Оренда житлових та нежитлових приміщень: спірні питання оподаткування. Енциклопедія рішень

Щомісячна орендна плата за користування Приміщеннями та прилеглими до них Площею, Паркувальними Місцями (далі «Орендна Плата») складається з:

Постійна чи фіксована частина орендної плати

1. Фіксованої частини орендної плати грошової суми, що стягується за оренду Приміщення і включає ПДВ 18%. Розрахунок Фіксованої частини орендної плати провадиться за такими ставками за квадратний метр орендованих приміщень:
   • ___,00 рублів на місяць за квадратний метр орендованої площі Складських Приміщень, включаючи ПДВ; ___,00 рублів на місяць за квадратний метр орендованої площі Офісно-побутових Приміщень, включаючи ПДВ;
   • ___,00 рублів на місяць за квадратний метр площі Офісних Приміщень, що орендується, включаючи ПДВ. У вартість Фіксованої частини орендної плати входять Послуги, зазначені у Переліку Послуг (Додаток №5). У вартість Фіксованої частини орендної плати входить користування Орендарем Майном.

Змінна частина орендної плати

У змінну частину орендної плати входять (ліміти на споживання встановлені в Додатку №6– суми витрат за спожиту електроенергію, розрахунок яких здійснюється за тарифами, встановленими організаціями, що постачають відповідні послуги, відповідно до показань приладів обліку (надана кількість електроенергії, КВт);- суми витрат за водоспоживання та водовідведення, розрахунок яких здійснюється за тарифами, встановленими організаціями, що постачають відповідні послуги, відповідно до показань приладів обліку або відповідно до узгоджених сторін розрахунком норми споживання. встановлених у Додатку №6. Плати за користування Паркувальними Місцями Розрахунок Плати здійснюється за такими ставками: 7500,0 рублів на місяць, (не оподатковується ПДВ), за одне Паркувальне Місце для вантажного автотранспорту; 1500,0 рублів на місяць, (не оподатковується ПДВ) за одне Паркувальне місце для легкового автотранспорту.

Зміна орендної плати у договорі оренди

Орендодавець залишає за собою право змінювати вартість кв. менш як за 1 (один) місяць. І тут сторонами підписується додаткову угоду до цього договору. Орендодавець має право в односторонньому порядку збільшувати ставку змінної частини орендної плати залежно від зміни тарифів організацій, що постачають відповідні послуги. При цьому Орендодавець до письмового повідомлення про зміну вартості комунальних та експлуатаційних послуг, що направляється Орендарю, прикладає відповідні документи, що підтверджують факт зміни тарифів або вартості послуг.

Ухвалюємо договори оренди на експертну оцінку. Займаємось укладанням складних договорів.

Знайдіть відповідний зал

ДК РФ боку договору оренди можуть передбачити як жорсткий розмір орендної плати, і порядок її розрахунку. Отже, орендна плата може бути встановлена ​​у вигляді основної (постійної) частини та змінної частини, яка визначається розрахунковим шляхом. Постійна частина є фіксованою і включає плату за користування самим приміщенням. Змінна частина орендної плати еквівалентна (або розрахована на) вартості комунальних послуг, що споживаються орендарем за певний період. Таким чином, вся сума орендної плати (як стала, так і змінна частини) є оплатою послуг орендодавця з надання майна в оренду.

Постійна частина орендної плати зазвичай визначається шляхом множення орендної ставки за договором на орендовану площу в квадратних метрах. Тому найчастіше у договорі оренди вказують розмір орендної ставки за 1 квадратний метр на місяць.

приклад

Можна вказати формулу розрахунку постійної частини орендної плати, наприклад:

Постійна частина орендної плати визначається за формулою:

Тв х/у = A * S,

де Тв х/у - тверда частина орендної плати, що підлягає внесенню за місяць х, рік;

A – ставка орендної плати за договором;

S - площа, що орендується, у квадратних метрах".

Можна також передбачити, що постійна частина орендної плати множиться на індекс споживчих цін, коефіцієнт, що враховує умови використання орендарем майна; на коригуючий коефіцієнт і т.д.

