Оренда житлових та нежитлових приміщень: спірні питання оподаткування. Енциклопедія рішень

Знайдіть відповідний зал

Що менш престижний район, то вигідніше здавати в ньому житло, з'ясували аналітики «Ціан». Найшвидше окупаються квартири в Новій Москві, Капотні, Любліно та Кузьмінках, але й продати їх важче, ніж житло у престижних районах.

Приваблива Капотня

Середня прибутковість від довгострокової здачі в оренду квартири в Москві за підсумками першої половини 2016 року склала 5,5%, йдеться у дослідженні, підготовленому фахівцями компанії «Ціан». Іншими словами, окупити столичну квартиру, здаючи її в оренду, можна за 18 років із невеликим. При цьому для різних районів термін суттєво відрізняється.

Як виявилося, власникам найдорожчої нерухомості у центрі міста найважче повернути витрачені на її купівлю кошти. До лідерів антирейтингу потрапили райони Арбат, Хамовники та Гагарінський. Тут ставка капіталізації (ставлення між ціною активу та розміром щорічного доходу, що отримується від здачі його в оренду) коливається в діапазоні 4-4,5%, зазначає «Ціан». Таким чином, купивши квартиру в цих районах, чекати на повернення інвестицій доведеться 22-25 років.

Купівля квартири в менш престижних районах, навпаки, є найбільш перспективним інвестиційним рішенням, випливає з даних дослідження. Максимальний прибуток інвесторам принесе здача в оренду квартири в поселеннях Первомайське та Марушкінське у Новій Москві, а також у районі Капотня у Південно-Східному адміністративному окрузі. Ставки капіталізації тут коливаються від 6,4 до 6,7%. Тобто окупити свої інвестиції рантьє зможе за 15-15,6 років. Лідерами прибутковості (6,7%) при цьому є трикімнатні квартири поблизу Московського нафтопереробного заводу в Капотні.

Такий ефект викликаний тим, що в міру віддалення від центру міста ставки оренди знижуються не так сильно, як вартість квадратного метра, пояснюють Ціан.

Дослідження засноване на аналізі понад 1 млн оголошень з продажу та здачі в оренду житла в Москві, розміщених на порталі cian.ru у 2012-2016 роках. При цьому орендні ставки та вартість житла дисконтувалися з урахуванням динаміки цін та орендних ставок.

Компанія "Міель-Оренда" наводить приблизно ті ж цифри, що і "Ціан", щоправда, без поділу по районах: ставка капіталізації столичних квартир економ-класу становить від 4 до 7% річних.

Однушки популярніші

За останній рікпопулярність оренди однокімнатних квартир зросла. «Їхня частка в структурі попиту за рік збільшилася на 3 п.п. і склала 58%, - зазначає генеральний директорпорталу Domofond.ru Ерік Сегерборг. — При цьому кількість запитів контактів щодо оголошень про пропозицію в оренду двокімнатних та трикімнатних квартир, навпаки, стала нижчою на 1 в.п. — 34% та 7% відповідно». Середня орендна ставка знизилася за минулий рік у всіх сегментах житла на 3%. Зняти однокімнатну квартиру в Москві можна в середньому за 30,8 тис. руб., Двокімнатну - за 43,3 тис. руб.

Правило рантьє

Дані «Ціан» підтверджують так зване золоте правило рантьє, вважає директор департаменту вторинного ринку «Інком-Нерухомості» Сергій Шлома: «Чим менше житлоплоща, чим вона дешевша, тим більший дохід вона приносить. З цього погляду купувати з метою здавання в оренду елітну нерухомість своєрідне задоволення: прибутковість елітки мінімальна порівняно з типовим житлом».

Прибутковість від здачі в оренду елітної нерухомості варіюється в межах 1-4% від початкової суми інвестицій залежно від вартості квадратного метра, обробки, обладнання та меблів, оцінює директор департаменту оренди міської нерухомості Kalinka Group Юлія Ковальова. Відстань від центру також часто йде на користь рантьє. «У нашій базі є квартира в Бутиківському, 5, в районі Остоженки, яка здається за $10 тис. на місяць, — наводить приклад Ковальова. — При цьому відносно дешеву квартиру на набережній Тараса Шевченка, 1/2 нещодавно власник здав за $15 тис.».

