Аль нь илүү дээр вэ: орон сууц эсвэл орон сууц? Эдгээр хоёр төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн хууль эрх зүйн ялгаа нь юу вэ? Орон сууц, орон сууцны ижил төстэй болон ялгаатай талууд юу вэ Орон сууцны сул талууд.

Сүүлийн үед орон сууц гэх мэт үл хөдлөх хөрөнгийн хэлбэр хурдацтай хөгжиж байна - орон сууцны нэг хэсэг биш, харин амьдрахад тохиромжтой байр. Тэд захиргааны барилга, зочид буудлын цогцолборын төслүүдэд идэвхтэй оролцдог.

“Орон сууцны нийлүүлэлтийн хэмжээ 2015 оны эцсийн байдлаар 693.3 мянга орчим метр квадрат байна. м 97 төсөл, үүнээс 21 нь барилга байгууламжийг сэргээн босгохтой холбоотой. Орон сууцны нийлүүлэлтийн хэмжээ 12.4% эерэг хандлагатай байсан бол 2014 онд энэ үзүүлэлт 48.2% байсан" гэж Est-a-Tet аналитик, зөвлөгөө өгөх төвийн тэргүүн хэлэв.

Түүний тооцоолсноор орон сууцны эзлэх хувь одоо шинэ барилгуудын зах зээлийн 26 хувийг эзэлж байна. NDV-Үл хөдлөх хөрөнгийн ерөнхий захирлын аналитик, зөвлөгөө хариуцсан орлогч Елизавета Гудз ижил төстэй тоо баримтыг дурджээ - 28%. Өнгөрсөн жил зах зээлд нэвтэрсэн хамгийн том нь "Тушино 2018", "ЗилАрт", "Симбол", "SREDA" гэх мэт.

Уламжлалт орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгөөс орон сууцны гол давуу тал нь харьцангуй хямд үнэ юм.

“Орон сууцны үнэ ижил төстэй шинэ барилгуудын орон сууцнаас хамаагүй хямд байна. Зардлын зөрүү нь 20-25% байж болно" гэж Гудз хэлэв.

Богданюкийн тодруулснаар 2015 оны эцсээр орон сууцны жигнэсэн дундаж үнэ м2 тутамд 357.2 мянган рубль байв. м.

“Нийслэлд орон сууц барих үнэ төлбөргүй газар байхгүйгээс орон сууцны сегмент хөгжиж эхэлсэн. Эхлээд хөгжүүлэгчид тэдгээрийг бизнесийн төвүүдийн нэг хэсэг болгон танилцуулж, дараа нь хуучин үйлдвэр эсвэл үйлдвэрүүдийг орон сууцны хороолол болгон хувиргаж эхлэв. Анх энэ үл хөдлөх хөрөнгийн хэлбэрийг түр оршин суух зориулалтаар ашиглаж байсан амжилттай бизнес эрхлэгчдэд зориулан бүтээсэн" гэж ОУСК төслийг санхүүжүүлдэг Match Point компанийн ахлах дэд ерөнхийлөгч Владислав Мельников хэлэв.

Уламжлал ёсоор орон сууцыг хоёр дахь орон сууц болгон авдаг байсан бол одоо байдал өөрчлөгдсөн.

“Орон сууц, орон сууцны зах зээлийн зорилтот үзэгчид холилдсон байгааг бид харж байна. Орон сууц сонгоход чухал давуу тал нь тэдний өртөг юм. Үүнтэй төстэй орон сууц (байршил, квадрат метр) нь өнөөдрийн орон сууцнаас 10-15% илүү үнэтэй байх болно "гэж KR Properties-ийн дээврийн хөндийн төслүүдийг хөгжүүлэх, хөгжүүлэх захирал хэлэв.

Гэсэн хэдий ч, ийм худалдан авалт хийхдээ орон сууцны хууль эрх зүйн нөхцөл байдлаас үүдэлтэй хэд хэдэн бэрхшээл байгааг анхаарч үзэх хэрэгтэй.
"Энэ нэр томъёо нь бүс нутгийн болон холбооны түвшинд ямар ч байдлаар тогтоогдоогүй боловч үндсэндээ орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгө болох орон сууцыг хуулиар зохицуулж, арилжааны үндсэн дээр татвар ногдуулдаг гэж бид хэлж чадна. Энд давуу болон сул талууд бий" гэж ОУСК Horizon Capital-ийн маргаан шийдвэрлэх практикийн тэргүүн Василий Ицков хэлэв.

Бүртгэлтэй холбоотой асуудал

Хуулийн үүднээс авч үзвэл орон сууц нь иргэдийн байнгын оршин суух зориулалтгүй орон сууцны бус байр учраас тухайн байранд байнга оршин суудаг, өмчлөгч байсан ч бүртгүүлэх боломжгүй юм. Гэсэн хэдий ч энд нэг цоорхой бий. Орон сууц нь зочид буудалд байрладаг бол та бүртгүүлэх боломжтой.

"Орон сууц нь орон сууцны байр биш тул оршин суугаа газартаа бүртгүүлэх боломжгүй юм. Орон сууцны бус байранд оршин суух газарт бүртгүүлэх нь зөвхөн холбогдох байр нь зочид буудал, амралтын газар, эмнэлэг гэх мэт тусгай байгууллагын харьяаллын хүрээнд явагдана. Энэ тохиолдолд бүртгүүлэх үүрэг нь холбогдох байгууллагын захиргаанд (713 дугаар дүрмийн 14-р зүйл) хамаарна. Хэрэв түр оршин суух байр нь зочид буудал эсвэл бусад байрны нэг хэсэг биш бол (мөн бид тэдний тухай ярьж байгаа бол) бүртгүүлэх үүрэг байхгүй болно "гэж A2 хуулийн оффисын ахлах хуульч Мария Понаморева тайлбарлав.

