Ultima actualizare: 10/10/2017

Întrebare:

Mă duc să cumpăr o casă la Moscova. Pe lângă apartamentele obișnuite, acestea oferă și un alt tip de locuințe - apartamente. Care este diferența dintre un apartament și un apartament? Ce este mai bun și mai profitabil pentru a trăi?

Răspuns:

Dacă răspundeți pe scurt și în general, atunci pentru reședința permanentă a familiei medii este mai bine să cumpărați un apartament obișnuit. Este mai profitabil să cumpărați apartamente ca investiție imobiliară - să investiți fonduri gratuite și să primiți un venit stabil mic.

Dar asta este general. De fapt, totul este puțin mai complicat. Pentru cei care doresc să aprofundeze, să privim problema mai detaliat.

Ce este mai bine să alegi să cumperi - apartament sau apartament- depinde de obiectivele și capacitățile Cumpărătorului. Diferențele cheie dintre aceste două formate de locuințe sunt lor preţ Şi statut juridic . Prețul apartamentelor, de regulă, este vizibil mai mic decât cel al unui apartament de dimensiuni similare din aceeași zonă ( cu excepția cazului în care vorbim de apartamente de lux ca parte a ansamblurilor de birouri și hoteliere). Iar statutul juridic al apartamentelor nu le clasifică deloc drept spații de locuit. Legal apartamentele sunt imobiliare comerciale. Și tocmai acest statut se schimbă foarte mult din punct de vedere al achiziției, față de cel tradițional imobil rezidential (mai multe despre asta mai jos).

Mai întâi trebuie să explicați care este diferența dintre un apartament și un apartament. în sens juridic , și cum diferă tehnic .

Ce sunt apartamentele? Cu ce ​​sunt diferite de un apartament obișnuit?

Pe plan extern, ambele sunt locuințe urbane. Adică, spații destinate fizic pentru ca oamenii să locuiască. Fizic, dar nu legal! Din punct de vedere vizual, poate fi dificil să distingem o clădire rezidențială obișnuită cu apartamente de o clădire cu apartamente. Aici se termină asemănările lor și ale lor diferențe.

Apartamentele ca tip de spațiu de locuit sunt tipice doar pentru orașele mari, unde construcția activă este deja în curs. În astfel de orașe, de regulă, dezvoltarea teritoriilor este destul de densă ( mai ales mai aproape de centru), și nu este întotdeauna posibil să se construiască noi zone rezidențiale acolo. Lipsa terenurilor și restricții urbanistice nu permiteți construirea de clădiri rezidențiale cu mai multe apartamente în aceste locuri. Și pentru a curăța, de exemplu, o fostă zonă industrială a orașului pentru locuințe ( demolarea clădirilor permanente, relocarea comunicațiilor, schimbarea statutului unui teren) este prea scump.

După înregistrarea dreptului de proprietate, proprietarul apartamentului poate efectua ulterior aceleași tranzacții cu acesta ca și cu un apartament obișnuit ( dona, lasă moștenire, vinde). Deși va fi scris în ea - "spații nerezidențiale" .

Cine cumpără apartamente?

La Moscova, de exemplu, apartamentele sunt de obicei cumpărate de cei care au deja locuințe cu înregistrare permanentă. Apoi sunt folosite ca a doua casă (pentru „prezență fizică”) - mai convenabil ca locație, mai confortabil ca aspect și mai prestigios ca statut ( dacă este un complex scump).

Proprietarii apartamentelor sunt atât moscoviți înșiși, cât și oameni de afaceri în vizită ( inclusiv expati străini), pentru care acest format este, de asemenea, foarte convenabil. Se mai numeste "plat pentru un sacou" , subliniindu-și astfel scopul comercial. Astfel de apartamente de afaceri nu sunt prea potrivite pentru întreaga familie ( mai ales dacă familia este numeroasă și are copii), dar sunt perfecte pentru trai solitar si pentru diverse intalniri ( afaceri si nu asa...).

Apartamentele sunt cumpărate și oameni creativi , obișnuit să gândească în afara cutiei și să trăiască neobișnuit. Aceste spații pot folosi simultan ca garsonieră, spațiu de întâlnire și petrecere, atelier, zonă de relaxare, zonă de depozitare pentru lucrările lor, birou de reprezentanță personală, dormitor, dressing și orice altceva la care se pot gândi. Din fericire, statutul de „nerezidențial” vă permite să faceți tot ce doriți acolo.

Si bineinteles, apartamentele sunt luate de cei care decid sa investeasca banii gratuiti in imobiliare. Acestea sunt apoi închiriate la prețuri comparabile cu prețul de închiriere al aceleiași clase de apartamente. Și din moment ce prețul de cumpărare a fost semnificativ mai mic, atunci beneficiu comercial din investitia in apartamente - mai mare decat in apartamentele obisnuite.

Consultați regulile pentru pregătirea unei tranzacții pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament pe harta interactivă Se deschide într-o fereastră pop-up."> INSTRUCȚIUNI PAS CU PAS (se va deschide într-o fereastră pop-up).

