Pronájem bytových a nebytových prostor: kontroverzní daňové otázky. Encyklopedie řešení

Měsíční nájemné za užívání Areálu a přilehlých Ploch a Parkovacích stání (dále jen „Nájemné“) se skládá z:

Stálá nebo pevná část nájemného

1. Pevná část pronajmout si suma peněz, účtováno za pronájem Prostorů včetně DPH 18 %. Fixní část nájemného se vypočítává v následujících sazbách za metr čtvereční pronajatých prostor:
   • ___.00 rublů měsíčně za metr čtvereční pronajaté plochy skladových prostor včetně DPH;___.00 rublů měsíčně za metr čtvereční pronajaté plochy kancelářských a společenských prostor, včetně DPH;
   • ___.00 rublů měsíčně za metr čtvereční pronajaté plochy kancelářských prostor včetně DPH. Cena Pevné části nájemného zahrnuje Služby uvedené v Seznamu služeb (Příloha č. 5.) Cena Pevné části nájemného zahrnuje užívání Nemovitosti Nájemcem.

Pohyblivá část nájemného

Pohyblivá část nájemného zahrnuje (limity spotřeby jsou stanoveny v příloze č. 6 - výše výdajů za spotřebovanou elektřinu, kalkulovaná v tarifech stanovených organizacemi poskytujícími příslušné služby v souladu s odečty elektroměrů (množství poskytnuté elektřiny, kW); - výše výdajů za spotřebu vody a stočného, ​​jejichž výpočet se provádí podle tarifů stanovených organizacemi dodávajícími příslušné služby podle odečtů měřicích zařízení nebo podle výpočtu dohodnutých sazeb spotřeby - výši nákladů za telefonování a internetový provoz, jejichž výpočet je proveden na základě tarifů, stanovených v příloze č. 6. Poplatky za užívání parkovacích míst Poplatek je vypočítán následovně sazby: 7500,0 rublů měsíčně (bez DPH) za jedno parkovací místo pro nákladní vozidla; 1500,0 rublů za měsíc (bez DPH) DPH) za jedno parkovací místo pro osobní vozidla.

Změna nájemného v nájemní smlouvě

Pronajímatel si vyhrazuje právo z vlastní iniciativy změnit cenu za metr čtvereční pronajatých prostor, ne však více než 1 (Jednou) za rok od Datum zahájení pronájmu a ne více než 5 % z předchozích nákladů za metr čtvereční pronajatých Prostor, s předchozím oznámením nájemci nejpozději do 1 (jednoho) měsíce. V tomto případě strany podepisují dodatečnou dohodu k této smlouvě. Pronajímatel má právo jednostranně zvýšit sazbu pohyblivé části nájemného v závislosti na změnách tarifů organizací poskytujících příslušné služby. V tomto případě pronajímatel připojí k písemnému oznámení o změnách cen energií a provozních služeb zaslanému nájemci příslušné doklady potvrzující skutečnost, že došlo ke změně tarifů nebo nákladů na služby.

Přijímáme nájemní smlouvy k odbornému posouzení. Zabýváme se sepisováním komplexních smluv.

Najděte vhodnou halu

V občanském zákoníku Ruské federace mohou smluvní strany nájemní smlouvy stanovit jak pevnou částku nájemného, ​​tak postup pro jeho výpočet. Nájemné tedy může být stanoveno ve formě hlavní (pevné) části a pohyblivé části, stanovené kalkulací. Stálá část je pevná a zahrnuje poplatek za užívání samotných prostor. Variabilní část nájemného se rovná (nebo se z nich počítá) nákladům na energie spotřebované nájemcem za určité období. Celá výše nájemného (pevná i pohyblivá část) je tedy úhradou za služby pronajímatele při poskytování nemovitosti k pronájmu.

Pevná část nájemného se obvykle stanoví vynásobením sazby nájemného podle smlouvy pronajatou plochou v metrech čtverečních. Proto je v nájemní smlouvě často uvedena sazba nájemného za 1 metr čtvereční za měsíc.

Příklad

Můžete zadat vzorec pro výpočet konstantní části nájemného, ​​například takto:

„Pevná část nájemného se určuje podle vzorce:

TV x/y = A * S,

kde TV x/y je pevná část nájemného splatná za měsíc x, rok y;

A - sazba nájemného dle smlouvy;

S - pronajímatelná plocha, v metrech čtverečních."

