Velmi často si podnikatelé musí pronajímat byty, garáže, boxy, parkovací stání a další nemovitosti od fyzických osob. Zároveň vyvstává mnoho otázek: jak správně formalizovat transakci, jaké daně platit, jak odepisovat výdaje atd. Je jich tolik, že jsme se rozhodli vydat na toto téma malý vzdělávací program zkoumající celý proces pronájmu krok za krokem.

Pronájem nemovitosti od běžného člověka se téměř neliší od pronájmu od podnikatelů a organizací. Jediné upozornění: budete muset srazit a převést daň z příjmu fyzických osob z příjmu pronajímatele.

Služba vypočítá daň a připraví výkazy pro podniky využívající zjednodušený daňový systém, UTII a patent. Pomůže také generovat faktury, úkony a faktury.

Sepište smlouvu o pronájmu nemovitosti

Ve smlouvě popište:

  • Předmět smlouvy: jakou nemovitost pronajímáte, její adresa, výměra, katastrální číslo a další údaje, které ji pomohou odlišit od ostatních.
  • Jaká práva se na základě smlouvy převádějí. Může se jednat pouze o dočasné užívání nebo také o vlastnictví. Pokud se bavíme o prostorách pro kancelář, přecházejí obě práva.
  • Doba pronájmu. Smlouva uzavřená na rok nebo déle bude muset být zaregistrována u Rosreestr. Pokud je doba trvání smlouvy kratší než rok nebo není uvedena vůbec, není nutné ji registrovat.
  • Velikost a způsoby aplikace pronajmout si.
  • Práva a povinnosti vás a pronajímatele.

Před podpisem smlouvy požádejte pronajímatele o list vlastnictví nebo výpis ze státního rejstříku. Tímto způsobem se ochráníte a ujistíte se, že majitel areálu je před vámi.

Srážet daň z příjmu fyzických osob z pronájmu

Každý člověk ze svých příjmů platí státu daň z příjmu fyzických osob. Pokud obdrží příjem od individuálního podnikatele nebo LLC, pak sám neplatí daň z příjmu fyzických osob - podnikatel nebo organizace se stává jeho daňovým agentem. Vypočítá, srazí a odvede daň z příjmu fyzických osob na finanční úřad. Běžný příklad: Zaměstnanci na pracovní smlouvu sami neplatí daň z příjmu fyzických osob, platí to zaměstnavatel. A dostávají mzdu, ze které už byla sražena daň. U nájemného je situace stejná. Pronajímatel od vás má příjem, a pokud je to obyčejný člověk, stáváte se jeho daňovým agentem.

Co je třeba udělat:

  • Vypočítat a srazit daň z příjmu fyzických osob – 13 % z příjmu. Ve smlouvě jste například napsali, že za nájem budete platit 30 tisíc rublů měsíčně. Z této částky převeďte 3 900 rublů měsíčně finančnímu úřadu a 26 100 rublů pronajímateli.
  • Převeďte daň z příjmu fyzických osob na finanční úřad. Udělejte to nejpozději následující den po zaplacení nájemného.
  • Zpráva o dani z příjmu fyzických osob. Jednou za čtvrtletí předložte zprávu 6-NDFL, jednou ročně - 2-NDFL. Přečtěte si o těchto přehledech v našich článcích: „Jak vyplnit daň z příjmu 2 osob v roce 2017“ a „Jak připravit daň z příjmu 6 osob“.

Důležité: musíte převést daň z příjmu fyzických osob na finanční úřad v místě registrace vaší společnosti nebo fyzického podnikatele.

Z nájmu nemusíte platit pojistné.

Ve výdajích zjednodušeného daňového systému zohledněte nájemné a energie

Pokud používáte zjednodušený daňový systém „Příjmy mínus náklady“, zohledněte při výpočtu daně nájemné. Chcete-li potvrdit své výdaje, vyplňte a uložte následující dokumenty:

  • nájemní smlouva
  • potvrzení o převzetí a převodu prostor
  • doklady potvrzující, že jste zaplatili nájem

Pro zohlednění plateb za energie je výhodnější je zahrnout do nájemného. To lze provést dvěma způsoby:

  1. Jako pevná součást nájemného. Ve smlouvě to formulujte takto: "Částka nájemného je 30 000 rublů a zahrnuje náklady na služby spotřebované nájemcem."
  2. Určete pevné a variabilní části. Proměnná bude záviset na spotřebovaných utilitách. Ve smlouvě to formulujte takto: „Nájemné se skládá z pevné a variabilní části. Pevná část nájemného je 5 000 rublů měsíčně. Variabilní část tvoří náklady na energie spotřebované nájemcem během tohoto období. Výše energií je stanovena na základě údajů z měřicích zařízení v pronajatých prostorách a je hrazena na základě kopií vyúčtování energií předložených pronajímatelem.“

Neexistují žádná zákonná omezení, kdo může odstoupit nebytových prostor.