Зочид буудлын бүртгэл нь орон сууцны барилгад бүртгүүлэхтэй адил эрхийг өгдөг боловч таван жил тутамд шинэчлэгдэх шаардлагатай байдаг гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй.

"Таван жилийн хугацаанд түр бүртгүүлэх нь орон сууцны эзэнд Москвагийн энгийн орон сууцны оршин суугчтай адил эрхийг олгоно, өөрөөр хэлбэл тэрээр орон нутгийн эмнэлэгт хэвтэх, хүүхдээ сургууль, цэцэрлэгт явуулах боломжтой тул хүүхэдтэй гэр бүлүүд Бусад нь орон сууц худалдаж авч эхлэв." Гэж Мельников хэлэв.

Нарийн төвөгтэй татвар

Орон сууц нь орон сууцны санд хамаарахгүй тул энд татварын хөнгөлөлт үзүүлэхгүй (13% татвараас чөлөөлөх). Энэ тохиолдолд татварыг өндөр хувь хэмжээгээр авдаг.

“Татварын зөрүү 20-25 орчим хувь байна. Жишээлбэл, 5 сая рублийн орон сууцны хувьд. эзэмшигч нь 4 мянган рубль төлнө. жилд, орон сууцны хувьд 4 сая рубль. "20 мянган рубль" гэж Богданюк хэлэв.

Татварын бааз суурийг орон сууцны кадастрын үнэд үндэслэн тогтоосон бол тухайн орон сууц нь захиргааны болон аж ахуйн нэгж, худалдааны төв (цогцолбор)-д байрладаггүй бол татварын хувь хэмжээг 0.5% байх; эд хөрөнгийн кадастрын паспорт, техникийн бүртгэлийн баримт бичгийн дагуу тэдгээрийн зорилго нь оффис, жижиглэнгийн худалдаа, нийтийн хоол, хэрэглээний үйлчилгээ, эсвэл үүнтэй төстэй байгууламжийг байрлуулахыг заагаагүй болно; тэдний кадастрын үнэ 300 сая рублиас хэтрэхгүй байна.

"Хэрэв орон сууц нь дээрх нөхцлүүдийн аль нэгийг нь хангаагүй бол татварын хувь хэмжээ 2% байна (ОХУ-ын Татварын хуулийн 406 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсэг). Харьцуулбал, орон сууцны байрны татварын хувь хэмжээ 0.1% байна (ОХУ-ын Татварын хуулийн 406 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсгийн 2 дахь хэсэг) "гэж Понаморева хэлэв.

"Худалдан авахдаа та үл хөдлөх хөрөнгийн дараагийн өмчлөлийн өртөгт нөлөөлөх хэд хэдэн хүчин зүйлийг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Жишээлбэл, барилгын анхны баримт бичгийг судлах нь зайлшгүй шаардлагатай. Хэрэв оффис, жижиглэнгийн худалдаа, нийтийн хоолны газар байгаа бол ийм объектын татвар 1.2-2% байх болно, гэхдээ зорилго нь өөр бол, жишээлбэл, зочид буудал бол 0.5% татвар авна" гэж Подусков хэлэв.

Үүний зэрэгцээ зарим бүс нутагт орон сууцны болон орон сууцны бус байрны кадастрын үнэ цэнэ нь ихээхэн ялгаатай байж болох бөгөөд орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгө илүү үнэтэй байх болно.

"Тиймээс зарим тохиолдолд мөнгөн дүнгээр орон сууцны татвар ижил төстэй үзүүлэлттэй орон сууцныхаас бага байх болно" гэж Подусков тэмдэглэв.

Удирдлагын компани өөрийн тарифыг тогтоодог

Орон сууцны (хуулийн үүднээс) үл хөдлөх хөрөнгөөс ялгаатай нь орон сууц нь нийтлэг өмчийг удирдах журмын талаар LCD-д заасан шаардлагад хамаарахгүй. Тиймээс орон сууцны оршин суугчид тухайн барилга байгууламж, түүний эргэн тойрон дахь нутаг дэвсгэр, дэд бүтцийн ашиглалтын менежментийн компаниас тогтоосон тарифт ямар ч байдлаар нөлөөлөх боломжгүй юм. Тиймээс, дүрмээр бол орон сууц өмчлөгчдийн төлбөр илүү өндөр байдаг.

“Орон сууцны инженерийн шугам сүлжээ нь орон сууцныхаас дунджаар 15 хувиар өндөр байдаг. Татварын хэмжээ өндөр, нийтийн үйлчилгээний төлбөрөөс шалтгаалж орон сууц, орон сууцны үнийн зөрүү нь орон сууцны эзэд дунджаар 50 жилийн хугацаанд орон сууц худалдан авахтай тэнцэх боломжтой" гэж Богданюк хэлэв.

Дэд бүтэц ямар ч зохицуулалтгүй

Орон сууц нь орон сууц биш тул барилга угсрагч нь оршин суугчдын өмнө ямар ч үүрэг хүлээхгүй.

“Бүтээн байгуулагч нь үл хөдлөх хөрөнгийн зэргэлдээх талбайг сайжруулах үүрэг хүлээхгүй. Тиймээс хийхээр төлөвлөж буй ажлын талаарх асуулт хамгийн түрүүнд тавигдах ёстой. Таны тав тухтай байдлын түвшин үүнээс хамаарна. Хүүхдийн тоглоомын талбай байгуулж, мод тарих уу? Хөдөлгөөний болон явган хүний замыг хэрхэн зохион байгуулах вэ? Хэрэв орон сууцны хороололд зөвхөн орон сууц төдийгүй оффисын кластер багтаж байгаа бол хамгийн сүүлийн асуудалд онцгой анхаарал хандуулах хэрэгтэй - тэргэнцэртэй эхчүүд, утааны амралтаар гүйж буй бичиг хэргийн ажилтнуудын маршрутыг салгах хэрэгтэй "гэж архитектурын дарга зөвлөж байна. studio T+T Architects.

