Де можна взяти в оренду торгове нежитлове приміщення чи склад? Як орендувати торгову площу під магазин? Як правильно здати в оренду комерційну нерухомість?

Привіт усім, хто заглянув на сайт популярного інтернет-журналу «ХітерБобер»! З вами експерт – Денис Кудерін.

Тема сьогоднішньої розмови – оренда комерційної нерухомості. Стаття буде корисна бізнесменам, власникам нежитлових приміщень та всім, кого цікавлять актуальні фінансові питання.

Наприкінці статті на вас чекає огляд найнадійніших російських ріелторських компаній, які надають посередницькі послуги при оренді об'єктів для комерції.

Отже, починаємо!

1. Навіщо орендувати комерційну нерухомість?

Успішна підприємницька діяльність великою мірою залежить від вдало обраного приміщення ведення справ. Особливо це стосується торгівлі та сфери послуг. Затишний, добре обладнаний магазин у жвавій частині міста сам собою притягує покупців.

Те саме можна сказати про офіси. У кожної компанії, що поважає себе, має бути добротне приміщення для роботи та прийому відвідувачів. Навіть якщо ви реалізуєте товар через інтернет-магазин, вам потрібне місце для комплектації та видачі замовлень, а також вирішення спірних питань із покупцями.

Не кожен бізнесмен, особливо початківець, може дозволити собі купівлю нежитлового приміщення. У разі на допомогу приходить оренда комерційної нерухомості.

Перерахуємо всі переваги оренди:

  • щодо невисокі фінансові витрати;
  • більш проста порівняно з купівлею процедура оформлення документації;
  • можливість у будь-який момент змінити орендодавця та переїхати в іншу будівлю;
  • Великий вибір об'єктів нерухомості, особливо у мегаполісах.

Зворотний процес - здавання приміщень в оренду - теж має чимало плюсів. Насамперед, це надійне джерело пасивного доходу. Придбання у власність комерційних площ (торгових, офісних, промислових та інших) – зручний варіант інвестування грошей.

Поки існує приватний бізнес, його представники постійно потребуватимуть приміщення для ведення справ, а отже, власники нерухомості матимуть стабільний прибуток без особливих трудовитрат.

Пошук придатного приміщення для бізнесу – захід клопіткий. Найшвидший і надійніший спосіб знайти об'єкт – це скористатися послугами професійних посередників.

Про те, як працюють сучасні, на нашому сайті є докладна стаття.

2. Як зняти комерційну нерухомість – 5 корисних порад

Орендуючи комерційні об'єкти, потрібно максимально уважно підходити до їхнього вибору. Від параметрів і функціональних характеристик приміщення залежить, коли ви зможете розпочати підприємницьку діяльність, і чи об'єкт повністю відповідатиме цілям вашого бізнесу.

Для початку визначтеся, як ви шукатимете підходяще приміщення – самостійно або за допомогою агентства. Перший спосіб передбачає наявність необмеженого запасу вільного часу та пов'язаний із різноманітними ризиками. Другий варіант безпечніший і надійніший.

Додаткову інформацію про роботу з посередниками ви знайдете у статті « ».

Експертні поради допоможуть уникнути типових помилок орендарів.

Порада 1. Уважно вивчайте витяжку та вентиляційні системи

У приміщенні працюватимете ви самі чи ваші працівники, тому наявність справних вентиляційних систем – пункт найважливіший. Відсутність потужної та автономної вентиляції у будівлі – реальна перешкода для нормальної роботи кафе, ресторану, продуктового магазину.

Продукти харчування треба зберігати у відповідних умовах, а відвідувачів та продавців не повинні турбувати сторонні запахи. Більше того, санітарні служби просто не дозволять вам використовувати об'єкт під підприємство громадського харчування або продуктовий магазин, якщо в ньому є тільки будинкова вентиляція.

Порада 2. Загостріть увагу на вантажно-розвантажувальних зонах

Зручна зона для навантаження-розвантаження товарів – ще один ключовий момент для власників кафе, ресторанів, їдалень та магазинів.

Важливо, щоб ділянка, на якій проводитимуться вантажно-розвантажувальні роботи, не виходила у внутрішній двір житлового будинку або на проїжджу частину. Заважатимете мешканцям чи автомобілістам, вас замучать скаргами.

Питання повноцінного електропостачання є особливо актуальним для орендарів, чий бізнес пов'язаний з використанням енерговитратного обладнання – холодильників, електропечей, верстатів тощо.

Простежте, щоб електричні кабелі в приміщенні були достатньо ємними, щоб забезпечити потреби підприємства в повному обсязі.

Порада 4. Уважно ознайомтеся з умовами договору

Перш ніж ставити свій автограф на договорі оренди, уважно ознайомтеся з умовами, на яких укладаєте угоду.

У договорі обов'язково мають бути такі пункти:

  • терміни оренди, вартість та спосіб оплати;
  • якщо приміщення здається з устаткуванням, обов'язково складається опис майна;
  • відповідальність сторін порушення договору;
  • умови розірвання угоди.

Витрати на комунальні платежі, вивіз сміття, утримання протипожежної системи та охоронної сигналізації перебирає, як правило, орендар. Однак орендодавець оплачує за необхідності капітальний ремонт, включаючи заміну сантехнічних комунікацій та електропроводки при виході з ладу.

Заздалегідь обговоріть із орендодавцем питання страхування майна – чи буде складено такий договір, і якщо ні, вирішіть, хто візьме на себе оплату збитків у разі непередбачених ситуацій.

В обов'язковому порядку варто перевірити правовстановлюючі документи власника – договір купівлі-продажу, витяг із Державного Реєстру на право володіння.

Впевніться, чи справді приміщення належить особі, яка вам його здає. В іншому випадку одного разу з'явиться справжній господар об'єкта з відповідними повноваженнями. Важливо також, щоб приміщення не було в заставі, не було заарештовано за борги, не мало інших обтяжень.

Людині, далекій від тонкощів житлового права, варто скористатися професійною допомогою при оренді або купівлі нежитлових приміщень. Наприклад, можна прояснити собі всі неясні моменти на сайті Правознавець – ресурсі, у якому працюють фахівці всіх напрямів юриспруденції.

