Închirierea spațiilor rezidențiale și nerezidențiale: probleme fiscale controversate. Enciclopedia soluțiilor

Chiria lunară pentru utilizarea Spațiilor și a Spațiilor adiacente și a Spațiilor de parcare (denumite în continuare „Chiria”) constă în:

Parte constantă sau fixă ​​din chirie

1. Parte fixă ​​din chirie suma de bani, taxat pentru închirierea Spațiului și cu TVA 18%. Partea fixă ​​a chiriei se calculează la următoarele tarife pe metru pătrat de imobil închiriat:
   • ___,00 ruble pe lună pe metru pătrat de suprafață închiriată a spațiilor de depozitare, inclusiv TVA;
   • ___,00 ruble pe lună pe metru pătrat de suprafață închiriată a spațiilor de birouri, inclusiv TVA. Costul părții fixe a chiriei include Serviciile specificate în Lista de Servicii (Anexa nr. 5) Costul părții fixe a chiriei include utilizarea Proprietății de către Chiriaș.

Parte variabila a chiriei

Partea variabilă a chiriei include (limitele de consum sunt stabilite în Anexa nr. 6 - suma cheltuielilor pentru energia electrică consumată, calculată la tarifele stabilite de organizațiile care furnizează serviciile relevante în conformitate cu citirile contorului (cantitatea de energie electrică furnizată, kW - suma cheltuielilor pentru consumul de apă și canalizare, al căror calcul se efectuează în funcție de tarifele stabilite de organizațiile care furnizează serviciile relevante, în conformitate cu citirile dispozitivelor de contorizare sau în conformitate cu calculul ratelor de consum convenite; de către părți - cuantumul cheltuielilor pentru telefonie și trafic pe internet, al căror calcul se face pe baza tarifelor, stabilite în Anexa nr. 6. Taxele de utilizare a Spațiilor de parcare se calculează la următoarele tarife : 7500,0 ruble pe lună (fără TVA), pentru un loc de parcare pentru camioane 1500,0 ruble pe lună (fără TVA) pentru un loc de parcare pentru pasageri.

Modificarea chiriei în contractul de închiriere

Locatorul își rezervă dreptul de a modifica costul pe metru pătrat al Spațiului închiriat din proprie inițiativă, dar nu mai mult de 1 (O) dată pe an de la Data de începere a contractului de închiriere și nu mai mult de 5% din costul anterior per metru pătrat din Spațiul închiriat, cu notificare prealabilă a Chiriașului în mai puțin de 1 (o) lună. În acest caz, părțile semnează un acord adițional la acest acord. Locatorul are dreptul de a majora unilateral rata părții variabile a chiriei în funcție de modificările tarifelor organizațiilor care prestează serviciile relevante. În acest caz, Locatorul anexează la înștiințarea scrisă a modificărilor costului utilităților și serviciilor de exploatare transmisă Chiriașului documentele relevante care confirmă faptul modificărilor tarifelor sau costului serviciilor.

Acceptăm contracte de închiriere pentru evaluare de experți. Suntem angajați în redactarea de contracte complexe.

Găsiți o sală potrivită

În Codul civil al Federației Ruse, părțile la un contract de închiriere pot prevedea atât o sumă fixă ​​de chirie, cât și procedura de calcul a acesteia. În consecință, chiria poate fi stabilită sub forma unei părți principale (fixe) și a unei părți variabile, determinate prin calcul. Partea permanentă este fixă ​​și include o taxă pentru utilizarea sediului în sine. Partea variabilă a chiriei este echivalentă cu (sau calculată din) costul utilităților consumate de chiriaș într-o perioadă determinată. Astfel, întreaga sumă a chiriei (atât părțile fixe, cât și cele variabile) este plată pentru serviciile locatorului în furnizarea proprietății spre închiriere.

Partea fixă ​​a chiriei se determină de obicei prin înmulțirea tarifului de închiriere conform contractului cu suprafața închiriată în metri pătrați. Prin urmare, contractul de închiriere indică adesea tariful de închiriere pe 1 metru pătrat pe lună.