Recent, s-a dezvoltat rapid un format imobiliar precum apartamentele - spații care nu fac parte din fondul de locuințe, dar potrivite pentru locuit. Sunt incluși activ în proiectele de clădiri administrative și complexe hoteliere.

„Volumul livrării de apartamente la sfârșitul anului 2015 se ridica la circa 693,3 mii metri pătrați. m în 97 de proiecte, dintre care 21 se referă la reconstrucția clădirilor. Volumul ofertei de apartamente a înregistrat o tendință pozitivă de 12,4%, în timp ce în 2014 această cifră era de 48,2%”, spune șeful centrului de analiză și consultanță Est-a-Tet.

Potrivit estimărilor sale, ponderea apartamentelor reprezintă acum 26% din piața clădirilor noi. Director general adjunct pentru Analytics și Consultanță la NDV-Real Estate, Elizaveta Gudz, citează cifre similare - 28%. Cele mai mari dintre cele care au intrat pe piață anul trecut sunt „Tushino 2018”, „ZilArt”, „Symbol”, SREDA etc.

Principalul avantaj al apartamentelor față de bunurile imobiliare rezidențiale tradiționale este prețul lor relativ scăzut.

„Apartamentele au prețuri mai accesibile comparativ cu apartamentele din clădiri noi cu caracteristici similare. Diferența de cost poate fi de 20-25%”, spune Gudz.

După cum a clarificat Bogdanyuk, la sfârșitul anului 2015, prețul mediu ponderat pentru apartamente era la nivelul de 357,2 mii ruble / mp. m.

„Segmentul de apartamente a început să se dezvolte din cauza lipsei de locuri libere în capitală pentru construcția de locuințe. La început, dezvoltatorii le-au introdus ca parte a centrelor de afaceri, apoi au început să transforme fostele fabrici sau fabrici în complexe de apartamente. Inițial, acest format imobiliar a fost conceput pentru oamenii de afaceri de succes care au folosit această locuință pentru rezidență temporară”, spune Vladislav Melnikov, vicepreședinte senior al Match Point, care finanțează proiectul IFC.

În mod tradițional, apartamentele erau cumpărate ca a doua casă, dar acum situația s-a schimbat.

„Vedem că publicul țintă al pieței de apartamente și locuințe este mixt. Un avantaj important la alegerea apartamentelor este costul acestora. Un apartament similar (după locație, metru pătrat) ar costa cu 10-15% mai mult decât un apartament astăzi”, spune directorul de dezvoltare și dezvoltare de proiecte de mansardă la KR Properties.

Cu toate acestea, atunci când faceți o astfel de achiziție, ar trebui să țineți cont de faptul că există o serie de capcane care decurg din statutul juridic precar al apartamentelor.
„Termenul în sine nu este fixat în niciun fel la nivel regional sau federal, însă putem spune că apartamentele, fiind în esență imobile rezidențiale, sunt reglementate prin lege și sunt impozitate pe bază comercială. Și aici există argumente pro și contra”, spune Vasily Itskov, șeful practicii de soluționare a litigiilor la IFC Horizon Capital.

Probleme cu înregistrarea

Din punctul de vedere al legii, apartamentele sunt spații nerezidențiale care nu sunt destinate rezidenței permanente a cetățenilor, astfel, chiar dacă sunteți proprietar și locuiți permanent într-un astfel de local, înregistrarea în acesta este imposibilă. Cu toate acestea, aici există o lacună. Puteți obține înregistrarea dacă apartamentul este situat într-un hotel.

„Apartamentele nu sunt spații rezidențiale, prin urmare, înregistrarea în ele la locul de reședință este imposibilă. Înregistrarea la locul de ședere în spații nerezidențiale se efectuează numai atunci când spațiile corespunzătoare se află în sfera de competență a unei instituții specializate - un hotel, o casă de odihnă, un spital etc. Obligația de înregistrare în acest caz revine administrației instituției relevante (clauza 14 din Regulamentul nr. 713). Dacă localul de rezidență temporară nu face parte dintr-un hotel sau altă unitate de cazare (și vorbim despre ele), atunci pur și simplu lipsește obligația de înregistrare”, explică Maria Ponamoreva, avocat principal la cabinetul de avocatură A2.

Este de remarcat faptul că înregistrarea hotelului, deși oferă toate aceleași drepturi ca și înregistrarea într-o clădire rezidențială, necesită reînnoire la fiecare cinci ani.

„Înregistrarea temporară timp de cinci ani îi conferă proprietarului apartamentului aceleași drepturi ca și rezidentului unui apartament obișnuit din Moscova, adică se poate atașa la o clinică locală, își poate trimite copilul la școală sau la grădiniță, astfel încât familiile cu copii, printre altele, a început să cumpere apartamente.” , spune Melnikov.

Impozitare complexă

Deoarece apartamentele nu fac parte din fondul locativ, aici nu există nicio deducere fiscală (scutire de impozit de 13%). În acest caz, impozitele sunt luate la o cotă mai mare.

„Diferența de taxe este de aproximativ 20-25%. De exemplu, pentru un apartament de 5 milioane de ruble. proprietarul va plăti 4 mii de ruble. pe an, iar pentru apartamente pentru 4 milioane de ruble. „20 de mii de ruble”, spune Bogdanyuk.

