Bardzo często przedsiębiorcy muszą wynajmować mieszkania, garaże, boksy, miejsca parkingowe i inne nieruchomości od osób fizycznych. Jednocześnie pojawia się wiele pytań: jak prawidłowo sformalizować transakcję, jakie podatki zapłacić, jak odpisać wydatki itp. Jest ich tak wiele, że postanowiliśmy wyemitować mały program edukacyjny na ten temat, badając Cały proces wynajmu krok po kroku.

Wynajem nieruchomości od zwykłej osoby prawie nie różni się od wynajmu od przedsiębiorców i organizacji. Jedyne zastrzeżenie: od dochodów wynajmującego będziesz musiał potrącać i odprowadzać podatek dochodowy od osób fizycznych.

Usługa obliczy podatek i przygotuje raportowanie dla przedsiębiorców korzystających z uproszczonego systemu podatkowego, UTII i patentu. Pomoże także w generowaniu faktur, ustaw i faktur.

Sporządź umowę najmu nieruchomości

W umowie opisz:

  • Przedmiot umowy: jaką nieruchomość wynajmujesz, jej adres, powierzchnię, numer katastralny i inne informacje, które pomogą wyróżnić ją na tle innych.
  • Jakie prawa przechodzą na mocy umowy. Może to być jedynie tymczasowe użytkowanie lub własność. Jeżeli mówimy o lokalu na biuro to przechodzą oba prawa.
  • Okres wynajmu. Umowa zawarta na rok lub dłużej będzie musiała zostać zarejestrowana w Rosreestr. Jeżeli umowa jest zawarta na okres krótszy niż rok lub w ogóle nie jest określona, ​​nie ma konieczności jej rejestracji.
  • Rozmiar i metody aplikacji wynajem.
  • Prawa i obowiązki Twoje i wynajmującego.

Przed podpisaniem umowy poproś wynajmującego o akt własności lub wypis z rejestru państwowego. W ten sposób zabezpieczysz siebie i będziesz miał pewność, że właściciel lokalu jest przed tobą.

Potrącaj podatek dochodowy od osób fizycznych od czynszu

Każda osoba płaci państwu podatek dochodowy od osób fizycznych od swoich dochodów. Jeśli otrzymuje dochód od indywidualnego przedsiębiorcy lub LLC, sam nie płaci podatku dochodowego od osób fizycznych - przedsiębiorca lub organizacja staje się jego agentem podatkowym. Nalicza, pobiera i odprowadza podatek dochodowy od osób fizycznych do urzędu skarbowego. Typowy przykład: pracownicy zatrudnieni na umowę o pracę sami nie płacą podatku dochodowego od osób fizycznych, robi to pracodawca. I otrzymują wynagrodzenie, od którego potrącono już podatek. Podobnie jest z czynszem. Wynajmujący otrzymuje od Ciebie dochody, a jeśli jest to zwykła osoba, stajesz się jego agentem podatkowym.

Co powinno być zrobione:

  • Oblicz i potrąć podatek dochodowy od osób fizycznych - 13% dochodu. Na przykład napisałeś w umowie, że za czynsz będziesz płacić 30 tysięcy rubli miesięcznie. Z tej kwoty przekazuj miesięcznie 3900 rubli do urzędu skarbowego, a 26 100 rubli do właściciela.
  • Przekaż podatek dochodowy od osób fizycznych do urzędu skarbowego. Zrób to nie później niż następnego dnia po opłaceniu czynszu.
  • Raport dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych. Raz na kwartał złóż raport 6-NDFL, raz w roku - 2-NDFL. O raportach przeczytasz w naszych artykułach: „Jak rozliczyć podatek dochodowy od 2 osób w 2017 r.” oraz „Jak rozliczyć podatek dochodowy od 6 osób”.

Ważne: podatek dochodowy od osób fizycznych należy przekazać do urzędu skarbowego w miejscu rejestracji firmy lub przedsiębiorcy indywidualnego.

Od czynszu nie musisz płacić składek na ubezpieczenie.