Exemplu

Puteți specifica o formulă pentru calcularea părții constante a chiriei, de exemplu, astfel:

„Partea fixă ​​a chiriei se determină după formula:

TV x/y = A * S,

unde TV x/y este partea fixă ​​a chiriei plătibile pentru luna x, anul y;

A - tarif de închiriere conform contractului;

S - suprafata inchiriabila, in metri patrati."

De asemenea, se poate prevedea ca partea constantă a chiriei să fie înmulțită cu indicele prețurilor de consum, coeficient care ține cont de condițiile de utilizare a imobilului de către chiriaș; pentru factorul de corecție etc.

Contractul de închiriere poate indica faptul că parte variabilă Chiria acoperă cheltuielile reale ale proprietarului pentru facturile de utilități și anume:

energie electrică;

Aprovizionare cu apă;

Energie termică;

Scoaterea deșeurilor menajere (puteți furniza întreaga listă a serviciilor necesare), etc.

Exemplu

Puteți specifica o formulă pentru calcularea părții variabile a chiriei, de exemplu, astfel:

„Partea variabilă a chiriei este determinată de formula:

P x/y = E + Vo + T + M, unde

P x/y - partea variabilă a chiriei plătibile pentru luna x, anul y;

E - cheltuieli pentru energia electrică pentru luna x, anul y;

Vo - costurile de alimentare cu apă pentru luna x, anul y;

T - cheltuieli pentru energia termică pentru luna x, anul y;

M - cheltuieli pentru eliminarea deșeurilor menajere pentru luna x, anul y."

Dacă plata utilităților se efectuează în conformitate cu citirile contorului, puteți indica în contract că partea variabilă a chiriei este supusă determinării în conformitate cu citirile contorului. Se poate prescrie ca citirile de la dispozitivele de contorizare a utilităților să fie înregistrate în prezența reprezentanților autorizați ai proprietarului și chiriașului.

Atenţie

În paragraful 12 din Scrisoarea informativă a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66, se menționează că taxarea chiriașului numai cu costurile de plată a utilităților nu poate fi considerată o formă de chirie. . Întrucât locatorul nu primește de fapt contraprestație pentru proprietatea închiriată, plata de către chiriaș numai pentru utilități nu înseamnă luarea în considerare a contractului.

Unde pot închiria spații comerciale nerezidențiale sau un depozit? Cum să închiriez spațiu de vânzare cu amănuntul pentru un magazin? Cum să închiriez corect imobile comerciale?

Salutare tuturor celor care au vizitat site-ul revistei populare online „HeatherBeaver”! Avem cu tine un expert - Denis Kuderin.

Subiectul conversației de astăzi este închirierea imobiliară comercială. Articolul va fi util oamenilor de afaceri, proprietarilor spații nerezidențialeși tuturor celor care sunt interesați de problemele financiare actuale.

La sfârșitul articolului veți găsi o prezentare generală a celor mai de încredere companii imobiliare rusești care oferă servicii de intermediar în închirierea proprietăților comerciale.

Deci, să începem!

1. De ce să închiriez imobile comerciale?

Activitatea de afaceri de succes depinde în mare măsură de premisele bine alese pentru a face afaceri. Acest lucru este valabil mai ales pentru comerț și sectorul serviciilor. Un magazin confortabil, bine echipat, într-o zonă aglomerată a orașului, atrage clienții în sine.

Același lucru se poate spune despre birouri. Fiecare companie care se respectă ar trebui să aibă premise bune pentru muncă și primirea vizitatorilor. Chiar dacă vindeți mărfuri printr-un magazin online, aveți nevoie de un loc pentru a finaliza și a emite comenzi, precum și pentru a rezolva disputele cu clienții.

Nu orice om de afaceri, în special un începător, își poate permite să achiziționeze spații nerezidențiale. În astfel de cazuri, închirierea imobilelor comerciale vine în ajutor.