Більш демократичні варіанти здаються як вигідніше, а й швидше. Наприклад, квартири економ-класу йдуть зараз у середньому протягом кількох днів, а торік і зовсім вистачало кількох годин, оцінює заступник директора департаменту оренди квартир «Інком-Нерухомості» Оксана Полякова. «Квартири комфорт- та бізнес-класу сьогодні обирають близько двох тижнів із семи — десяти варіантів, — продовжує вона. — Торік переглядали три-чотири квартири не більше, ніж чотири дні». Елітні квартири можуть бути в експозиції скільки завгодно довго, поки власник не зважиться на адекватне зниження орендної ставки.

Якщо брати статистику в середньому по району, то висновки «Ціан» є логічними — дешевші райони приносять більшу прибутковість, погоджується генеральний директор агентства нерухомості Home Staging Ганна Моїсеєва. З іншого боку, прибутковість завжди залежить не лише від району, а й від конкретної квартири. Ознак ліквідного об'єкта декілька, перераховує експерт: невеликий метраж, низька ціна, близькість до метро та центру. «Важливо завжди пам'ятати, що колись квартиру, яка зараз здається в оренду, ще доведеться продавати, — зазначає Моїсеєва. — І тоді фактори, які вигідні для рантьє, робитимуть її менш ліквідною для продавця».

Купують ближче до центру

«Термін експозиції квартир на продаж, звичайно, залежить від якості самої квартири: адекватності її ціни, будинку та поверху, – зазначає генеральний директор агентства нерухомості Home Staging Ганна Моїсеєва. — Але загалом квартира у престижнішому районі може експонуватися близько двох-трьох місяців проти шести і більше місяців для менш ліквідних квартир у віддалених районах».

Про те, що нерухомість, розташована ближче до центру, продається краще, свідчать дані Росреєстру. Наприклад, у першому півріччі 2016 року в Підмосков'ї було зареєстровано майже на 15% менше операцій із переходом прав на житлові приміщення, ніж за той же період 2015 року: 294,7 тис. та 345,4 тис. угод відповідно. Ця статистика визначає переважно операції над ринком вторинного житла.

Знижується попит на новобудови. З січня по червень 2016 року кількість договорів участі у пайовому будівництві житла (ДДУ) у Підмосков'ї знизилася на 4%, до 41,3 тис.

У Москві, навпаки, угоди як з новою, так і з вторинною нерухомістю почали укладатися частіше. Загальний обсяг операцій із переходом прав власності на житло зріс на 10,8%, до 62,7 тис.

На популярність Москви вплинуло те, що за останні півтора роки московські забудовники вивели на ринок рекордний обсяг нових проектів, які за ціною здатні конкурувати з Підмосков'ям, пояснює керівник компанії ІРН-Консалтинг Тетяна Калюжнова. Зіграли свою роль та знижки. «Приблизно в 30% проектів при 100% оплаті можна отримати знижку 5-10%», — зазначає Калюжнова.

Середня ціна 1 кв. м у новобудовах Москви (в районі від ТТК до МКАД), за даними ІРН, становить сьогодні 172,3 тис. руб. У Підмосков'ї за підсумками червня вона становила 85,4 тис. руб. за 1 кв. м, йдеться у дослідженні компанії "Міель-Новобудови". Але при погляді на конкретні пропозиції вигода покупки квартири в Москві стає наочнішою. Так, наприклад, у середині червня компанія «Желдоріпотека» вивела на ринок новий житловий комплекс «Атмосфера» у районі Любліно Південно-Східного. адміністративного округу. На етапі підготовки майданчика до будівельним роботамвартість одно- та трикімнатних квартир площею 34,9-76,9 кв. м становить 4,1-11,1 млн руб., або 115-145 тис. руб. за 1 кв. м.

За один «квадрат» у ЖК «Опалиха О3», розташованому в Підмосков'ї за 13 км від МКАД, доведеться заплатити в середньому 124 тис. руб., а ціна квартир, згідно з сайтом забудовника, оцінюється від 2,4 млн до 6,86 млн руб. (за одно- та трикімнатну квартиру відповідно).

Навіть найбільш прибуткові вкладення на ринку довгострокової орендизначно поступаються за дохідністю традиційним банківським депозитам. За даними Центрального банку, базовий рівень прибутковості за рублевими депозитами терміном понад рік у липні становить 10,7% річних.