În cazul în care baza de impozitare este determinată pe baza valorii cadastrale a apartamentelor, cota de impozitare va fi de 0,5% dacă apartamentele nu sunt situate într-un centru administrativ, de afaceri sau comercial (complex); scopul acestora în conformitate cu pașaportul cadastral al proprietății sau documentele tehnice de înregistrare nu prevede amplasarea de birouri, facilități de vânzare cu amănuntul, alimentație publică și servicii de consum, sau facilități similare nu sunt efectiv amplasate acolo; valoarea lor cadastrală nu depășește 300 de milioane de ruble.

„Dacă apartamentele nu îndeplinesc niciuna dintre condițiile de mai sus, atunci cota de impozitare va fi de 2% (clauza 2, clauza 2, articolul 406 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Pentru comparație, cota de impozitare pentru spațiile de locuit este de 0,1% (clauza 1, clauza 2, articolul 406 din Codul Fiscal al Federației Ruse)”, spune Ponamoreva.

„La cumpărare, ar trebui să acordați atenție unui număr de factori care vor influența costul ulterior de proprietate al proprietății. De exemplu, este absolut necesar să se studieze documentația originală pentru clădire. Dacă există un birou și un scop de vânzare cu amănuntul sau alimentație publică, atunci impozitul pe astfel de obiecte va fi de 1,2-2%, dar dacă scopul este diferit, de exemplu un hotel, atunci taxa va fi de 0,5%”, ne sfătuiește Poduskov.

În același timp, valoarea cadastrală a spațiilor rezidențiale și nerezidențiale din unele zone poate diferi semnificativ, iar proprietățile rezidențiale vor fi mai scumpe.

„Astfel, în unele cazuri, în termeni monetari, impozitul pe apartamente va fi mai mic decât pe un apartament cu indicatori similari”, notează Poduskov.

Societatea de administrare își stabilește propriile tarife

Spre deosebire de imobilele rezidențiale (din punct de vedere al legii), apartamentele nu sunt supuse cerințelor prevăzute de Codul Locuinței privind procedura de administrare a proprietății comune. Astfel, locuitorii apartamentelor nu pot influența în niciun fel tarifele stabilite de societatea de administrare pentru exploatarea clădirii și a teritoriului și infrastructurii înconjurătoare. Prin urmare, de regulă, plățile pentru proprietarii de apartamente sunt mai mari.

„În medie, utilitățile în apartamente sunt cu 15% mai mari decât în ​​apartamente. În total, diferența de cost între un apartament și un apartament datorată unei cote mai mari de impozit și a plăților de utilități, proprietarii de apartamente pot egala achiziția unui apartament în medie în 50 de ani”, spune Bogdanyuk.

Infrastructura nu este reglementată în niciun fel

Deoarece apartamentele nu sunt locuințe, dezvoltatorul nu poartă nicio obligație față de rezidenți.

„Dezvoltatorul nu este obligat să îmbunătățească zona adiacentă proprietății. Prin urmare, întrebarea despre lucrările care urmează să fie efectuate ar trebui să fie una dintre primele care trebuie puse. De asta depinde și nivelul tău de confort. Se vor crea locuri de joacă pentru copii și se vor planta copaci? Cum vor fi organizate traseele de trafic și pietonale? Dacă un complex de apartamente implică nu doar o locuință, ci și un grup de birouri, atunci ultimul aspect ar trebui să i se acorde o atenție deosebită - rutele pentru mamele cu cărucioare și funcționarii care alergă pentru o pauză de fum ar trebui să fie separate”, sfătuiește șeful departamentului de arhitectură. studio T+T Architects.

Proximitatea spațiilor rezidențiale și de birouri, care este posibilă în apartamente, ar trebui luată în considerare în prealabil, în primul rând, de către cei care urmează să locuiască acolo. Echipa de lucru din spatele zidului, vizitatori obișnuiți, curieri - un cartier nu foarte confortabil. Iar dacă vă gândiți să cumpărați apartamente pentru amenajarea unui birou, ar trebui să țineți cont de faptul că unii dezvoltatori încearcă să limiteze această posibilitate. De exemplu, ei emit un număr limitat de permise auto către teritoriu.

Standardele sanitare nu se aplică

„Unul dintre punctele care este important de luat în considerare la achiziționarea apartamentelor este că aceste proprietăți imobiliare nu sunt supuse standardelor SanPiN stabilite pentru spațiile rezidențiale și care stipulează nivelul adecvat de iluminare, izolare fonică și izolare. Cumpărătorul trebuie să verifice singur acest lucru”, spune Trukhanov.

În același timp, nu este neobișnuit ca apartamente să apară în clădiri industriale vechi care au fost reconstruite. Loft-urile au, fără îndoială, farmecul lor, dar atunci când achiziționați o astfel de proprietate este important să studiem istoria clădirii în care s-a efectuat renovarea.

