Дуже часто бізнесменам доводиться знімати квартири, гаражі, бокси, паркомісця та іншу нерухомість у фіз.осіб. При цьому виникає безліч питань: як правильно оформити угоду, які платити податки, як витрати списати і т.д. Їх настільки багато, що ми вирішили випустити невеликий лікнеп на цю тему, розглянувши весь процес оренди поетапно.

Оренда нерухомості у звичайної людини майже не відрізняється від оренди у підприємців та організацій. Єдиний нюанс: вам доведеться утримати та перерахувати ПДФО з доходів орендодавця.

Сервіс розрахує податок та підготує звітність для бізнесу на УСН, ЕНВД та патенті. А ще допоможе формувати рахунки, акти та накладні.

Оформіть договір оренди нерухомості

У договорі опишіть:

  • Предмет договору: яке майно орендуєте, його адресу, площу, кадастровий номер та інші відомості, які допоможуть відрізнити його від інших.
  • Які права передаються за договором. Це може бути лише тимчасове користування або ще й володіння. Якщо йдеться про приміщення під офіс, передають обидва права.
  • Термін аренди. Договір, укладений на рік і більше, доведеться реєструвати в Росреєстрі. Якщо термін договору менший за рік або взагалі не названий, реєструвати його не потрібно.
  • Розмір та способи внесення орендної плати.
  • Права та обов'язки вас та орендодавця.

Перед тим як підписати договір, попросіть у орендодавця свідоцтво про право власності або витяг із держреєстру. Так ви убезпечите себе і переконайтеся, що перед вами власник приміщення.

Утримуйте ПДФО з орендної плати

Кожна людина сплачує державі податок ПДФО зі своїх доходів. Якщо він отримує дохід від ІП чи ТОВ, то платить ПДФО не сам — підприємець чи організація стають його податковим агентом. Він вважає, утримує та перераховує ПДФО до податкової. Поширений приклад: працівники за трудовим договором не платять ПДФО самі, цим займається роботодавець. А вони одержують зарплату, з якої вже відняли податок. Та сама ситуація з орендою. Орендодавець отримує від вас дохід, і якщо він звичайна людина, ви стаєте його податковим агентом.

Що потрібно зробити:

  • Порахувати та утримати ПДФО — 13% від доходу. Наприклад, ви написали в договорі, що платитимете за оренду 30 тисяч рублів на місяць. З цієї суми 3900 рублів щомісяця перераховуйте в податкову, а 26100 рублів - орендодавцю.
  • Перерахувати ПДФО до податкової. Зробіть це пізніше наступного дня після того, як заплатили за оренду.
  • Звітитися з ПДФО. Раз на квартал здавайте звіт 6-ПДФО, щорічно - 2-ПДФО. Читайте про ці звіти в наших статтях: «Як заповнити 2-ПДФО у 2017 році» та «Як підготувати 6-ПДФО».

Важливо: перерахувати ПДФО потрібно до податкової за місцем обліку вашої компанії чи ІП.

Страхові внески з орендної плати ви не повинні перераховувати.

Врахувати орендну плату та комуналку у витратах УСН

Якщо ви на УСН "Доходи мінус витрати", враховуйте орендну плату при розрахунку податку. Щоб підтвердити витрати, оформіть та зберігайте документи:

  • договір оренди
  • акт прийому-передачі приміщення
  • документи, які підтверджують, що ви сплатили оренду

Щоб зважити на комунальні платежі у витратах, зручніше включити їх до складу орендної плати. Це можна зробити двома способами:

  1. Як фіксовану частину орендної плати. У договорі сформулюйте це так: «Розмір орендної плати становить 30 000 рублів і включає вартість комунальних послуг, що споживаються Орендарем».
  2. Визначити фіксовану та змінну частини. Змінна залежатиме від спожитих комунальних послуг. У договорі сформулюйте це так: «Орендна плата складається з фіксованої та змінної частин. Фіксована частина орендної плати становить 5000 рублів на місяць. Змінна частина - це вартість комунальних послуг, спожитих Орендарем за цей період. Сума комунальних послуг визначається за даними приладів обліку в приміщенні, що орендується, і оплачується на підставі пред'явлених Орендодавцем копій рахунків за комунальні послуги»

За законодавством немає жодних обмежень на те, хто може зняти нежитлове приміщення.

Це може бути юридична особа, індивідуальний підприємець чи звичайний громадянин.

Важливо лише, щоб фізична особа була повнолітньою.

Для зняття нежитлового об'єкта в оренду оформлення статусу ІП не потрібне.

Як винайняти нежитлове приміщення у юридичної особи?

Зняти нежитлове приміщення можна в юридичної особи.

Для цього варто ознайомитись із документами, які мають бути надані цією організацією.