Uwzględnij czynsze i media w wydatkach uproszczonego systemu podatkowego

Jeśli korzystasz z uproszczonego systemu podatkowego „Dochód minus wydatki”, przy obliczaniu podatku uwzględnij czynsz. Aby potwierdzić swoje wydatki, wypełnij i zapisz następujące dokumenty:

  • Umowa najmu
  • zaświadczenie o przyjęciu i przekazaniu lokalu
  • dokumenty potwierdzające opłacenie czynszu

Aby uwzględnić opłaty za media, wygodniej jest uwzględnić je w czynszu. Można to zrobić na dwa sposoby:

  1. Jako stała część czynszu. W umowie sformułuj to w ten sposób: „Kwota czynszu wynosi 30 000 rubli i obejmuje koszty mediów zużywanych przez Najemcę.”
  2. Określ części stałe i zmienne. Zmienna będzie zależała od zużytych mediów. W umowie sformułuj to w ten sposób: „Czynsz składa się z części stałej i zmiennej. Stała część czynszu wynosi 5000 rubli miesięcznie. Część zmienną stanowi koszt mediów zużytych przez Najemcę w tym okresie. Wysokość opłat za media ustalana jest na podstawie danych z liczników znajdujących się w wynajmowanym lokalu i płatna na podstawie kopii rachunków za media przedstawionych przez Wynajmującego.”

Nie ma żadnych ograniczeń prawnych dotyczących tego, kto może się wycofać lokale niemieszkalne.

Może to być osoba prawna, indywidualny przedsiębiorca lub zwykły obywatel.

Ważne jest tylko, aby dana osoba była dorosła.

Aby wynająć nieruchomość niemieszkalną nie jest wymagana rejestracja statusu przedsiębiorcy indywidualnego.

Jak wynająć lokal niemieszkalny od osoby prawnej?

Lokale niemieszkalne można wynająć od osoby prawnej.

Aby to zrobić, powinieneś zapoznać się z dokumentami, które musi dostarczyć ta organizacja.

Wymagane dokumenty:

  • zaświadczenie o rejestracji osoby prawnej;
  • dokument dotyczący rejestracji w służbie podatkowej;
  • świadectwo własności nieruchomości niemieszkalnej przeznaczonej na wynajem;
  • jeżeli istnieje statut przedsiębiorstwa, należy poprosić o kopię tego dokumentu;
  • pełnomocnictwo dla obywatela zawierającego umowę: musi posiadać uprawnienia do podpisywania takich dokumentów. Warto zwrócić szczególną uwagę na okres ważności tych uprawnień. Jeżeli osoba podpisująca transakcję najmu nie posiadała takiego uprawnienia, wówczas czynność tę w myśl art. 174 Kodeksu Cywilnego uważa się za nieważną.

Instrukcja krok po kroku

1 krok. Wybór nieruchomości do wynajęcia. Zapoznanie się z niezbędną dokumentacją osoby prawnej.

Krok 2. Zawarcie umowy najmu to najważniejszy etap zawarcia umowy. Dokument musi zawierać wszystkie istotne aspekty transakcji. Dopiero po uzgodnieniu niniejszych warunków umowę uważa się za zawartą w rozumieniu art. 432 Kodeksu Cywilnego.

Artykuł 432 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Podstawowe postanowienia dotyczące zawarcia umowy

  1. Umowę uważa się za zawartą, jeżeli strony osiągnęły porozumienie, w formie wymaganej w odpowiednich przypadkach, co do wszystkich istotnych warunków umowy.
  2. Do zawarcia umowy dochodzi poprzez przesłanie oferty (oferty zawarcia umowy) przez jedną ze stron i jej przyjęcie (akceptację oferty) przez drugą stronę.
  3. Strona, która przyjęła pełne lub częściowe wykonanie umowy drugiej strony lub w inny sposób potwierdziła ważność umowy, nie ma prawa żądać uznania tej umowy za niezawartą, jeżeli oświadczenie takiego żądania, biorąc pod uwagę szczególnych okolicznościach, byłoby sprzeczne z zasadą dobrej wiary.

