Luați în considerare întocmirea și verificarea contractului cu cea mai mare seriozitate, deoarece în acest document sunt precizate toate condițiile cooperării dumneavoastră ulterioare. Inclusiv, este indicat termenul de închiriere (articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse). Poate fi prescris de o anumită dată calendaristică sau perioadă de timp. În caz contrar, contractul se consideră încheiat pe perioadă nedeterminată. În a doua variantă, părțile sunt obligate să se avertizeze reciproc despre încetarea obligațiilor contractuale cu cel puțin 3 luni înainte de încetare.

Pentru ce perioada se poate incheia un contract? Legea nu stabilește o perioadă minimă de închiriere. Maxim - 50 de ani. Dar legea prevede introducerea de restricții pentru unele obiecte imobiliare (Codul civil al Federației Ruse). De exemplu, pentru utilități și agenții guvernamentale - de obicei până la 5 ani.

Un acord încheiat pe o perioadă mai mare de 1 an trebuie să fie supus înregistrării de stat., altfel poate fi declarat invalid.

Clasificarea contractelor:

  • Pe termen scurt – perioadă de închiriere mai mică de 1 an calendaristic.
  • Pe termen lung – perioada de inchiriere de la 1 an calendaristic.
  • Nedeterminat – nu este specificată perioada de închiriere.

Scurt

Astfel de acordul nu este supus înregistrării și nu poate depăși o perioadă de valabilitate mai mare de 1 an. Această formă cea mai simplă este folosită în principal de persoane fizice și organizații mici. Vă permite să nu pierdeți timpul la finalizarea înregistrării și economisiți la plata taxelor de stat.

Am vorbit despre caracteristicile încheierii unui contract de închiriere pe termen scurt pe o perioadă de 11 luni sau mai puțin.

Pentru o perioadă lungă de timp

încheiat pe o perioadă de un an sau mai mult, este supus înregistrării obligatorii la agențiile guvernamentale (clauza 2 a articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse).

Adică intră în vigoare după încheierea procedurii (18 zile de la data depunerii setului de documente). Pe originalul de hârtie este aplicată o ștampilă specială și se face o intrare în arhivă (clauza 2 din articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse, scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 1 iunie , 2000 N 53).

Toate ulterioare acordurile suplimentare la contract sunt, de asemenea, supuse înregistrării. Pentru a face acest lucru, trebuie să contactați Serviciul Federal de Înregistrare de Stat, Cadastru și Cartografie (la nivel local).

Un acord pe o perioadă mai mare de 1 an care nu a trecut de înregistrarea de stat este considerat nevalid. Dacă una dintre părți se sustrage de la această procedură, cealaltă are dreptul de a o acționa în instanță.

Contract pe termen lung prevede consolidarea multor nuanțe de cooperare reciproc avantajoasă: de exemplu, vacanțe de închiriere, indexarea chiriei, un moratoriu privind creșterea prețurilor, sancțiuni pentru rezilierea anticipată, plata reparațiilor etc. Acest tip de închiriere este benefic pentru întreprinderile mari stabile care ocupă suprafețe mari. Și, de asemenea, pentru organizațiile de producție, pentru care orice mutare implică costuri financiare serioase.

Pentru o perioadă nelimitată de timp

Specificarea unei perioade exacte nu este o condiție prealabilă pentru încheierea unui contract inchiriere de spatii nerezidentiale. Un acord este considerat a fi unul în care datele și perioadele exacte de angajare nu sunt specificate (clauza 2 a articolului 610 din Codul civil al Federației Ruse). Acordul intră în vigoare din momentul semnării. Dacă perioada efectivă de utilizare a obiectului depășește un an calendaristic, înregistrarea nu este necesară.

Reînnoirea documentelor

La sfârșitul termenului, părțile au posibilitatea - această acțiune se numește prelungire.

În aceste scopuri, se poate încheia un acord suplimentar. Dar acest lucru nu este necesar! În cazul în care chiriașul continuă să folosească spațiul și nu există obiecții din partea proprietarului, contractul se prelungește automat (Partea 2 a articolului 621 din Cod).

Un contract pe termen scurt poate prevedea prelungirea automată pentru o perioadă similară, în timp ce nu este supus înregistrării de stat (clauza 10 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 59). Singura condiție este absența obiecțiilor din partea ambelor părți. Un contract pe termen lung este considerat prelungit pe o perioadă nedeterminată dacă, după expirarea acestuia, părțile nu au declarat rezilierea și chiriașul continuă să folosească localul (Codul civil al Federației Ruse).

Un contract pe durată nedeterminată nu implică prelungire.