Může se jednat o právnickou osobu, fyzického podnikatele nebo běžného občana.

Důležité je pouze to, aby jedinec byl dospělý.

K pronájmu nebytové nemovitosti není vyžadována registrace individuálního podnikatele.

Jak pronajmout nebytové prostory od právnické osoby?

Nebytové prostory si můžete pronajmout od právnické osoby.

Chcete-li to provést, měli byste se seznámit s dokumenty, které musí tato organizace poskytnout.

Požadované dokumenty:

  • osvědčení o registraci právnické osoby;
  • doklad o registraci u daňové služby;
  • osvědčení o vlastnictví nebytových nemovitostí k pronájmu;
  • pokud existuje zakládací listina podniku, měli byste si vyžádat kopii tohoto dokumentu;
  • plná moc pro občana, který dohodu uzavírá: musí mít oprávnění takové dokumenty podepisovat. Zvláštní pozornost je třeba věnovat době platnosti těchto pravomocí. Pokud osoba, která nájemní smlouvu podepsala, takové oprávnění neměla, bude tato operace v souladu s § 174 občanského zákoníku považována za neplatnou.

Návod krok za krokem

1 krok. Výběr nemovitosti k pronájmu. Seznámení s potřebnou dokumentací právnické osoby.

Krok 2. Uzavření nájemní smlouvy je nejdůležitější fází uzavření obchodu. Dokument musí obsahovat všechny podstatné aspekty transakce. Teprve po dohodě na těchto podmínkách bude smlouva považována za uzavřenou podle § 432 občanského zákoníku.

Článek 432 občanského zákoníku Ruské federace. Základní ustanovení pro uzavření smlouvy

  1. Dohoda se považuje za uzavřenou, pokud mezi stranami dojde ve formě požadované ve vhodných případech k dohodě o všech podstatných podmínkách smlouvy.
  2. K uzavření smlouvy dochází odesláním nabídky (nabídky na uzavření smlouvy) jednou ze stran a jejím přijetím (akceptací nabídky) druhou stranou.
  3. Strana, která přijala úplné nebo částečné plnění na základě smlouvy od druhé strany nebo jinak potvrdila platnost smlouvy, nemá právo požadovat uznání této smlouvy za neuzavřenou, pokud vyjádření takového požadavku s přihlédnutím k zvláštní okolnosti, by odporovalo zásadě dobré víry.

Mezi základní požadavky patří:


Dohoda obsahuje části o povinnostech stran a podmínkách jejího předčasného ukončení. Tento dokument musí být vyhotoven písemně ve třech vyhotoveních. Notářské ověření se nevyžaduje, pokud na tom jedna ze stran netrvá.

Dokument lze vypracovat samostatně. Do této záležitosti můžete zapojit právníky.

Krok 3 Podpis nájemní smlouvy. Převod nebytových nemovitostí na základě převodního a kolaudačního listu. Tento dokument není povinný, ale je lepší ho vyhotovit. Musí evidovat skutečný stav pronajatých prostor.

Krok 4 Sbírka listin pro registraci smlouvy do Jednotného státního registru nemovitostí. K registraci budete potřebovat následující dokumenty:

  • žádost o registraci;
  • nájemní smlouva ve 3 vyhotoveních;
  • katastrální pas nebytových nemovitostí;
  • pas nájemce;
  • ustavující dokumenty organizace (pronajímatele): osvědčení o státní registraci, pořadí jmenování ředitelem;
  • potvrzení o zaplacení státního cla.

Pokud se do Jednotného státního rejstříku vztahuje pouze jedna strana transakce, pak pro jednotlivce bude výše plateb 2 000 rublů, pro organizaci - 22 000 rublů. Pokud je žádost do Jednotného státního registru nemovitostí společná, musí každá strana zaplatit polovinu státního poplatku: nájemce - 1 000 rublů, pronajímatel - 11 000 rublů, protože je právnickou osobou.

