდან ბინის გამოყენებად გადაქცევის შემთხვევები. მაგრამ აქ ღირს ყურადღება მიაქციოთ იმ ფაქტს, რომ ბინების საცხოვრებლებში გადაცემა იურიდიულად შესაძლებელი გახდა მხოლოდ იურიდიული პროცესისა და იურისტების კომპეტენტური მიდგომის წყალობით.

გამარტივებული პროცედურა, სასამართლო პროცესის გარეშე, ჯერ არ არის შემუშავებული ადმინისტრაციულ დონეზე. ბინების შეძენისას თქვენ უბრალოდ უნდა გესმოდეთ ეს ნიუანსი.

ბინები ან ბინები - არჩევანი ფაქტობრივად არ არის ადვილი. ერთი შეხედვით, ბინები უაღრესად მიმზიდველი ვარიანტია. ისინი არაფრით განსხვავდებიან ბინებისგან, ისინი იაფია, თუნდაც კარგი მოპირკეთებით და ხშირად უფრო პრესტიჟულ ადგილებში მდებარეობს. მაგრამ, როგორც ამბობენ, "კარგი" არ არის უფასო, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც საქმე ეხება ისეთ დიდ შესყიდვებს, როგორიცაა საცხოვრებელი. დროთა განმავლობაში, საკუთარი ბინის ფლობა შეიძლება გახდეს სერიოზული თავის ტკივილი. მით უმეტეს, თუ მათი შეძენისას ადამიანი მთელ თავის შემდგომ ხარჯებს არ ითვლის კალკულატორით და... სამოქალაქო კოდექსით.

მინუს 1. საბინაო და კომუნალური მომსახურება „კომერციული ტარიფით“

ბინასა და ბინას შორის პირველი და მთავარი განსხვავება ისაა, რომ მისი სამართლებრივი სტატუსის მიხედვით, ბინა განკუთვნილია საცხოვრებლად, ხოლო ბინა არის კომერციული საკუთრება. ანუ, შეგიძლია მათში იცხოვრო, თუნდაც მთელი ცხოვრება, მაგრამ ეს მათ ბინად არ გახდის. ბინები სულაც არ არის ოფისი;

საბჭოთა პერიოდში 1980 წლის ოლიმპიადისთვის მოსკოვში რამდენიმე ათეული მრავალსართულიანი სასტუმრო აშენდა, სადაც ტურისტები და ოფიციალური დელეგაციები ათავსებდნენ. თამაშების დასრულების შემდეგ კი ეს მაღლივი კორპუსები გადაკეთდა საცხოვრებელ კორპუსებად, ხოლო ყოფილ სასტუმროს ოთახებს სასტუმროს ტიპის აპარტამენტები ეწოდა და მოსკოვში მომლოდინეთა რიგებში დარიგდა.

ახლა ეს არც ისე მარტივია - რადგან ბინები არის კომერციული უძრავი ქონება, მიუხედავად იმისა, რომ მეპატრონეები მუდმივად ცხოვრობენ მათში, მაშინ მათი გამოყენებისთვის კომერციული კურსით უნდა გადაიხადოთ. ბინებში საბინაო და კომუნალური მომსახურების გადახდა 15-25%-ით მეტია, ვიდრე მარტივ ბინებში. და ეს შეიძლება იყოს დიდი მინუსი ტარიფების ამჟამინდელი ზრდით. საბოლოო ჯამში, თუ ზედმეტ გადასახადს გამოთვლით, მაშინ დამატებითი 2,5 ათასი რუბლი თვეში 10 წლის ზედმეტად გადახდის კუთხით გადაიქცევა 300 ათასად და ეს თანხა უკვე ახლოს არის ფასში სხვაობას ბინებსა და ბინებს შორის.

მინუს 2. არის ქონება, მაგრამ არ არის "რეგისტრაცია"

ბინები არ არის სრულფასოვანი საცხოვრებელი. აქედან გამომდინარე, შეუძლებელია მათთან მუდმივი რეგისტრაცია. გასაგებია, რომ დროებითი რეგისტრაცია არავის გაუუქმებია, მაგრამ ეს მხოლოდ იმ შემთხვევაშია შესაძლებელი, თუ მშენებლობის დაწყებამდეც კი მთელი შენობა დეველოპერის მიერ გამოცხადდა და აპარტ-სასტუმროდ ან სასტუმროდ აშენდა.

მინუს 3. და გადაიხადე დამატებით!