Lze také stanovit, že konstantní část nájemného se násobí indexem spotřebitelských cen, koeficientem, který zohledňuje podmínky užívání nemovitosti nájemcem; pro korekční faktor atd.

V nájemní smlouvě může být uvedeno, že variabilní část nájemného pokrývá skutečné náklady pronajímatele na účty za energie, konkrétně:

elektrická energie;

Zdroj vody;

Termální energie;

Odvoz domovního odpadu (můžete poskytnout celý seznam potřebných služeb) atd.

Příklad

Vzorec pro výpočet variabilní části nájemného můžete zadat například takto:

„Proměnná část nájemného se určuje podle vzorce:

P x/y = E + Vo + T + M, kde

P x/y - pohyblivá část nájemného splatná za měsíc x, rok y;

E - výdaje za elektrickou energii za měsíc x, rok y;

Vo - náklady na dodávku vody za měsíc x, rok y;

T - výdaje za tepelnou energii za měsíc x, rok y;

M - výdaje na odvoz domovního odpadu za měsíc x, rok y.“

Pokud je platba za energie prováděna podle odečtů, můžete ve smlouvě uvést, že variabilní část nájemného podléhá stanovení podle odečtů. Lze předepsat, že odečty z užitkových měřicích zařízení se zaznamenávají za přítomnosti oprávněných zástupců pronajímatele a nájemce.

Pozornost

V odstavci 12 Informačního dopisu prezidia Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 11. ledna 2002 N 66 je uvedeno, že účtovat nájemci pouze náklady na úhradu energií nelze považovat za formu nájemného. . Vzhledem k tomu, že pronajímatel ve skutečnosti nedostává protiplnění za pronajatý majetek, platba nájemcem pouze za energie neznamená protiplnění smlouvy.

Kde si mohu pronajmout komerční nebytové prostory nebo sklad? Jak pronajmout obchodní prostory pro prodejnu? Jak správně pronajímat komerční nemovitosti?

Zdravím všechny, kteří navštívili stránky oblíbeného online magazínu “HeatherBeaver”! Máme s vámi odborníka – Denise Kuderina.

Tématem dnešního rozhovoru je pronájem komerčních nemovitostí. Článek bude užitečný pro obchodníky, majitele nebytových prostor a všem, kteří se zajímají o aktuální finanční problémy.

Na konci článku najdete přehled nejspolehlivějších ruských realitních společností, které poskytují zprostředkovatelské služby při pronájmu komerčních nemovitostí.

Tak začněme!

1. Proč pronajímat komerční nemovitosti?

Úspěšná podnikatelská činnost do značné míry závisí na dobře zvolených prostorách pro podnikání. To platí zejména pro obchod a sektor služeb. Útulná, dobře vybavená prodejna v rušné části města láká zákazníky sama o sobě.

Totéž lze říci o kancelářích. Každá sebevědomá společnost by měla mít dobré prostory pro práci a přijímání návštěv. I když prodáváte zboží přes internetový obchod, potřebujete místo pro vyřizování a vydávání objednávek a také řešení sporů se zákazníky.

Ne každý podnikatel, zvláště začínající, si může dovolit pořízení nebytových prostor. V takových případech přichází na pomoc pronájem komerčních nemovitostí.

Uvádíme všechny výhody pronájmu:

• relativně nízké finanční náklady;
• jednodušší postup dokumentace ve srovnání s nákupem;
• možnost kdykoli změnit pronajímatele a přestěhovat se do jiné budovy;
• velký výběr nemovitostí zejména ve velkých městech.

Opačný proces – pronájem prostor – má také mnoho výhod. V první řadě je to spolehlivý zdroj pasivního příjmu. Získání vlastnictví nebytových prostor (obchodních, kancelářských, průmyslových a dalších) je dobrou investiční variantou.

Zatímco existuje soukromé podnikání, její zástupci budou neustále potřebovat prostory k podnikání, což znamená, že majitelé nemovitostí budou mít stabilní zisk bez velké práce.

Najít vhodné prostory pro podnikání je obtížný úkol. Nejrychlejší a nejspolehlivější způsob, jak najít předmět, je využít služeb profesionálních zprostředkovatelů.

Na našem webu je podrobný článek o tom, jak fungují ty moderní.

2. Jak pronajmout komerční nemovitosti – 5 užitečných tipů

Při pronájmu komerčních nemovitostí je třeba být při jejich výběru co nejpečlivější. Parametry a funkční vlastnosti prostor určují, jak brzy budete moci zahájit podnikatelskou činnost a zda bude objekt plně splňovat cíle vašeho podnikání.