Орон сууцанд боломжтой орон сууц, оффисын талбайн ойролцоо байдлыг юуны түрүүнд тэнд амьдрах гэж байгаа хүмүүс урьдчилан анхаарч үзэх хэрэгтэй. Хананы цаана байгаа ажлын баг, байнгын зочид, шуудан зөөгчид - тийм ч тохилог хөрш биш. Хэрэв та оффис зохион байгуулахаар орон сууц худалдаж авахаар төлөвлөж байгаа бол зарим хөгжүүлэгчид энэ боломжийг хязгаарлахыг хичээж байгааг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Тухайлбал, тухайн нутаг дэвсгэрт хязгаарлагдмал тооны автомашины үнэмлэх олгодог.

Ариун цэврийн стандартыг дагаж мөрдөхгүй

"Орон сууц худалдан авахдаа анхаарах ёстой нэг чухал зүйл бол эдгээр үл хөдлөх хөрөнгө нь орон сууцны байранд тогтоосон SanPiN стандартын дагуу гэрэлтүүлэг, дуу чимээ, тусгаарлагчийн зохих түвшинг тогтоодоггүй явдал юм. Худалдан авагч өөрөө үүнийг шалгах хэрэгтэй" гэж Труханов хэлэв.

Үүний зэрэгцээ сэргээн босголтод хамрагдсан хуучин үйлдвэрийн барилгуудад орон сууцнууд гарч ирэх нь ердийн зүйл биш юм. Дээврийн хөндий нь тэдний сэтгэл татам байдаг нь эргэлзээгүй боловч ийм үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахдаа засварын ажил хийгдсэн барилгын түүхийг судлах нь чухал юм.

“Юуны өмнө эдгээр ханан дотор ямар төрлийн үйлдвэрлэл ажиллаж байсныг олж мэд. Хэрэв энэ аж ахуйн нэгжийн үйл ажиллагаа нь ямар нэгэн байдлаар химийн үйлдвэрлэл, аюултай хог хаягдалтай холбоотой байсан бол энэ баримтыг ямар ч тохиолдолд үл тоомсорлож болохгүй. Хорт бодис нь хөрсөнд, тэр ч байтугай барилгын бүтцэд ч үлдэж болно. Гэхдээ ийм бодисын задралын хугацаа хэдэн арван, бүр хэдэн зуун жил биш юм. Даацын байгууламж, суурийг бэхжүүлэх, ханыг сэргээн засварлах, шаардлагатай бүх системийг суурилуулах зэрэг ажлын чанар нь чухал хүчин зүйл юм "гэж Труханов анхааруулав.

Өрөөний аль ч хэсэгт угаалгын өрөө

Орон сууцны хууль эрх зүйн найдваргүй байдлаас үүдэлтэй гол давуу тал нь дахин төлөвлөлтийн явцад тавигдах шаардлага нь нэлээд хатуу байдаг стандарт орон сууцнаас ялгаатай нь төсөөлөл бараг хязгааргүй байдаг.

"Дотоод орон зайн архитектурыг төлөвлөх, төлөвлөлтийн шийдлийг боловсруулахдаа орон сууцны интерьертэй адил хатуу хэм хэмжээ, дүрэм байдаггүй. Ялангуяа орон сууцны болон орон сууцны бус байр, нойтон газар гэж ялгаагүй. Тиймээс гал тогоо, угаалгын өрөөг өрөөний аль ч хэсэгт байрлуулж болох бөгөөд энэ нь төсөл дээр ажиллах үед архитекторын чадварыг ихээхэн өргөжүүлдэг. Мэдээжийн хэрэг, энэ нь орон сууцны эзэд засвар, барилгын ажлыг гүйцэтгэхдээ ямар ч байдлаар хязгаарлагдахгүй гэсэн үг биш юм. Төслийг хэрэгжүүлэх ажлын зураг төсөл боловсруулах, хэрэгжүүлэхэд баримтлах гол баримт бичиг нь тодорхой байгууламжийн менежментийн компаниас тогтоосон дүрэм журам байх болно" гэж DVEKATI дизайны студийн түнш Екатерина Сванидзе хэлэв.

Орон сууц гэх мэт үл хөдлөх хөрөнгийн энэ хэлбэр нь Оросын худалдан авагчдад бага танил хэвээр байна. Энэ хооронд орон сууц худалдан авах хэрэгцээтэй тулгарсан дундаж хүн энгийн орон сууц эсвэл орон сууц худалдаж авах уу гэсэн сонголттой тулгарч магадгүй юм. Өнгөц харахад тэдний хоорондох цорын ганц ялгаа нь үнэ юм, гэхдээ энэ нь үнэн үү? Орон сууц гэж юу вэ, энэ үл хөдлөх хөрөнгийн давуу болон сул талууд юу вэ, энэ нийтлэлээс уншина уу.

Энэ юу вэ?

Орон сууц бол барууны орнуудад удаан хугацаанд оршин тогтнож байсан үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд шинэ ойлголт бөгөөд Орост саяхан орж ирсэн. Мэргэжилтнүүд манай улсад үл хөдлөх хөрөнгийн энэ хэлбэр үүсч, тархаж буйг нийслэлд алдарт "Москва сити"-ийн бүтээн байгуулалттай холбодог - яг энэ бизнес төвийг барьж байгуулснаар тэнд байрлах орон сууцны борлуулалт 2006 онд эхэлсэн.