Zasadnicze wymagania obejmują:


Umowa zawiera zapisy dotyczące odpowiedzialności stron i warunków jej wcześniejszego rozwiązania. Dokument ten należy sporządzić w formie pisemnej w trzech egzemplarzach. Notarializacja nie jest wymagana, chyba że nalega na to jedna ze stron.

Dokument można sporządzić samodzielnie. Możesz zaangażować w tę sprawę prawników.

Krok 3. Podpisanie umowy najmu. Przeniesienie nieruchomości niemieszkalnej na podstawie protokołu przeniesienia i odbioru. Dokument ten nie jest obowiązkowy, ale lepiej go sporządzić. Musi rejestrować faktyczny stan wynajmowanego lokalu.

Krok 4 Zbiór dokumentów do rejestracji umowy w Jednolitym Państwowym Rejestrze Nieruchomości. Do rejestracji potrzebne będą następujące dokumenty:

  • wniosek o rejestrację;
  • umowa najmu w 3 egzemplarzach;
  • paszport katastralny nieruchomości niemieszkalnych;
  • paszport najemcy;
  • dokumenty założycielskie organizacji (wynajmującego): zaświadczenie o rejestracji państwowej, kolejność mianowania na dyrektora;
  • dowód zapłaty cła państwowego.

Jeżeli do Jednolitego Rejestru Państwowego złoży wniosek tylko jedna strona transakcji, wówczas dla osoby fizycznej kwota płatności wyniesie 2000 rubli, dla organizacji – 22 000 rubli. Jeżeli wniosek do Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości jest wspólny, każda ze stron musi uiścić połowę opłaty państwowej: najemca - 1000 rubli, wynajmujący - 11 000 rubli, ponieważ jest osobą prawną.

Krok 5 Przeniesienie dokumentów do Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości. Weryfikacja poprawności i autentyczności dokumentów przez służbę rządową.

Krok 6 Wydawanie dokumentów dotyczących rejestracji w Jednolitym Państwowym Rejestrze Nieruchomości. Każdej ze stron zostanie wydana umowa najmu z państwowym wpisem rejestracyjnym.

Jak wynająć lokal od osoby fizycznej?

Nieruchomość niemieszkalną możesz wynająć od osoby fizycznej. Wymaga to zapoznania się z określoną dokumentacją.

Wymagane dokumenty:

  1. paszport właściciela nieruchomości;
  2. świadectwo własności;
  3. paszport katastralny.

Algorytm działań

Aby wynająć nieruchomość od osoby fizycznej, należy wykonać te same kroki, co w celu sformalizowania umowy najmu z organizacją.

1 krok. Znajomość dokumentacji nieruchomości.

Krok 2. Przygotowanie umowy. Należy go także sporządzić tak, aby zawierał wszystkie istotne terminy. Leasingodawcą będzie wyłącznie osoba fizyczna.

Krok 3. Zatwierdzenie umowy. Sporządzenie i podpisanie aktu przyjęcia i przekazania lokalu niemieszkalnego.

Krok 4 Dokumenty do rejestracji w Jednolitym Państwowym Rejestrze Nieruchomości:

  • wniosek o rejestrację;
  • paszport najemcy;
  • paszport właściciela;
  • zgoda współmałżonka na wynajem nieruchomości (jeżeli wynajmujący jest w związku małżeńskim);
  • świadectwo własności;
  • paszport katastralny;
  • umowa najmu;
  • akt przyjęcia i przeniesienia;
  • dowód wpłaty z cłem państwowym: jeżeli dokumenty złoży jedna ze stron, wówczas płaci ona cło państwowe w wysokości 2000 rubli. Jeśli obie strony, każda płaci 1000 rubli.


Krok 5 Złożenie dokumentacji do Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości. Okres rejestracji wynosi 10 dni roboczych.

Krok 6 Otrzymanie dokumentów potwierdzających rejestrację państwową.