Необхідні документи:

  • свідоцтво про реєстрацію юридичної особи;
  • документ про постановку на облік до податкової служби;
  • сертифікат про право власності на нежитлову нерухомість, що здається в оренду;
  • за наявності статуту підприємства слід вимагати копію цього документа;
  • довіреність на громадянина, який укладає договір: у нього обов'язково мають бути оформлені повноваження на підписання таких документів. Окремо варто звернути увагу до терміну дії цих повноважень. Якщо особа, яка підписала правочин з оренди не мала таких повноважень, то дана операція згідно зі статтею 174 ЦК вважатиметься недійсною.

Покрокова інструкція

1 крок.Вибір об'єкта оренди. Ознайомлення із необхідною документацією юридичної особи.

2 крок.Оформлення орендного договору – найважливіший етап укладання угоди. До документа повинні бути включені всі суттєві сторони операції. Тільки за згодою за цими умовами договір вважатиметься укладеним згідно зі статтею 432 ЦК.

Стаття 432 ЦК України. Основні положення про укладання договору

  1. Договір вважається укладеним, якщо між сторонами, у необхідній формі, що підлягають випадкам, досягнуто згоди за всіма істотними умовами договору.
  2. Договір укладається шляхом спрямування оферти (пропозиції укласти договір) однією зі сторін та її акцепту (прийняття пропозиції) іншою стороною.
  3. Сторона, яка з іншого боку прийняла повне чи часткове виконання за договором чи іншим чином підтвердила дію договору, немає права вимагати визнання цього договору неукладеним, якщо заява такої вимоги з урахуванням конкретних обставин суперечитиме принципу сумлінності.

До суттєвих вимог відносяться:


До договору включаються розділи щодо відповідальності сторін, умови щодо дострокового його розірвання. Цей документ має бути складений у письмовій формі у трьох примірниках. Нотаріального запевнення не потрібно, якщо тільки одна із сторін не наполягає на цьому.

Документ може бути складений самостійно. Можна залучити до цієї справи юристів.

3 крок.Підписання договору оренди. Передача нежитлової нерухомості за актом приймання-передачі. Цей документ не є обов'язковим, але краще його скласти. У ньому має бути зафіксований фактичний стан приміщення, що орендується.

4 крок.Збір документів для реєстрації договору ЄДРН. Для постановки на облік знадобляться такі документи:

  • заяву з проханням про реєстрацію;
  • договір оренди у 3 примірниках;
  • кадастровий паспорт нежитлового майна;
  • паспорт орендаря;
  • установчі документи організації (орендодавця): свідоцтво про державну реєстрацію, наказ про призначення директором;
  • квитанція про оплату держмита.

Якщо ЄДРН звертається лише одна сторона угоди, то фізичної особи розмір виплат становитиме 2000 рублів, в організацію – 22000 рублів. Якщо звернення до ЄДРН буде спільним, кожна сторона має внести половину держмита: орендар – 1000 рублів, орендодавець -11000 рублів, оскільки він є юридичною особою.

5 крок.Передача документів до ЄДРН. Перевірка правильності та справжності паперів державною службою.

6 крок.Видача документів про постановку на облік у ЄДРН. Кожній стороні буде видано договір оренди із записом про державну реєстрацію.

Як орендувати приміщення у фізичної особи?

Взяти в оренду нежитлову нерухомість можна у особи. Для цього потрібне ознайомлення з певною документацією.

Необхідні документи:

  1. паспорт власника нерухомого майна;
  2. свідоцтво про право володіння;
  3. кадастровий паспорт.

Алгоритм дій

Для оренди майна у фізичної особи слід пройти ті самі кроки, що й у оформлення орендних відносин із організацією.

1 крок.Ознайомлення з документацією на нерухомість.

2 крок.Складання договору. Він також має бути складений із включенням до нього всіх істотних умов. Тільки орендодавцем виступатиме фізична особа.

3 крок.Візування договору. Складання та підписання акта приймання-передачі нежитлового приміщення.

4 крок.Документи для постановки на облік у ЄДРН:

  • заяву про постановку на облік;
  • паспорт орендаря;
  • паспорт орендодавця;
  • згоду чоловіка/дружини на здачу в оренду майна (якщо орендодавець перебуває у шлюбі);
  • свідотство про власність;
  • кадастровий паспорт;
  • орендний договір;
  • акт прийому-передачі;
  • платіжка з держмитом: якщо документи подає одна сторона, то вона оплачує держмито у розмірі 2000 рублів. Якщо обидві сторони, кожна оплачує по 1000 рублів.


5 крок.Складання документації в ЄДРН. Термін реєстрації складає 10 робочих днів.