Nejprve se rozhodněte, jak budete hledat vhodné prostory – sami nebo s pomocí agentury. První metoda předpokládá přítomnost neomezené nabídky volného času a je spojena s různými riziky. Druhá možnost je bezpečnější a spolehlivější.

Další informace k tématu práce se zprostředkovateli naleznete v článku „“.

Odborné rady, které vám pomohou se vyhnout typické chyby nájemci.

Tip 1. Pečlivě si prostudujte kapotu a ventilační systémy

Vy nebo vaši zaměstnanci budete pracovat v místnosti, takže přítomnost fungujících ventilačních systémů je nejdůležitějším bodem. Nedostatek výkonné a autonomní ventilace v budově je skutečnou překážkou pro normální provoz kavárny, restaurace nebo obchodu s potravinami.

Potravinářské výrobky musí být skladovány ve vhodných podmínkách a návštěvníky a prodejce by neměly rušit cizí pachy. Navíc sanitární služby jednoduše neumožní využívat objekt jako stravovací zařízení nebo prodejnu potravin, pokud má pouze celkové větrání.

Tip 2: Zaměřte se na oblasti nakládky a vykládky

Pohodlná plocha pro nakládku a vykládku zboží je dalším klíčovým bodem pro majitele kaváren, restaurací, jídelen a obchodů.

Je důležité, aby prostor, kde budou nakládky a vykládky prováděny, nepřehlížel nádvoří obytného domu nebo vozovku. Pokud obtěžujete obyvatele nebo motoristy, budete mučeni stížnostmi.

Otázka dostatečného napájení je zvláště aktuální pro nájemníky, jejichž podnikání zahrnuje používání zařízení spotřebovávajících energii - ledničky, elektrické trouby, obráběcí stroje atd.

Ujistěte se, že elektrické kabely v místnosti jsou dostatečně prostorné, aby plně vyhovovaly potřebám podniku.

Tip 4. Přečtěte si pozorně podmínky smlouvy

Před podpisem nájemní smlouvy si pečlivě přečtěte podmínky, za kterých uzavíráte obchod.

Smlouva musí obsahovat následující body:

• podmínky pronájmu, náklady a způsob platby;
• pokud jsou prostory pronajímány s vybavením, musí být sepsán soupis majetku;
• odpovědnost stran za porušení smlouvy;
• podmínky ukončení smlouvy.

Náklady na účty za energie, odvoz odpadků, údržbu protipožárního systému a zabezpečovací signalizaci hradí obvykle nájemce. Pronajímatel však hradí případné větší opravy včetně výměny vodovodních komunikací a elektroinstalace, pokud selžou.

Prodiskutujte předem s pronajímatelem otázku pojištění nemovitosti – zda ​​bude taková dohoda sepsána, a pokud ne, rozhodněte se, kdo uhradí ztráty v případě nepředvídaných situací.

Je bezpodmínečně nutné zkontrolovat vlastnické listiny vlastníka – kupní smlouvu, výpis ze státního rejstříku o vlastnickém právu.

Ujistěte se, že prostory skutečně patří tomu, kdo vám je pronajímá. V opačném případě se jednoho dne objeví skutečný vlastník objektu s patřičnými pravomocemi. Důležité také je, aby prostory nebyly zastaveny, nebyly zabaveny pro dluhy nebo neobsahovaly jiná věcná břemena.

Člověk, který má do spletitosti bytového práva daleko, by měl při pronájmu či koupi nebytových prostor využít odborné pomoci. Všechny nejasné body si můžete ujasnit například na webu Pravoved, zdroji, kde pracují specialisté ze všech oblastí judikatury.

Svůj dotaz můžete položit i bez registrace přímo na hlavní stránce. Právně správnou a kompetentní odpověď obdržíte během několika minut a zcela zdarma. Pokud váš problém vyžaduje hloubkové studium, budete muset zaplatit za služby profesionálů, ale výši poplatku máte právo stanovit sami.

Krok 2. Určete výši nájemného

Pro zjištění optimální ceny pronájmu použijte jednu ze dvou možností. Prvním z nich je osobní kontrola databází vašeho města a stanovení přibližného cenového rozpětí za pronájem podobných prostor. Za druhé, delegujte tento úkol na realitního makléře.

Mimochodem, kromě realitních kanceláří poskytují zprostředkovatelské služby soukromí makléři. Obvykle účtují o 25–50 % méně za svou práci než společnosti. Soukromí specialisté pracující s nebytovými nemovitostmi, event velká města- Jednotky.