Însă un contract cu durată determinată poate fi prelungit pe perioadă nedeterminată și transformat într-unul pe durată nedeterminată, caz în care înregistrarea nu este necesară.

Avantaje și dezavantaje ale intrării în diferite tranzacții

Pentru întreprinderile mici, o formă pe termen scurt este mai potrivită. Vă va permite să evitați costurile inutile și, de asemenea, să oferiți mobilitate afacerii dvs. Dacă apare o ofertă mai avantajoasă, te poți muta oricând într-un loc nou, evitând în același timp penalitățile pentru rezilierea anticipată a contractului.

Un plus pentru proprietar este, de regulă, prețurile mai mari pentru închirierea spațiului.

Dezavantajele includ lipsa de certitudine pentru chiriaș pentru o perioadă lungă de timp, iar pentru proprietar nevoia de a găsi noi chiriași și spații inactive.

Minus inchiriere pe termen lung poate fi considerată necesitatea înregistrării și a plății unei taxe. Pe de alta parte, un astfel de document oferă garanții și oferă încredere în viitor tuturor participanților. Vacanțele de închiriere vă permit să echipați spațiile pt propriile nevoi, iar chiriașul poate economisi la investițiile în renovarea spațiilor.

Perioada de tarife reduse de închiriere este o oportunitate excelentă pentru dezvoltarea inițială a afacerii. Un contract pe termen lung ne permite să stabilim parteneriate pe termen lung și stabile, ceea ce este desigur un mare avantaj în vremurile noastre dificile.

1) Legea.

2) Termenul de închiriere. perioadă nedeterminată

3) Chirie.

4) Reparație și reconstrucție.

5) Executarea contractului. Exemplu de contract de închiriere)

Sfaturi utile la încheierea unui contract de închiriere pentru spații.

Adesea, pentru a economisi bani, oamenii de afaceri preferă să închirieze o cameră sau un birou decât să cumpere, darămite să construiască, o nouă facilitate. Așadar, s-a găsit un loc potrivit, toate condițiile au fost convenite cu proprietarul localului. Acum nu mai rămâne decât să întocmim actele de închiriere a localului.

Sarcina antreprenorului este să întocmească corect și competent toată documentația. Acest lucru este valabil mai ales pentru firmele mici din sectorul afacerilor mici, unde în majoritatea cazurilor principala cheltuială este închirierea spațiilor. Adesea, din cauza lipsei de experiență a antreprenorului în încheierea unor astfel de contracte, contractul de închiriere a spațiilor se încheie în condiții care nu sunt în totalitate favorabile.

Principalele întrebări care apar la încheierea acestui acord sunt: ​​- Cum se întocmește corect acordul? — Ce documente trebuie anexate la contractul de închiriere? — Ce drepturi și responsabilități au proprietarul și chiriașul? — Ce responsabilitate poartă fiecare parte etc.

Acest articol discută cele mai importante detalii care ar trebui să fie luate în considerare la întocmirea unui contract de închiriere.

1) Legea.Înainte de a încheia un acord, vă sfătuim să vă familiarizați cu capitolul 34 din Codul civil al Federației Ruse, care conține principalele prevederi ale relațiilor de închiriere din Federația Rusă. De asemenea, înainte de a încheia un contract, ar trebui să verificați:

  • dreptul de proprietate asupra spațiilor;
  • scopul destinat utilizării spațiilor;
  • dacă sediul este în arest, gajat sau închiriat de la terți;
  • există o decizie de punere în funcțiune a localului după construcție sau reconstrucție?

2) Termenul de închiriere. Una dintre componentele importante ale contractului este termenul de închiriere. Trebuie remarcat faptul că la încheierea unui acord pentru o perioadă lungă de timp - mai mult de un an, contractul de închiriere este supus înregistrării în Registrul Unificat al Drepturilor de Stat. Această procedură necesită timp și bani suplimentari. Există mai multe modalități posibile de a ocoli înregistrarea unui acord într-un registru unificat: - Încheierea unui contract de închiriere pe o perioadă de până la 1 an. La expirarea contractului, se întocmește un nou contract și nici o singură structură nu te va atrage. Cu toate acestea, această metodă are propriul ei dezavantaj: proprietarul poate să nu încheie un nou contract cu dvs., de exemplu, dacă găsește un alt chiriaș mai profitabil și nu aveți niciun drept de a interveni această acțiune(articolul 621 din Codul civil). — Încheierea unui acord pentru perioadă nedeterminată. Această opțiune elimină și necesitatea înregistrării contractului, deoarece nu este specificată perioada de valabilitate a contractului. Această opțiune are și dezavantajul ei - oricare dintre părți poate rezilia contractul de închiriere după bunul plac prin notificarea celeilalte părți cu trei luni înainte de încetarea contractului. — Încheierea unui acord „înainte de eveniment”, de exemplu, înainte de reconstrucția localului. Adică, părțile contractante stabilesc ele însele înainte de apariția cărui eveniment va fi valabil contractul. În acest caz, locatorul trebuie să indice clar cu privire la apariția cărui eveniment va fi reziliat contractul. Rezilierea contractului de către locator din alte motive nu va fi legală.