Поставити своє запитання можна навіть без реєстрації прямо на головній сторінці. Юридично коректну та грамотну відповідь ви отримаєте вже за кілька хвилин, причому абсолютно безкоштовно. Якщо ваша проблема потребує поглибленого вивчення, потрібно оплатити послуги професіоналів, але розмір гонорару ви маєте право встановити самостійно.

Крок 2. Визначаємо розмір орендної плати

Щоб з'ясувати оптимальну ціну орендної плати, скористайтесь одним із двох варіантів. Перший – особисто перегляньте бази даних вашого міста та визначте приблизний діапазон цін за оренду схожих приміщень. Другий – делегуйте це завдання ріелтору.

До речі, крім агентств нерухомості, посередницькі послуги надають приватні маклери. Вони зазвичай беруть на 25-50% менше своєї роботи, ніж компанії. Однак приватних фахівців, які працюють з нежитловою нерухомістю, навіть великих міст– одиниці.

5. Якщо ви здаєте комерційну нерухомість - 3 основних ризики для орендодавця

Кожен орендодавець переймається станом свого об'єкта і бажає отримувати прибуток від оренди, а не збитки.

Перерахуємо основні ризики власників комерційної нерухомості та підкажемо, як їх уникнути.

Ризик 1. Використання приміщення не за призначенням

У кожному грамотно складеному договорі оренди зазначено, з якою метою і як буде експлуатуватися здане в оренду приміщення. Це стосується й обладнання, яке ви здаєте разом із орендою.

Якщо орендар обіцяв використовувати приміщення під склад, а влаштував у ньому магазин роздрібної торгівлі, ви маєте право оштрафувати його або розірвати угоду без повернення вартості оренди.

Ризик 2. Пошкодження чи зникнення майна

Ви здали об'єкт та обладнання добропорядному, як вам здавалося, громадянину, а він, висловлюючись дипломатичною мовою, ваших очікувань не виправдав. А саме – довів приміщення до стану розрухи, поламав обладнання, викрутив лампочки і взагалі поводився по-свинськи.

Власник у таких випадках має право вимагати відшкодування збитків у повному обсязі. Причому мають бути відшкодовані як витрати на ремонт, а й ринкова вартість зіпсованого устаткування.

Відповідальність не передбачено, якщо об'єкт та майно постраждали внаслідок непередбачених обставин – наприклад, від пожежі чи повені.

Ризик 3. Відмова орендаря вносити щомісячну плату

Неакуратних платників треба карати карбованцем. Однак це можливо, знову ж таки, якщо договір оренди складено за всіма правилами. Тобто у документі мають бути чітко обумовлені терміни та розмір щомісячних виплат.

6. Якщо ви знімаєте комерційну нерухомість - 3 основних ризики для орендаря

Орендар також може постраждати внаслідок протиправних чи несанкціонованих дій орендодавця.

Ризик 1. Оренда приміщення, на яке «орендодавець» не має законних прав

Якщо вам здасть приміщення людина, яка не має на об'єкт законних прав власника, договір вважатиметься недійсним. Щоб цього уникнути, вимагайте пред'явлення документів, що встановлюють право.

Можна самостійно отримати витяг з Росреєстру, звернувшись до Багатофункціонального центру. Послуга платна, але ви будете достовірно знати, «хто в будинку господар».

Ризик 2. Зміна замків у приміщенні одразу після внесення передоплати

Так, такі ситуації ще трапляються в природі. Ви підписуєте договір, вносите передоплату, отримуєте з рук в руки ключі, а коли бажаєте в'їхати в приміщення зі своїм майном, з'ясовується, що замки змінили, а «власників» і слід застудив.

Вихід у такій ситуації лише один – звернутися до поліції та порушити за фактом шахрайства кримінальну справу.

Ризик 3. Субаренда

Тут найкраще роз'яснити суть простому прикладі.

приклад

Орендар Андрій, підприємець-початківець, зняв на рік приміщення під магазин, сплативши за півроку вперед. При цьому перевірку документів, що встановлюють право, бізнесмен не проводив, сподіваючись на чесність орендодавця.

Через місяць успішної торгівлі у магазині з'явився справжній господар із повним набором справжніх документів. Він чемно попросив орендаря з'їхати з площі. Андрій спробував знайти суборендаря, щоб хоч повернути свої гроші, сплачені вперед, але ні на дзвінки, ні на СМС заповзятливий посередник так і не дав відповіді.

Висновок: майте справу безпосередньо з власником. Принаймні він повинен бути в курсі всіх маніпуляцій, що відбуваються з його майном.

7. Професійна допомога для орендарів та орендодавців – огляд ТОП-3 агентства нерухомості

Пошук кваліфікованого посередника – справа складна. Щоб допомогти читачам, ми склали огляд самих надійних компанійРосії, що працюють із комерційною нерухомістю.

1) Агентство.net

Керівна агенція нерухомості. Допоможе орендодавцям та орендарам здати та зняти: офіс, торгову площу, цех, склад, особняк та будь-який інший об'єкт комерційної нерухомості. У штаті компанії – лише досвідчені та кваліфіковані юристи та ріелтори.

Істотний плюс фірми – професійний підхід, наявність детально опрацьованого сайту, розробка індивідуальної стратегії кожного клієнта контори. Немає таких послуг, що стосуються нерухомості, які фахівці компанії не могли б надати користувачам.

Комерційна нерухомість у Москві та області – основна спеціалізація компанії. "Респект" працює на ринку з 2004 року. Своєю метою агентство спочатку поставило забезпечення клієнтів найширшим спектром послуг, пов'язаних із орендою, купівлею та продажем нерухомості.

Нові кафе відкриваються як у торгових центрах, так і у форматі стріт-рітейлу. З якими проблемами стикається орендар при виборі приміщень для розміщення точки громадського харчування, як вірніше визначитися з локацією, метражем та ставками оренди, розповіли експерти ринку.

Торгові центри vs стріт-рітейл

Робити вибір на користь того чи іншого приміщення, обираючи між торговим центром чи стріт-рітейлом, необхідно, спираючись насамперед на концепцію майбутнього закладу, адже саме від неї залежатиме і графік роботи, і цільова аудиторія. У першому випадку доречнішими будуть сімейні заклади, у другому - крафтові бари, кафе з авторською кухнею та різні тематичні місця.