„În primul rând, aflați ce tip de producție funcționa între acești ziduri. Dacă activitatea acestei întreprinderi a fost într-un fel sau altul legată de producția chimică sau deșeurile periculoase, acest fapt nu trebuie neglijat în niciun caz. Substanțele toxice pot persista în sol și chiar în structurile clădirii în sine. Dar perioada de degradare a unor astfel de substanțe nu este de zeci sau chiar sute de ani. De asemenea, un factor important este calitatea lucrărilor efectuate - consolidarea structurilor portante, fundații, reconstrucția pereților, instalarea tuturor sistemelor necesare”, avertizează Trukhanov.

Baie in orice parte a camerei

Principalul avantaj care decurge din statutul juridic precar al apartamentelor este ca la remodelare imaginatia este practic nelimitata, spre deosebire de apartamentele standard, unde cerintele sunt destul de stricte.

„La proiectarea arhitecturii spațiului interior și la elaborarea unei soluții de amenajare, nu există norme și reguli atât de stricte ca pentru interioarele rezidențiale. În special, nu există nicio distincție între spațiile rezidențiale și nerezidențiale și zonele umede. Astfel, bucătăria și băile pot fi amplasate în orice parte a camerei, ceea ce extinde semnificativ capacitățile arhitectului atunci când lucrează la proiect. Desigur, acest lucru nu înseamnă că proprietarii de apartamente nu sunt limitați în niciun fel atunci când efectuează lucrări de reparații și construcție. Documentul principal care va trebui urmat la proiectarea și realizarea lucrărilor de implementare a proiectului va fi reglementările stabilite de societatea de management pentru o anumită facilitate”, spune Ekaterina Svanidze, partener al studioului de design DVEKATI.

Pe piața imobiliară rezidențială a capitalei există o cerere în creștere pentru locuințe noi de format „non-standard” – apartamente. Datorită repartizării limitate, până de curând, a acestui termen, este general acceptat că aproape orice apartament de lux poate fi numit apartament.

Cu toate acestea, acest lucru este departe de a fi adevărat, de fapt, apartamentele ocupă un segment special al pieței imobiliare și au un statut juridic special, cu toate avantajele și dezavantajele aferente. Jurnaliștii au examinat motivele popularității și principalele caracteristici ale acestui tip de imobil, care vor fi util pentru fiecare potențial cumpărător să le cunoască.

Ce sunt apartamentele

Deci, apartamentele sunt considerate a fi locuințe în complexe de afaceri cu mai multe etaje, a căror zonă are tot ceea ce este necesar pentru un sejur confortabil. Cu toate acestea, legislația actuală nu le consideră ca un tip separat de imobil din punctul de vedere al legii, apartamentele sunt pur și simplu un număr de cea mai înaltă categorie;

Potrivit Ordinului Ministerului Sportului și Turismului al Federației Ruse din 25 ianuarie 2011 nr. 35 „Cu privire la aprobarea procedurii de clasificare a obiectelor industriei turismului, inclusiv hoteluri și alte facilități de cazare, pârtii de schi, plaje,” un apartament este compus din două sau mai multe camere de zi (sufragerie/sufragerie și dormitor (birou)) cu o suprafață totală de cel puțin 40 mp. m.

Apartamentele sunt un fel de legătură intermediară între un apartament dintr-o clădire rezidențială și o cameră de hotel. Principala lor diferență față de un apartament este disponibilitatea unui pachet complet de servicii (servicii de curățenie, securitate, supraveghere video, serviciu de concierge), iar pentru utilități, reparații și exploatarea clădirii și a zonei locale, nu cooperativa de locuințe este cea care este. responsabil, ci cel care deservește imobilul în care sunt situate apartamentele.

Apartamentele se deosebesc de camerele de hotel, în primul rând, prin costul mult mai scăzut al vieții și, de asemenea, prin faptul că în cadrul aceleiași clădiri sau complex de clădiri, camerele rezidențiale coexistă în mod pașnic cu birourile companiei, atelierele comerciale de tip boutique și locurile de divertisment.

Cel mai adesea, apartamentele nu sunt reședința principală și au scopul de a sublinia statutul proprietarului. Prin urmare, la proiectarea lor, se folosesc soluții non-standard - aspect de design interesant, finisare scumpă, iar din punct de vedere geografic, majoritatea acestor propuneri sunt concentrate în centrul capitalei. Astăzi, locuința în apartamente a devenit la modă și, în plus, prin alegerea acestui tip de locuință, proprietarul sau chiriașul rezolvă într-o oarecare măsură problema transportului - nu este nevoie să se deplaseze la serviciu și înapoi prin întreaga metropolă.

Înregistrare, înregistrare, drepturi de proprietate

Una dintre principalele diferențe dintre apartamente și, de exemplu, apartamentele de lux din clădirile noi este statutul lor juridic: apartamentele nu sunt considerate bunuri imobiliare rezidentiale. Din punctul de vedere al legii, acestea nu sunt destinate rezidenței permanente, deși în practică toate astfel de spații sunt echipate și utilizate tocmai în acest scop.