3) Chirie. O condiție importantă a contractului este chiria. Contractul trebuie să indice cuantumul chiriei, în caz contrar tranzacția poate fi considerată invalidă. Contractul de închiriere nu prevede utilizarea gratuită a proprietății altor persoane, pentru acest caz, există un alt tip de contract - un acord utilizare gratuită. Modalitatea de plată a chiriei este stabilită de locator. La discreția sa, el poate alege mai multe metode legale plăți de închiriere. Aceasta poate fi o sumă fixă, plata chiriei pentru reparații, pentru utilizarea serviciilor unui chiriaș etc. Puteți modifica termenii și mecanismul de plată a chiriei nu mai mult de o dată pe an, cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel (articolul 614 din Codul civil). Pe de altă parte, chiriașul poate cere o reducere a costului chiriei, de exemplu din cauza deteriorării stării spațiilor sau proprietății. La încheierea unui contract de închiriere, în contract trebuie specificate condițiile de plată a facturilor de utilități, curățare a spațiilor, securitate, servicii de comunicații etc. Adesea, după încheierea contractului, proprietarul încearcă să impună chiriașului plăți suplimentare. Pentru a preveni acest lucru, rezolvați problema în avans, într-o formă contractuală.

Plata chiriei se face, de obicei, lunar, atât în ​​numerar, cât și în altă formă. La plata chiriei in numerar, este obligatoriu solicitarea confirmarii scrise de la locator a platii chiriei. Neplata chiriei la timp (mai mult de 2 ori la rand) poate fi motiv pentru încetare anticipată contract de închiriere (articolul 619 din Codul civil).

4) Reparație și reconstrucție. Chiriașul, de comun acord cu proprietarul, poate face îmbunătățiri la spațiul închiriat. Contractul trebuie să specifice care parte este obligată să efectueze reparații și pe cheltuiala cui. Dacă reparațiile vor fi efectuate de chiriaș, atunci este indicat să includeți costul reparațiilor în factura de chirie. În mod implicit, reparațiile majore ale spațiilor sunt efectuate de proprietar. Dar menținerea proprietății închiriate în bune condiții este responsabilitatea chiriașului.

5) Executarea contractului. Toate condițiile cheie pentru închirierea spațiilor trebuie să fie scrise pe „hârtie”, adică în contract și nu în niciun acord verbal. Contractul trebuie încheiat în scris în cel puțin două exemplare, câte unul pentru proprietar și pentru chiriaș. ( Exemplu de contract de închiriere)

Nerespectarea formei legale de întocmire a unui contract poate însemna că acesta este invalid. La transferul obiectului închiriat se întocmește un certificat de acceptare în formularul OS-1. Certificatul de acceptare indică tot ce se acceptă spre închiriere împreună cu localul, adică o listă de echipamente, ghișee, mobilier, mese, scaune etc. Acest lucru se face pentru a evita conflictele pe viitor la închirierea proprietății înapoi. La momentul restituirii bunului închiriat se întocmește un certificat de dispunere în formularul OS-4.

Formular de concluzie contract de închiriere(oral sau scris) depinde de durata de valabilitate a acestuia și de statutul părților (cetățean, inclusiv angajat, organizație). Procedura de întocmire a unui contract de închiriere este aceeași pentru toată lumea și nu depinde de cine va fi chiriaș și locator.

Formular de contract

Un contract de închiriere pe o perioadă mai mare de un an trebuie încheiat în scris. Cu toate acestea, dacă cel puțin una dintre părțile la acord este o organizație, atunci este necesară în orice caz o formă scrisă a acordului. Acestea sunt cerințele paragrafului 1 al articolului 609 din Codul civil al Federației Ruse.

