Si no confía en sus propias capacidades, comuníquese con un agente inmobiliario y busque un especialista con experiencia que realmente comprenda este problema. Muéstrale los documentos del dueño del inmueble, así como los documentos relacionados con el departamento que te ofrecen.

El artículo 671 del Código Civil de la Federación de Rusia regula el procedimiento de alquiler de locales residenciales. De acuerdo con lo especificado en este artículo, se debe celebrar un contrato de alquiler, cuya esencia es que el propietario del espacio habitable proporcione al inquilino una vivienda para su posesión y uso para vivir. Una persona jurídica también puede alquilar una vivienda, pero este apartamento solo se puede utilizar para vivir, no es posible montar un almacén ni abrir una tienda allí.

Cosas básicas que necesitas saber

El artículo 674 del Código Civil de la Federación de Rusia dice que un contrato de alquiler debe celebrarse por escrito. El artículo 288 del Código Civil de la Federación de Rusia establece que solo el dueño de la propiedad tiene derecho a alquilarla, por lo tanto, antes de firmar un contrato, asegúrese de que quien alquila el apartamento sea realmente su dueño. Por tanto, lo primero que debe hacer es pedir al posible arrendador que muestre un documento que acredite su propiedad. Existen varios tipos de dichos documentos: certificado de propiedad, contrato de donación, contrato de compraventa, certificado de herencia, certificado de privatización.

Cuando hay un solo propietario de una propiedad residencial, esto es bastante conveniente, es él quien firmará el contrato de arrendamiento, y este trámite también puede ser realizado por su representante autorizado (en este caso, sus poderes están certificados por un notario). . La situación se complica si hay varios propietarios: un apartamento de este tipo se puede alquilar solo cuando todos los que tienen derecho a una parte de la propiedad lo aceptan, por lo que es simplemente imposible alquilar un local residencial sin el consentimiento de otros propietarios. Lo ideal es que el acuerdo esté certificado con la firma de cada propietario o de su representante oficial (digamos que uno de los propietarios es menor de edad, en cuyo caso uno de los padres actuará en su nombre). Pero si uno de ellos no puede estar presente personalmente en la firma del contrato, el que se dedica a alquilar el apartamento puede obtener de él un poder notarial a su nombre. También puede presentar el consentimiento de todos los demás propietarios, que también debe ser certificado ante notario.

Qué hacer si el propietario no puede presentar todos documentos necesarios? En esta situación, lo mejor es negarse a tratar con él y buscar otro apartamento. Tenga en cuenta: un acuerdo que no cumpla con la legislación rusa puede ser declarado inválido y surgirán problemas para el inquilino.

¿Qué debería preguntarle exactamente al propietario del espacio habitable? Es necesario interesarse por el apartamento: cómo es, cuántas habitaciones tiene, dónde está ubicado. Luego debe preguntar sobre los propietarios, pedir ver los documentos del apartamento y preguntar sobre la lista de personas que viven en el apartamento. Si todo está claro en estos puntos, puede preguntar sobre el alquiler: su monto, cómo pagarlo, etc., preguntar cómo se pagarán los servicios públicos y aclarar el período de validez del contrato.

¿Qué se establece en el contrato?

Además de las cosas obvias (duración del contrato, importe del alquiler, etc.), tiene sentido indicar la hora a la que el propietario puede visitar el apartamento, así como dentro de qué plazo debe notificarlo al inquilino. Digamos que desea que el propietario visite el apartamento no más de una vez al mes, y debe avisarle por teléfono móvil y a más tardar tres días antes de la fecha de la visita. Indíquelo en el contrato, y si el propietario del espacio habitable acude inesperadamente a usted, puede recordarle que hay una cláusula correspondiente en el contrato y que está obligado a cumplirla.

Es útil, junto con el contrato, redactar un acta de aceptación y transferencia de propiedad indicando los defectos, para que el arrendador no te obligue a responder por un televisor roto o un sofá hundido que se estropeó mucho antes de tu llegada. este apartamento.

Los expertos también recomiendan que al pagar el alquiler lleve un recibo del propietario del apartamento para recibir el dinero, de modo que, si surge una situación de conflicto, pueda demostrar que no hubo violaciones por su parte. El recibo debe indicar el mes por el cual se realiza el pago, así como el monto que transfirió al inquilino. Este documento debe estar firmado tanto por usted como por el propietario del espacio habitable alquilado.