În consecință, problemele de înregistrare (înregistrare permanentă la locul de reședință) nu pot fi rezolvate cu ajutorul apartamentelor. Cu toate acestea, proprietarul sau chiriașul lor se poate înregistra cu un permis de ședere - un astfel de document este eliberat pentru o perioadă de până la cinci ani și poate fi prelungit. Și pe baza ei este deja posibilă stabilirea unei comunicări cu structurile sociale - înregistrarea la o clinică, înregistrarea unui copil la școală, grădiniță etc.

În plus, în apartamente pot fi înregistrate nu numai persoane fizice, ci și persoane juridice, ceea ce permite companiei să organizeze o reprezentanță. Și dacă un apartament obișnuit, ca proprietate rezidențială, nu poate acționa în această calitate, atunci proprietarul apartamentului își poate folosi spațiile atât pentru locuit, cât și pentru organizarea unui birou, expoziție sau magazin.

Implementarea drepturilor de proprietate asupra apartamentelor nu le distinge pe acestea din urmă de principalele tipuri de bunuri imobiliare rezidențiale. Apartamentele pot fi achiziționate individual sau colectiv, inclusiv. asupra unui credit ipotecar poate fi, de asemenea, lăsată în moștenire sau donată.

Infrastructura ansamblurilor rezidențiale din Moscova cu apartamente

Printre deficiențele care sunt inerente într-o măsură sau alta apartamentelor, se poate evidenția lipsa infrastructurii locale necesare. Este foarte posibil ca potențialii cumpărători să se confrunte cu o lipsă de locuri de joacă, locuri pentru relaxare în aer liber și zone pentru sport. Este posibil să existe un amenajare insuficientă, precum și o densitate mare de vehicule în parcare, ceea ce, desigur, creează anumite inconveniente.

Pe de altă parte, toate acestea sunt costuri care decurg din nivelul ridicat de activitate al afacerilor din cadrul complexului bine amplasat. Un cumpărător care plănuia să rezolve problemele de transport instalându-se nu departe de locul său de muncă, de cele mai multe ori suportă de bunăvoie astfel de inconveniente.

Cost apartament

O diferență importantă între apartamente și apartamentele obișnuite de înaltă clasă este costul lor mai mic. Diferența poate ajunge la 20 la sută sau mai mult pentru obiecte cu parametri similari.

Apartamentele sunt situate in cladiri ridicate pe terenuri nedestinate constructiei de imobile rezidentiale. Lipsa statutului de „rezidențial” a proprietății împiedică dezvoltatorul să obțină autorizațiile corespunzătoare, același lucru este valabil și pentru unele coduri de construcție, a căror respectare nu este necesară în cazul dezvoltării nerezidențiale; Prin urmare, dezvoltatorul are posibilitatea de a economisi semnificativ, ridicând în același timp clădiri care, în esență, sunt utilizate în același mod ca orice tip de imobil rezidențial.

Dimensiunea compactă a apartamentelor și densitatea destul de mare a populației determină și prețul mai mic al locuințelor în ansamblurile de afaceri. În plus, prin oferirea de apartamente, dezvoltatorul poate extinde gama de oferte pentru proprietate, extinzând astfel audiența potențialilor clienți.

Scopul și funcționarea apartamentelor

Astăzi, apartamentele sunt deosebit de atractive pentru investitorii care doresc să cumpere locuințe noi ca instrument de generare a veniturilor din chirie. În acest caz, apartamentele situate în complexe de afaceri au o serie de avantaje față de apartamentele oferite în clădiri noi de elită și clasa business.

În primul rând, costul apartamentelor este semnificativ mai mic decât costul apartamentelor de lux la același preț de închiriere, iar în al doilea rând, centrele de afaceri în care sunt oferite închirieri de apartamente au un nivel mai ridicat de accesibilitate la transport.

Complexele rezidențiale, care oferă apartamente de lux nu mai puțin confortabile decât apartamentele, sunt situate în zone convenabile pentru locuit, dar oarecum îndepărtate de zona de afaceri a orașului. Apartamentele sunt oferite în complexe de afaceri, care sunt construite în principal în scopuri de afaceri, ceea ce determină alegerea locației pentru construcție.

De asemenea, achiziționarea de apartamente este o soluție ideală pentru reprezentanții structurilor de afaceri și ai cercurilor politice. Aici puteți organiza o reprezentanță, un sediu sau un loc de locuit pentru angajații companiei care vin la intervale regulate în oraș. În același timp, fondurile investite în achiziționarea de imobile de acest fel sunt foarte ușor de returnat - cererea de apartamente este foarte mare.

  • Iată cum arată principalele grupuri de potențiali rezidenți de apartamente:
  • Oameni de afaceri a căror prezență periodică în oraș este asociată cu interese de afaceri;
  • Reprezentanți ai „tinereții de aur”, care luptă pentru un nivel înalt de viață;
  • Manageri de top care preferă să locuiască aproape de locul lor de muncă;

Cetățenii bogați închiriază apartamente pentru a-și sublinia statutul.