Conținutul acordului

În text contract de închiriere indicați termenii tranzacției:

  • datele proprietarului și chiriașului;
  • obiect inchiriat (proprietate inchiriata);
  • durata contractului de închiriere;
  • prețul contractului de închiriere (suma chiriei) și procedura de plată a acestuia;
  • condițiile de reparare, întreținere și îmbunătățire a proprietății închiriate (dacă este cazul);
  • capacitatea de a subînchiria proprietatea (dacă este cazul);
  • condițiile de reînnoire (prelungire) a contractului de închiriere;
  • motivele rezilierii contractului de închiriere;
  • condiția de cumpărare a proprietății închiriate (dacă este prevăzută);
  • alți termeni esențiali ai contractului.

Pentru anumite tipuri de contracte de închiriere (închiriere, leasing vehicule, închiriere de clădiri și structuri, închiriere de întreprinderi, leasing financiar) aceste prevederi se aplică numai dacă nu se stabilește altfel prin dispoziții speciale ale legislației privind aceste acorduri (articolul 625 din Codul civil al Federației Ruse).

Situaţie: poate o organizație să închirieze bunuri imobiliare comerciale de închiriat cetățenilor care nu au statut de antreprenor?

Da, se poate.

Cerințele pentru un contract de închiriere, prevăzute în capitolul 34 din Codul civil al Federației Ruse, nu interzic transferul spații nerezidențiale de închiriat cetățenilor care nu au statut de antreprenor. Orice cetățean capabil poate acționa ca chiriaș.

Faptul că imobilul închiriat este destinat scopului comercial nu este relevant în acest caz. La urma urmei, pentru locator, încheierea unui contract de închiriere implică doar obligația de a furniza proprietatea pentru utilizare (articolul 606 din Codul civil al Federației Ruse). Și simpla încheiere a unui astfel de acord nu indică faptul că cetățeanul desfășoară activități de afaceri ilegale (fără înregistrarea ca antreprenor). În plus, un cetățean poate obține statutul de întreprinzător individual după încheierea unui contract de închiriere.

Astfel, pentru proprietar, încheierea unui acord cu un cetățean obișnuit nu atrage după sine nicio consecință juridică negativă.

Un alt lucru este că însuși cetățeanul, care închiriază imobile comerciale, trebuie să rețină că, fără statutul de întreprinzător individual, nu are dreptul de a folosi proprietatea în scop comercial. Pentru activitățile antreprenoriale fără înregistrare de stat, el se confruntă cu răspundere administrativă (Partea 1, articolul 14.1 din Codul de infracțiuni administrative al Federației Ruse). Și dacă o astfel de activitate provoacă daune majore cetățenilor, organizațiilor sau statului, există și răspundere penală (articolul 171 din Codul penal al Federației Ruse).

Să facem o rezervare imediat: în acest articol vom vorbi în special despre un contract de închiriere comercială pentru spații rezidențiale, care este reglementat de capitolul 35 din Codul civil al Federației Ruse și parțial de capitolul 5 din Codul de locuințe al Federației Ruse. , adică despre închirierea unui apartament de către o persoană fizică. Există o diferență de drept între un contract de închiriere (care se încheie cu o persoană fizică) și un contract de închiriere (care se încheie cu o persoană juridică). Cu toate acestea, în vorbirea obișnuită este folosit cuvântul stabilit „chirie”. Prin urmare, în acest material, pentru simplitate, vom folosi ambii termeni - „angajare” și „închiriere” - ca echivalent.

Documente

În niciun caz nu trebuie să ezitați să cereți proprietarului apartamentului un pachet complet de documente:

  • paşaport;
  • este necesar un certificat de înregistrare a dreptului de proprietate asupra apartamentului;
  • suplimentar: chitanțe achitate pentru facturile de utilități (pentru a se asigura că nu există datorii asupra acestora) și un extras din registrul casei despre persoanele înscrise în spațiul de locuit.

Dacă există mai mulți proprietari ai apartamentului, atunci consimțământul unuia dintre ei nu este suficient, trebuie să obțineți acordul tuturor. Există trei scenarii posibile:

  1. Atașați acordul scris al tuturor coproprietarilor.
  2. Un coproprietar încheie un acord cu o împuternicire a celorlalți.
  3. La încheierea contractului, toți proprietarii sunt prezenți personal (atunci în contract se precizează că apartamentul este închiriat simultan de toți proprietarii).

Consimțământul scris este necesar și de la persoanele care nu sunt proprietari, dar sunt înregistrate în spațiul de locuit. În caz contrar, ei își pot declara oricând drepturile, iar tu va trebui să cauți urgent noi locuințe.

Întrucât vorbim de închirierea unui apartament înseamnă că chiriașul este persoană fizică. Prin urmare, trebuie să-și aducă pașaportul cu el. Dacă urmează să locuiți într-un apartament mai mult de unul, atunci sunt necesare și detaliile pașaportului celui de-al doilea (al treilea, al cincilea) ocupant.