Щомісячна орендна плата за користування Приміщеннями та прилеглими до них Площею, Паркувальними Місцями (далі «Орендна Плата») складається з:

Постійна чи фіксована частина орендної плати

1. Фіксована частина орендної плати грошової суми, що стягується за оренду Приміщення і включає ПДВ 18%. Розрахунок Фіксованої частини орендної плати провадиться за такими ставками за квадратний метр орендованих приміщень:
   • ___,00 рублів на місяць за квадратний метр орендованої площі Складських Приміщень, включаючи ПДВ; ___,00 рублів на місяць за квадратний метр орендованої площі Офісно-побутових Приміщень, включаючи ПДВ;
   • ___,00 рублів на місяць за квадратний метр площі Офісних Приміщень, що орендується, включаючи ПДВ. У вартість Фіксованої частини орендної плати входять Послуги, зазначені у Переліку Послуг (Додаток №5). У вартість Фіксованої частини орендної плати входить користування Орендарем Майном.

Змінна частина орендної плати

У змінну частину орендної плати входять (ліміти на споживання встановлені в Додатку №6– суми витрат за спожиту електроенергію, розрахунок яких здійснюється за тарифами, встановленими організаціями, що постачають відповідні послуги, відповідно до показань приладів обліку (надана кількість електроенергії, КВт);- суми витрат за водоспоживання та водовідведення, розрахунок яких здійснюється за тарифами, встановленими організаціями, що постачають відповідні послуги, відповідно до показань приладів обліку або відповідно до узгоджених сторін розрахунком норми споживання. встановлених у Додатку №6. Плати за користування Паркувальними Місцями Розрахунок Плати здійснюється за такими ставками: 7500,0 рублів на місяць, (не оподатковується ПДВ), за одне Паркувальне Місце для вантажного автотранспорту; 1500,0 рублів на місяць, (не оподатковується ПДВ) за одне Паркувальне місце для легкового автотранспорту.

Зміна орендної плати у договорі оренди

Орендодавець залишає за собою право змінювати вартість кв. менш як за 1 (один) місяць. І тут сторонами підписується додаткову угоду до цього договору. Орендодавець має право в односторонньому порядку збільшувати ставку змінної частини орендної плати залежно від зміни тарифів організацій, що постачають відповідні послуги. При цьому Орендодавець до письмового повідомлення про зміну вартості комунальних та експлуатаційних послуг, що направляється Орендарю, прикладає відповідні документи, що підтверджують факт зміни тарифів або вартості послуг.

Ухвалюємо договори оренди на експертну оцінку. Займаємось укладанням складних договорів.

Прописка (постійна реєстрація) у Москві, у квартирі за низькою вартістю. Надаємо повний юридичний супровід від А до Я, починаючи від підбору житлового приміщення (його перевірки) і закінчуючи супровід угоди в державних органах. Завжди не менше 9 – 11 районів на ваш вибір. Оформлення відбувається суворо у межах закону, лише офіційно через МФЦ чи безпосередньо через Міграційний Пункт. Присутність власника житла та людини, яка прописується обов'язково. (Постійну реєстрацію у Москві) штамп у паспорт вам поставлять від 30 хвилин до 5 робочих днів, залежно від обраного способу подання документів. Якщо ви хочете купити прописку в Москві, то це не до нас. Ми не продаємо її, ми пропонуємо юридичний супровід оформлення прописки.

Московська прописка

Московська прописка оформляється з урахуванням всіх і стандартів, встановлених урядом Росії, суворо через державні органи. У квартирі, де ви будете прописані, крім вас буде прописано ще 5 – 8 осіб. Жодних гумових квартир! Тим більше, що гумові квартири кримінально караються.

Постійна реєстрація у Москві – те, з чого починається ваш успіх.

Ще раз хочемо повторити та донести до вас, що постійна реєстрація в Москві, яка оформляється через нашу фірму, офіційна на всі 100%. З нею, ви зможете отримати все те, що належить згідно із законом.

Влаштувати свою дитину до школи або дитячого садка.

Поставити своє ТЗ на облік у ДІБДР.

Хороша робота у Державних органах та комерційних організаціях.

Отримувати кредити у банку, зокрема іпотечні кредити.

Безкоштовна медична допомога у державних поліклініках.

Отримати новий або обміняти наявний закордонний паспорт.

Отримати посвідчення водія.

Отримувати пенсію, яка належить згідно із законом.