Si paga los servicios públicos según el contrato, asegúrese de conservar todos los recibos y recibos; esto también ayudará en caso de conflicto. Es muy desaconsejable tener una mascota sin el consentimiento del propietario, algunos propietarios reaccionan muy negativamente ante los gatos y, más aún, ante los perros en su vivienda. En algunos casos, esto puede incluso ser una cláusula separada del contrato, pero, en principio, es bastante normal estar de acuerdo verbalmente con la mayoría de las personas.

Por supuesto, es imposible prever todos los casos, todas las posibles causas de conflictos. Por ejemplo, sucede que el propietario tiene una actitud extremadamente negativa ante el hecho de que de repente aparezcan otras personas en la vivienda alquilada, incluso si se trata de un amigo que ha llegado de repente en un viaje de negocios o de una chica que le gusta mucho. Por otro lado, sucedió que el propio propietario del apartamento exigió de repente, en forma de ultimátum, que el inquilino aceptara tolerar a algún familiar o amigo del propietario del apartamento durante una o dos noches. No a todo el mundo le gusta esto, así que, por si acaso, también se puede anotar en el contrato con antelación.

Es hora de mudarse del apartamento.

¿Cómo se rescinde el contrato? La opción más sencilla es que caduque, luego en el momento especificado en el documento el inquilino está obligado a desalojar el espacio habitable que ocupa. Si estamos hablando acerca de sobre la terminación anticipada, entonces aquí hay opciones posibles. Por ejemplo, si el iniciador terminación anticipada el propietario actúa, entonces se puede establecer en el contrato que en estas circunstancias debe reembolsar al menos parcialmente al inquilino la cantidad que gastó en encontrar una vivienda. Si el dinero se pagó por adelantado, el propietario deberá devolvérselo al inquilino.

Si el propio inquilino desea rescindir el contrato antes de tiempo, el depósito, por supuesto, quedará en manos del propietario de la vivienda.

No olvide pensar de antemano en sus acciones, decida inmediatamente lo que se especificará en el contrato y, antes de firmar, asegúrese de leer lo que firma.

Instrucciones

Los ingresos adicionales en forma de pagos por propiedades alquiladas nunca son superfluos. Muchos propietarios tienden a no celebrar un contrato de arrendamiento para evitar pagar impuestos sobre la renta personal. Es posible que esta práctica sólo sea aceptable con un inquilino que sea su buen amigo, o al menos un amigo de sus amigos. Con un extraño, esa cooperación puede resultar costosa.

El contrato de arrendamiento no solo le garantiza el pago puntual y la seguridad de la propiedad transferida, sino que también es la base para acudir a los tribunales si surge una disputa entre las partes durante la relación de arrendamiento. El acuerdo permite a las partes consolidar sus derechos y obligaciones, lo que disciplina tanto al propietario del apartamento como a su inquilino. Como regla general, si un apartamento se alquila por un período prolongado, durante la relación de alquiler pueden surgir muchos desacuerdos sobre quién debe pagar las reparaciones en el apartamento, quién debe hacerse cargo de los costos de las facturas de servicios públicos y quién debe compensar los daños causados ​​a terceros.

Puedes alquilar o alquilar un apartamento ya sea de forma independiente o a través de una agencia inmobiliaria. Si la transacción va acompañada de un especialista en bienes raíces, el propietario del apartamento y el inquilino deben firmar un contrato de arrendamiento ya preparado. Como regla general, la participación de un agente inmobiliario cuesta a las partes del contrato al menos el costo de un mes de alquiler. En principio, puede evitar los costes de un agente inmobiliario, pero para ello es necesario tener un conocimiento mínimo de la composición del paquete de documentos para una transacción relacionada con el alquiler de un inmueble.

El contrato de arrendamiento tiene carácter retribuido, es decir el propietario del apartamento transfiere el derecho de uso y el inquilino, por el precio especificado en el contrato, recibe la posesión y el uso temporal de la propiedad. El contrato de arrendamiento se concluye por escrito y está sujeto a registro estatal obligatorio si la duración del contrato excede un año. Si el apartamento es alquilado por un representante mediante poder, entonces el poder debe estar certificado ante notario y contener los poderes del abogado y las características de la propiedad arrendada. Información sobre el derecho del abogado a recibir pagos de alquiler.