Un contract de închiriere imobiliară este supus înregistrării de stat. Cu excepția contractelor încheiate pe mai puțin de un an.

Termen

Un contract de închiriere poate fi pe termen scurt (până la un an) sau pe termen lung (de la unu la cinci ani). Daca contractul nu spune nimic despre termen, se considera ca a fost incheiat pe o perioada de maxim cinci ani. Principala diferență dintre contractele pe termen lung și cele pe termen scurt sunt condițiile de evacuare a chiriașilor.

Contract pe termen scurt

Proprietarul poate prescrie o perioadă în care contractul poate fi reziliat de către părți anticipat. Dacă nu este specificată o astfel de perioadă, acesta nu are dreptul de a evacua chiriașii înainte de încheierea contractului. Dar după această perioadă, proprietarul însuși decide dacă va continua să închirieze apartamentul acelorași chiriași sau să-și caute alții.

Contract pe termen lung

Proprietarului îi este mult mai greu să se despartă de chiriași. La sfârșitul contractului, proprietarul nu poate muta pur și simplu pe altcineva în apartament: dacă nu și-a comunicat chiriașului dorința sa cu cel puțin trei luni înainte de încheierea contractului, se consideră că contractul se reînnoiește automat pe data de încheiere a contractului. termeni vechi.

Dacă proprietarul spune că nu mai intenționează să închirieze proprietatea, atunci chiriașii trebuie să se mute. Dar în acest caz, de fapt, nu poate închiria apartamentul pentru cel puțin un an, altfel chiriașii anteriori au dreptul să se adreseze instanței și să ceară despăgubiri pentru daune.

Spre deosebire de proprietar, chiriașul poate rezilia contractul în orice moment, fără a motiva.

Starea apartamentului si a proprietatii

Reparații și îmbunătățiri

Întrebarea presantă este: cine face reparațiile? În mod obișnuit, contractul conține formularea că „după expirarea contractului de închiriere, chiriașii se angajează să returneze imobilul în aceeași stare în care a fost pus la dispoziție”. Prin urmare, contractul ar trebui să indice imediat ce poate fi schimbat în apartament și ce nu.

În plus, fără acordul proprietarului, rezidenții nu au dreptul de a efectua reconstrucția și reconstrucția spațiilor rezidențiale. De exemplu, atunci când renovați, nu puteți doar să dărâmați un compartiment interior sau să extindeți o ușă.

Dacă se pot efectua reparații, atunci asigurați-vă că specificați în contract cât de mult ar trebui redusă chiria. Dacă nu există instrucțiuni, este posibil să reparați totul singur, iar proprietarul va refuza pur și simplu să vă ramburseze cheltuielile.

Toate reparațiile curente și cheltuielile pentru acestea sunt pe umerii chiriașului. El nu numai că menține ordinea în apartament, dar este și responsabil pentru siguranța proprietății.

Reparațiile majore trebuie efectuate de către locator, iar toate cheltuielile sunt suportate de acesta (cu excepția cazului în care contractul prevede altfel). Dacă proprietarul nu manifestă interes pentru reparații majore atunci când acestea sunt necesare, atunci chiriașul are dreptul de a:

  • efectuează în mod independent reparațiile majore prevăzute în contract sau cauzate de o necesitate urgentă și își recuperează costul de la locator;
  • cere o reducere corespunzătoare a chiriei;
  • cere rezilierea contractului și compensarea pierderilor.

Când renovați sau cumpărați ceva nou în apartament inchiriatÎn termeni legali, faci îmbunătățiri. Ele pot fi separabile sau inseparabile. De exemplu, dacă un chiriaș a instalat un aparat de aer condiționat sau un încălzitor de apă pe cheltuiala sa (și proprietarul nu a redus chirieși nu le-a rambursat costul), are dreptul să le ia cu el.

Îmbunătățirile inseparabile, cum ar fi tapetul nou, nu pot fi luate cu tine fără a le strica aspect apartamente. Prin urmare, chiriașul poate cere rambursarea costului lor la expirarea contractului. Dar cerința va fi satisfăcută dacă în contract se precizează că locatorul nu s-a opus acestei îmbunătățiri.

Starea proprietății

Proprietarul este obligat să pună la dispoziție chiriașului imobilul în stare buna. Asta inseamna ca daca ceva te impiedica sa folosesti apartamentul, proprietarul trebuie sa elimine acest motiv pe cheltuiala lui. Chiar și unul despre care nici măcar nu bănuia la momentul închirierii apartamentului. De exemplu, te-ai mutat și ai fost surprins să descoperi că toate țevile putreziseră de mult și că era pur și simplu imposibil să te speli la duș. Locatorul trebuie să elimine această deficiență cât mai curând posibil și în mod absolut gratuit. Dacă nu face acest lucru, puteți fie să corectați singur motivul și să solicitați rambursarea, fie să reziliați contractul.