Krok 5 Převod dokumentů do Jednotného státního registru nemovitostí. Ověřování správnosti a pravosti dokumentů státní službou.

Krok 6 Vydávání dokladů o registraci do Jednotného státního registru nemovitostí. Každé straně bude vystavena nájemní smlouva se státním registračním záznamem.

Jak pronajmout prostory od jednotlivce?

Nebytovou nemovitost si můžete pronajmout od fyzické osoby. To vyžaduje seznámení se s určitou dokumentací.

Požadované dokumenty:

  1. cestovní pas vlastníka nemovitosti;
  2. osvědčení o vlastnictví;
  3. katastrální pas.

Algoritmus akcí

Chcete-li si pronajmout nemovitost od jednotlivce, musíte projít všemi stejnými kroky jako při formalizaci nájemního vztahu s organizací.

1 krok. Znalost dokumentace k nemovitostem.

Krok 2. Příprava smlouvy. Musí být také vypracován tak, aby obsahoval všechny podstatné pojmy. Jako pronajímatel bude vystupovat pouze fyzická osoba.

Krok 3 Schválení smlouvy. Sepsání a podepsání aktu o převzetí a převodu nebytových prostor.

Krok 4 Dokumenty pro registraci do Jednotného státního registru nemovitostí:

  • žádost o registraci;
  • pas nájemce;
  • cestovní pas pronajímatele;
  • souhlas manžela s pronájmem nemovitosti (je-li pronajímatel ženatý);
  • osvědčení o vlastnictví;
  • katastrální pas;
  • nájemní smlouva;
  • akt přijetí a převodu;
  • platební složenka se státním poplatkem: pokud dokumenty předkládá jedna strana, platí státní povinnost ve výši 2 000 rublů. Pokud obě strany, pak každá zaplatí 1000 rublů.


Krok 5 Předložení dokumentace do Jednotného státního registru nemovitostí. Doba registrace je 10 pracovních dnů.

Krok 6 Příjem dokumentů potvrzujících státní registraci.

Databáze nájemců komerčních nemovitostí

Abyste našli vhodnou místnost k pronájmu, měli byste si prostudovat nabídky poskytované na speciálních webových stránkách na internetu. Mnohé z nich jsou vybaveny pohodlnou vyhledávací službou.

Vše, co musíte udělat, je zadat následující informace:

  1. město;
  2. okres nebo okres: většina stránek nabízí objasnění stanice metra (pokud je Velkoměsto), můžete také zadat název ulice (pokud máte konkrétní preference);
  3. druh nemovitosti umožňuje určit, k jakým účelům jsou prostory pronajímány: kancelář, sklad, obchod, garáž, výroba, spotřebitelské služby;
  4. náklady: měla by být rovněž zavedena omezení transakční ceny;
  5. náměstí.

Podobné informace lze nalézt na realitních webech, jako jsou Bazametrov.ru, Comrent.ru, Arendator.ru a další.

Stačí do vyhledávače zadat Databáze nájemců komerčních nemovitostí. Volba je na tobě.

Fyzická osoba si může pronajmout komerční nemovitost buď od organizace nebo od spoluobčana, který je vlastníkem nebytových prostor.

Chcete-li to provést, budete muset shromáždit dokumenty, uzavřít nájemní smlouvu, podepsat potvrzení o převodu a přijetí, poté zaregistrovat transakci do Jednotného státního registru nemovitostí a zaplatit státní poplatek.

Když organizace (právnická osoba) potřebuje pronajmout byt pro svého zaměstnance, často vstoupí smlouva o pronájmu bytu. Nutno podotknout, že smlouva o nájmu bytu je uzavřena, je-li „nájemcem“ bytu organizace (firma), tzn. entita. V tomto případě není možné uzavřít nájemní smlouvu, protože zaměstnavatel je jednotlivec, jinými slovy osoba. Občas se musíte setkat s názorem, že není rozdíl v tom, jakou smlouvu uzavřít – nájemní nebo nájemní. Nicméně, Občanský zákoník Ruské federace stanoví rozdíly a jasně definuje jak nájemní smlouvu, tak nájemní smlouvu v čl. 671. Nájem bytových prostor je navíc upraven v samostatné hlavě občanského zákoníku (§ 35 občanského zákoníku).