Прописка в Москві для

Прописка в Москві для Громадян РФ - затребувана послуга в наші дні. Як би банально, це не звучало, але практично будь-який Росіянин, який приїхав на заробітки до Москви, стикається з державною бюрократичною машиною.

Прописка у Москві для іноземних громадян

– це необхідний крок у подальшому отриманні громадянства РФ. Адже за законодавством, людина, яка отримала РВП, має оформити прописку на весь термін Дозволу на Тимчасове Перебування.

Отримати прописку за видом на проживання або реєстрацію по ВНЖ в Росії законодавчо необхідно на всі 5 років, термін дії виду на проживання.

Чому у нас, прописка у Москві, за такою доступною ціною?

Елементарно! Ми є кінцевою фірмою, яка надає цю послугу. Відкриємо трохи завісу, у нас близько 6-8 посередників, які приводять клієнтів до нас, зі своєю «накрученою вартістю». Ми не посередники! Ціна наша, із перших рук.

Ще один факт: в інтернеті багато пропозицій щодо оформлення прописки через покупку частки. Це дуже дорогий процес і ціна може сягати 1 200 000 рублів. У нас же доступний продукт, нічим не гірший: прописка в Москві без права на житлоплощу. чи звернутися до нас, і прописатися, за набагато менші гроші? однозначної відповіді – ні. Все залежить від ваших цілей та грошових можливостей. І що підходить саме вам, потребує аналізу.

Однак, незалежно від вашого вибору, вам потрібно пам'ятати, що прописка в Москві оформляється протягом шести регламентованих днів з боку Державного органу.

ДК РФ боку договору оренди можуть передбачити як жорсткий розмір орендної плати, і порядок її розрахунку. Отже, орендна плата може бути встановлена ​​у вигляді основної (постійної) частини та змінної частини, яка визначається розрахунковим шляхом. Постійна частина є фіксованою і включає плату за користування самим приміщенням. Змінна частина орендної плати еквівалентна (або розрахована на) вартості комунальних послуг, що споживаються орендарем за певний період. Таким чином, вся сума орендної плати (як стала, так і змінна частини) є оплатою послуг орендодавця з надання майна в оренду.

Постійна частина орендної плати зазвичай визначається шляхом множення орендної ставки за договором на орендовану площу в квадратних метрах. Тому найчастіше у договорі оренди вказують розмір орендної ставки за 1 квадратний метр на місяць.

приклад

Можна вказати формулу розрахунку постійної частини орендної плати, наприклад:

Постійна частина орендної плати визначається за формулою:

Тв х/у = A * S,

де Тв х/у - тверда частина орендної плати, що підлягає внесенню за місяць х, рік;

A – ставка орендної плати за договором;

S - площа, що орендується, у квадратних метрах".

Можна також передбачити, що постійна частина орендної плати множиться на індекс споживчих цін, коефіцієнт, що враховує умови використання орендарем майна; на коригуючий коефіцієнт і т.д.

У договорі оренди можна зазначити, що змінна частинаорендної плати покриває фактично понесені витрати орендодавця на комунальні платежі, а саме:

Електрична енергія;

Водопостачання;

Теплова енергія;

Вивіз побутового сміття (можна навести весь перелік необхідних послуг) тощо.

приклад

Можна вказати формулу розрахунку змінної частини орендної плати, наприклад:

"Змінна частина орендної плати визначається за формулою:

П x / y = Е + В + Т + М, де

П х/у - змінна частина орендної плати, що підлягає внесенню протягом місяця х, рік;

Е - Витрати на електричну енергію за місяць х, рік у;

В - Витрати на водопостачання за місяць х, рік у;

Т – витрати на теплову енергію за місяць х, рік у;

М - Витрати вивезення побутового сміття протягом місяця х, рік у."

Якщо оплата комунальних послуг здійснюється відповідно до показань лічильників, можна вказати у договорі, що змінна частина орендної плати підлягає визначенню відповідно до показань приладів обліку. Можна прописати, що показання приладів обліку комунальних послуг фіксуються у присутності уповноважених представників орендодавця та орендаря.

Увага

У п. 12 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11.01.2002 N 66 зазначено, що покладання на орендаря лише витрат на оплату комунальних послуг не може розглядатися як форма орендної плати. Оскільки орендодавець фактично не отримує зустрічного надання за передане в оренду майно, оплата орендарем лише комунальних послуг не означає відшкодування договору.