Enumerăm toate avantajele închirierii:

• costuri financiare relativ mici;
• o procedura de documentare mai simpla fata de achizitie;
• posibilitatea de a schimba proprietarul și de a se muta în altă clădire în orice moment;
• o gamă largă de proprietăți imobiliare, în special în orașele mari.

Procesul invers - închirierea spațiilor - are, de asemenea, multe avantaje. În primul rând, este o sursă de încredere de venit pasiv. Dobândirea dreptului de proprietate asupra unui spațiu comercial (retail, birou, industrial și altele) este o opțiune bună de investiție.

Cât timp există afaceri private, reprezentanții săi vor avea în mod constant nevoie de spații pentru a desfășura afaceri, ceea ce înseamnă că proprietarii de proprietăți vor avea un profit stabil fără multă muncă.

Găsirea spațiilor potrivite pentru o afacere este o întreprindere dificilă. Cea mai rapidă și mai fiabilă modalitate de a găsi un obiect este să apelezi la serviciile unor intermediari profesioniști.

Există un articol detaliat pe site-ul nostru despre cum funcționează cele moderne.

2. Cum să închiriezi imobile comerciale - 5 sfaturi utile

Atunci când închiriezi proprietăți comerciale, trebuie să fii cât mai atent posibil în alegerea lor. Parametrii și caracteristicile funcționale ale sediului determină cât de curând puteți începe o activitate de afaceri și dacă obiectul va îndeplini pe deplin obiectivele afacerii dvs.

Mai întâi, decideți cum veți căuta spațiile potrivite - pe cont propriu sau cu ajutorul unei agenții. Prima metodă presupune prezența unei oferte nelimitate de timp liber și este asociată cu diverse riscuri. A doua opțiune este mai sigură și mai fiabilă.

Veți găsi informații suplimentare despre subiectul lucrului cu intermediari în articolul „”.

Sfaturi de specialitate pentru a vă ajuta să evitați greșeli tipice chiriașilor.

Sfat 1. Studiați cu atenție hota și sistemele de ventilație

Dumneavoastră sau angajații dvs. veți lucra în cameră, așa că prezența sistemelor de ventilație funcționale este punctul cel mai important. Lipsa unei ventilații puternice și autonome într-o clădire este un adevărat obstacol în calea funcționării normale a unei cafenele, a unui restaurant sau a unui magazin alimentar.

Produsele alimentare trebuie depozitate în condiții adecvate, iar vizitatorii și vânzătorii nu trebuie să fie deranjați de mirosurile străine. Mai mult decât atât, serviciile sanitare pur și simplu nu vă vor permite să utilizați unitatea ca unitate de catering sau magazin alimentar dacă are doar ventilație generală.

Sfat 2: Concentrați-vă pe zonele de încărcare și descărcare

O zonă convenabilă pentru încărcarea și descărcarea mărfurilor este un alt punct cheie pentru proprietarii de cafenele, restaurante, cantine și magazine.

Este important ca zona în care se vor desfășura operațiunile de încărcare și descărcare să nu treacă cu vedere la curtea unei clădiri de locuit sau la carosabil. Dacă deranjați locuitorii sau șoferii, veți fi chinuiți de plângeri.

Problema alimentării cu energie electrică adecvată este relevantă în special pentru chiriașii a căror activitate implică utilizarea de echipamente consumatoare de energie - frigidere, cuptoare electrice, mașini-unelte etc.

Asigurați-vă că cablurile electrice din cameră sunt suficient de încăpătoare pentru a satisface pe deplin nevoile întreprinderii.

Sfat 4. Citiți cu atenție termenii contractului

Înainte de a vă semna semnătura pe contractul de închiriere, citiți cu atenție termenii și condițiile în care încheiați o afacere.