Baza danych najemców nieruchomości komercyjnych

Aby znaleźć odpowiedni pokój do wynajęcia, należy zapoznać się z ofertami zamieszczonymi na specjalnych portalach w Internecie. Wiele z nich jest wyposażonych w wygodną usługę wyszukiwania.

Wszystko, co musisz zrobić, to wprowadzić następujące informacje:

  1. miasto;
  2. dzielnica lub dzielnica: większość witryn oferuje wyjaśnienie stacji metra (jeśli tak jest Duże miasto), możesz także wpisać nazwę ulicy (jeśli masz określone preferencje);
  3. rodzaj nieruchomości pozwala określić w jakim celu wynajmowany jest lokal: biurowy, magazynowy, handlowy, garażowy, produkcyjny, usługowy;
  4. koszt: należy także wprowadzić ograniczenia dotyczące ceny transakcyjnej;
  5. kwadrat.

Podobne informacje można znaleźć na portalach o nieruchomościach, takich jak Bazametrov.ru, Comrent.ru, Arendator.ru i innych.

Wystarczy, że wpiszesz w wyszukiwarkę Bazę Najemców Nieruchomości Komercyjnych. Wybór nalezy do ciebie.

Osoba fizyczna może wynająć nieruchomość komercyjną od organizacji lub od współobywatela będącego właścicielem lokalu niemieszkalnego.

Aby to zrobić, będziesz musiał zebrać dokumenty, zawrzeć umowę najmu, podpisać certyfikat przeniesienia i odbioru, a następnie zarejestrować transakcję w Jednolitym Państwowym Rejestrze Nieruchomości, uiszczając opłatę państwową.

Kiedy organizacja (osoba prawna) musi wynająć mieszkanie dla swojego pracownika, często wchodzi umowa najmu lokalu mieszkalnego. Należy zaznaczyć, że umowa najmu mieszkania zawierana jest w przypadku, gdy „najemcą” mieszkania jest organizacja (firma), tj. podmiot. W takim wypadku nie ma możliwości zawarcia umowy najmu, gdyż pracodawca jest osobą fizyczną, innymi słowy osobą. Czasem można spotkać się z opinią, że nie ma różnicy w tym, jaki rodzaj umowy zawrzeć – wynajem czy dzierżawa. Jednakże, Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej ustanawia różnice i jasno definiuje zarówno umowę najmu, jak i umowę najmu w art. 671. Co więcej, wynajem lokali mieszkalnych jest nawet uregulowany w odrębnym rozdziale Kodeksu cywilnego (rozdział 35 Kodeksu cywilnego).

W ogólnym ujęciu umowa najmu jest nadal umową bardziej swobodną. Taka umowa jest niewątpliwie korzystna dla właściciela, ponieważ Nie ma rygorystycznych wymogów dotyczących rozwiązania umowy najmu, jakie nakłada Kodeks cywilny na umowy najmu lokali mieszkalnych. W umowie najmu mieszkania (mieszkania) strony mają swobodę ustalenia warunków rozwiązania umowy, a także innych istotnych warunków.

Umowa najmu mieszkania ma wiele różnic dla właściciela lokalu mieszkalnego:

  1. Po pierwsze, właściciel musi zrozumieć, że na mocy umowy najmu odpowiedzialność ponosi osoba prawna, tj. organizacja wynajmująca mieszkanie, co swoją drogą jest czynnikiem pozytywnym dla właściciela.
  2. Prawie wszystkie klauzule umowy będą wyglądać inaczej, choć obowiązywać będą te same wymagania kompleksu mieszkaniowego dotyczące standardu życia. I pozostaje to samo zalecenie - zawrzeć umowę na okres krótszy niż rok.
  3. Zaleca się, aby w umowie lub w załączniku określić uprawnienia właściciela do wyrażania zgody (pozwolenia) na wprowadzenie się mieszkańców do mieszkania. W naszych warunkach zaleca się, aby właściciel wiedział i rozumiał, ile osób mieszka w jego mieszkaniu, oraz miał pewność, że organizacja najemców prawidłowo korzysta z mieszkania.
  4. Organizacja wynajmująca lokale mieszkalne od właściciela będącego osobą fizyczną jest w stosunku do niego agentem podatkowym. Oznacza to, że osoba prawna - najemca musi obliczyć i zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych (NDFL) - 13% kwoty określonej w umowie. Okres podatkowy wynosi jeden rok. Aby uniknąć rozbieżności i możliwych problemów, przy zawieraniu umowy konieczne jest podanie organizacji danych paszportowych właściciela, danych z dowodu rejestracyjnego nieruchomości, kopii umowy kupna-sprzedaży (lub innej podstawy), NIP wynajmującego (właściciela) oraz numer polisy ubezpieczeniowej. Właściciel musi napisać oświadczenie „w sprawie naliczenia i poboru podatku dochodowego od osób fizycznych” skierowane do dyrektora lub oddziału. księgowy organizacji, a po okresie rozliczeniowym uzyskać od najemcy zaświadczenie 2NDFL, aby mieć pewność, że podatek został zapłacony. Przypomnijmy, że właścicielowi mieszkania wypłacana jest kwota po pobraniu podatku dochodowego od osób fizycznych przez agenta podatkowego. Te. jeśli kwota czynszu jest określona w umowie, na przykład 10 000 rubli miesięcznie, na konto właściciela przelewana jest kwota 10 000-13% = 8700 rubli.
  5. Jedną z trudności pojawiających się, gdy organizacja wynajmuje mieszkanie, jest kwestia płacenia opłat za poszczególne liczniki - wodę, prąd, telefon, Internet itp., Czyli tych opłat, które zgodnie z umową najmu mieszkania płaci zwykle najemca (opłaty za media). Księgowość jest czasami niewygodna, gdy płatności różnią się z miesiąca na miesiąc. Punkt ten można uwzględnić w umowie najmu lokalu mieszkalnego poprzez określenie pewnej ograniczonej kwoty, w ramach której mieszkańcy wydają środki otrzymywane z liczników.

Z powyższego jasno wynika, że ​​umowa najmu lokalu mieszkalnego znacznie różni się od umowy najmu. Aby w relacjach między najemcą a wynajmującym nie pojawiły się „pułapki” i nieporozumienia, należy poważnie podejść do zawarcia umowy najmu mieszkania i w razie potrzeby zasięgnąć porady kompetentnego pośrednika w handlu nieruchomościami. Specjaliści „Arenda-PRO” przeprowadzi prace wyjaśniające z właścicielami mieszkań, a także w razie potrzeby udzieli porad księgowemu firmy.

w osobie działającej na podstawie, zwanej dalej „ Gospodarz„, z jednej strony, a w osobie działającej na podstawie, zwanej dalej „ Najemca„, natomiast zwane dalej „Stronami”, zawarły niniejszą umowę, zwaną dalej „ Porozumienie”, o następującej treści:

1. PRZEDMIOT UMOWY

1.1. Umowa najmu zawierana jest na okres minimum 3 miesięcy. Wynajmujący wynajmuje nieruchomość (lokalizacja pod adresem: ) Najemcy na okres miesięcy w celu korzystania w celu realizacji jego ustawowych zadań.

1.2. Płatność za wynajem witryny dokonywana jest co miesiąc.

1.3. Najemca ma prawo wykupić wynajmowaną działkę w drodze porozumienia z Wynajmującym.

1.4. Wynajmujący ma prawo podwyższyć cenę najmu w przypadku zwiększenia wolumenu pracy, w drodze porozumienia z Najemcą.

1,5. Wynajmujący ma prawo ustalić odrębną opłatę za promocję serwisu w drodze porozumienia z Najemcą.