У договорі оренди можна зазначити, що змінна частина орендної плати покриває фактично понесені витрати орендодавця на комунальні платежі, а саме:

Електрична енергія;

Водопостачання;

Теплова енергія;

Вивіз побутового сміття (можна навести весь перелік необхідних послуг) тощо.

приклад

Можна вказати формулу розрахунку змінної частини орендної плати, наприклад:

"Змінна частина орендної плати визначається за формулою:

П x / y = Е + В + Т + М, де

П х/у - змінна частина орендної плати, що підлягає внесенню протягом місяця х, рік;

Е - Витрати на електричну енергію за місяць х, рік у;

В - Витрати на водопостачання за місяць х, рік у;

Т – витрати на теплову енергію за місяць х, рік у;

М - Витрати вивезення побутового сміття протягом місяця х, рік у."

Якщо оплата комунальних послуг здійснюється відповідно до показань лічильників, можна вказати у договорі, що змінна частина орендної плати підлягає визначенню відповідно до показань приладів обліку. Можна прописати, що показання приладів обліку комунальних послуг фіксуються у присутності уповноважених представників орендодавця та орендаря.

Увага

У п. 12 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11.01.2002 N 66 зазначено, що покладання на орендаря лише витрат на оплату комунальних послуг не може розглядатися як форма орендної плати. Оскільки орендодавець фактично не отримує зустрічного надання за передане в оренду майно, оплата орендарем лише комунальних послуг не означає відшкодування договору.

Де можна взяти в оренду торгове нежитлове приміщення чи склад? Як орендувати торгову площу під магазин? Як правильно здати в оренду комерційну нерухомість?

Привіт усім, хто заглянув на сайт популярного інтернет-журналу «ХітерБобер»! З вами експерт – Денис Кудерін.

Тема сьогоднішньої розмови – оренда комерційної нерухомості. Стаття буде корисна бізнесменам, власникам нежитлових приміщеньта всім тим, кого цікавлять актуальні фінансові питання.

Наприкінці статті на вас чекає огляд найнадійніших російських ріелторських компаній, які надають посередницькі послуги при оренді об'єктів для комерції.

Отже, починаємо!

1. Навіщо орендувати комерційну нерухомість?

Успішна підприємницька діяльність великою мірою залежить від вдало обраного приміщення ведення справ. Особливо це стосується торгівлі та сфери послуг. Затишний, добре обладнаний магазин у жвавій частині міста сам собою притягує покупців.

Те саме можна сказати про офіси. У кожної компанії, що поважає себе, має бути добротне приміщення для роботи та прийому відвідувачів. Навіть якщо ви реалізуєте товар через інтернет-магазин, вам потрібне місце для комплектації та видачі замовлень, а також вирішення спірних питань із покупцями.

Не кожен бізнесмен, особливо початківець, може дозволити собі купівлю нежитлового приміщення. У разі на допомогу приходить оренда комерційної нерухомості.

Перерахуємо всі переваги оренди:

• щодо невисокі фінансові витрати;
• більш проста порівняно з купівлею процедура оформлення документації;
• можливість у будь-який момент змінити орендодавця та переїхати в іншу будівлю;
• Великий вибір об'єктів нерухомості, особливо у мегаполісах.

Зворотний процес - здавання приміщень в оренду - теж має чимало плюсів. Насамперед, це надійне джерело пасивного доходу. Придбання у власність комерційних площ (торгових, офісних, промислових та інших) – зручний варіант інвестування грошей.

Поки що існує приватний бізнес, його представники постійно потребуватимуть приміщення для ведення справ, а отже, власники нерухомості матимуть стабільний прибуток без особливих трудовитрат.

Пошук придатного приміщення для бізнесу – захід клопіткий. Найшвидший і надійніший спосіб знайти об'єкт – це скористатися послугами професійних посередників.

Про те, як працюють сучасні, на нашому сайті є докладна стаття.

2. Як зняти комерційну нерухомість – 5 корисних порад

Орендуючи комерційні об'єкти, потрібно максимально уважно підходити до їхнього вибору. Від параметрів і функціональних характеристик приміщення залежить, коли ви зможете розпочати підприємницьку діяльність, і чи об'єкт повністю відповідатиме цілям вашого бізнесу.