Contractul trebuie să conțină următoarele puncte:

• termenii de închiriere, costul și modalitatea de plată;
• dacă sediul este închiriat cu echipament, atunci trebuie întocmit un inventar al proprietății;
• răspunderea părților pentru încălcarea contractului;
• termenii rezilierii contractului.

Cheltuielile pentru facturile de utilități, eliminarea gunoiului, întreținerea sistemului de protecție împotriva incendiilor și alarma de securitate sunt suportate de obicei de chiriaș. Cu toate acestea, proprietarul plătește pentru reparații majore, dacă este necesar, inclusiv înlocuirea comunicațiilor sanitare și a cablurilor electrice în cazul în care acestea eșuează.

Discutați în prealabil cu proprietarul problema asigurării proprietății - dacă va fi întocmit un astfel de acord și, dacă nu, decideți cine va plăti pierderile în cazul unor situații neprevăzute.

Este imperativ să verificați documentele de proprietate ale proprietarului - contractul de cumpărare și vânzare, un extras din Registrul de stat privind dreptul de proprietate.

Asigurați-vă că locația aparține de fapt persoanei care vi-l închiriază. În caz contrar, într-o zi va apărea adevăratul proprietar al obiectului cu puterile corespunzătoare. De asemenea, este important ca spațiile să nu fie ipotecate, să nu fi fost sechestrate pentru datorii sau să aibă alte sarcini.

O persoană care este departe de complexitatea legii locuințelor ar trebui să profite de ajutor profesional atunci când închiriază sau cumpără spații nerezidențiale. De exemplu, puteți clarifica singuri toate punctele neclare pe site-ul Pravoved, o resursă în care lucrează specialiști din toate domeniile jurisprudenței.

Îți poți adresa întrebarea chiar și fără a te înregistra, chiar pe pagina principală. Veți primi un răspuns corect și competent din punct de vedere juridic în doar câteva minute și complet gratuit. Dacă problema ta are nevoie studiu aprofundat, va trebui să plătiți pentru serviciile profesioniștilor, dar aveți dreptul să stabiliți singur cuantumul onorariului.

Pasul 2. Stabiliți valoarea chiriei

Pentru a afla prețul optim de închiriere, utilizați una dintre cele două opțiuni. Primul este să revizuiți personal bazele de date ale orașului dvs. și să determinați intervalul aproximativ de preț pentru închirierea unor spații similare. În al doilea rând, delegați această sarcină unui agent imobiliar.

Apropo, pe lângă agențiile imobiliare, brokerii privați oferă servicii de intermediar. De obicei, taxează cu 25-50% mai puțin pentru munca lor decât companiile. Cu toate acestea, specialiștii privați care lucrează cu bunuri imobiliare nerezidențiale, chiar marile orase– unități.

5. Dacă închiriezi un imobil comercial - 3 riscuri principale pentru proprietar

Fiecare proprietar este preocupat de starea proprietății sale și dorește să obțină profit din chirie, nu pierderi.

Vom enumera principalele riscuri pentru proprietarii de proprietăți comerciale și vă vom arăta cum să le evitați.

Risc 1. Utilizarea spațiilor în alte scopuri

Fiecare contract de închiriere bine întocmit specifică în ce scop și modul în care va fi utilizat spațiile închiriate. Acest lucru se aplică și echipamentelor pe care le închiriați împreună cu închirierea dvs.

În cazul în care chiriașul a promis că va folosi incinta ca depozit, dar a instalat în el un magazin de vânzare cu amănuntul, aveți dreptul să-l amendați sau să reziliați contractul fără a returna prețul de închiriere.

Risc 2. Daune sau pierderi de proprietate

Ai predat instalația și echipamentul unui cetățean respectabil, dar el, ca să folosesc limbajul diplomatic, nu s-a ridicat la nivelul așteptărilor tale. Și anume, a adus localul în stare de ruină, a spart echipamentul, a deșurubat becurile și s-a comportat în general ca un porc.