1.6. Wynajmujący i Najemca mogą ustalić indywidualne warunki umowy dzierżawy terenu.

2. OBOWIĄZKI STRON

2.1. Najemca zobowiązuje się:

  • korzystać z serwisu zgodnie z jego przeznaczeniem określonym w ust. 1 umowy, a także zgodnie z pozostałymi warunkami umowy;
  • utrzymywać wynajęty teren w pełnym stanie technicznym i sprawności użytkowej do czasu dostarczenia Wynajmującemu protokołu odbioru;
  • dokonywania na własny koszt zmian i uzupełnień w wynajmowanym terenie przez wynajmującego, bez angażowania firm trzecich;
  • poinformować Wynajmującego w formie pisemnej nie później niż z wyprzedzeniem o zbliżającym się zwrocie wynajmowanego lokalu, zarówno w związku z wygaśnięciem umowy, jak i w przypadku wcześniejszego zwrotu, a po rozwiązaniu tej umowy przekazać teren Wynajmującemu zgodnie do ustawy, z uwzględnieniem dokonanych zmian (uzgodnionych z wynajmującym);
  • Na wynajmowanej stronie internetowej nie można umieszczać linków do innych stron, zmieniać kodu stron ani zamieszczać informacji sprzecznych z obowiązującymi przepisami.

2.2. Wynajmujący zobowiązuje się:

  • po podpisaniu umowy, udostępni Najemcy odpowiednią stronę internetową w dobrym stanie w ciągu dni roboczych (po opłaceniu czynszu);
  • dokonywania zmian i uzupełnień w wynajmowanej Najemcy witrynie internetowej za ustaloną opłatą (jeśli jest to konieczne);
  • utrzymywać witrynę, promować ją w wyszukiwarkach, reklamować witrynę, za ustaloną opłatą (jeśli to konieczne);

3. PŁATNOŚCI I ROZLICZENIA Z UMOWY

3.1. Za wynajem nieruchomości, o której mowa w ust. 1 niniejszej umowy, Najemca przekazuje Wynajmującemu opłatę w wysokości rubli miesięcznie. Należności Wynajmującemu naliczane i płacone są miesięcznie, za każdy miesiąc z góry.

4. PRZEDWCZEŚNIEJSZE ROZWIĄZANIE UMOWY

4.1. Umowa może zostać rozwiązana wcześniej z inicjatywy Wynajmującego, a Najemca zobowiązany jest do zwrotu lokalu w następujących przypadkach:

  • jeżeli Najemca korzysta z lokalu (w całości lub w części) niezgodnie z niniejszą umową;
  • jeżeli Najemca nie zapłacił czynszu w terminie ;
  • jeżeli Najemca celowo pogorszy stan obiektu.

4.2. Umowa może zostać rozwiązana wcześniej z inicjatywy Najemcy w następujących przypadkach:

  • jeżeli Wynajmujący ingeruje w działalność Najemcy w zakresie korzystania z dzierżawionego terenu, co nie jest sprzeczne z niniejszą umową, Statutem przedsiębiorstwa oraz Statutem spółki w sprawie jego utworzenia i działalności;
  • jeżeli lokal wskutek okoliczności, za które Najemca nie ponosi odpowiedzialności, okaże się nienadający się do użytku.

5. ODNOWIENIE UMOWY

5.1. Po wygaśnięciu umowy Najemcy przysługuje preferencyjne prawo do przedłużenia umowy, pod warunkiem należytego wywiązywania się z obowiązków podjętych w ramach umowy najmu.

5.2. W przypadku braku wniosku choćby jednej ze stron o rozwiązanie lub zmianę umowy po upływie okresu obowiązywania, uważa się ją za przedłużoną na taki sam okres i na takich samych warunkach jak przewidziane w umowie.

5.3. W przypadku przedłużenia umowy na nowy okres jej warunki mogą zostać zmienione za zgodą stron.

6. WARUNKI SPECJALNE

6.1. Najemca ma prawo:

  • podnajmować teren otrzymany w ramach umowy;
  • dokonywać ulepszeń: zmian, uzupełnień wynajmowanego terenu w porozumieniu z wynajmującym;

6.2. Wynajmujący ma prawo umieścić odnośnik do swojej strony internetowej na stronie internetowej wynajmowanej Najemcy;