Atentie: proprietarul trebuie sa corecteze pe cheltuiala sa doar acele defectiuni despre care nici el, nici tu nu le cunosteai.

Dacă, la inspectarea apartamentului, ați văzut că ceva nu funcționează acolo sau ați fost avertizat în prealabil despre acest lucru, atunci este dreptul dumneavoastră să fiți de acord cu o astfel de condiție sau să căutați o opțiune mai bună.

Avocații recomandă și întocmirea unui certificat de acceptare a apartamentului pe lângă contract. Descrie starea mobilierului, instalațiilor sanitare, pardoselii, ferestrelor și a tuturor celorlalte. Ulterior, acest lucru va ajuta la evitarea disputelor cu privire la calitatea reparațiilor și a mobilierului. Desigur, într-un apartament cu mobilier sovietic vechi și fără echipamente, acest lucru poate să nu fie necesar. Însă proprietarul care închiriază o locuință cu mobilier și electrocasnice scumpe este interesat să i se restituie toată proprietatea în stare corespunzătoare, așa că poate atașa chiar și fotografii ale proprietății și chitanțe care confirmă valoarea acesteia. Deprecierea naturală, desigur, este luată în considerare. Dar chiriașul va trebui să plătească pentru un ecran TV spart.

Acordați atenție conceptului de „răspundere solidară” dacă închiriați un apartament cu altcineva. Dacă contractul nu prevede o clauză privind răspunderea solidară, atunci persoana care a încheiat contractul va purta toată responsabilitatea. Adică dacă vecinul tău nepăsător rupe ceva, iar în contract doar tu ești scris ca responsabil, atunci va trebui să plătești.

Chirie

Acordul definește procedura, condițiile și termenii de plată a chiriei. Dacă nu există instrucțiuni speciale în acest sens, atunci se consideră că acestea sunt similare cu cele utilizate de obicei la închirierea unei astfel de proprietăți: în cazul unui apartament, aceasta este o sumă fixă ​​de plată plătită în fiecare lună.

Dacă proprietarul cere să plătească imediat 2-3 luni de chirie în avans sau un depozit, acest lucru trebuie stipulat în contract.

Documentul ar trebui să indice, de asemenea, cât de des și în ce măsură proprietarul poate crește chiria. În practică, de obicei fixează majorarea chiriei o dată pe an până la 10% din costul inițial. Dar toate acestea sunt la latitudinea părților.

Dacă o astfel de clauză nu este inclusă în contract, proprietarul are în continuare dreptul de a majora chiria, dar acest lucru se poate face nu mai mult de o dată pe an. Mai mult, el este obligat să informeze chiriașul despre acest lucru în prealabil, în scris. Daca noile conditii nu ii convin, acesta poate refuza unilateral contractul.

De asemenea, chiriașul are dreptul de a cere o reducere a chiriei dacă, din cauza unor circumstanțe independente de voința sa, condițiile spațiului închiriat s-au înrăutățit.

În plus

Discutați cu proprietarul despre toate detaliile. Cel mai probabil va trebui să vă întâlniți des. El este îngrijorat de apartamentul lui, ești îngrijorat de calitatea șederii tale, așa că învață să negociezi și să notezi toate înțelegerile verbale în document.

Nu des, dar se întâmplă o situație neplăcută: uneori proprietarilor le place să intre fără avertisment, chiar și în absența rezidenților și de mai multe ori pe lună. Acesta este un motiv pentru rezilierea contractului cu rambursarea cheltuielilor de mutare ale chiriașului. Pentru a evita o astfel de situație, pur și simplu adăugați un rând în contract despre cât de des vă poate vizita proprietarul, dacă trebuie să vă avertizați în prealabil despre acest lucru și să indicați interzicerea vizitelor spontane în absența dumneavoastră.

Aflați cum tratează proprietarul oaspeții și animalele și indicați acest lucru în contract.

Numai prin acordul și înregistrarea tuturor detaliilor care contează, ambele părți vor putea trăi fără conflicte și fără griji inutile.

Rezilierea unui contract prin instanță

Am spus deja că nu este ușor pentru un proprietar să se despartă de un chiriaș tipul de acord joacă un rol important. Însă chiriașul are dreptul de a rezilia contractul în orice moment, dar cu o singură condiție: trebuie să notifice proprietarului dorința sa în scris cu trei luni.