Хуулийн үүднээс авч үзвэл орон сууц нь дор хаяж 40 квадрат метр талбайтай тусдаа амьдрах талбай юм. Энэ тохиолдолд орон сууц нь хоёр ба түүнээс дээш өрөөнөөс бүрдэх бөгөөд угаалгын өрөө, гал тогооны өрөөтэй байх ёстой.

Орон сууцны төрлүүд

Одоо зах зээл дээр үндсэн дөрвөн төрлийн орон сууц байгааг мэргэжилтнүүд тэмдэглэж байна.

орон сууцны зочид буудлын өрөө.Эдгээр нь богино хугацаанд түрээслэх өрөөнүүд юм. Ийм орон сууцанд дор хаяж хоёр өрөө, угаалгын өрөө, гал тогооны өрөөтэй байх болно гэж ойлгож байна. Мөн зочид буудлын үйлчилгээг ашиглах боломжтой болно;
орон сууцны байшин дахь өрөөнүүд.Эдгээр байрыг урт хугацаагаар түрээслүүлнэ. Түрээсийн төлбөрөөс гадна хоол хүнс, цэвэрлэгээ, харуул хамгаалалт гэх мэт үйлчилгээг ашиглахыг санал болгож байна;
кондоминиум зочид буудлын өрөөнүүд. Эдгээр орон сууцыг байнгын оршин суух зориулалтаар худалдаж авах боломжтой, мөн зочид буудлын үйлчилгээний нэг хэсэг болгон түрээслэх боломжтой;
олон үйлдэлт цогцолбор дахь орон сууц(зөвхөн худалдах орон сууцны байршилд зориулагдсан ба зочид буудал, дэн буудалд зориулагдаагүй). Энэ төрлийн орон сууц нь тэдгээрийг бүртгүүлэх боломжтой бүрэн орон сууцны өмч болгон ашиглах явдал юм. Энэ нь орон сууцны статустай хамгийн тэнцүү юм.

Баригдсан нь юу вэ?

Орон сууцыг орон сууцны зах зээл дээр ихэвчлэн загварлаг чиг хандлага гэж үздэг: үнэ ("стандарт" орон сууцнаас доогуур), тээврийн хүртээмжтэй байдал, хөгжсөн дэд бүтэц, та өөр юу хүсэх вэ? Гэсэн хэдий ч шинжээчид анхааруулж байна: энэ үл хөдлөх хөрөнгө нь нэг чухал сул талтай бөгөөд энэ нь бусад олон таагүй байдлыг дагуулдаг: орон сууцны үнээс ихэвчлэн 20% бага үнээр худалдан авагчдыг татдаг орон сууц нь орон сууцны бус байрны статустай байдаг.

ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн 16 дугаар зүйлд заасны дагуу шаардлагатай шинж чанар нь тэдний илүү функциональ зорилго болох байнгын оршин суух зориулалттай орон сууцны байрууд орно гэдгийг сануулъя.

орон сууцны барилга (орон сууцны нэг хэсэг);
орон сууц (орон сууцны нэг хэсэг);
өрөө.

Зочид буудал, амралтын газар, сувилал болон бусад байр зэрэг орон сууцыг иргэдийн түр оршин суух зориулалтаар ашигладаг.

Орон сууцны сул талууд

Энэ төрлийн орон сууцанд олон сул тал бий. Үүнийг жагсаацгаая.

Бүртгэлтэй холбоотой асуудал. Орон сууц нь байнгын оршин суух зориулалтгүй тул иргэн тухайн байранд байнга оршин суудаг, өмчлөгч байсан ч бүртгүүлэх боломжгүй юм. Гэсэн хэдий ч энд жижиг цоорхой байгаа бөгөөд үүнийг саяхан хөгжүүлэгчид болон орон сууцны эзэд идэвхтэй ашиглаж байна. Хэрэв орон сууц нь зочид буудалд байрладаг бол түр хугацаагаар бүртгүүлэх боломжтой (5 жилийн хугацаатай), дараа нь сунгах боломжтой.
"Зэрлэг" татвард.Орон сууц нь орон сууцны санд хамаарахгүй тул татварын хөнгөлөлт эдлэх боломжгүй. Энэ тохиолдолд татварыг өндөр хувь хэмжээгээр авдаг. Мэргэжилтнүүдийн тэмдэглэснээр: ихэвчлэн орон сууц, орон сууцны татварын зөрүү 20-25% байдаг. Жишээлбэл, 5 сая рублийн орон сууцны хувьд. эзэмшигч нь жилд 4 мянган рубль, 4 сая рубльтэй орон сууцны хувьд 20 мянган рубль төлнө.
Удирдлагын компани нь тарифыг бие даан тогтоодог. Орон сууцны өмчлөгчид менежментийн компаниас тухайн барилга байгууламж, түүний эргэн тойрон дахь нутаг дэвсгэр, дэд бүтцийн ашиглалтын төлбөрт төлдөг тарифт ямар ч байдлаар нөлөөлөх боломжгүй. Үүнтэй холбогдуулан орон сууц өмчлөгчдийн төлбөр нь орон сууцны өмчлөгчөөс өндөр байдаг.
Нутаг дэвсгэр. Хөгжүүлэгч нь үл хөдлөх хөрөнгийн зэргэлдээх талбайг сайжруулах үүрэг хүлээгээгүй тул та азтай ч байж магадгүй, үгүй ч байж магадгүй.
Нийгмийн дэд бүтэц. Дүрмээр бол орон сууцны оршин суугчид өөрсдөд нь зориулагдаагүй цэцэрлэг, сургуульдаа жагсдаг.
Ариун цэврийн стандартууд. Орон сууцнууд нь орон сууцны зориулалттай SanPiN стандартад хамаарахгүй бөгөөд гэрэлтүүлгийн түвшин, дуу чимээ тусгаарлагч зэрэгтэй холбоотой байдаг.
Зогсоолын асуудал.Байнгын зогсоол байхгүй эсвэл газар доорх зогсоол байхгүй.