Para celebrar un contrato de arrendamiento, el propietario del apartamento (arrendador) debe presentar: un documento de identificación, documentos que confirmen la propiedad, documentos de título (sobre cuya base el arrendador adquirió la propiedad): un contrato de compraventa, documentos de privatización, un certificado. de herencia, etc. etc., así como un documento de título: un certificado de propiedad. Si el apartamento es propiedad conjunta de los cónyuges, para evitar situaciones controvertidas en el futuro, puede solicitar el consentimiento del segundo cónyuge para transferir el apartamento en alquiler (esto se puede hacer en forma simple por escrito). El inquilino sólo necesita un documento de identificación.

El tiempo es dinero. Esta expresión adquiere especial relevancia cuando se necesita alquilar un apartamento con urgencia. En condiciones de prisa bastante extremas, los propietarios privados a menudo cometen muchos errores y equivocaciones, que al final cuestan demasiado, y el costo no es sólo dinero, sino también nervios estropeados. Además, las viviendas vacías requieren pagos constantes, por lo que es necesario alquilarlas, al menos para cubrirlas.

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Muy a menudo, los propietarios dejan los apartamentos vacíos, simplemente porque no saben cómo y qué hacer, cómo rellenar correctamente la documentación y, al final, simplemente para evitar ser víctimas de estafadores comunes o inquilinos poco fiables. Veamos cómo alquilar oficialmente un apartamento, qué ofrece y cómo organizar todo correctamente.

El alquiler oficial de vivienda privada es la transacción más óptima y rentable desde el punto de vista legal. Además, esta forma de alquilar un apartamento es la más segura, en primer lugar, para los propios propietarios.

Ventajas de alquilar un piso legalmente

  1. No hay que temer que el inquilino le haga quién sabe qué y no se escape sin pagar el alojamiento y los servicios públicos. Entonces de una manera sencilla Podrás eliminar la posibilidad de fraude con tu propiedad.
  2. No la mejor opción y alquilar a amigos o familiares, habiendo celebrado un acuerdo oral "de palabras". La única ventaja es que conocerás a las personas que viven en tu apartamento. Pero si alquilar un apartamento para usted es, ante todo, obtener buenos ingresos pasivos, entonces es mejor encontrar inquilinos desconocidos y cerrar el trato a un precio decente y de acuerdo con todas las reglas.
  3. Este método ayuda a prever en la medida de lo posible todos los gastos futuros del apartamento, incluido el pago de las llamadas telefónicas de los residentes. Un contrato de arrendamiento formal incluye todos los elementos de pago y las responsabilidades de ambas partes.
  4. Además, puede estar seguro de que no habrá problemas con las autoridades fiscales y no tendrá que rendir cuentas por ocultar beneficios.

¿Qué documentos se necesitan para formalizar el contrato?

Para redactar un contrato de alquiler de un apartamento no es necesario recoger un gran paquete de documentos y varios certificados, como, por ejemplo, para comprarlo. El conjunto estándar incluye documentos obligatorios como:

  • Un certificado de propiedad de la vivienda en el caso o un acuerdo que confirme el derecho a su propiedad (por ejemplo, podría ser un acuerdo de compraventa o un acuerdo de donación);
  • Lista de todas las personas registradas en el apartamento (extracto de la cuenta personal en la oficina de vivienda);
  • Consentimiento notarial para el alquiler de todos los propietarios del apartamento, si son varios. Además, deberán estar presentes durante la celebración del contrato. Este hecho puede salvarte de diversos problemas futuros que pueden surgir por la intervención de los copropietarios del piso si no están de acuerdo con su alquiler.

El inquilino deberá presentar pasaporte.

Contrato de arrendamiento: ¿para qué sirve y qué debe incluirse en él?

Un contrato de alquiler de apartamento es un documento oficial que confirma el arrendamiento legal de un inmueble y contiene toda la información sobre la transacción, sus términos y condiciones, así como las garantías y obligaciones de ambas partes. Se celebra entre dos partes: el arrendador y el inquilino. Este es un componente importante de la cuestión de cómo alquilar adecuadamente un apartamento.