6 крок.Отримання документів щодо підтвердження державної реєстрації.

База орендарів комерційної нерухомості

Щоб знайти відповідне приміщення для зняття його в оренду, слід вивчити пропозиції, надані на спеціальних сайтах в інтернеті. Багато хто з них оснащений зручним пошуковим сервісом.

Достатньо ввести такі дані як:

  1. Місто;
  2. район або округ: більшість сайтів пропонують зробити уточнення станції метро (якщо це велике місто), можна також ввести назву вулиці (якщо є конкретна перевага);
  3. тип нерухомості дозволяє визначити для яких цілей відбувається здавання цього приміщення: офіс, склад, торгівля, гараж, виробництво, побутовий сервіс;
  4. вартість: слід також запровадити обмеження за ціною угоди;
  5. площу.

Подібну інформацію можна знайти на таких сайтах нерухомості, як Базаметрів.ру, Comrent.ru, Arendator.ru та інші.

Достатньо в рядку пошуковика набрати База орендарів комерційну нерухомість.Вибір лише за вами.

Орендувати комерційну нерухомість фізична особа може як в організації, так і в такого ж громадянина, який має у власності нежитлове приміщення.

Для цього потрібно зібрати документи, укласти орендний договір, підписати акт про прийом-передачу, потім зареєструвати угоду до ЄДРН, сплативши держмито.

Коли в організації (юрособи) виникає необхідність винайняти квартиру для свого співробітника, часто укладають договір оренди житлового приміщення. Слід зазначити, що договір оренди квартири укладають, якщо «наймачем» квартири є саме організація (фірма), тобто. юридична особа. І тут неможливо укласти договір найму, т.к. наймач - це фізособа, тобто людина. Іноді доводиться стикатися з думкою, що немає різниці у тому, який договір укладати – найму чи оренди. Однак, ДК РФ встановлює відмінності та чітко визначає і договір найму, і договір оренди у ст. 671.Тим паче, що найм житлового приміщення навіть виділено до ЦК в окремий розділ (Глава 35 ЦК).

У загальному сенсі договір оренди житла - все ж таки більш вільний договір. Власнику такий договір, безперечно, вигідний, т.к. до договору оренди немає жорстких вимог, пов'язаних із розірванням, таких, що пред'являє Цивільний кодекс до договорів найму житлових приміщень. У договорі оренди квартир (житлових приміщень) сторони вільні у визначенні умов розірвання договору, а також інших умов.

Договір оренди квартири має ряд відмінностейдля власника житлового приміщення:

  1. По-перше, власнику необхідно розуміти, що за договором оренди відповідальна юрособа, тобто. організація, що орендує квартиру, що є позитивним фактором для власника.
  2. Майже всі пункти договору виглядатимуть інакше, хоча діятимуть ті самі вимоги ЖК, що стосуються норм проживання. І залишається та сама рекомендація - укладати договір на термін менше року.
  3. У разі договору, або у додатку, рекомендується зафіксувати право власника погоджувати (дозволяти) вселення мешканців квартиру. У наших умовах власнику рекомендується знати та розуміти у якій кількості, хто живе у його квартирі, та бути впевненим у належному використанні житла організацією – орендарем.
  4. Організація, що орендує житлове приміщення у власника - фізособи, є стосовно нього податковим агентом. Це означає, що юрособа – орендар має обчислити та сплатити податок на доходи фізичної особи (ПДФО) – 13% від суми зазначеної в договорі. Податковий період – рік. Щоб уникнути різночитань та можливих проблем, необхідно під час укладання договору надати організації паспортні дані власника, дані свідоцтва про реєстрацію власності, копію договору купівлі-продажу (або іншої підстави), ІПН орендодавця (власника), а також номер страхового свідоцтва. Власнику необхідно написати заяву «про обчислення та утримання ПДФО» на ім'я директора або гол. бухгалтера організації, а після податкового періоду отримати в орендаря довідку 2ПДФО, щоб бути впевненим, що податок сплачено. власнику квартири виплачується сума після утримання ПДФО податковим агентом. Тобто. якщо розмір орендної плати вказано у договорі, наприклад, 10000 рублів на місяць, з цього приводу власника перекладається сума 10000-13%=8700 рублей.
  5. Одна з труднощів, що виникають у разі, коли квартиру орендує організація - це питання оплати платежів за індивідуальними лічильниками - води, електрики, телефону, інтернету та ін., тобто тих платежів, які за договором найму квартири зазвичай оплачує наймач (комунальних платежів). Бухгалтерії іноді незручно, коли є платежі, що варіюються від місяця до місяця. Цей момент може бути врахований у договорі оренди житлового приміщення визначенням певної лімітованої суми, у межах якої мешканці витрачають ресурси, одержувані за лічильниками.