Așadar, apartamentele sunt, în primul rând, locuințe temporare care pot oferi confortul necesar și pot sublinia statutul rezidentului sau proprietarului. Apartamentele nu sunt foarte potrivite ca loc de ședere permanentă cu o familie, deoarece ritmul vieții în centrul de afaceri nu se potrivește bine cu confortul familiei. Dacă în familie există copii, locuirea într-un apartament devine și mai puțin convenabilă - lipsa infrastructurii sociale necesare îl afectează.

Complexe de apartamente noi la Moscova și tendințele pieței

  • Ca un bun exemplu de ansambluri noi (în construcție) în care se vând apartamente în prezent, putem cita două obiecte din. Acesta este complexul multifuncțional Fili-Grad (Beregovoy Proezd) și complexul cu utilizare mixtă Vodny de pe Golovinskoye Shosse.
  • este o simbioză clasică a unei zone de afaceri, apartamente rezidențiale și centre comerciale și de divertisment. Acest proiect se remarcă prin amplasarea avantajoasă – Fili-Grad se află în apropierea principalelor rute de transport, ceea ce determină accesibilitatea de transport aproape ideală. poate fi caracterizat ca un proiect cu o infrastructură socială bine gândită, situat într-o zonă favorabilă mediului (în apropierea lacului de acumulare Khimki). Proiectele descrise includ construcția de locuințe de clasă confort în acest segment ia amploare în fiecare an, dezvoltându-se datorită scăderii ritmului de construcție a proprietăților de clasă economică.

În urmă cu doar câțiva ani, apartamentele din Moscova erau prezentate exclusiv în segmentele business și premium, totuși, datorită dezvoltării rapide a acestui segment de piață, ne putem aștepta la un boom iminent al ansamblurilor multifuncționale cu apartamente de clasă confort. Acest lucru se datorează profitabilității mai mari în comparație cu vânzările de bunuri imobiliare de clasă economică și cererii mai mari față de imobiliare în segmentele cu buget ridicat.

Reluați site-ul web

Așadar, apartamentele sunt un tip special de imobil care poate oferi atât o investiție profitabilă, cât și un nivel de trai ridicat. Ținând cont de cererea în creștere și tendințele de pe piața primară, apartamentele pot fi numite o achiziție promițătoare, atât direct pentru nevoile proprii, cât și pentru închiriere.

Odată cu creșterea numărului de oferte datorată construcției active a diverselor ansambluri cu utilizare mixtă, precum și dezvoltării segmentului de apartamente de clasă confort, gama de prețuri a ofertelor de apartamente poate scădea ușor în următorii ani. Cu toate acestea, popularitatea apartamentelor va continua să crească, ceea ce la rândul său va împinge prețurile în direcția opusă.

Apartamente sau apartamente – alegerea nu este de fapt una ușoară. La prima vedere, apartamentele sunt o optiune extrem de atractiva. Nu se deosebesc cu nimic de apartamente, sunt mai ieftine, chiar și cu finisaje bune și sunt adesea situate în zone mai prestigioase. Dar, după cum se spune, „bunul” nu este gratuit, mai ales când vine vorba de achiziții atât de mari precum locuințele. În timp, a-ți deține propriul apartament poate deveni o durere de cap serioasă. Mai ales dacă, atunci când le cumpără, o persoană nu își calculează toate cheltuielile ulterioare folosind un calculator și... Codul civil.

Minus 1. Locuințe și servicii comunale la „cotă comercială”

Prima și principala diferență dintre un apartament și un apartament este că, conform statutului său juridic, un apartament este destinat locuinței, în timp ce un apartament este o proprietate comercială. Adică poți locui în ele, chiar și pentru tot restul vieții, dar asta nu le va face un apartament. Apartamentele nu sunt neapărat un birou; unele sunt concepute ca hoteluri.

În perioada sovietică, la Moscova au fost construite câteva zeci de hoteluri cu mai multe etaje pentru Jocurile Olimpice din 1980, unde erau cazați turiști și delegații oficiale. Și după încheierea jocurilor, aceste clădiri înalte au fost transformate în clădiri rezidențiale, iar fostele camere de hotel au început să fie numite apartamente de tip hotel și au fost distribuite celor aflați pe lista de așteptare la Moscova.

Acum nu este atât de simplu - deoarece apartamentele sunt imobiliare comerciale, în ciuda faptului că proprietarii locuiesc permanent în ele, atunci trebuie să plătiți pentru utilizarea lor la o rată comercială. Plata pentru locuințe și servicii comunale în apartamente este cu 15-25% mai mare decât în ​​apartamentele simple. Și acesta poate fi un mare dezavantaj cu creșterea actuală a tarifelor. În cele din urmă, dacă calculați supraplata, atunci cele 2,5 mii de ruble suplimentare pe lună în termeni de 10 ani de plată în exces se vor transforma în 300 de mii, iar această sumă este deja aproape de diferența de preț dintre apartamente și apartamente.

Minus 2. Există proprietate, dar nu există „înregistrare”

Apartamentele nu sunt locuințe cu drepturi depline. Prin urmare, este imposibil să te înregistrezi la ei în mod permanent. Este clar că nimeni nu a anulat înregistrarea temporară, dar acest lucru este posibil doar dacă, chiar înainte de începerea construcției, întreaga clădire a fost declarată de dezvoltator și construită ca apart-hotel sau ca hotel.