V obecném smyslu je nájemní smlouva stále volnější dohodou. Taková dohoda je pro vlastníka nepochybně výhodná, protože Na ukončení nájemní smlouvy nejsou kladeny žádné přísné požadavky, jaké ukládá občanský zákoník na smlouvy o nájmu bytu. Ve smlouvě o nájmu bytu (obydlí) si strany mohou svobodně určit podmínky ukončení smlouvy, jakož i další významné podmínky.

Smlouva o pronájmu bytu má řadu odlišností pro majitele bytového prostoru:

  1. Za prvé, vlastník musí pochopit, že právnická osoba je podle nájemní smlouvy odpovědná, tzn. organizace pronajímající byt, což je mimochodem pro majitele pozitivní faktor.
  2. Téměř všechna ustanovení smlouvy budou vypadat jinak, i když budou platit stejné požadavky na obytný komplex týkající se životní úrovně. A zůstává stejné doporučení – uzavřít dohodu na dobu kratší než jeden rok.
  3. V podmínkách smlouvy, případně v příloze, je doporučeno upravit právo vlastníka schvalovat (povolovat) nastěhování obyvatel do bytu. V našich podmínkách se majiteli doporučuje znát a rozumět tomu, kolik lidí v jeho bytě žije, a být si jistý řádným užíváním bydlení organizací nájemců.
  4. Organizace, která si pronajímá obytné prostory od vlastníka, fyzické osoby, je ve vztahu k němu daňovým agentem. To znamená, že právnická osoba - nájemce musí vypočítat a zaplatit daň z příjmu fyzických osob (NDFL) - 13 % z částky uvedené ve smlouvě. Zdaňovacím obdobím je jeden rok. Aby se předešlo nesrovnalostem a případným problémům, je nutné při uzavírání smlouvy poskytnout organizaci pasové údaje vlastníka, údaje o osvědčení o registraci nemovitosti, kopii kupní a prodejní smlouvy (nebo jiný podklad), DIČ. pronajímatele (vlastníka), jakož i číslo potvrzení o pojištění. Majitel musí napsat prohlášení „o výpočtu a sražení daně z příjmu fyzických osob“ adresované řediteli nebo pobočce. účetní organizace a po zdaňovacím období získat od nájemce potvrzení 2NDFL, abyste měli jistotu, že daň byla zaplacena. Je nutné připomenout, že majiteli bytu je částka vyplacena po sražení daně z příjmu fyzických osob daňovým agentem. Tito. pokud je výše nájemného uvedena ve smlouvě, například 10 000 rublů měsíčně, částka 10 000–13 % = 8 700 rublů se převede na účet majitele.
  5. Jednou z obtíží, které vyvstávají, když organizace pronajímá byt, je otázka placení plateb na jednotlivých měřičích - voda, elektřina, telefon, internet atd., tedy ty platby, které podle smlouvy o pronájmu bytu obvykle hradí nájemce. (platby za energie). Účetnictví je někdy nepohodlné, když existují platby, které se měsíc od měsíce liší. Tento bod lze zohlednit v nájemní smlouvě na bytové prostory vymezením určité omezené částky, v rámci které obyvatelé vynakládají prostředky získané z měřidel.

Z výše uvedeného je zřejmé, že smlouva o nájmu bytu se výrazně liší od nájemní smlouvy. A aby „nástrahy“ nevyplavaly na povrch a nedocházelo k nedorozuměním ve vztahu mezi nájemcem a pronajímatelem, je nutné brát uzavření smlouvy o nájmu bytu vážně a případně si nechat poradit od kompetentní realitní kanceláře. Specialisté "Arenda-PRO" provede vysvětlující práce s vlastníky bytů a v případě potřeby také poskytne poradenství účetní společnosti.

v osobě jednající na základě, dále jen „ Hostinský“, na jedné straně a v osobě jednající na základě, dále jen „ Nájemce“, na druhé straně, dále jen „strany“, uzavřely tuto smlouvu, dále jen „ Dohoda“, o následujícím:

1. PŘEDMĚT SMLOUVY

1.1. Nájemní smlouva se uzavírá na dobu minimálně 3 měsíců. Pronajímatel pronajímá nájemci nemovitost (místo na adrese: ) na dobu měsíců k užívání za účelem plnění jeho zákonem stanovených úkolů.