Важливим фактором може виявитися і те, скільки часу вже працює кафе, чи доглядає воно для себе перше приміщення, чи переїжджає, чи навіть розширює мережу. Іншими словами, значним стане досвід та фінансовий запас. «Для підприємців-початківців і стартапів підійде, швидше, розміщення в стріт-рітейлі, ніж у ТЦ, - вважає Єгор Остапенко, директор департаменту торгової нерухомості компанії Praedium. - Не кожен новий проектздатний подолати одночасно досить високі ставки в ТЦ і великий забезпечувальний платіж за 2-4 місяці».

Варто зважити на те, що в районних торгових центрах зазвичай представлено кілька ключових форматів. Іван Татарінов, комерційний директор компанії GLINCOM зазначає, що вигідним і найбільш затребуваним для малих підприємців, готових вкласти у відкриття точки громадського харчування від 500 тис. руб. до 1 млн руб. є кава-пойнт. Вони працюють навіть у слабких об'єктах за рахунок маржинальності, а вийти в операційний нуль їм вдається вже в перший місяць оренди. Другий формат – фудкорт – передбачає більший обсяг інвестицій, від 2,5 млн руб. «Найбільш вдало кафе на фудкорті існують у сусідстві з кінотеатром та зоною розваг. Якщо в оточенні розважальних орендарів немає, варто дуже обережно підійти до питання оренди», - уточнює експерт.

Роблячи вибір між ТЦ та стріт-рітейлом, має сенс також зважити плюси та мінуси обох видів розміщення. Вважається, наприклад, що у торговому центрі легше прогнозувати середню кількість покупців. «У стріт-рітейлі також можна робити виміри трафіку, проте він менш передбачуваний, більш залежний від погодних умов, та якісний склад пішоходів може бути різним залежно від локації», - пояснює Наталія Озерна, заступник керівника відділу стріт-рітейлу компанії JLL у Москві. Те саме стосується і потенційних конкурентів: на вулиці вони можуть будь-якої миті розташуватися «двері в двері», і перетягнути клієнтів, тоді як у торговому центрі зазвичай намагаються дотриматися балансу представлених компаній.

Важливо й те, що приміщення в торгових центрах частіше облаштовані з урахуванням вимог для громадського харчування, в той час як житлових будинкахпов'язано з безліччю доробок та необхідних погоджень із жителями. У житловому будинку також важливо стежити, щоб гості не курили близько до входу та вікон. Якщо робити вибір на користь стріт-рітейлу, то вже там, де раніше було відкрито кафе чи працював ресторан.

Скільки брати у «квадратах»?

Підібрати приміщення, яке було б не надмірним за площею, проте при цьому і не виявилося б тісним для майбутніх гостей закладу, - справа вкрай непроста, і часто практично нерозв'язна без фахівця, який займається проектуванням ресторанів та кафе. «Є певна система розрахунку, яка планується, виходячи з меню закладу. Площа залежить, зокрема, від того, чи буде у кафе кухня повного циклу чи лише доготівка, чи взагалі готові обійтися без кухні», - розповідає Єгор Остапенко. Крім цього, до уваги береться кількість персоналу та розміри необхідних приміщень під склади, холодильні установки тощо. буд. Основний зал, в якому сидітимуть відвідувачі, планується з розрахунку розміру столів та можливого завантаження. «Також необхідно враховувати норми та правила, згідно з якими у закладі має бути окремий туалет для персоналу, душова для кухарів, місце для перевдягання співробітників, - додає Антон Білих, генеральний директорконсалтингової компанії DNA Realty. - Самому без досвіду прорахувати це буде дуже складно».

Обсяг площі, безумовно, залежатиме і від торгових центрів і формату стріт-рітейлу, з яких, зрештою, і доведеться вибирати. Кава-пойнти можуть орендувати площі від стійки на 3-4 кв.м до невеликих приміщень площею 20 кв. м. Для фудкорту найбільш популярна площа знаходиться в діапазоні 25-65 кв. м. Якщо підприємець відкриває кафе з франшизи, то він орієнтується у виборі площі на вже чітко прописані у франчбуку вимоги власників», - пояснює Іван Татаринов.

На відміну від технологічних тонкощів, про адекватність запропонованої ставки оренди можна судити самостійно, звернувшись до аналітичних розрахунків експертів ринку. За даними Knight Frank, середні ставки для кафе площею 200 кв. м у центрі Москви можуть становити 65-75 тис. руб., а в топових локаціях може сягати 90-120 тис. руб. Середня ж ставка у спальних районах – 40-45 тис. руб. за кв. м на рік. "Ставки на приміщення в "спальниках", але в прямій видимості від метро, ​​часто зіставні зі ставками на центральних вулицях, саме завдяки щоденному потоку пішоходів з метро", - зазначає Наталія Озерна, заступник керівника відділу стріт-рітейлу компанії JLL у Москві.

Джерело: JLL.

Яким чином зробити вибір? Антон Бєлих впевнений: у жодному разі не можна ставити психологічну межу - наприклад, «не платити за оренду більше мільйона рублів на місяць». «Я знаю ресторани, які платять по 3-5 млн. на місяць за приміщення і при цьому процвітають. А є заклади, які платять 100 тисяч і ледве зводять кінці з кінцями або працюють зовсім на збиток, - пояснює експерт. - При оцінці ставки оренди слід враховувати не свої внутрішні психологічні обмежувачі, а реальний трафік місця, його збіг із вашою цільовою аудиторією та робити прорахунки очікуваної виручки за допомогою сучасних систем».

Визначитись із розташуванням

Розглядаючи площі в ТЦ, нерідко можна зустріти упередження проти сильних орендарів у сусідстві на фудкорті, особливо великої трійки: McDonald's, Burger King, KFC. Іван Татаринов вважає: «Якісний та цікавий продуктне постраждає від конкуренції із сильними світовими брендами. Наприклад, бургерним вдається дуже вдало відбудуватися від аналогічних пропозицій масовому сегменті з допомогою авторського продукту, більш індивідуального підходу».

Ще одне помилкове переконання полягає в тому, що кафе добре почуваються лише у центрі Москви. «Є багато успішних закладів у спальних районах і на вилітних магістралях. Тут потрібно враховувати специфіку району. Наприклад, у Перові краще відкривати щось дуже бюджетне, а на Мічурінському проспекті цілком піде стейк-хаус. Також для рестораторів цікаві великі спальні райони з величезною кількістю нового житла, яке переважно купується або орендується середнім класом», - розповідає Антон Білих.