Minus 3. Și plătiți în plus!

Un alt posibil dezavantaj al apartamentelor, dacă sunt construite în afara orașului, este costul conexiunii comunicațiilor. Companiile de construcții economisesc adesea bani prin achiziționarea de terenuri pentru construcții în zonele în care nu sunt furnizate energie electrică, apă, canalizare și gaz. Totul este grozav acolo: natură frumoasă, un râu... Dar, vânzând apartamente la prețuri reduse, firmele de construcții „to boot” obligă cumpărătorii să plătească în plus pentru conectarea comunicațiilor. Dacă la aceasta adăugăm și prețul umflat pentru transportul energiei electrice, gazelor, apei și îndepărtarea gunoiului, atunci diferența de plată a „beneficiilor civilizației” față de apartamentele obișnuite va crește nu cu un sfert, ci chiar mai mult. Mai ales având în vedere apetitul firmelor intermediare care sunt „legate” cu autoritățile locale.

Minus 4. Fara clinica si scoala

Autoritățile nu sunt încă foarte preocupate de construirea de școli, grădinițe și alte instituții sociale lângă ansambluri de apartamente. În mod oficial, nu puteți găsi vina oficialilor - de ce ar exista o școală lângă un hotel sau „campus de birouri”? Cine este acolo să se antreneze? Administrația locală are deja destule bătăi de cap. În plus, legea nu impune companiilor implicate în construcția de ansambluri de apartamente să doteze cartierele cu infrastructură socială (din acest motiv pot vinde apartamente mai ieftin decât locuințele „cu drepturi depline”). Prin urmare, există riscul de a cumpăra un apartament foarte departe de cele mai apropiate creșe și spitale.

Minus 5. Inchiriere fara beneficii

Proprietarii de apartamente nu au dreptul de a-și folosi beneficiile, subvențiile și subvențiile pentru a plăti locuințe și servicii comunale. Aceasta înseamnă că veteranii de război, pensionarii, familiile numeroase, persoanele cu dizabilități și alți beneficiari care și-au cumpărat locuințe în ansambluri de apartamente vor fi obligați să plătească „în totalitate”, iar creșterea cotei de impozitare pe bunurile imobiliare nerezidențiale promisă cu ceva timp în urmă poate face apartamentele prea scumpe pentru proprietarii unor categorii.

Minus 6. Sclavia comunală

Codul Locuinței prevede că un bloc de locuințe este proprietatea comună a tuturor rezidenților. Prin urmare, proprietarii de apartamente pot alege o companie de administrare pentru ei înșiși sau pot organiza ei înșiși un HOA. Apartamentele nu sunt menționate în cod. Și se întâmplă adesea ca firma de construcții însăși să acționeze ca un birou de locuințe pentru a stabili tarife exorbitante pentru utilități.

Există avantaje?

Pe lângă cost, un avantaj important al apartamentelor este că legea nu interzice reamenajarea acestora. Puteți face orice doriți pe metri pătrați, principalul lucru este să nu puneți în pericol structura întregii clădiri.

De asemenea, este de reținut faptul că autoritățile se gândesc de câțiva ani la echivalarea apartamentelor rezidențiale cu apartamentele. Având în vedere faptul că acest tip de problemă în Rusia este rezolvată de oficiali fără prea mult entuziasm, atunci în 5-10 ani, după cum spun participanții de pe piață, ne putem aștepta la progrese în rezolvarea acestei probleme.

Apartamentele sunt un fenomen destul de nou pe piața imobiliară din Rusia, iar temerile asociate cu achiziționarea lor în rândul majorității rușilor sunt destul de înțelese. Dar, după cum arată experiența din ultimii ani, dacă noul proprietar are bani în plus pentru închiriere, are înmatriculare permanentă în alt loc și nu se teme de starea neobișnuită a locuinței, atunci nu este nimic rău în cumpărarea unui apartament.

Termenul „apartamente” a fost folosit activ în Rusia în ultimii zece ani. Și dacă mai devreme acest concept era neclar și vag, astăzi înseamnă un tip absolut specific de imobil. „Apartamente” se numesc:

  • Camere de hotel de lux;
  • Apartamente spatioase situate in ansambluri rezidentiale de prestigiu;
  • Apartamente cu geamuri panoramice.

În ciuda faptului că legislația rusă a oferit de mult o definiție clară a conceptului de „apartament”, statutul lor juridic este încă pus la îndoială în rândul unor experți.

„Să luăm în considerare care sunt avantajele și dezavantajele noului format imobiliar și vom încerca, de asemenea, să oferim o definiție exactă a statutului său juridic”

Din punct de vedere juridic, termenul „apartament” este definit destul de prost de legislația actuală. Până în aprilie 2011 a fost în vigoare Ordinul Rosturism Nr. 86 din 21 iulie 2005 (acum nu mai este în vigoare), potrivit căruia un apartament însemna o cameră cu o suprafață de minim 40! metri patrati, formata din doua sau mai multe camere de zi si dotata cu o baie completa si utilaje de bucatarie.