Dar uneori este imposibil să se ajungă la un acord pe bază umană, iar pentru una dintre părți există o singură cale de ieșire - să caute dreptate prin instanță și să rezilieze contractul.

La cererea locatorului, contractul poate fi reziliat anticipat de către instanță în cazurile în care locatarul:

  • folosește proprietatea cu o încălcare semnificativă a termenilor contractului sau cu încălcări repetate;
  • deteriorează semnificativ proprietatea;
  • nu plătește chiria la timp de mai mult de două ori la rând;
  • nu efectuează reparații majore la imobil în termenul specificat în contract, dacă, conform contractului, reparațiile majore sunt în sarcina chiriașului.

Proprietarul poate rezilia contractul prin instanță numai dacă a cerut în scris chiriașului să elimine încălcările.

La cererea chiriașului, contractul de închiriere poate fi reziliat anticipat de instanță în cazurile în care:

  • locatorul nu pune la dispoziție proprietatea sau creează obstacole care împiedică utilizarea integrală a proprietății;
  • imobilul prezinta defecte care nu au fost precizate de locator la incheierea contractului, nu au fost cunoscute in prealabil de chirias si nu au putut fi descoperite la o inspectie a imobilului;
  • locatorul nu efectuează reparații majore ale imobilului în termenele stabilite prin contract sau într-un termen rezonabil;
  • proprietatea, din cauza unor circumstanțe independente de controlul chiriașului, se află într-o stare improprie pentru utilizare.

La încetarea contractului de închiriere, chiriașul este obligat să restituie locatorului imobilul în starea în care l-a primit, ținând cont de uzura normală sau în starea prevăzută de contract.

În concluzie, să ne oprim asupra a două puncte mai importante.

În cazul în care proprietarul cedează sau vinde proprietatea închiriată, acest lucru nu încetează contractul de închiriere. Cu alte cuvinte, când o persoană vine și spune: „Mută-te, vând apartamentul”, acest lucru este ilegal. Schimbarea proprietarului nu implică rezilierea contractului de închiriere a locuinței.

Dacă este necesar, puteți schimba angajatorul (chiriașul). Adică dacă contractul a fost încheiat pentru soț, iar el, de exemplu, pleacă pentru Polul Nordîntr-o călătorie lungă de afaceri, apoi cu acordul lui poți schimba chiriașul în soția sa. În acest caz, contractul rămâne același, aceleași condiții, termenul continuă să curgă și nu se resetează. Dar acest lucru poate scăpa de birocrația dacă apar probleme (de exemplu, dacă trebuie să reziliați contractul sau să colectați ceva prin instanță).

În conformitate cu legislația Federației Ruse, încheierea unui contract de închiriere are loc în conformitate cu anumite reguli și proceduri. În baza legii, în temeiul prezentului contract, locatorul se obligă să ofere chiriașului o anumită proprietate contra unei taxe specificate în contract pentru posesia temporară și (sau) folosință temporară.

Contractul de închiriere este supus diferitelor condiții, iar punctele principale sunt:

  • Acordul trebuie să conțină date care să permită identificarea proprietății care urmează să fie transferată în posesia temporară și (sau) utilizare către chiriaș ca obiect de închiriere. Acesta este unul dintre termenii esențiali ai contractului de închiriere;
  • Termenul contractului de închiriere este, de asemenea, o condiție esențială. Dacă termenul de închiriere a bunurilor imobile este mai mare de un an, contractul de închiriere este supus înregistrării de stat;
  • dacă cel puțin una dintre părțile la acord este persoană juridică, acordul se întocmește în scris;
  • dacă contractul de închiriere a proprietății prevede transferul ulterior al dreptului de proprietate asupra acestei proprietăți către chiriaș (articolul 624 din Codul civil al Federației Ruse), atunci acesta trebuie încheiat în forma stabilită pentru contractul de cumpărare și vânzare a unei astfel de proprietăți ( Articolul 609 din Codul civil al Federației Ruse).

Înainte de a încheia un contract de închiriere, toți termenii și nuanțele acestuia trebuie studiate cu atenție. O atenție deosebită trebuie acordată elaborării și coordonării condițiilor esențiale ale contractului de închiriere - subiectul acestuia. Pentru ca acesta să fie întocmit corect și pentru a evita interpretarea greșită a obligațiilor părților, este recomandabil să se includă în text următoarele puncte:

  • preambul, care furnizează numele complet al părților la acord;
  • obiectul contractului. Este necesar să se descrie în mod clar și detaliat ce proprietate face obiectul închirierii, principalele sale caracteristici;
  • tarif de închiriere - este necesar să se indice prețul de închiriere, termenii și procedura de efectuare a plăților lunare;
  • perioada de inchiriere;
  • drepturile, îndatoririle și responsabilitățile părților;
  • condițiile, precum și procedura prescrisă pentru rezilierea contractului de închiriere.