У форматі стріт-рітейла традиційно вдалими місцями для кафе є пішохідні зони, кількість яких у центрі Москви останнім часом збільшилася. Добре, якщо поряд знаходиться визначна пам'ятка або місце відпочинку городян. Також потрібні приміщення, розташовані поряд з метро. «Перспективними, з високим потенціалом розвитку, на мою думку, є приміщення в лофтах, які розташовані на територіях колишніх заводів. Яскравий приклад – відкриття на території Бадаєвського пивного заводу ресторану «Сироварня», який став якорем і до нього приєдналася ціла низка інших проектів: Deep Space, The 12 Wine Bar, «Літній сад», – розповідає Вікторія Камлюк, директор напряму стріт-рітейл компанії Knight Frank.

Що ж до розташування в центрі, то тут у Останніми рокамиз'являється ще одне важливе побоювання - роботи з реконструкції та благоустрою територій. Постійне будівництво мало сприяє залученню клієнтів, особливо для кафе, які хотіли б організувати літні веранди. «Боятися робіт з благоустрою вулиць і йти не варто, – впевнена Вікторія Камлюк. - Потрібно домовлятися з орендодавцем про дисконт у 10-30% на час реконструкції». З думкою про те, що ремонт цілком можна «пережити», цілком згоден і Єгор Остапенко: «Говорячи про благоустрій, слід зазначити, що якщо заклад має певний фінансовий запас міцності, то краще цей період перечекати, ніж з'їжджати. Реконструкція закінчиться, а вулиця зміниться, і наступного сезону кафе має шанс відбити свої втрати та збільшити дохід».

Принцип свободи договору дозволяє встановити механізм визначення розміру орендної плати, зручний орендарю та орендодавцю. Це може бути фіксована сума, що сплачується щомісяця, і сума, що включає відшкодування витрат на обслуговування орендованим об'єктом. У разі формулювання договірного становища вимагає особливої ​​уваги.

Порядок, умови та строки внесення орендної плати визначаються договором оренди (п. 1 ст. 614 ЦК), а за їх відсутності застосовуються порядок, умови та строки плати, які зазвичай застосовуються при оренді аналогічного майна за порівнянних обставин. Таке правило встановлено й у п. 3 ст. 424 ГК РФ для ціни договору: за її відсутності у тексті угоди виконання договору має бути оплачено за ціною, яка за порівнянних обставин зазвичай стягується за аналогічні товари, роботи чи послуги.

Але під час укладання договору оренди нерухомості це правило застосуванню не підлягає, оскільки орендна плата є його істотною умовою (ст. 432 ЦК України). За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови розмір орендної плати договір оренди нерухомості вважається неукладеним (ст. 654 ДК РФ).

Умови про орендну плату мають бути сформульовані таким чином, щоб можна було точно визначити, у які терміни та в якому розмірі орендар зобов'язаний здійснювати відповідні платежі. У договорі може бути встановлений жорсткий розмір орендної плати або порядок (механізм) її обчислення. В останньому випадку умова про орендну плату також вважатиметься узгодженою.

Розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік, якщо інше не передбачено договором (п. 3 ст. 614 ЦК України). Зміна розміру орендної плати відповідно до передбаченого договором механізмом не є зміною договору оренди, і, отже, не підпадає під обмеження, про які йшлося вище (п. 11 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11.01.2002 № 66, далі - Інформаційний лист № 66). Наприклад, умова індексації орендної плати залежно від інфляції цьому обмеження не суперечить. Хоча й змінюється розмір орендної плати, порядок обчислення залишається незмінним.

У договорі краще передбачити наслідки втрати орендодавцем статусу платника ПДВ

У договорі оренди рекомендується вказати, чи розмір орендної плати включає податок на додану вартість (ПДВ). І якщо включає, то необхідно буде також визначити, яка частина зазначеної суми є орендною платою, а яка – ПДВ. Наприклад, вказати чинну ставку податку для запобігання суперечкам надалі при зміні ставки податку в період дії договору. У договорі рекомендується також зазначити, що у суму орендної плати ПДВ не нараховується, якщо орендодавець перестав бути платником цього податку.

Все це необхідно зробити, оскільки інакше у сторін можуть виникнути розбіжності щодо сум, що підлягають внесенню як орендна плата. Позиція судів з цього питання неоднозначна, і в результаті орендодавець може отримати орендну плату в меншому розмірі, ніж розраховував (постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 17.09.2010 у справі № А70-14225/2009), а орендар може виявитися вимушеним сплатити НП розміру орендної плати (Визначення ВАС РФ від 10.02.2010 № ВАС-1414/10 у справі № А51-7727/2009).

Імовірна ситуація, коли спочатку орендодавець був платником ПДВ та у договорі розмір орендної плати був узгоджений з урахуванням податку, проте надалі обов'язок щодо сплати цього податку припинився. Наприклад, під час переходу орендодавця на спрощену систему оподаткування (п. 2 ст. 346.11 НК РФ) чи разі зміни власника орендованого майна, якщо новий власник перестав бути платником ПДВ. У зв'язку з цим на користь орендаря включити до договору умову у тому, що у разі припинення обов'язку орендодавця зі сплати ПДВ орендна плата зменшується у сумі податку. Якщо така умова не погоджена, суд може відмовити у задоволенні вимоги про повернення надміру внесеної орендної плати у розмірі суми податку (постанова ФАС Волго-В'ятського округу від 05.08.2011 у справі № А43-24309/2010). Водночас існує й інша позиція, коли плата із включеною до неї сумою ПДВ визнається безпідставним збагаченням орендодавця (ухвала ФАС Волго-В'ятського округу від 15.01.2010 у справі № А29-2100/2009).

Орендна плата може включати постійну та змінну частини

Орендна плата не може бути встановлена ​​у вигляді оплати орендарем комунальних послуг (електроенергії, води, тепла), паливно-мастильних та інших матеріалів, що витрачаються під час використання об'єкта оренди. Справа в тому, що за такої плати орендодавець фактично не отримує від орендаря жодної винагороди за надане право користування об'єктом оренди, а це суперечить відшкодувальному характеру договору (п. 12 Інформаційного листа № 66).