În astfel de cazuri, proprietarul are dreptul de a cere despăgubiri integrale pentru daune. Mai mult, nu numai costurile de reparație trebuie rambursate, ci și valoarea de piață a echipamentului avariat.

Răspunderea nu este prevăzută dacă obiectul și proprietatea au fost deteriorate ca urmare a unor circumstanțe neprevăzute - de exemplu, un incendiu sau o inundație.

Riscul 3. Refuzul chiriașului de a plăti chiria lunară

Plătitorii neglijenți ar trebui să fie pedepsiți cu ruble. Acest lucru este însă posibil, din nou, dacă contractul de închiriere este întocmit conform tuturor regulilor. Adică, documentul trebuie să stipuleze clar termenii și valoarea plăților lunare.

6. Dacă închiriezi imobile comerciale - 3 riscuri principale pentru chiriaș

Chiriașul poate suferi și ca urmare a acțiunilor ilegale sau neautorizate ale proprietarului.

Risc 1. Închirierea spațiilor asupra cărora „locatorul” nu are drepturi legale

Dacă sediul vă este închiriat de către o persoană care nu are drepturile legale ale proprietarului asupra proprietății, contractul va fi considerat nul. Pentru a evita acest lucru, solicitați prezentarea documentelor de titlu.

Puteți obține în mod independent un extras de la Rosreestr contactând Centrul Multifuncțional. Serviciul este plătit, dar veți ști cu siguranță „cine este șeful”.

Risc 2. Schimbarea încuietorilor în incintă imediat după efectuarea unui avans

Da, astfel de situații apar încă în natură. Semnești un acord, faci o plată în avans, primești cheile din mână în mână, iar când vrei să te muți în incintă cu proprietatea ta, se dovedește că încuietorile au fost schimbate și nu există nicio urmă de „proprietari”. ”.

Există o singură cale de ieșire într-o astfel de situație - să contactezi poliția și să inițiezi un dosar penal pe fapta de fraudă.

Risc 3. Subînchiriere

Cel mai bun mod de a explica acest lucru este cu un exemplu simplu.

Exemplu

Chiriașul Andrey, un aspirant antreprenor, a închiriat un spațiu pentru un magazin pentru un an, plătind cu șase luni în avans. Totodată, omul de afaceri nu a verificat actele de proprietate, mizând pe onestitatea locatorului.

După o lună de tranzacții cu succes, adevăratul proprietar a apărut în magazin cu un set complet de documente originale. I-a cerut politicos chiriașului să se mute din spațiul ocupat. Andrey a încercat să găsească un subchiriaș pentru a-și primi banii plătiți în avans înapoi, dar intermediarul întreprinzător nu a răspuns niciodată la apeluri sau la SMS-uri.

Concluzie: tratați direct cu proprietarul. Cel puțin, ar trebui să fie conștient de toate manipulările care apar cu proprietatea sa.

7. Asistență profesională pentru chiriași și proprietari - trecerea în revistă a TOP-3 agenții imobiliare

Găsirea unui intermediar calificat este o sarcină dificilă. Pentru a ajuta cititorii, am compilat o recenzie a celor mai multe companii de încredere Rusia, lucrează cu imobiliare comerciale.

1) Agency.net

Agentie de administrare imobiliara. Va ajuta proprietarii și chiriașii să închirieze și să închirieze: birouri, spații comerciale, atelier, depozit, conac și orice alt imobil comercial. Compania angajează doar avocați și agenți imobiliari cu experiență și calificare.

Un avantaj semnificativ al companiei este abordarea sa profesională, prezența unui site web detaliat și dezvoltarea unei strategii individuale pentru fiecare client al biroului. Nu există servicii imobiliare pe care specialiștii companiei să nu le poată oferi utilizatorilor.

Imobil comercialîn Moscova și regiune - principala specializare a companiei. Respect operează pe piață din 2004. Scopul inițial al agenției a fost să ofere clienților cea mai largă gamă de servicii legate de închirierea, cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare.