Орон сууцны давуу талууд

Мэргэжилтнүүд санал нэгтэй байна: чанарын хувьд үл хөдлөх хөрөнгийн сегмент болох орон сууц нь давуу талаасаа илүү сул талтай байдаг. Гэсэн хэдий ч бид энэ төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн давуу талуудыг жагсаав.

Амьдрах талбайн үнэ. Орон сууцны хороололд нэг метр квадратын өртөг нь тухайн бүс нутгийн зах зээлийн дундаж үнээс 10-20% бага байх болно.
Тохиромжтой байршил. Орон сууцны эзэд ажлынхаа ойролцоо, заримдаа бүр нэг байранд амьдардаг.
Чимэглэл. Өрөөний дизайн дахь эрх чөлөө.
Үйлчилгээ. Орон сууцны формат нь байшинд цэвэрлэгээ, консьерж, биеийн тамирын заал зэрэг нэмэлт үйлчилгээ байх ёстой, учир нь ийм байшин нь үндсэндээ хагас зочид буудал юм.
Гэрээсээ ажиллах. Орон сууцыг мэдээж арилжааны зориулалтаар ашиглаж болно. Өөрөөр хэлбэл, гэртээ та хууль ёсны дагуу ажилд авах агентлаг, массажны газар зохион байгуулж, байраа түрээсэлж, орон сууцанд хуулийн этгээдийг бүртгүүлж болно.

Дүгнэж хэлэхэд, орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн статус нь маш найдвартай тул энэ нэр томъёо нь бүс нутгийн болон холбооны түвшинд ямар ч байдлаар тогтоогдоогүй тул энэ төрлийн орон сууц нь тохиромжгүй гэдгийг дахин хэлмээр байна. хүн бүрийн хувьд, учир нь энэ нь өөрийн гэсэн давуу болон сул талуудтай байдаг. Үндсэндээ орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгө учраас орон сууцыг хуулиар зохицуулж, арилжааны үндсэн дээр татвар ногдуулдаг - энэ нь хүн бүрт тохирохгүй.

"Орон сууц" гэсэн ойлголт нь тансаг, загварлаг үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой бөгөөд энгийн орон сууцнаас ид шидийн давуу талтай байдаг. Гэхдээ хууль эрх зүйн талаасаа орон сууцны тухай огт ярихгүй байна. Орон сууц гэдэг нь орон сууцны бус санд хамаарах арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө юм.

Орон сууц, орон сууц - гол ялгаа

Тэгэхээр орон сууц, орон сууц хоёрын ялгаа юу вэ? Орон сууц нь орон сууцны бус өмчид хамаарах бөгөөд оффисын худалдааны төвүүдийн нутаг дэвсгэрт ч байрлаж болно, харин орон сууц нь орон сууцны нөөц юм. Гэсэн хэдий ч үл хөдлөх хөрөнгийн эдгээр хоёр ангилалд нэг нийтлэг зүйл байдаг - тэдгээр нь үнэхээр амьдрахад зориулагдсан юм!

Орон сууцны тухай ойлголтхуулиар тодорхой зохицуулсан - энэ нь бүх барилгын SNIP, түүнчлэн ариун цэврийн болон галын стандартыг дагаж мөрдөх ёстой хүний орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгө юм.

Орон сууцны тухай ойлголтОХУ-ын хууль тогтоомжид тусгаагүй болно. Тэд дор хаяж хоёр зочны өрөө, гал тогооны өрөөнөөс бүрдэх ёстой гэж заасан бөгөөд байрны нийт талбай нь 40 м.кв-аас дээш байх ёстой.

Орон сууц	Орон сууц
Орон сууцны бус сан	Орон сууцны нөөц
Хамгийн бага талбай - 40 м.кв.	Хамгийн бага талбайг тодорхойлоогүй байна
Хамгийн багадаа 2 зочны өрөө	Хамгийн багадаа 1 зочны өрөө
	Байнгын оршин суух боломж
5 жилийн хугацаанд түр бүртгүүлэх боломжтой	Байнгын/түр бүртгүүлэх боломж
Эд хөрөнгийн татварыг нэмэгдүүлсэн	Хөрөнгийн тогтмол татвар
Орчин үеийн цахилгаан хэрэгсэл бүхий тансаг интерьер	Эзэмшигчийн хүслээс хамааран тогтмол засвар хийх
Ойролцоох дэд бүтэц хөгжсөн	Дэд бүтэц нь байшингийн статусаас хамаарна. Гэсэн хэдий ч энэ нь огт байхгүй байж магадгүй юм.
Цэвэрлэгээг ихэвчлэн ажилтнууд хийдэг	Цэвэрлэгээг эзэн болон түүний гэр бүлийнхэн гүйцэтгэдэг

Орон сууцны давуу тал

Орон сууц худалдан авч байгаа хүмүүс давуу талаа урьдчилан мэддэг.

Дэд бүтэц- Орон сууц барихдаа бүтээн байгуулагч нь дэд бүтцийн талаар нэн даруй боддог. Харамсалтай нь орон сууцнууд үүнтэй үргэлж сайрхаж чаддаггүй.
Засвар- тэдгээр нь ихэвчлэн хамгийн орчин үеийн чиг хандлага, хамгийн сүүлийн үеийн загварын чиг хандлагыг ашиглан хийсэн тансаг засварын ажлаар ялгагдана. Загварын төсөл, нээлттэй зохион байгуулалт, үнэтэй тоног төхөөрөмж нь зайлшгүй шаардлагатай.
Зочид буудлын өрөөнүүд- Байрлал, дизайны шийдлүүдийн хувьд орон сууц нь ихэвчлэн дээд зэрэглэлийн зочид буудлын өрөөнүүдтэй төстэй байдаг. Энэ зорилгоор тэд ихэвчлэн түрээслүүлдэг бөгөөд ихэнхдээ ийм үл хөдлөх хөрөнгийн оршин суугч нь цагаан хэрэглэл, алчуур солих, гэр орноо цэвэрлэх талаар бодох шаардлагагүй байдаг. Байрны эзэн гэрийн бүх ажлыг хариуцдаг. Энгийн орон сууцанд ийм үйлчилгээ байдаггүй.