Для початку визначтеся, як ви шукатимете підходяще приміщення – самостійно або за допомогою агентства. Перший спосіб передбачає наявність необмеженого запасу вільного часу та пов'язаний із різноманітними ризиками. Другий варіант безпечніший і надійніший.

Додаткову інформацію про роботу з посередниками ви знайдете у статті « ».

Експертні поради допоможуть уникнути типових помилокорендарів.

Порада 1. Уважно вивчайте витяжку та вентиляційні системи

У приміщенні працюватимете ви самі чи ваші працівники, тому наявність справних вентиляційних систем – пункт найважливіший. Відсутність потужної та автономної вентиляції у будівлі – реальна перешкода для нормальної роботи кафе, ресторану, продуктового магазину.

Продукти харчування треба зберігати у відповідних умовах, а відвідувачів та продавців не повинні турбувати сторонні запахи. Більше того, санітарні служби просто не дозволять вам використовувати об'єкт під підприємство громадського харчування або продуктовий магазин, якщо в ньому є тільки будинкова вентиляція.

Порада 2. Загостріть увагу на вантажно-розвантажувальних зонах

Зручна зона для навантаження-розвантаження товарів – ще один ключовий момент для власників кафе, ресторанів, їдалень та магазинів.

Важливо, щоб ділянка, на якій проводитимуться вантажно-розвантажувальні роботи, не виходила у внутрішній двір житлового будинку або на проїжджу частину. Заважатимете мешканцям чи автомобілістам, вас замучать скаргами.

Питання повноцінного електропостачання є особливо актуальним для орендарів, чий бізнес пов'язаний з використанням енерговитратного обладнання – холодильників, електропечей, верстатів тощо.

Простежте, щоб електричні кабелі в приміщенні були достатньо ємними, щоб забезпечити потреби підприємства в повному обсязі.

Порада 4. Уважно ознайомтеся з умовами договору

Перш ніж ставити свій автограф на договорі оренди, уважно ознайомтеся з умовами, на яких укладаєте угоду.

У договорі обов'язково мають бути такі пункти:

• терміни оренди, вартість та спосіб оплати;
• якщо приміщення здається з устаткуванням, обов'язково складається опис майна;
• відповідальність сторін порушення договору;
• умови розірвання угоди.

Витрати на комунальні платежі, вивіз сміття, утримання протипожежної системи та охоронної сигналізації перебирає, як правило, орендар. Однак орендодавець оплачує за необхідності капітальний ремонт, включаючи заміну сантехнічних комунікацій та електропроводки при виході з ладу.

Заздалегідь обговоріть із орендодавцем питання страхування майна – чи буде складено такий договір, і якщо ні, вирішіть, хто візьме на себе оплату збитків у разі непередбачених ситуацій.

В обов'язковому порядку варто перевірити правовстановлюючі документи власника – договір купівлі-продажу, витяг із Державного Реєстру на право володіння.

Впевніться, чи справді приміщення належить особі, яка вам його здає. В іншому випадку одного разу з'явиться справжній господар об'єкта з відповідними повноваженнями. Важливо також, щоб приміщення не було в заставі, не було заарештовано за борги, не мало інших обтяжень.

Людині, далекій від тонкощів житлового права, варто скористатися професійною допомогою при оренді або купівлі нежитлових приміщень. Наприклад, можна прояснити собі всі неясні моменти на сайті Правознавець – ресурсі, у якому працюють фахівці всіх напрямів юриспруденції.

Поставити своє запитання можна навіть без реєстрації прямо на головній сторінці. Юридично коректну та грамотну відповідь ви отримаєте вже за кілька хвилин, причому абсолютно безкоштовно. Якщо ваша проблема потребує поглибленого вивчення, потрібно оплатити послуги професіоналів, але розмір гонорару ви маєте право встановити самостійно.

Крок 2. Визначаємо розмір орендної плати

Щоб з'ясувати оптимальну ціну орендної плати, скористайтесь одним із двох варіантів. Перший – особисто перегляньте бази даних вашого міста та визначте приблизний діапазон цін за оренду схожих приміщень. Другий – делегуйте це завдання ріелтору.