În ianuarie 2011, a fost emis Ordinul nr. 35 al Ministerului Sportului și Turismului al Federației Ruse (care a intrat în vigoare la 15 aprilie 2011), conform căruia apartamentul nu poate fi considerat un tip separat de imobil. Acest cuvânt înseamnă una dintre cele mai înalte categorii de camere situate în unitățile de cazare. Acestea din urmă includ hoteluri, hanuri, case de vacanță, pensiuni, moteluri, sanatorie și alte facilități. Cu alte cuvinte, un apartament este o cameră confortabilă în orice unitate de cazare, care este dotată cu mobilier și echipamente de clasa corespunzătoare și este destinată rezidenței temporare.

Așa arată situația din punct de vedere juridic. Dar, potrivit experților, în practică astăzi există patru tipuri principale de apartamente:

  • apartamente de serviciu;
  • Aparthoteluri;
  • Hoteluri cu apartamente.

Spațiile situate în primele trei categorii de imobile sunt închiriate (atât pe termen lung, cât și pe termen scurt). Indiferent de perioada pentru care sunt închiriate camerele, tuturor rezidenților li se asigură servicii hoteliere. Există însă și un tip de hotel în care imobilele pot fi achiziționate ca proprietate. Acestea sunt hoteluri apartamente. De regulă, unele dintre camerele din ele sunt închiriate, iar unele sunt scoase la vânzare.

Principalul motiv pentru apariția lor în Rusia (în special, la Moscova) a fost lipsa de amplasamente pentru construcții rezidențiale, precum și cererea scăzută de spațiu de birouri care nu și-a revenit după criză. Mai mulți factori, inclusiv decretul guvernului Moscova nr. 714-PP, care introduce interzicerea construcției de umplutură, i-au forțat pe dezvoltatorii capitalei să caute soluții pentru a-și salva investițiile.

Trecerea la un nou format imobiliar (apartamente) a devenit cea mai bună opțiune pentru dezvoltatorii capitalei. Astăzi, mulți dezvoltatori transformă clădirile de birouri în blocuri mici, care sunt dotate cu tot ce este necesar pentru o viață confortabilă, apoi închiriază astfel de blocuri sau le vând. Astfel, în cadrul unui singur proiect, dezvoltatorul reușește să combine spațiile de birouri, rezidențiale și de retail și de divertisment. Dar merită să luăm în considerare faptul că apartamentele pot fi numite spații rezidențiale numai condiționat.

Care este diferența dintre apartamente și apartamente clasice?

Principala diferență dintre apartamente și apartamente clasice este statutul lor juridic. În conformitate cu articolul 16 din Codul locuinței al Federației Ruse, următoarele obiecte aparțin spațiilor rezidențiale:

  • Clădire rezidențială (parte a unei clădiri rezidențiale);
  • Apartament (parte a unui apartament);
  • Cameră.

O caracteristică necesară a oricărui tip de locuință este scopul său funcțional. Conform legilor ruse, locuința este o cameră izolată, potrivită pentru rezidența permanentă a cetățenilor și care respectă standardele sanitare și tehnice stabilite, precum și alte cerințe legale.

Hotelurile (apartamentele), casele de vacanță, sanatoriile, pensiile, hotelurile și alte unități de cazare au un scop funcțional diferit. Acestea sunt folosite pentru șederea temporară a cetățenilor, spre deosebire de locurile lor de reședință permanentă.

Astfel, din punct de vedere legal, apartamentele sunt spații nerezidențiale, chiar și în ciuda faptului că la construirea unui obiect, dezvoltatorul poate respecta toate standardele tehnice și sanitare necesare.

Minusurile apartamentelor

Este de remarcat faptul că prezența unor factori negativi precum statutul spațiilor nerezidențiale și imposibilitatea înregistrării nu descurajează potențialii cumpărători de la apartamente. Acest lucru se explică prin faptul că contingentul lor este destul de specific - manageri de top ai companiilor mari, angajați ai companiilor străine, oameni de afaceri care își petrec cea mai mare parte a timpului în călătorii de afaceri.

Pentru astfel de persoane, principala importanță este locația unității și disponibilitatea serviciilor hoteliere și deloc problema înregistrării. În plus, clienții care au deja propria locuință, uneori chiar mai multe, manifestă deseori interes pentru achiziționarea de apartamente.

Avantajele apartamentelor

Desigur, pe lângă dezavantaje, apartamentele au și avantajele lor. Principalele avantaje ale unor astfel de bunuri imobiliare includ locația sa favorabilă (proprietarii de apartamente pot locui în imediata apropiere a locului lor de muncă, uneori chiar în aceeași clădire). Locuitorii apartamentelor au posibilitatea de a utiliza serviciile hoteliere și serviciile comerciale și de divertisment incluse în structura complexului.

Avantajele incontestabile ale apartamentelor includ libertatea în proiectarea unor astfel de spații. În plus, categoria spațiilor nerezidențiale face posibilă înregistrarea persoanelor juridice în aceasta. Acest lucru este foarte convenabil pentru unele companii, deoarece vă permite să organizați un „front office” reprezentativ cu săli de întâlnire în apartament.