Hoy en día se practican dos tipos de contratos de alquiler de propiedades:

  1. Contrato de arrendamiento. Se concluye en los casos en que se alquila un apartamento a un particular (Capítulo 35 del Código Civil de la Federación de Rusia). Este tipo de acuerdo no está sujeto a registro obligatorio, independientemente de la duración de su vigencia.
  2. Contrato de arrendamiento. Necesario para concluir una transacción con personas jurídicas (Capítulo 34 del Código Civil de la Federación de Rusia). Debe registrarse si se concluye por un período de 1 año o más.

No se puede subestimar la importancia de un contrato de alquiler formal. La presencia obligatoria de dicho documento le hará la vida diez veces más fácil y le ahorrará mucho dinero y nervios en el futuro. Por eso es importante prestarle la máxima atención a la hora de decorar.

La ausencia de acuerdo es un riesgo injustificado para el arrendador y existen muchas razones para ello, por ejemplo:

  1. No podrá "demandar" deudas si de repente tiene "suerte" con inquilinos poco fiables que no pagan el alquiler de la vivienda ni las facturas de servicios públicos.
  2. Además, será imposible compensar los daños a la propiedad o el robo de efectos personales, lo que es bastante común en la práctica.
  3. Es trillado, pero ni siquiera la policía aceptará su declaración sobre problemas con los inquilinos si no existe un contrato de arrendamiento oficial que confirme el hecho de alquilar la propiedad.
  4. Si los nuevos residentes inundan a sus vecinos o les causan otros daños, seguramente tendrá que pagar una indemnización.

Qué información debe registrarse en el contrato:

  • monto del alquiler mensual,
  • condiciones de pago, hasta la fecha y hora,
  • el uso de bienes muebles de los propietarios del apartamento, qué y en qué medida está permitido,
  • pago de todos los costos de servicios públicos, tamaño y monto, información sobre quién los pagará: el inquilino o el propietario, esto ayudará a evitar muchas situaciones de conflicto en el futuro,
  • obligatorio tiempo exacto y el procedimiento para comprobar un apartamento alquilado y la propiedad que contiene por parte de los propietarios,
  • información sobre la privatización de la vivienda, sus propietarios,
  • se debe indicar el número de futuros residentes,
  • el procedimiento para la devolución de fondos en caso de impago, así como el procedimiento para compensar posibles pérdidas materiales al arrendador en casos de acciones ilegales de los inquilinos,
  • acuerdos adicionales que no contradicen la ley, pero que son importantes para ambas partes.

Como anexo obligatorio del acuerdo, debe haber un acto de aceptación y transferencia de bienes muebles del propietario del apartamento., que indica el hecho de la transferencia del apartamento y todos los bienes que contiene. Gracias al uso de dicho documento, se reducen significativamente todos los posibles riesgos de daños tanto a la vivienda como a todas sus pertenencias durante la estancia de los residentes.

Por supuesto, incluso si se llega a un acuerdo, ambas partes corren ciertos riesgos. El inquilino tiene derecho a saber y debe estar seguro de que tiene el derecho oficial a alquilar la vivienda, y también de que no hay problemas desagradables con el apartamento, que se han pagado todas las facturas de servicios públicos y que no hay deudas. Toda esta información se negocia honestamente con antelación, después de lo cual es obligatorio indicarla en el contrato al celebrarse. El inquilino debe confirmar que conoce la información sobre la vivienda y no tiene quejas.

Como adicional información importante, el contrato puede contener datos que confirmen la solvencia de los inquilinos (por ejemplo, un certificado del lugar de trabajo, que indica los nombres y números de teléfono de las personas de contacto que pueden confirmar la información proporcionada por el inquilino).

Un párrafo aparte indica que este apartamento no se alquila a nadie más, que está “limpio”. No debes limitarte a determinadas frases estándar, es importante indicar con el mayor detalle posible toda la información sobre la vivienda y el inmueble que contiene, así como todos los acuerdos verbales con el inquilino. En este caso, ambas partes de la transacción podrán evitar posibles consecuencias desagradables o proteger sus derechos en casos de acciones ilegales de la otra parte.