До речі, крім агентств нерухомості, посередницькі послуги надають приватні маклери. Вони зазвичай беруть на 25-50% менше своєї роботи, ніж компанії. Однак приватних фахівців, які працюють з нежитловою нерухомістю, навіть великих міст– одиниці.

5. Якщо ви здаєте комерційну нерухомість - 3 основних ризики для орендодавця

Кожен орендодавець переймається станом свого об'єкта і бажає отримувати прибуток від оренди, а не збитки.

Перерахуємо основні ризики власників комерційної нерухомості та підкажемо, як їх уникнути.

Ризик 1. Використання приміщення не за призначенням

У кожному грамотно складеному договорі оренди зазначено, з якою метою і як буде експлуатуватися здане в оренду приміщення. Це стосується й обладнання, яке ви здаєте разом із орендою.

Якщо орендар обіцяв використовувати приміщення під склад, а влаштував у ньому магазин роздрібної торгівлі, ви маєте право оштрафувати його або розірвати угоду без повернення вартості оренди.

Ризик 2. Пошкодження чи зникнення майна

Ви здали об'єкт та обладнання добропорядному, як вам здавалося, громадянину, а він, висловлюючись дипломатичною мовою, ваших очікувань не виправдав. А саме – довів приміщення до стану розрухи, поламав обладнання, викрутив лампочки і взагалі поводився по-свинськи.

Власник у таких випадках має право вимагати відшкодування збитків у повному обсязі. Причому мають бути відшкодовані як витрати на ремонт, а й ринкова вартість зіпсованого устаткування.

Відповідальність не передбачено, якщо об'єкт та майно постраждали внаслідок непередбачених обставин – наприклад, від пожежі чи повені.

Ризик 3. Відмова орендаря вносити щомісячну плату

Неакуратних платників треба карати карбованцем. Однак це можливо, знову ж таки, якщо договір оренди складено за всіма правилами. Тобто у документі мають бути чітко обумовлені терміни та розмір щомісячних виплат.

6. Якщо ви знімаєте комерційну нерухомість - 3 основних ризики для орендаря

Орендар також може постраждати внаслідок протиправних чи несанкціонованих дій орендодавця.

Ризик 1. Оренда приміщення, на яке «орендодавець» не має законних прав

Якщо вам здасть приміщення людина, яка не має на об'єкт законних прав власника, договір вважатиметься недійсним. Щоб цього уникнути, вимагайте пред'явлення документів, що встановлюють право.

Можна самостійно отримати витяг з Росреєстру, звернувшись до Багатофункціонального центру. Послуга платна, але ви будете достовірно знати, «хто в будинку господар».

Ризик 2. Зміна замків у приміщенні одразу після внесення передоплати

Так, такі ситуації ще трапляються в природі. Ви підписуєте договір, вносите передоплату, отримуєте з рук в руки ключі, а коли бажаєте в'їхати в приміщення зі своїм майном, з'ясовується, що замки змінили, а «власників» і слід застудив.

Вихід у такій ситуації лише один – звернутися до поліції та порушити за фактом шахрайства кримінальну справу.

Ризик 3. Субаренда

Тут найкраще роз'яснити суть простому прикладі.

приклад

Орендар Андрій, підприємець-початківець, зняв на рік приміщення під магазин, сплативши за півроку вперед. При цьому перевірку документів, що встановлюють право, бізнесмен не проводив, сподіваючись на чесність орендодавця.

Через місяць успішної торгівлі у магазині з'явився справжній господар із повним набором справжніх документів. Він чемно попросив орендаря з'їхати з площі. Андрій спробував знайти суборендаря, щоб хоч повернути свої гроші, сплачені вперед, але ні на дзвінки, ні на СМС заповзятливий посередник так і не дав відповіді.

Висновок: майте справу безпосередньо з власником. Принаймні він повинен бути в курсі всіх маніпуляцій, що відбуваються з його майном.

7. Професійна допомога для орендарів та орендодавців – огляд ТОП-3 агентства нерухомості

Пошук кваліфікованого посередника – справа складна. Щоб допомогти читачам, ми склали огляд самих надійних компанійРосії, що працюють із комерційною нерухомістю.