З метою відшкодування вартості спожитих орендарем комунально-експлуатаційних послуг сторони все частіше вказують у договорі на те, що орендна плата складається з двох частин – постійної та змінної. Розмір постійної частини визначається у вигляді фіксованої величини (або механізму її обчислення), а змінна частинавизначається як вартість спожитих орендарем комунальних послуг.

Умова, яка визначає порядок оплати комунально-експлуатаційних платежів, є важливим пунктом договору. Адже договори з ресурсопостачальними організаціями укладені орендодавцем і рахунки виставляються на його ім'я, а у орендаря виникне обов'язок відшкодовувати такі витрати, якщо це передбачено угодою. До складу комунальних та інших платежів входять вартість послуг водопостачання та водовідведення, телефонного зв'язку, спожитої електроенергії, теплопостачання (газопостачання), а також плата за прибирання приміщень, вивіз сміття та ін.

Облік комунально-експлуатаційних платежів у складі орендної плати можливий у кількох випадках. По-перше, можна встановити фіксовану орендну плату, до якої вже включено вартість таких платежів. Тоді орендар щомісяця сплачує фіксовану орендну плату. По-друге, допустимо визначити розмір орендної плати без урахування вартості комунальних послуг, вказавши на право орендаря самостійно укласти договори з ресурсопостачальними та обслуговуючими організаціями. Потрібно врахувати, що укладання таких договорів спричинить орендарю виникнення додаткових зобов'язань перед такими організаціями. І, по-третє, сторони мають право встановити орендну плату, що складається з постійної та змінної частини.

В останньому випадку орендна плата складається з плати в частині приміщення, що орендується, в установленому розмірі (постійна частина) та орендної плати в частині відшкодування вартості комунальних послуг, фактично спожитих орендарем (змінна частина).

Розмір змінної частини орендної плати краще фіксувати кожного місяця окремо

На практиці розмір орендної плати у частині відшкодування вартості спожитої орендарем електричної енергії визначається або на підставі показань лічильника з обліку електроенергії, окремо встановленого для орендаря, або за встановленою потужністю шляхом урахування потужності всіх працюючих у приміщенні електроприладів та приблизної тривалості їх роботи. Розмір спожитої води чи газу також може визначатися за лічильником. Розрахунок вартості послуг теплопостачання залежить від загальної опалювальної площі, що обчислюється в кубічних метрах. Відшкодування витрат за телефонний зв'язок здійснюється на підставі даних про стан особового рахунку, що надаються організацією зв'язку.

Для визнання у витратах фіксованої частини орендної плати орендарю достатньо мати лише договір оренди, у якому визначено. Для визнання у витратах змінної частини необхідний окремий первинний документ, у якому буде відображено вартість спожитих орендарем комунальних послуг з розшифровкою за видами послуг та з посиланнями на відповідні документи та обчислена відповідно до договору оренди величина змінної частини орендної плати за місяць.

Що це за первинний документ? При укладанні договору це питання сторони договору оренди узгоджують самостійно стосовно конкретної ситуації. Це може бути двосторонній акт, і довідка-розрахунок бухгалтерії орендодавця. Головне, щоб застосовуваний документ містив усі обов'язкові реквізити, перелічені у ст. 9 Федерального закону від 06.12.2011 № 402-ФЗ «Про бухгалтерський облік» (п. 1 листа ФНП Росії від 04.02.2010 № ШС-22-3/86@).

Якщо відповідно до договору орендна плата (або її частина) є змінною величиною, то для визнання цієї суми у складі витрат орендарю щомісяця необхідно отримувати від орендодавця первинний документ, оскільки розмір орендної плати з місяця на місяць відрізняється. А при визначенні у договорі орендної плати у постійному (фіксованому) розмірі щомісячні акти, що підтверджують розмір плати, не потрібні, оскільки розмір орендної плати не змінюється.

Варто пам'ятати, що зі складанням первинної документації можуть виникнути складнощі, оскільки орендодавець не є постачальником комунальних послуг орендарю, а фактично виступає «агентом» орендаря з перерахування платежів за послуги, які надають ресурсопостачальні організації. Для орендодавця ці платежі є доходом, а служать компенсацією витрат.

Орендна плата в орендодавця, зокрема змінна

Орендні відносини мають величезну популярність серед суб'єктів підприємницької діяльності. Надаючи «вільне» майно в оренду, орендодавці з його допомогою отримують додаткові доходи, а орендарі, у свою чергу, за певну плату отримують можливість користуватися чужими об'єктами рухомого чи нерухомого майна.

У цій статті ми розглянемо питання обліку орендної плати, отриманої орендодавцем від орендаря.

Відповідно до статті 614 Цивільного кодексу Російської Федерації(Далі – ДК РФ) основним обов'язком орендаря є своєчасне внесення орендної плати за користування майном у розмірах та строки, передбачені договором оренди.

Орендна плата встановлюється у вигляді:

– визначених у твердій сумі платежів, що вносяться періодично чи одноразово;

– встановленої частки отриманих внаслідок використання орендованого майна продукції, плодів чи доходів;

- Надання орендарем певних послуг;

– передачі орендарем орендодавцю обумовленої договором речі у власність чи оренду;

- Покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна.

Сторони можуть передбачати у договорі оренди поєднання зазначених форм орендної плати чи інші форми оплати оренди.

Найбільш поширеним видом є встановлення орендної плати у вигляді твердих платежів, що вносяться періодично чи одноразово.

За договором оренди може передаватися одразу кілька об'єктів. У цьому випадку орендна плата може встановлюватися як загалом за все передане майно в оренду, так і за кожен об'єкт окремо. Щоб уникнути подальших розбіжностей між сторонами договору, орендну плату краще встановити окремо по кожному переданому в оренду об'єкту.

Змінна орендна плата, яка встановлюється щомісяця, за згодою сторін, з метою компенсації комунальних платежів, на думку автора, не повністю відповідає законодавству. Одночасно, з погляду податкових органів, за такої орендної плати орендодавець зможе визнати лише витрати на придбання палива, води та енергії всіх видів, що витрачаються на технологічні цілі, вироблення всіх видів енергії, опалення будівель, а також витрати на трансформацію та передачу енергії, спожиті їм безпосередньо, без урахування спожитих орендарями (Лист УФНС Російської Федерації по Московській області від 13 листопада 2006 № 21-25-І/1372). На відміну від орендаря, який має право включити до складу витрат, що приймаються при оподаткуванні прибутку як постійну, так і змінну складову орендної плати (Лист УФНС Російської Федерації по Московській області від 13 листопада 2006 року № 21-25-І/1372).