1.2. Platba za pronájem místa se provádí měsíčně.

1.3. Nájemce má právo po dohodě s pronajímatelem pronajatý pozemek odkoupit.

1.4. Pronajímatel má právo navýšit cenu nájmu v případě navýšení objemu prací, po dohodě s nájemcem.

1.5. Pronajímatel má právo po dohodě s nájemcem stanovit samostatný poplatek za propagaci webových stránek.

1.6. Pronajímatel a nájemce mohou vypracovat individuální podmínky smlouvy o pronájmu pozemku.

2. POVINNOSTI STRAN

2.1. Nájemce se zavazuje:

  • používat stránky k zamýšlenému účelu uvedenému v odstavci 1 smlouvy, jakož i v souladu s dalšími podmínkami smlouvy;
  • udržovat pronajaté místo v plně provozuschopném a provozuschopném stavu až do doručení potvrzení o převzetí pronajímateli;
  • provádět na vlastní náklady změny a doplnění pronajatých stránek pronajímatelem, aniž by se do toho zapojovaly třetí společnosti;
  • informovat pronajímatele písemně nejpozději předem o nadcházejícím vrácení pronajatého pozemku, a to jak v souvislosti s vypršením smlouvy, tak v případě předčasného vrácení, a po ukončení této smlouvy předat pozemek pronajímateli dle zákona s přihlédnutím k provedeným změnám (po dohodě s pronajímatelem);
  • Na pronajaté webové stránky nemůžete umístit odkazy na jiné stránky, změnit kód stránek nebo zveřejnit informace, které jsou v rozporu s platnou legislativou.

2.2. Pronajímatel se zavazuje:

  • poté, co smluvní strany podepíší smlouvu, poskytnout nájemci do pracovních dnů (po zaplacení nájemného) odpovídající webové stránky v dobrém stavu;
  • provádět změny a doplňky webových stránek pronajatých nájemci za sjednanou úplatu (v případě potřeby);
  • udržovat stránky, propagovat je ve vyhledávačích, inzerovat stránky, za dohodnutý poplatek (v případě potřeby);

3. PLATBY A VYPOŘÁDÁNÍ PODLE SMLOUVY

3.1. Za pronájem nemovitosti specifikované v odstavci 1 této smlouvy převádí nájemce pronajímateli poplatek ve výši rublů měsíčně. Částky splatné pronajímateli se načítají a platí měsíčně, na každý měsíc předem.

4. PŘEDČASNÉ UKONČENÍ SMLOUVY

4.1. Smlouva může být z podnětu pronajímatele předčasně ukončena a nájemce je povinen stránky vrátit v těchto případech:

  • pokud nájemce užívá stránky (zcela nebo zčásti) v rozporu s touto smlouvou;
  • nezaplatil-li nájemce nájemné do ;
  • pokud nájemce záměrně zhorší stav místa.

4.2. Smlouvu lze z podnětu nájemce předčasně ukončit v těchto případech:

  • zasahuje-li pronajímatel do činnosti nájemce při užívání pronajaté plochy, což není v rozporu s touto smlouvou, zakladatelskou listinou a zakladatelskou listinou o jejím vzniku a činnosti;
  • pokud se stránky v důsledku okolností, za které nájemce neodpovídá, ukážou jako nepoužitelné.

5. OBNOVENÍ SMLOUVY

5.1. Po skončení smlouvy má nájemce přednostní právo na obnovení smlouvy, pokud řádně plní závazky převzaté z nájemní smlouvy.

5.2. Pokud alespoň jedna ze stran nepožádá o ukončení nebo změnu smlouvy na konci období, považuje se smlouva za prodlouženou na stejnou dobu a za stejných podmínek, jaké jsou stanoveny ve smlouvě.

5.3. Při prodloužení smlouvy na novou dobu mohou být její podmínky změněny dohodou stran.

6. ZVLÁŠTNÍ PODMÍNKY

6.1. Nájemce má právo:

  • podnajmout místo obdržené na základě smlouvy;
  • provádět vylepšení: změny, doplnění pronajatého areálu po dohodě s pronajímatelem;

6.2. Pronajímatel má právo na webové stránky pronajaté nájemci umístit odkaz na své webové stránky;