Байнгын оршин суух зориулалттай ийм үл хөдлөх хөрөнгийг өөрийн хувийн шинж чанарт нийцүүлэн хүрээлэн буй орон зайд дуртай хүмүүс сонгодог. Орон сууц нь эзнийхээ өндөр статусыг онцолж өгдөг.

Орон сууцанд бүртгүүлэх боломжтой юу?

Орон сууцанд байнгын бүртгэл авах боломжгүй. Зөвхөн түр зуурынх бөгөөд зөвхөн энэ өмч нь зочид буудлын цогцолбор бол.

Практикаас үзэхэд орон сууцанд оршин суугаа газартаа бүртгүүлэх боломжтой, гэхдээ баримт бичиг нь зочид буудал байх зорилгоор зөвхөн түр хугацаагаар, 5 жилийн хугацаатай заасан тохиолдолд л боломжтой. Мэдээжийн хэрэг, 5 жилийн дараа та дахин бүртгүүлэх гэх мэт хязгааргүй олон удаа бүртгүүлэх боломжтой.

Хэрэв кадастрын паспорт, бусад техникийн баримт бичиг, хамгийн чухал нь - Росреестрийн нэгдсэн мэдээллийн санд барилгын зориулалт нь худалдааны эсвэл оффисын төв, түүнчлэн орон сууцны зориулалтыг оффисын хувьд шууд зааж өгсөн бол. , нийтийн хоолны газар эсвэл бусад төрлийн арилжааны зориулалтаар ашиглах, дараа нь түр хугацаагаар ч гэсэн орон сууцанд бүртгүүлэх боломжгүй юм.

Бүртгүүлэхдээ барилгын зориулалтаас их зүйл шалтгаална.

Хэрэв энэ нь зочид буудал юм бол (мөн тэдний ердөө 10-15% нь зах зээл дээр байдаг) түр бүртгүүлэхэд асуудал гарах ёсгүй.
Худалдаа, оффисын байранд байрлах орон сууцанд түр хугацаагаар ч бүртгүүлэх боломжгүй.

Гэсэн хэдий ч ийм орон сууцны худалдан авагчид дүрмээр бол өөр орон сууцтай бөгөөд бүртгүүлэх боломжгүй гэдгийг мэддэг бөгөөд ийм асуулт тавьдаггүй.

Орон сууцны сул талууд

Ийм үл хөдлөх хөрөнгийн гадаад тансаг байдал, өндөр статустай хэдий ч орон сууцны ноцтой сул талууд бас бий.

Үнэ- ердийн орон сууцтай харьцуулахад өртөг нэмэгдсэн. Орон сууцны үнэ 10-20 хувиар өснө. Гэхдээ олон хөгжүүлэгчид илүү энгийн орон сууцыг зарж эхэлж байгаа бөгөөд дараа нь үнэ нь эсрэгээрээ орон сууцныхаас доогуур болж байгааг тэмдэглэх нь зүйтэй.
Татвар- Өөр нэг томоохон дутагдалтай тал бол үл хөдлөх хөрөнгийн татвар бөгөөд үүнийг орон сууцны кадастрын үнэ цэнээр тооцдоггүй, харин тухайн орон сууцны байрлаж буй барилгын дагуу тооцдог. Үндсэндээ татвар нь кадастрын үнийн дүнгийн 0.5% байна. Гэсэн хэдий ч, хэрэв орон сууц нь оффисын барилгын нэг хэсэг бол энэ нь жилд дор хаяж 2% байна. Кадастрын өндөр үнэ цэнийг харгалзан үзэхэд жилийн дүн нь үнэхээр гайхалтай юм.
Нийтийн аж ахуй- Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн үйлчилгээний тариф хэд дахин өндөр байдаг.

Ийм орон сууц худалдаж авахдаа өрөөний талбай дээр анхаарлаа хандуулах нь чухал юм. Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгө нь орон нутгийн нутаг дэвсгэр, нийтийн эзэмшлийн талбайг багтаасан бол өмчлөгч нь татварыг заасан талбайд бүхэлд нь тооцох болно гэдгийг мэдэж байх ёстой.

Орон сууцанд ямар татвар ногдуулдаг вэ?

Гарчгийн баримт бичигт юу бичсэн, кадастрын паспорт, Rosreestr мэдээллийн нэгдсэн санд ямар мэдээлэл агуулагдаж байгаагаас ихээхэн хамаарна.

Энэ төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн татварыг тооцохдоо хамгийн бага хэмжээ нь 0.5%, дээд тал нь кадастрын үнийн дүнгийн 2% байна (харна уу). Энгийн орон сууцанд 0.1 хувийн татвар ногдуулдаг гэдгийг сануулъя.

Ялгаа нь асар том, гэхдээ энэ нь юунаас хамаардаг вэ?

0.5%-ийн татвар төлөхийн тулд орон сууцны өмч нь гурван шаардлагыг нэгэн зэрэг хангасан байх ёстой.

Зочид буудал гэж заасан барилгад байрлана.
Баримт бичигт орон сууцны зориулалт нь оффис, дэлгүүр, нийтийн хоолны газар гэх мэт зориулалттай шууд заалт байхгүй байна.
300,000 рубльээс илүү кадастрын үнэ цэнэгүй байх.

Хэрэв ядаж нэг болзол хангаагүй бол татвар 2% хүртэл нэмэгддэг.