Dacă o parte din imobil este închiriată, atunci contractul de închiriere pentru o parte a clădirii, structurii sau spațiilor depuse pentru înregistrarea de stat a drepturilor trebuie să fie însoțit de un pașaport cadastral al obiectului care indică dimensiunea suprafeței închiriate. Dar dacă proprietatea asupra obiectului contractului de închiriere este înregistrată în Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta” din 21 iulie 1997 nr. 122-FZ pentru locator, iar contractul de închiriere conține descriere completă proprietatea fiind închiriată, ceea ce permite identificarea acesteia, atunci nu este necesară furnizarea pașaportului cadastral. Nerespectarea formei contractului de închiriere atrage nulitatea prezentului contract.

Când poate un proprietar să refuze un chiriaș?

În conformitate cu paragraful 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, fostul chiriaș are un avantaj față de alte părți interesate - dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen. Pentru a face acest lucru, chiriașul trebuie să notifice în scris proprietarului intenția sa de a reînnoi contractul de închiriere.

Dacă locatorul refuză să încheie un contract de închiriere pentru un nou termen, dar în termen de un an de la data expirării contractului, încheie un contract de închiriere cu o altă persoană, locatarul are dreptul, la propria discreție, să ceară în instanță transferul drepturilor și obligațiilor din contractul de închiriere încheiat și compensarea pierderilor suferite de acest refuz de reînnoire a contractului de închiriere cu acesta, sau numai compensarea acestor pierderi.

La încheierea unui contract de închiriere, este posibil să se prevadă în prealabil că prevederile art. 621 din Codul civil al Federației Ruse (dreptul de preferință al chiriașului pentru un nou termen) nu sunt supuse aplicării.

Fiţi atenți!

Doar un chiriaș de bună credință poate exercita dreptul de preempțiune de a încheia un contract pe un nou termen.


Chiriașul nu va fi considerat de bună-credință dacă a săvârșit încălcări ale condițiilor esențiale ale contractului încheiat. Astfel de încălcări includ următoarele condiții:

  • plata cu întârziere a tarifelor de închiriere (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Ural din 31 martie 2008 Nr. F09-1986/08-C6);
  • producţie de reamenajare, reconstrucţie etc. fără acordul locatorului pentru aceste tipuri de lucrări;
  • folosirea abuzivă a proprietății închiriate (Rezoluția Curții a X-a de Arbitraj de Apel din 17 martie 209 nr. 10AP-404/2009);
  • restituirea intempestivă a proprietății locatorului la expirarea termenului de închiriere, în cazul în care locatorul a notificat intenția sa de a rezilia contractul de închiriere (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Moscova din 06.06.11 nr. A40-114793/2010);
  • alte încălcări de către chiriaș a obligațiilor sale stabilite în contractul încheiat.

În orice caz, locatorul poate refuza semnarea contractului de închiriere pentru un nou termen, asumându-și riscurile consecințelor juridice ale unui astfel de refuz. Adică nimeni nu are dreptul să forțeze și să oblige proprietarul să încheie un acord cu chiriașul pentru un nou termen. În conformitate cu art. 445 din Codul civil al Federației Ruse, o persoană are dreptul de a se adresa instanței cu o cerere de obligație de a încheia un acord numai atunci când încheierea unui acord este obligatorie pentru persoana căreia i se trimite oferta. Artă. 621 din Codul civil al Federației Ruse nu stabilește obligația proprietarului de a încheia un contract de închiriere cu chiriașul pentru un nou termen (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului de Nord-Vest din 30 septembrie 2004 nr. A56 -1450/04).

Dacă aveți o problemă legată de închirierea unui imobil, sau aveți nevoie de ajutor la întocmirea unui acord, atunci este mai bine să aveți încredere într-un avocat competent. Dar, de exemplu, în orașul Moscova costul consilierii juridice va fi de câteva ori mai mare decât în ​​afara acestuia. Alături de reprezentarea personală, consultarea la distanță are o serie de avantaje.

Pentru a evita riscurile asociate executării incorecte din punct de vedere legal a unui contract de închiriere, contactați specialiștii noștri pentru ajutor. Avocații calificați din toate regiunile țării vă vor răspunde prompt întrebărilor, vă vor analiza situația și vor selecta strategia necesară pentru acțiuni ulterioare.