1) Агентство.net

Керівна агенція нерухомості. Допоможе орендодавцям та орендарам здати та зняти: офіс, торгову площу, цех, склад, особняк та будь-який інший об'єкт комерційної нерухомості. У штаті компанії – лише досвідчені та кваліфіковані юристи та ріелтори.

Істотний плюс фірми – професійний підхід, наявність детально опрацьованого сайту, розробка індивідуальної стратегії кожного клієнта контори. Немає таких послуг, що стосуються нерухомості, які фахівці компанії не могли б надати користувачам.

Комерційна нерухомість у Москві та області – основна спеціалізація компанії. "Респект" працює на ринку з 2004 року. Своєю метою агентство спочатку поставило забезпечення клієнтів найширшим спектром послуг, пов'язаних із орендою, купівлею та продажем нерухомості.

Прописка (постійна реєстрація) у Москві, у квартирі за низькою вартістю. Надаємо повний юридичний супровід від А до Я, починаючи від підбору житлового приміщення (його перевірки) і закінчуючи супровід угоди в державних органах. Завжди не менше 9 – 11 районів на ваш вибір. Оформлення відбувається суворо у межах закону, лише офіційно через МФЦ чи безпосередньо через Міграційний Пункт. Присутність власника житла та людини, яка прописується обов'язково. (Постійну реєстрацію у Москві) штамп у паспорт вам поставлять від 30 хвилин до 5 робочих днів, залежно від обраного способу подання документів. Якщо ви хочете купити прописку в Москві, то це не до нас. Ми не продаємо її, ми пропонуємо юридичний супровід оформлення прописки.

Московська прописка

Московська прописка оформляється з урахуванням всіх і стандартів, встановлених урядом Росії, суворо через державні органи. У квартирі, де ви будете прописані, крім вас буде прописано ще 5 – 8 осіб. Жодних гумових квартир! Тим більше, що гумові квартири кримінально караються.

Постійна реєстрація у Москві – те, з чого починається ваш успіх.

Ще раз хочемо повторити та донести до вас, що постійна реєстрація в Москві, яка оформляється через нашу фірму, офіційна на всі 100%. З нею, ви зможете отримати все те, що належить згідно із законом.

Влаштувати свою дитину до школи або дитячого садка.

Поставити своє ТЗ на облік у ДІБДР.

Хороша робота у Державних органах та комерційних організаціях.

Отримувати кредити у банку, зокрема іпотечні кредити.

Безкоштовна медична допомога у державних поліклініках.

Отримати новий або обміняти наявний закордонний паспорт.

Отримати посвідчення водія.

Отримувати пенсію, яка належить згідно із законом.

Прописка в Москві для

Прописка в Москві для Громадян РФ - затребувана послуга в наші дні. Як би банально, це не звучало, але практично будь-який Росіянин, який приїхав на заробітки до Москви, стикається з державною бюрократичною машиною.

Прописка у Москві для іноземних громадян

– це необхідний крок у подальшому отриманні громадянства РФ. Адже за законодавством, людина, яка отримала РВП, має оформити прописку на весь термін Дозволу на Тимчасове Перебування.

Отримати прописку за видом на проживання або реєстрацію по ВНЖ в Росії законодавчо необхідно на всі 5 років, термін дії виду на проживання.

Чому у нас, прописка у Москві, за такою доступною ціною?

Елементарно! Ми є кінцевою фірмою, яка надає цю послугу. Відкриємо трохи завісу, у нас близько 6-8 посередників, які приводять клієнтів до нас, зі своєю «накрученою вартістю». Ми не посередники! Ціна наша, із перших рук.

Ще один факт: в інтернеті багато пропозицій щодо оформлення прописки через покупку частки. Це дуже дорогий процес і ціна може сягати 1 200 000 рублів. У нас же доступний продукт, нічим не гірший: прописка в Москві без права на житлоплощу. чи звернутися до нас, і прописатися, за набагато менші гроші? однозначної відповіді – ні. Все залежить від ваших цілей та грошових можливостей. І що підходить саме вам, потребує аналізу.

Однак, незалежно від вашого вибору, вам потрібно пам'ятати, що прописка в Москві оформляється протягом шести регламентованих днів з боку Державного органу.