Згідно з Інформаційним листом Президії ВАС Російської Федерації від 11 січня 2002 року № 66 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою», у пункті 11 якого пояснено, що при застосуванні пункту 3 статті 614 ЦК України судам необхідно виходити з того, що протягом року має залишатися постійним умова договору, що передбачає жорсткий обсяг орендної плати чи порядок (механізм) її обчислення. Орендар звернувся до арбітражного суду з позовом до орендодавця про визнання недійсним умови договору оренди, що передбачає щоквартальне підвищення орендодавцем розміру орендної плати шляхом її індексації з урахуванням інфляції, оскільки ця умова суперечить імперативній нормі пункту 3 статті 614 ЦК РФ, не частіше ніж один раз на рік. Але суд, щоправда, лише у розглянутому випадку, встановив, що визначення ставки орендної плати у сумі, еквівалентній певній сумі в іноземній валюті, означає встановлення механізму її обчислення. Таке визначення розміру орендної плати має на меті усунення несприятливих наслідків інфляції. Зміна курсу іноземної валюти означає зміни розміру орендної плати відповідно до пунктом 3 статті 614 ДК РФ. У результаті виходить, що для впровадження змінної орендної плати необхідно мати чіткий алгоритм її розрахунку, прописаний у договорі, інакше легко програти судову справу.

Строки внесення орендної плати визначаються договором. При цьому сторони можуть передбачити будь-який порядок її внесення: щомісяця, щокварталу один раз на рік шляхом внесення попередньої оплати або з відстроченням платежу.

Пунктом 3 статті 614 ДК РФ передбачено, що орендна плата може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік. При цьому розмір орендної плати може як збільшуватись, так і зменшуватись.

Орендар має право вимагати зменшення орендної плати у разі:

– якщо через обставини, за які він не відповідає, умови користування, передбачені договором оренди, або стан майна суттєво погіршилися;

– якщо орендодавцем порушено умови проведення капітального ремонту майна, зданого у найм;

– якщо орендодавець не попередив орендаря про права третіх осіб на майно під час укладання договору оренди.

У разі істотного порушення орендарем строків внесення орендної плати орендодавець має право вимагати від нього дострокового внесення орендної плати у встановлений орендодавцем строк. У цьому орендодавець немає права вимагати дострокового внесення орендної плати за два терміни поспіль (пункт 5 статті 614 ДК РФ).

Орендна плата у бухгалтерському обліку.

Порядок відображення в обліку орендодавця орендних платежів залежить від того, чи є ця діяльність основною чи ні.

Відповідно до пункту 5 ПБО 9/99 «Доходи організації» (Наказ Мінфіну Російської Федерації від 6 травня 1999 року № 32н «Про затвердження Положення з бухгалтерського обліку «Доходи організації» ПБО 9/99» (далі – ПБО 9/99)) в організаціях, предметом діяльності яких є надання за плату у тимчасове користування (тимчасове володіння та користування) своїх активів за договором оренди, виручкою вважаються надходження, одержання яких пов'язане з цією діяльністю (орендна плата).

Планом рахунків бухгалтерського обліку та Інструкцією щодо його застосування (Наказ Мінфіну Російської Федерації від 31 жовтня 2000 року № 94н «Про затвердження Плану рахунків бухгалтерського обліку фінансово-господарської діяльності організацій та інструкції щодо його застосування») для узагальнення інформації про доходи та витрати, пов'язані з Традиційним видом діяльності організації, і навіть визначення фінансового результату з них, призначений рахунок 90 «Продажи».

Виручка за надання за плату в тимчасове користування (тимчасове володіння та користування) своїх активів за договором оренди (коли це є предметом діяльності організації) відображається за рахунком 90 «Продаж» субрахунок 90-1 «Виручка».

Якщо надання активів в оренду не є основним видом діяльності організації, то згідно з пунктом 7 ПБО 9/99 надходження, пов'язані з наданням за плату у тимчасове користування (тимчасове володіння та користування) активів організації, визнаються іншими доходами та відображаються за кредитом рахунка 91- 1 "Інші доходи".

У цьому випадку витрати, пов'язані з наданням за плату у тимчасове користування (тимчасове володіння та користування) активів організації визнаються іншими (пункт 11 ПБО 10/99 «Витрати організації» (Наказ Мінфіну Російської Федерації від 6 травня 1999 року № 33н «Про затвердження Положення з бухгалтерського обліку «Витрати організації» ПБО 10/99»)).

Щоб визначити, до якого виду діяльності віднести операції з передачі майна в оренду, необхідно звернутися до пункту 4 ПБО 9/99.

Відповідно до зазначеного пункту у бухгалтерському обліку організація самостійно визнає надходження доходами від звичайних видів діяльності або іншими надходженнями, виходячи з вимог ПБО 9/99, характеру своєї діяльності, виду доходів та умов їх отримання.

Іншими словами, організація повинна самостійно вирішити, до якого виду діяльності належать операції з передачі майна в оренду, та закріпити це в обліковій політиці організації. Ця умовавизначається Статутом організації, де найчастіше здавання майна в оренду передбачено як вид діяльності, відповідно орендодавець визнає надходження доходами від звичайних видів діяльності.

Якщо орендна плата відображатиметься організацією в бухгалтерському обліку як доходи від звичайних видів діяльності, то в обліку робляться такі записи:

Дебет рахунку 62 «Розрахунки з покупцями та замовниками» Кредит рахунку 90-1 «Виручка» – відображено суму орендних платежів, що підлягають отриманню;

Дебет рахунку 90-3 «Податок на додану вартість» Кредит рахунку 68-2 «Розрахунки з податку на додану вартість» – відображено суму ПДВ, що підлягає сплаті до бюджету;

Дебет рахунки 51 «Розрахункові рахунки» Кредит рахунки 62 «Розрахунки з покупцями та замовниками» – відображено грошові кошти, що надійшли від орендаря

Перерахована єдиним платежем за період дії договору оренди, орендна плата розглядається як попередній платіж і враховується на рахунку 62 «Розрахунки з покупцями та замовниками» субрахунок «Розрахунки з попередньої оплати».