Орон сууц худалдаж авахдаа өрөөний талбайг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгө нь орон нутгийн нутаг дэвсгэр, нийтийн эзэмшлийн талбайг багтаасан бол өмчлөгч нь татварыг заасан талбайд бүхэлд нь тооцох болно гэдгийг мэдэж байх ёстой.

Дашрамд хэлэхэд, орон сууц, өрөө, байшин гэх мэт орон сууцанд татварын хөнгөлөлт үзүүлэхгүй.

Нийтийн төлбөр

Орон сууц, орон сууцны хэрэглээний төлбөрийг харьцуулахдаа бид орон сууцны болон орон сууцны бус хөрөнгийн тухай ярьж байгаагаа мартаж болохгүй. Манай улсын аливаа орон сууцны бус байрны хувьд нийтийн аж ахуйн үйлчилгээний тогтмол тариф байдаг. Ялгаа нь мэдээжийн хэрэг гайхалтай биш боловч 10%, зарим байшинд энгийн орон сууцнаас 30% өндөр байна.

Энд бас нэг нюанс бий - менежментийн компанийн үйлчилгээ. Ихэвчлэн тэдний үзүүлж буй үйлчилгээний стандарт жагсаалт байдаг бөгөөд эзэд нь татгалзаж чадахгүй (concierge, intercom, нутаг дэвсгэрийг цэвэрлэх гэх мэт). Орон сууцны хувьд нэмэлт төлбөр төлөх шаардлагатай үйлчилгээний тусгай жагсаалт байдаг. Жишээлбэл, өрөө цэвэрлэх, хувцас индүүдэх гэх мэт. Орон сууцны эзэд ийм тав тухтай нөхцөлөөр хангагдаагүй байна.

Орон сууцыг орон сууцны сан болгож чадах уу?

Одоогийн байдлаар хуулийн практик нь энэ асуултад хоёрдмол утгагүй хариулахын тулд тийм ч өргөн хүрээгүй байна. Тиймээ, ийм урьдчилсан нөхцөлүүд байдаг. Чухал нөхцөл бол байшингийн бүх өмчлөгчийн зөвшөөрөл юм, учир нь орон сууцыг ихэвчлэн дундын өмч гэж үздэг.

Москвад олон давхар байшинг орон сууцнаас орон сууц болгон хувиргах тохиолдол байдаг. Гэхдээ энд орон сууцыг орон сууцанд шилжүүлэх нь зөвхөн хуулийн процесс, хуульчдын чадварлаг хандлагын ачаар хууль ёсны боломжтой болсон гэдгийг анхаарах нь зүйтэй.

Шүүхийн шийдвэргүйгээр хялбаршуулсан журмыг захиргааны түвшинд хараахан боловсруулаагүй байна. Орон сууц худалдаж авахдаа та энэ нюансыг ойлгох хэрэгтэй.

Орон сууц эсвэл орон сууц - сонголт нь үнэндээ тийм ч хялбар биш юм. Эхлээд харахад орон сууц бол маш сонирхолтой сонголт юм. Тэд орон сууцнаас ялгаатай биш, хямдхан, тэр ч байтугай сайн өнгөлгөөтэй, ихэвчлэн илүү нэр хүндтэй газруудад байрладаг. Гэхдээ тэдний хэлснээр "сайн" нь үнэ төлбөргүй байдаггүй, ялангуяа орон сууц гэх мэт томоохон худалдан авалтын тухайд. Цаг хугацаа өнгөрөх тусам өөрийн гэсэн орон сууцтай болох нь толгойны өвчин болж хувирдаг. Ялангуяа хүн худалдаж авахдаа тооцоолуур болон ... Иргэний хууль ашиглан цаашдын бүх зардлаа тооцдоггүй бол.

Хасах 1. "Арилжааны үнээр" орон сууц, нийтийн аж ахуй

Орон сууц, орон сууцны хамгийн эхний бөгөөд гол ялгаа нь хууль эрх зүйн байдлынхаа дагуу орон сууц нь амьдрах зориулалттай, харин орон сууц нь арилжааны өмч юм. Өөрөөр хэлбэл, та насан туршдаа тэдэн дотор амьдарч болно, гэхдээ энэ нь тэднийг орон сууц болгохгүй. Орон сууц нь заавал оффис биш, зарим нь зочид буудал хэлбэрээр хийгдсэн байдаг.

ЗХУ-ын үед 1980 оны Олимпод зориулж Москвад хэдэн арван олон давхар зочид буудлууд баригдаж, жуулчид, албан ёсны төлөөлөгчдийг байрлуулдаг байв. Тоглолт дууссаны дараа эдгээр өндөр барилгуудыг орон сууцны барилга болгон хувиргаж, зочид буудлын хуучин өрөөг зочид буудлын маягийн орон сууц гэж нэрлэж, Москвад хүлээлгийн жагсаалтад байгаа хүмүүст тарааж эхлэв.

Одоо энэ нь тийм ч хялбар биш юм - орон сууц нь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө учраас эзэд нь байнга амьдардаг ч гэсэн та тэдний ашиглалтын төлбөрийг арилжааны үнээр төлөх ёстой. Орон сууцанд орон сууц, нийтийн үйлчилгээний төлбөр нь энгийн орон сууцныхаас 15-25% өндөр байна. Мөн энэ нь одоогийн тарифын өсөлттэй холбоотой томоохон сул тал болж магадгүй юм. Эцэст нь, хэрэв та илүү төлөлтийг тооцвол 10 жилийн илүү төлөлтийн хувьд сард нэмж төлөх 2.5 мянган рубль нь 300 мянга болж хувирах бөгөөд энэ дүн нь орон сууц, орон сууцны үнийн зөрүүтэй ойролцоо байна.