ბინების კიდევ ერთი შესაძლო მინუსი, თუ ისინი აშენებულია ქალაქგარეთ, არის კომუნიკაციების დამაკავშირებელი ღირებულება. სამშენებლო კომპანიები ხშირად ზოგავენ ფულს იმ ადგილებში, სადაც არ არის მიწოდებული ელექტროენერგია, წყალი, კანალიზაცია და გაზი. იქ ყველაფერი მშვენიერია: ულამაზესი ბუნება, მდინარე... მაგრამ, ბინების შეღავათიან ფასებში გაყიდვისას, სამშენებლო კომპანიები „ჩატვირთვისას“ მყიდველებს ავალდებულებენ დამატებით გადაიხადონ კომუნიკაციების დასაკავშირებლად. თუ ამას დავამატებთ ელექტროენერგიის, გაზის, წყლისა და ნაგვის გატანის გაბერილ ფასს, მაშინ ჩვეულებრივ ბინებთან შედარებით „ცივილიზაციის სარგებლის“ გადახდის სხვაობა გაიზრდება არა მეოთხედით, არამედ კიდევ უფრო მეტად. განსაკუთრებით შუამავალი ფირმების მადის გათვალისწინებით, რომლებიც „დაკავშირებულნი“ არიან ადგილობრივ ხელისუფლებასთან.

მინუს 4. კლინიკისა და სკოლის გარეშე

ხელისუფლება ჯერ კიდევ არ არის ძალიან შეშფოთებული ბინის კომპლექსების გვერდით სკოლების, საბავშვო ბაღების და სხვა სოციალური დაწესებულებების აშენებით. ფორმალურად, თქვენ ვერ იპოვით ბრალი ჩინოვნიკებს - რატომ უნდა იყოს სკოლა სასტუმროს ან "ოფისის კამპუსის" გვერდით? ვინ არის იქ სავარჯიშო? ადგილობრივ ადმინისტრაციას უკვე საკმარისი თავის ტკივილი აქვს. გარდა ამისა, კანონი არ ავალდებულებს საბინაო კომპლექსების მშენებლობაში ჩართულ კომპანიებს უბნების სოციალური ინფრასტრუქტურით აღჭურვას (ამის გამო მათ შეუძლიათ ბინების გაყიდვა უფრო იაფად, ვიდრე „სრულფასოვანი“ საცხოვრებელი). აქედან გამომდინარე, არსებობს ბინის ყიდვის რისკი უახლოესი ბაღებიდან და საავადმყოფოებიდან ძალიან შორს.

მინუს 5. ქირავდება სარგებლის გარეშე

ბინის მფლობელებს არ აქვთ უფლება გამოიყენონ თავიანთი შეღავათები, სუბსიდიები და სუბსიდიები საბინაო და კომუნალური მომსახურების გადასახდელად. ეს ნიშნავს, რომ ომის ვეტერანებს, პენსიონერებს, მრავალშვილიან ოჯახებს, ინვალიდებს და სხვა ბენეფიციარებს, რომლებმაც საცხოვრებელი კომპლექსები იყიდეს, იძულებულნი იქნებიან გადაიხადონ „სრულიად“, ხოლო რამდენიმე ხნის წინ დაპირებული არასაცხოვრებელი უძრავი ქონების საგადასახადო განაკვეთის გაზრდა შეიძლება. ზოგიერთი კატეგორიის მფლობელებისთვის ბინები ძალიან ძვირია.

მინუს 6. კომუნალური მონობა

საბინაო კოდექსში ნათქვამია, რომ ბინა არის ყველა მაცხოვრებლის საერთო საკუთრება. ამიტომ, ბინის მფლობელებს შეუძლიათ აირჩიონ მენეჯმენტის კომპანია ან თავად მოაწყონ HOA. ბინები კოდში არ არის მითითებული. და ხშირად ხდება, რომ თავად სამშენებლო კომპანია მოქმედებს როგორც საბინაო ოფისი, რათა დააწესოს გამოძალვის ტარიფები კომუნალურ მომსახურებაზე.

არის რაიმე უპირატესობა?

ღირებულების გარდა, ბინების მნიშვნელოვანი უპირატესობა ის არის, რომ კანონი არ კრძალავს მათ ხელახლა განვითარებას. შენს კვადრატულ მეტრზე შეგიძლია გააკეთო რაც გინდა, მთავარია მთელი შენობის აგებულებას საფრთხე არ შეუქმნას.

გასათვალისწინებელია ისიც, რომ ხელისუფლება რამდენიმე წელია ფიქრობს საცხოვრებელი ბინების ბინებთან გაიგივებაზე. იმის გათვალისწინებით, რომ რუსეთში ამგვარ პრობლემას ჩინოვნიკები დიდი ენთუზიაზმის გარეშე წყვეტენ, მაშინ 5-10 წელიწადში, როგორც ბაზრის მონაწილეები ამბობენ, შეიძლება ველოდოთ პროგრესს ამ საკითხის გადაწყვეტაში.

ბინები საკმაოდ ახალი ფენომენია რუსეთის საბინაო ბაზარზე და რუსების უმეტესობაში მათ შეძენასთან დაკავშირებული შიშები საკმაოდ გასაგებია. მაგრამ როგორც ბოლო წლების გამოცდილება გვიჩვენებს, თუ ახალ მფლობელს აქვს დამატებითი ფული ქირავნებისთვის, აქვს მუდმივი რეგისტრაცია სხვა ადგილას და არ ეშინია საცხოვრებლის უჩვეულო სტატუსის, მაშინ ბინის ყიდვაში ცუდი არაფერია.