Transferir dinero para pagar el alquiler

La etapa final y más importante de la transacción es la transferencia de dinero. Es importante tomárselo lo más en serio posible. Hoy en día existen varias formas de realizar este trámite:

  1. De mano en mano- el más simple y de manera rápida. Pero puede que no siempre sea conveniente para ambas partes, ya que es necesario buscar tiempo para realizar este proceso. A menudo, ninguna de las partes puede sacrificar este tipo de tiempo, especialmente si esto sucede durante el día. Esto se explica de forma sencilla: a menudo durante el día la gente está en su lugar de trabajo. Si los fondos se transfieren en efectivo, asegúrese de concluir un acto de aceptación y transferencia de dinero o escribir un recibo con la cantidad, fecha, período de pago y firma especificados.
  2. Usar varias cuentas no monetarias, por el cual los residentes pagan el alquiler de la vivienda dentro de un período de tiempo determinado. En este caso, es importante que el inquilino conserve todos los recibos.

Absolutamente todas las manipulaciones de pago se llevan a cabo sobre la base de un acuerdo celebrado y no pueden modificarse unilateralmente. Ambas partes deben seguir los términos acordados previamente del acuerdo. Si se trata de una transferencia de dinero de mano en mano o a personas autorizadas, entonces es necesario proporcionar documentos que confirmen la existencia de un poder. Transmisión Dinero a través de instituciones bancarias mediante acreditación en la cuenta simplifica todo el proceso varias veces. Además, el hecho de la transferencia de dinero, si se guardan todos los recibos, es casi imposible de cuestionar o negar.

No hay bagatelas en un asunto tan importante. Cualquier pequeña cosa puede jugarte una broma cruel y salirte muy cara. Esto significa que el reaseguro personal siempre es mucho mejor y más conveniente que confiar en extraños.

¿Cómo pagar adecuadamente los impuestos estatales por el alquiler de bienes raíces?

Si está interesado en cómo alquilar oficialmente un apartamento, también debe saber cómo pagar impuestos. En la práctica, en Rusia se utilizan diferentes métodos de alquiler de apartamentos y no siempre están respaldados por la ley. El alquiler de viviendas sin pagar impuestos es una realidad, no una ficción. Según las estadísticas, alrededor del 60% de los propietarios que alquilan sus viviendas de forma independiente no pagan impuestos al estado. Como regla general, esta opción está plagada de consecuencias desagradables y problemas con las agencias gubernamentales pertinentes.

La mayoría de las veces ocurre una situación banal: son los vecinos de estos inquilinos los que exponen a los "comerciantes" deshonestos; esto suele suceder cuando la vivienda es alquilada por alguien desconocido y en caso de comportamiento hooligan por la noche. Naturalmente, los vecinos empiezan a quejarse y salen a la luz alquileres no oficiales con impago de impuestos.

Existe una forma de alquilar un apartamento oficialmente y no pagar impuestos recurriendo a intermediarios representados por agencias inmobiliarias. Pero en este caso, la mayor parte de las ganancias va para ellos. Es más rentable hacerlo todo usted mismo y según la ley. ¿Pero cómo?

Según la ley, los bienes inmuebles pueden ser arrendados por personas que se dediquen a actividades empresariales privadas, así como por personas sin registro como empresario (de acuerdo con las normas del Código Fiscal).

En este caso, el objeto de la tributación se determina calculando el alquiler, que se especifica de antemano en el acuerdo oficial entre el propietario y el inquilino del espacio habitable. El impuesto sobre el alquiler de la propiedad se proporciona a una tasa obligatoria. 13% de los ingresos percibidos por el alquiler de la propiedad. Estos ingresos suelen ser la cantidad especificada de antemano en el contrato oficial y pagada al propietario.

En algunos casos, la tasa de interés es del 17% del monto excedente, teniendo en cuenta todos los impuestos previstos anteriormente: si el monto total de los ingresos recibidos por el contribuyente durante el último mes de informe excede diez veces el salario mínimo.

¿Cómo funciona este proceso en la práctica?

El propietario del apartamento, que también es el arrendador, presenta de forma independiente una declaración de impuestos al final del año. individual(Formulario 3-NDFL). Esta declaración se presenta a la inspección fiscal del lugar de actividad comercial directa. En otro caso, la declaración cumplimentada se presenta en el lugar del inmueble.