Хасах 2. Эд хөрөнгө байгаа ч “бүртгэл” байхгүй.

Орон сууц нь бүрэн орон сууц биш юм. Тиймээс тэдэнтэй байнга бүртгүүлэх боломжгүй. Түр бүртгэлийг хэн ч цуцлаагүй нь ойлгомжтой, гэхдээ энэ нь барилгын ажил эхлэхээс өмнө барилга байгууламжийг бүхэлд нь бүтээн байгуулагчаас зарлаж, орон сууц эсвэл зочид буудал болгон барьсан тохиолдолд л боломжтой юм.

Хасах 3. Мөн нэмэлт төлбөр төлнө!

Орон сууцны өөр нэг сул тал бол хотоос гадуур баригдсан бол харилцаа холбоог холбох зардал юм. Барилгын компаниуд ихэвчлэн цахилгаан, цэвэр, бохир ус, хийн хангамжгүй газарт барилга барих газрыг худалдан авч, мөнгөө хэмнэдэг. Тэнд бүх зүйл сайхан: үзэсгэлэнт байгаль, гол мөрөн... Гэвч барилгын компаниуд хямдралтай үнээр орон сууц зарахдаа худалдан авагчдаас харилцаа холбоог холбохын тулд нэмэлт төлбөр төлөхийг үүрэг болгодог. Үүн дээр цахилгаан, хий, ус, хог тээвэрлэлтийн хөөрөгдсөн үнийг нэмбэл “соёл иргэншлийн өгөөж”-ийн төлбөрийн зөрүү жирийн орон сууцтай харьцуулахад дөрөвний нэгээр биш, бүр ч нэмэгдэнэ. Ялангуяа орон нутгийн эрх баригчидтай "холбогдсон" зуучлагч пүүсүүдийн хоолны дуршлыг харгалзан үздэг.

Хасах 4. Эмнэлэг, сургуульгүй

Орон сууцны хорооллын хажууд сургууль, цэцэрлэг болон бусад нийгмийн байгууллагуудыг барих талаар эрх баригчид төдийлөн санаа зовохгүй байна. Албан ёсоор та албан тушаалтнуудаас бурууг олж чадахгүй - яагаад зочид буудлын хажууд сургууль эсвэл "оффисын кампус" байх ёстой гэж? Тэнд хэн бэлтгэл хийх вэ? Орон нутгийн захиргаанд аль хэдийн хангалттай толгой өвдөж байна. Түүнчлэн, орон сууцны хороолол барих ажилд оролцож буй компаниудыг хорооллуудыг нийгмийн дэд бүтцээр нь тохижуулахыг хуульд заагаагүй (энэ нь "бүрэн" орон сууцнаас хямд орон сууц зарах боломжтой болсонтой холбоотой). Тиймээс хамгийн ойр байрлах ясли, эмнэлгээс маш хол зайд байр худалдаж авах эрсдэлтэй.

Хасах 5. Тэтгэмжгүй түрээс

Орон сууцны өмчлөгчид орон сууц, нийтийн аж ахуйн үйлчилгээний төлбөрийг төлөхийн тулд тэтгэмж, татаас, татаасаа ашиглах эрхгүй. Энэ нь орон сууцны хороололд орон сууц худалдаж авсан дайнд оролцсон ахмад дайчид, тэтгэвэр авагчид, олон хүүхэдтэй гэр бүлүүд, хөгжлийн бэрхшээлтэй иргэд болон бусад тэтгэмж авагчид "бүрэн хэмжээгээр" төлөх ёстой гэсэн үг бөгөөд хэсэг хугацааны өмнө амласан орон сууцны бус үл хөдлөх хөрөнгийн татварын хэмжээг нэмэгдүүлэх боломжтой. зарим ангиллын эздэд орон сууцыг хэтэрхий үнэтэй болгох.

Хасах 6. Хамтын боолчлол

Орон сууцны тухай хуульд орон сууцны барилга нь бүх оршин суугчдын нийтлэг өмч гэж заасан байдаг. Тиймээс орон сууцны эзэд менежментийн компанийг өөрсдөө сонгох эсвэл HOA зохион байгуулах боломжтой. Орон сууцыг кодонд дурдаагүй болно. Барилгын компани өөрөө нийтийн үйлчилгээний үнэ тариф тогтоохын тулд орон сууцны конторын үүрэг гүйцэтгэдэг нь ихэвчлэн тохиолддог.

Ямар нэгэн давуу тал бий юу?

Өртөгөөс гадна орон сууцны нэг чухал давуу тал нь хууль тогтоомжид дахин төлөвлөлт хийхийг хориглоогүй явдал юм. Та өөрийн квадрат метрт хүссэн бүхнээ хийж болно, гол зүйл бол бүхэл бүтэн барилгын бүтцэд аюул учруулахгүй байх явдал юм.

Мөн эрх баригчид орон сууцны орон сууцыг орон сууцтай адилтгах талаар хэдэн жил бодож байсныг санахад илүүдэхгүй. ОХУ-д ийм төрлийн асуудлыг албан тушаалтнууд нэг их урам зориггүйгээр шийдэж байгааг харгалзан үзвэл 5-10 жилийн дараа зах зээлд оролцогчдын хэлснээр энэ асуудлыг шийдвэрлэхэд ахиц дэвшил гарна гэж найдаж байна.

Орон сууц бол Оросын орон сууцны зах зээл дээрх нэлээд шинэ үзэгдэл бөгөөд ихэнх оросуудын худалдан авалттай холбоотой айдас нь ойлгомжтой юм. Харин сүүлийн жилүүдийн туршлагаас харахад хэрэв шинэ эзэн түрээсийн мөнгөтэй, өөр газар байнгын бүртгэлтэй, орон сууцны ер бусын байдлаас айхгүй бол орон сууц худалдаж авахад буруудах зүйлгүй.