Якщо орендна плата відображається в обліку орендодавця у складі інших доходів, то в обліку робляться такі записи:

Дебет рахунка 76 «Розрахунки з різними дебіторами та кредиторами» субрахунок «Розрахунки з орендної плати» Кредит рахунка 91-1 «Інші доходи» – відображено нарахування орендної плати, що підлягає отриманню;

Дебет рахунка 91-2 «Інші витрати» Кредит рахунка 68-2 «Розрахунки з податку на додану вартість» – нараховано ПДВ;

Дебет рахунки 51 «Розрахункові рахунки» Кредит рахунки 76 «Розрахунки з різними дебіторами та кредиторами» субрахунок «Розрахунки з орендної плати» – відображено кошти, що надійшли від орендаря.

Одноразово перерахована сума орендної плати організації, у якій передача активів у найм перестав бути основним видом діяльності, враховується на рахунку 98 «Доходи майбутніх періодів» субрахунок 98-1 «Доходи, отримані рахунок майбутніх періодів».

На субрахунку 98-1 «Доходи, отримані в рахунок майбутніх періодів» враховується рух доходів, отриманих у звітному періоді, але які стосуються майбутніх звітних періодів.

Сума доходів, що належать до майбутніх звітних періодів, відображається за кредитом рахунка 98 «Доходи майбутніх періодів» у кореспонденції з рахунками обліку коштів або розрахунків з дебіторами та кредиторами, а за дебетом – суми доходів, перераховані на відповідні рахунки при настанні звітного періоду, якому ці доходи відносяться.

Аналітичний облік на рахунку 98-1 "Доходи, отримані в рахунок майбутніх періодів" ведеться по кожному виду доходу.

Орендна плата визнається у бухгалтерському обліку виходячи з припущення тимчасової визначеності фактів господарської діяльності та за наявності умов, перелічених у пункті 12 ПБО 9/99:

- організація має право на отримання цієї виручки, яка випливає з конкретного договору або підтверджена іншим відповідним чином;

- Сума виручки може бути визначена;

- Є впевненість у тому, що в результаті конкретної операції відбудеться збільшення економічних вигод організації.

Якщо щодо коштів та інших активів, отриманих організацією на оплату, не виконано хоча б одне з перелічених умов, то бухгалтерському обліку організації визнається кредиторська заборгованість, а чи не виручка.

приклад.

Організація уклала договір оренди обладнання на три місяці. Сума орендної плати на місяць становить 17700 рублів (у тому числі ПДВ - 2700 рублів).

Орендну плату у сумі 53 100 рублів (зокрема ПДВ – 8 100 рублів) перерахована орендарем відразу за період дії договору аренды.

Організація – орендодавець використовує такі субрахунки робочого плану рахунків:

62-1 «Розрахунки з орендної плати»;

62-2 "Розрахунки за попередньою оплатою".

У бухгалтерському обліку організації – орендодавця зроблено такі записи:

Дебет 51 Кредит 62-2 - 53 100 рублів - відображена сума попередньої оплати за орендоване обладнання;

Дебет 62-2 Кредит 68-2 - 8 100 рублів - нарахований ПДВ із суми попередньої оплати (пункт 1 статті 167 Податкового кодексу Російської Федерації (далі - НК РФ));

Дебет 62-2 Кредит 98-45 000 рублів - відображена у складі доходів майбутніх періодів сума попередньої оплати;

Дебет 62-1 Кредит 91-1 - 17 700 рублів - нарахована орендна плата за звітний період;

Дебет 91-2 Кредит 68-2 - 2700 рублів - нарахований ПДВ з орендної плати звітного періоду;

Дебет 68-2 Кредит 62-2 - 2700 рублів - прийнятий до відрахування ПДВ з суми попередньої оплати;

Дебет 98 Кредит 62-1 – 15 000 рублів – відбито суму орендної плати, раніше врахована у складі доходів майбутніх періодів.

Орендодавець на суму орендної плати має виставити орендарю рахунок-фактуру.

Відповідно до пункту 3 статті 168 НК РФ рахунок – фактура виставляється пізніше п'яти календарних днів, рахуючи від часу надання послуг.

Виставлення рахунків-фактур при реалізації послуг з надання в оренду майна можливе не раніше закінчення податкового періоду, хоча б місяця, у якому фактично надані послуги.

Орендна плата у податковому обліку.

Надання майна у найм є основним видом діяльності організації.

Згідно зі статтею 249 НК РФ орендна плата, що надходить від орендаря, відноситься до доходів від реалізації. Основні види діяльності визначаються Статутом організації, де найчастіше здавання майна в оренду передбачено як вид діяльності.

Якщо організація з метою оподаткування прибутку визнає доходи та витрати методом нарахування, то доходи визнаються у тому звітному (податковому) періоді, в якому вони мали місце, незалежно від фактичного надходження коштів, іншого майна (робіт, послуг) (пункт 1 статті 271 ПК РФ).

Для організацій, що надають на систематичній основі за плату в тимчасове користування та (або) тимчасове володіння та користування своє майно, витрати на таку діяльність пов'язані з реалізацією (підпункт 1 пункту 1 статті 265 НК РФ).

Якщо договором оренди передбачено нерівномірний графік орендних платежів, то, згідно з останніми роз'ясненнями Мінфіну Російської Федерації, наведеними у Листах від 17 квітня 2009 року № 03-03-06/1/258, від 2 квітня 2009 року № 03-03-06/1 /212, платник податків, виходячи з підпункту 3 пункту 4 статті 271 НК РФ, повинен у разі враховувати орендні платежі у доходах, з сум, передбачених графіком платежів. Аналогічну позицію містить у Постанові ФАС Уральського округу від 16 грудня 2008 року у справі №Ф09-9466/08-С3.

На думку автора, нерівномірний графік платежів має місце і тоді, коли орендна плата вноситься один раз за тривалий період часу, наприклад, раз на рік або у півроку. Водночас одноразове включення до доходів такої плати не зовсім вигідне організації, оскільки воно призведе до одноразової сплати податку на прибуток або авансового платежу у більшому розмірі. Тому такі доходи доцільніше розподіляти за звітними періодами. Проте з огляду на позицію Мінфіну Російської Федерації такий підхід може викликати претензії з боку податкових органів.