Después de un tiempo, llega al buzón un recibo que debe pagarse. La fecha límite para presentar una declaración y pagar impuestos del año pasado es el 30 de abril del nuevo año.

Para actividades relacionadas con el alquiler de bienes inmuebles, puede registrar una empresa privada. Esto simplificará significativamente todo el esquema de pago del impuesto sobre la renta. Para hacer esto, es necesario registrar una entidad comercial: un individuo o un empresario individual. La forma más sencilla es registrar un empresario individual y pagar el 6% de las ganancias en un sistema tributario simplificado.

Posibles dificultades al completar una transacción.

Las transacciones de arrendamiento de bienes raíces no siempre se realizan sin problemas y rápidamente. Para no aprender de tu amarga experiencia, simplemente puedes tomar nota de los errores típicos que se cometen muy a menudo al diseñar:

  1. Al celebrar un contrato, es mejor especificar el plazo del arrendamiento de inmediato. Y si supera los 12 meses, deberá registrarse en el Servicio de Registro Federal. En este caso, el inquilino paga el monto de la tasa estatal y el contrato de arrendamiento se registra a nombre de su propietario. Dicho acuerdo adquiere plena fuerza legal y puede actuar como documento oficial en casos de resolución de diversas situaciones controvertidas y conflictivas.
  2. Para evitar diversas situaciones desagradables en el proceso de alquiler de una vivienda, es importante controlar de forma independiente todo el proceso. Además, no seas holgazán y pregunta a los futuros residentes toda la información posible. También es aconsejable comprobar su exactitud, por ejemplo, llamar a su trabajo y asegurarse de que esa persona realmente trabaje allí.
  3. Tomarse en serio cada detalle en este grave asunto es garantía de evitar posibles problemas. Por lo tanto, un resultado favorable de la transacción y la obtención de ganancias futuras íntegras y sin pérdidas innecesarias dependen de su responsabilidad y conciencia.

El procedimiento para la redacción de un contrato de arrendamiento es el siguiente:

El proceso puede realizarse en presencia de un intermediario, por ejemplo, un agente inmobiliario, o sin él. La mudanza se realiza dentro del período especificado después de que todos los documentos se hayan completado y verificado correctamente.

¿Qué papeles se necesitan para alquilar una vivienda?

  • Certificado de propiedad.
  • Comprobante de venta, donación o herencia.
  • Certificado sobre la lista de personas registradas en el local (extraído de la oficina de mantenimiento de la vivienda).
  • , notariado.
  • Pasaporte.

¡Atención! Si al menos uno de los documentos anteriores no está disponible, el inquilino puede tener problemas.

Posibles problemas

  1. Uno de los inquilinos registrados puede venir con la policía y desalojar al inquilino.
  2. Si no hay pasaporte en el momento de la firma del contrato, existe el peligro de que una persona no autorizada que tenga las llaves de la propiedad se haga pasar por el propietario.

El inquilino proporciona su identificación, la suya y la de otras personas que vivirán en el apartamento.

¿Qué hay que firmar?

  • . Elementos obligatorios: fecha límite, dirección de la vivienda, monto de pago mensual. Si el contrato se concluye por un período de 1 año o más, su registro en Rosreestr es obligatorio.
  • (lea más sobre la ley de inventario de propiedades). El formulario incluye una lista de todos los muebles y electrodomésticos y notas sobre su estado.
  • locales residenciales (cómo redactar correctamente un certificado de aceptación de alquiler de apartamentos, leer).
  • , si el pago se realiza en efectivo, si el dinero va a una cuenta bancaria, entonces no se necesita recibo.

Un recibo es un argumento importante en posibles disputas, que confirma la transferencia del pago de la vivienda.

Para celebrar un contrato de arrendamiento, nadie tiene derecho a exigir copias de los documentos.

Un inventario de propiedad protege al inquilino contra robos y daños a la propiedad, porque el depósito no puede incluir el costo de todos los artículos. Alquilar legalmente un apartamento con la correcta ejecución de todos los documentos no solo implica recibir ingresos adicionales, sino también protección contra posibles problemas.