З перерахованого зрозуміло, що договір оренди житлового приміщення суттєво відрізняється від договору найму. І щоб не випливло «підводне каміння», і не виникло нерозуміння у взаєминах орендаря та орендодавця, необхідно серйозно підійти до укладання договору оренди квартири, за необхідності отримати консультацію грамотного ріелтора. Фахівці АН «Оренда-PRO»проведуть роз'яснювальну роботу з власниками квартир, а також, якщо виникне потреба, нададуть консультацію бухгалтеру підприємства.

в особі , що діє на підставі , що називається надалі « Орендодавець», з одного боку, і в особі , що діє на підставі , що зветься надалі « Орендар», з іншого боку, іменовані надалі «Сторони», уклали цей договір, надалі « Договір", про наступне:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

1.1. Договір оренди укладається мінімальним строком на 3 місяці. Орендодавець здає Орендареві строком на місяці в оренду майно (сайт, що знаходиться за адресою: ) для використання з метою здійснення своїх статутних завдань.

1.2. Оплата оренди сайту здійснюється щомісячно.

1.3. Орендар має право викупу орендованого сайту, за домовленістю з Орендодавцем.

1.4. Орендодавець має право підвищити вартість оренди у разі збільшення обсягів робіт за домовленістю з Орендарем.

1.5. Орендодавець має право встановити окрему плату за просування сайту за домовленістю з Орендарем.

1.6. Орендодавець та Орендар можуть виробити індивідуальні умови договору оренди сайту.

2. ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН

2.1. Орендар зобов'язується:

  • використовувати сайт за прямим призначенням, зазначеним у п.1 договору, а також відповідно до інших умов договору;
  • містити орендований сайт у повній справності та робочому стані до здачі Орендодавцю про акт здачі-приймання;
  • проводити за свій рахунок зміни, доповнення на сайті, що орендується, силами орендодавця, не залучаючи треті компанії;
  • письмово повідомити Орендодавця не пізніше, ніж за подальше повернення орендованого сайту, як у зв'язку із закінченням терміну дії договору, так і при достроковому поверненні, і після припинення цього договору здати сайт Орендодавцю за актом, з урахуванням внесених (узгоджених з орендодавцем) змін;
  • на орендованому сайті не можна розміщувати посилання на інші сайти, змінювати код сторінок, розміщувати інформацію, що суперечить чинному законодавству.

2.2. Орендодавець зобов'язується:

  • після підписання сторонами договору протягом робочих днів надати відповідний сайт у справному стані Орендарю (після оплати за оренду);
  • вносити зміни, доповнення на сайті зданим Орендарю в оренду за узгоджену плату (при необхідності);
  • здійснювати супровід сайту, його просування у пошукових системах, рекламу сайту за узгоджену плату (при необхідності);

3.ПЛАТЕЖІ І РОЗРАХУНКИ ЗА ДОГОВОРОМ

3.1. За оренду зазначеного у п.1 цього договору майна Орендар перераховує Орендодавцю плату у розмірі рублів на місяць. Нарахування та виплата належних Орендодавцю сум проводиться щомісяця, за кожний місяць наперед.

4. ДОСРОЧНЕ РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ

4.1. Договір може бути достроково розірваний за ініціативою Орендодавця, а Орендар зобов'язаний повернути сайт у випадках:

  • якщо Орендар використовує сайт (загалом або частково) не відповідно до цього договору;
  • якщо Орендар не вніс орендну плату протягом ;
  • якщо Орендар навмисне погіршує стан сайту.

4.2. Договір може бути достроково розірваний за ініціативою Орендаря у випадках:

  • якщо Орендодавець втручається у діяльність Орендаря щодо використання орендованого сайту, що не суперечить цьому договору, Статуту підприємства та Установчому договору про його створення та діяльність;
  • якщо сайт, через обставини, за які Орендар не відповідає, виявиться в стані не придатному для користування.

5. ПРОДОВЖЕННЯ ДОГОВОРУ

5.1. Після закінчення терміну договору Орендар має переважне право на поновлення договору за умови, що він належним чином виконає прийняті він за договором оренди зобов'язання.

5.2. За відсутності заяви хоча б однієї зі сторін про припинення або зміну договору після закінчення строку, він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором.

5.3. При продовженні договору новий термін його умови може бути змінено за згодою сторін.

6. ОСОБЛИВІ УМОВИ

6.1. Орендар має право:

  • здавати отриманий за договором сайт у суборенду;
  • робити поліпшення: зміни, доповнення сайту, що орендується, за погодженням з орендодавцем;

6.2. Орендодавець має право розмістити на сайті, зданому Орендареві в оренду посилання на свій сайт;