Înregistrare (înregistrare permanentă) la Moscova, într-un apartament la un cost redus. Oferim suport juridic complet de la A la Z, pornind de la selectarea spațiilor rezidențiale (inspecția acestuia) și terminând cu suportul tranzacției în agențiile guvernamentale. Întotdeauna, cel puțin 9 – 11 districte la alegere. Înregistrarea are loc strict în cadrul legii, doar oficial prin MFC sau direct prin Punctul de Migrație. Prezența proprietarului imobilului și a persoanei care este înregistrată este obligatorie. (Înregistrare permanentă la Moscova) pașaportul dumneavoastră va fi ștampilat în 30 de minute până la 5 zile lucrătoare, în funcție de metoda aleasă de depunere a documentelor. Dacă doriți să cumpărați un permis de ședere la Moscova, atunci acesta nu este pentru noi. Nu o vindem, oferim suport legal pentru obtinerea inregistrarii.

Înmatriculare la Moscova

Înregistrarea la Moscova se eliberează ținând cont de toate normele și standardele stabilite de guvernul rus, strict prin intermediul agențiilor guvernamentale. În apartamentul în care vei fi înscris, pe lângă tine, vor fi înscrise alte 5 până la 8 persoane. Fără plăci de cauciuc! Mai mult, apartamentele de cauciuc sunt pedepsite penal.

Înregistrarea permanentă la Moscova este locul unde începe succesul tău.

Încă o dată dorim să repetăm ​​și să vă transmitem că înregistrarea permanentă la Moscova, care se eliberează prin intermediul companiei noastre, este 100% oficială. Cu el, puteți obține tot ceea ce este cerut de lege.

Înscrieți copilul la școală sau grădiniță.

Înregistrați-vă vehiculul la poliția rutieră.

Bună muncă în agenții guvernamentale și organizații comerciale.

Obțineți împrumuturi bancare, inclusiv împrumuturi ipotecare.

Gratuit îngrijire medicală, în clinicile publice.

Obțineți un pașaport nou sau schimbați unul existent.

Obțineți un permis de conducere.

Primiți pensia care se datorează prin lege.

Înregistrare la Moscova pentru

Înregistrarea la Moscova pentru cetățenii Federației Ruse este un serviciu destul de popular în aceste zile. Oricât de banal ar suna, aproape orice rus care vine să lucreze la Moscova se confruntă cu mașina birocratică a statului.

Înregistrarea la Moscova pentru cetățenii străini

– acesta este un pas necesar pentru obținerea în continuare a cetățeniei ruse. Într-adevăr, conform legii, o persoană care a primit un permis de ședere temporară trebuie să se înregistreze pentru înregistrare pe toată perioada a permisului de ședere temporară.

Obținerea unui permis de ședere sau înregistrarea în baza unui permis de ședere în Rusia este obligatorie legal pentru toți cei 5 ani din perioada de valabilitate a permisului de ședere.

De ce avem înregistrare la Moscova la un preț atât de accesibil?

Elementar! Suntem ultima companie care oferă acest serviciu. Să deschidem puțin cortina, avem vreo 6-8 intermediari care ne aduc clienți, cu propriul „cost umflat”. Nu suntem intermediari! Prețul nostru, la prima mână.

Un alt fapt: există multe oferte pe Internet pentru înregistrarea înregistrării prin cumpărarea unei acțiuni. Acesta este un proces foarte costisitor, iar prețul poate ajunge până la 1.200.000 de ruble. Avem un produs accesibil, nu mai rău: înregistrarea la Moscova fără dreptul la spațiu de locuit. sau contactați-ne și înregistrați-vă pentru mult mai puțini bani? Nu există un răspuns clar. Totul depinde de obiectivele și capacitățile tale financiare. Și ceea ce este potrivit pentru tine necesită analiză.

Cu toate acestea, indiferent de alegerea dvs., trebuie să vă amintiți că înregistrarea la Moscova este emisă în termen de 6 zile reglementate de către organismul de stat.