5. Pokud pronajímáte komerční nemovitost - 3 hlavní rizika pro pronajímatele

Každý pronajímatel se zajímá o stav svého majetku a chce mít z pronájmu zisk, nikoli ztráty.

Uvedeme hlavní rizika pro majitele komerčních nemovitostí a ukážeme, jak se jim vyhnout.

Riziko 1. Využití prostor k jiným účelům

Každá kvalitně zpracovaná nájemní smlouva specifikuje, k jakému účelu a jak bude pronajatý prostor využíván. To platí i pro vybavení, které si pronajímáte spolu s pronájmem.

Pokud nájemce slíbil, že bude prostory využívat jako sklad, ale nainstaloval v nich maloobchodní prodejnu, máte právo mu uložit pokutu nebo ukončit smlouvu bez vrácení ceny pronájmu.

Riziko 2. Poškození nebo ztráta majetku

Předali jste zařízení a vybavení tomu, co jste považovali za váženého občana, ale on, řečeno diplomatickým jazykem, nesplnil vaše očekávání. Jmenovitě uvedl areál do havarijního stavu, rozbil zařízení, vyšrouboval žárovky a celkově se choval jako prase.

V takových případech má vlastník právo požadovat náhradu škody v plné výši. Navíc musí být uhrazeny nejen náklady na opravu, ale také tržní hodnota poškozeného zařízení.

Odpovědnost se neručí, pokud došlo k poškození věci a majetku v důsledku nepředvídatelných okolností – například požáru nebo povodně.

Riziko 3. Odmítnutí nájemníka platit měsíční nájem

Nedbalí plátci by měli být potrestáni rubly. To je však možné, opět, pokud je nájemní smlouva sepsána podle všech pravidel. To znamená, že dokument musí jasně stanovit podmínky a výši měsíčních plateb.

6. Pokud pronajímáte komerční nemovitost - 3 hlavní rizika pro nájemce

Nájemce může trpět i v důsledku protiprávního nebo neoprávněného jednání pronajímatele.

Riziko 1. Pronájem prostor, ke kterým nemá „pronajímatel“ žádná zákonná práva

Pokud Vám prostory pronajme osoba, která nemá zákonná práva vlastníka k nemovitosti, bude smlouva považována za neplatnou. Abyste tomu zabránili, požadujte předložení titulních dokumentů.

Výpis z Rosreestr můžete nezávisle získat kontaktováním Multifunkčního centra. Služba je placená, ale budete jistě vědět, „kdo je šéf“.

Riziko 2. Výměna zámků v areálu ihned po zaplacení zálohy

Ano, k takovým situacím v přírodě stále dochází. Podepíšete smlouvu, zaplatíte zálohu, dostanete klíče z ruky do ruky, a když se chcete se svým majetkem nastěhovat do areálu, ukáže se, že zámky byly vyměněny a po „majitelích“ není ani stopa. “.

V takové situaci existuje pouze jedna cesta - kontaktovat policii a zahájit trestní řízení ve věci podvodu.

Riziko 3. Podnájem

Nejlepší způsob, jak to vysvětlit, je jednoduchý příklad.

Příklad

Nájemník Andrey, začínající podnikatel, si pronajal prostor pro obchod na rok a zaplatil šest měsíců předem. Podnikatel přitom nekontroloval doklady o vlastnictví a spoléhal se na poctivost pronajímatele.

Po měsíci úspěšného obchodování se v obchodě objevil skutečný majitel s kompletní sadou originálních dokumentů. Slušně požádal nájemníka, aby se z obsazeného prostoru vystěhoval. Andrey se snažil najít podnájemníka, aby dostal alespoň předem zaplacené peníze zpět, ale podnikavý zprostředkovatel nikdy nereagoval na volání ani SMS.

Sečteno a podtrženo: Jednat přímo s majitelem. Minimálně by si měl být vědom všech manipulací, které se s jeho majetkem dějí.

7. Odborná pomoc pro nájemce a pronajímatele - recenze TOP-3 realitních kanceláří

Najít kvalifikovaného zprostředkovatele je obtížný úkol. Abychom čtenářům pomohli, sestavili jsme přehled těch nej spolehlivé společnosti Rusko, práce s komerčními nemovitostmi.

1) Agency.net

Realitní kancelář. Pomůže pronajímatelům a nájemcům pronajmout a pronajmout: kanceláře, obchodní prostory, dílny, sklady, vily a jakékoli další komerční nemovitosti. Společnost zaměstnává pouze zkušené a kvalifikované právníky a realitní kanceláře.

Významnou předností společnosti je její profesionální přístup, přítomnost detailních webových stránek a vypracování individuální strategie pro každého klienta kanceláře. Neexistují žádné realitní služby, které by specialisté společnosti nemohli uživatelům poskytnout.

Komerční nemovitosti v Moskvě a regionu jsou hlavní specializací společnosti. Respect působí na trhu od roku 2004. Prvotním cílem agentury bylo poskytovat klientům co nejširší spektrum služeb spojených s pronájmem, nákupem a prodejem nemovitostí.

Registrace (trvalá registrace) v Moskvě, v bytě za nízkou cenu. Poskytujeme plnou právní podporu od A do Z, počínaje výběrem bytového prostoru (jeho prohlídkou) a konče podporou transakce ve státních úřadech. Vždy alespoň 9 – 11 okresů dle vašeho výběru. Registrace probíhá striktně v rámci zákona, pouze oficiálně přes MFC nebo přímo přes Migrační místo. Přítomnost vlastníka nemovitosti a osoby, která je přihlášena, je povinná. (Trvalá registrace v Moskvě) váš pas bude orazítkován za 30 minut až 5 pracovních dnů v závislosti na zvoleném způsobu předkládání dokumentů. Pokud si chcete koupit povolení k pobytu v Moskvě, pak to není pro nás. Neprodáváme, nabízíme právní podporu pro získání registrace.

registrace v Moskvě

Registrace v Moskvě se vydává s ohledem na všechny normy a standardy stanovené ruskou vládou, přísně prostřednictvím vládních agentur. V bytě, kde budete přihlášeni, bude kromě vás přihlášeno dalších 5 až 8 osob. Žádné gumové plošky! Gumové byty jsou navíc trestně postižitelné.

Stálá registrace v Moskvě je místem, kde váš úspěch začíná.

Ještě jednou chceme zopakovat a sdělit vám, že trvalá registrace v Moskvě, která je vydávána prostřednictvím naší společnosti, je 100% oficiální. S ním můžete získat vše, co zákon vyžaduje.

Přihlaste své dítě do školy nebo školky.

Zaregistrujte své vozidlo u dopravní policie.

Dobrá práce ve státních úřadech a komerčních organizacích.

Získejte bankovní úvěry, včetně hypotečních úvěrů.

Bezplatná lékařská péče na veřejných klinikách.

Získejte nový pas nebo vyměňte ten stávající.

Udělejte si řidičák.

Pobírat důchod, který je splatný ze zákona.

Registrace v Moskvě pro

Registrace v Moskvě pro občany Ruské federace je v dnešní době poměrně populární služba. Bez ohledu na to, jak triviální to může znít, téměř každý Rus, který přijede pracovat do Moskvy, čelí státní byrokratické mašinérii.

Registrace v Moskvě pro cizí občany

– jde o nezbytný krok k dalšímu získávání ruského občanství. Podle zákona se totiž osoba, která obdržela povolení k přechodnému pobytu, musí přihlásit k registraci po celou dobu platnosti Povolení k přechodnému pobytu.

Získání povolení k pobytu nebo registrace na základě povolení k pobytu v Rusku je ze zákona vyžadováno po celých 5 let doby platnosti povolení k pobytu.

Proč máme registraci v Moskvě za tak dostupnou cenu?

Základní! Jsme konečnou společností, která tuto službu poskytuje. Pootevřeme trochu oponu, máme asi 6-8 zprostředkovatelů, kteří k nám klienty přivádějí s vlastními „nadsazenými náklady“. Nejsme zprostředkovatelé! Naše cena z první ruky.

Další skutečnost: na internetu je mnoho nabídek na registraci registrace prostřednictvím nákupu akcie. Jedná se o velmi nákladný proces a cena může dosáhnout až 1 200 000 rublů. Máme cenově dostupný produkt, o nic horší: registrace v Moskvě bez nároku na životní prostor. nebo nás kontaktujte a zaregistrujte se za mnohem méně peněz? Jednoznačná odpověď neexistuje. Vše záleží na vašich cílech a finančních možnostech. A co je pro vás to pravé, vyžaduje analýzu.

Bez ohledu na vaši volbu však musíte mít na paměti, že registraci v Moskvě vydává státní orgán do 6 regulovaných dnů.