Зазначимо, що раніше чиновники вказували, що доходи у вигляді орендних платежів визнаються у податковому обліку з урахуванням принципу рівномірності визнання доходів та витрат, незалежно від їхньої фактичної сплати. При цьому щомісячного укладання актів наданих послуг за договором оренди для ведення податкового обліку доходів у вигляді орендних платежів не потрібно. Таку позицію було викладено у Листах Мінфіну Російської Федерації від 17 квітня 2007 року № 03-03-06/1/248, від 6 лютого 2007 року № 03-03-06/1/59, від 10 листопада 2006 року № 03-03 -04/1/752, УФНС Російської Федерації по місту Москві від 22 вересня 2008 № 20-12/089128.

Надання майна у найм перестав бути основним видом діяльності організації.

І тут дохід від здачі майна у найм визнається позареалізаційним доходом (пункт 4 статті 250 НК РФ).

Підпунктом 3 пункту 4 статті 271 НК РФ встановлено, що для позареалізаційних доходів від здачі майна в оренду, датою отримання доходу визнається дата здійснення розрахунків відповідно до умов укладених договорів або пред'явлення платнику податків документів, які є підставою для проведення розрахунків, або останній день звітного (податкового) ) періоду.

Витрати зміст переданого за договором оренди майна (включаючи амортизацію з цього майну) включаються до складу позареалізаційних витрат (підпункт 1 пункту 1 статті 265 НК РФ).

Комунальні платежі.

Як було зазначено вище, відповідно до статті 614 ГК РФ орендна плата може встановлюватися або у фіксованій сумі, або в «плаваючій», що складається з двох частин - з фіксованого розміру орендної плати та змінної складової, що складається з комунальних платежів.

Як правило, всі договори оренди, у тій чи іншій формі, містять умову, що саме орендар несе витрати на оплату комунальних платежів. При цьому виникає питання: як вигідно з податкової точки зору для сторін договору оформити таку умову документально. І насамперед у цьому випадку мова йдепро такий спірний податок як ПДВ.

Насправді існують різні варіанти розрахунків з оплати електроенергії, газу, водопостачання, телефонного зв'язку та інших комунальних послуг. Розглянемо їх докладніше.

1. Комунальні послуги включаються до складу орендної плати.

Перший спосіб використовується досить рідко. Адже тарифи на комунальні послуги постійно зростають, крім того, під час укладання договору сторони ще не знають, у якому обсязі комунальні послуги фактично споживатимуть орендар. Отже, заздалегідь розрахувати розмір фіксованого орендного платежу, що покриває всі витрати орендодавця на оплату комунальних послуг при виконанні договору, навряд чи можливо. Змінити протягом року розмір орендної плати боку немає права, заборона цього встановлено пунктом 3 статті 614 ДК РФ.

Тому зазвичай у договорі оренди сторони передбачають не сам розмір орендної плати, а методику її обчислення, внаслідок чого зміна протягом року змінної складової орендної плати не означає перегляду ціни договору оренди, адже механізм визначення розміру орендної плати залишається незмінним.

При «плаваючій» орендній платі всі суми, що надходять орендодавцю від орендаря, у тому числі й комунальні платежі, визнаються його доходом від здавання майна в оренду.

У силу статті 146 НК РФ орендодавець на всю суму орендної плати нараховує ПДВ та сплачує його до бюджету. Рахунок-фактура виставляється орендодавцем орендарю на всю суму орендної плати (включно з сумою комунальних платежів), причому окремим рядком «комуналка» не виділяється.

Орендодавець, який отримав на своє ім'я рахунки-фактури від комунальників, має право прийняти до відрахування ПДВ, зазначений у їхніх рахунках-фактурах у повному обсязі. Адже якщо комунальні платежі, отримані від орендаря, включаються до його доходів, то він має право визнати комунальні послуги, спожиті орендарем своїми витратами. Такий самий порядок оподаткування ПДВ роз'яснили чиновники у Листі ФНП Російської Федерації від 4 лютого 2010 року №ШС-22-3/86@. Аналогічної думки дотримуються і арбітри у Постанові ФАС Північно-Кавказького округу від 21 грудня 2009 року у справі №А63-8994/2004-С4-9, від 11 червня 2009 року у справі №А53-18515/2008-С5-2 округу від 29 травня 2009 року у справі №А23-3029/2008А-14-202, ФАС Північно-Західного округу від 10 січня 2007 року у справі №А05-7971/2006-13, від 4 липня 2007 року у справі 38904/2006.

Орендар, який отримав від орендодавця рахунок-фактуру за послугами оренди (на всю суму, що включає комунальні платежі) у загальному порядку, на підставі статей 171 і 172 НК РФ, вправі прийняти до відрахування суму ПДВ, зазначену в рахунку-фактурі орендодавця. Аналогічної думки дотримуються і судді, як приклад можна навести Постанову ФАС Північно-Західного округу від 27 грудня 2010 року у справі №А56-7049/2010, Постанову ФАС Московського округу від 26 серпня 2008 року у справі №КА-А40/7882 , постанову ФАС Північно-Кавказького округу від 26 червня 2008 року у справі №Ф08-3507/2008 та інші.

2. Комунальні послуги оплачуються окремо від орендної плати.

Якщо ж комунальні платежі не включені в орендну плату, то найбезпечнішим варіантом відшкодування комунальних витрат орендодавця є укладення договору оренди з елементами договору посередництва. Тобто в договорі оренди заздалегідь передбачається, що орендодавець як посередник, що діє від свого імені, але в інтересах орендаря, набуває для нього комунальних послуг.

Крім того, як варіант, може укладатися окремий посередницький договір. Не забудьте, що послуги посередника відплатні, тому у змішаному договорі оренди має бути передбачено винагороду посередника, або окремий посередницький договір має передбачати оплату послуг орендодавця, який надає посередницькі послуги для орендаря.

Причому, оскільки комунальники виставляють свої документи з ім'ям власника майна, то варіантами посередницької угоди, укладеного між орендодавцем і орендарем може бути або договір комісії, або договір агентування, у якому агент діє від імені, але у інтересах принципала.

У цьому випадку орендодавець виставлятиме на ім'я орендаря два рахунки-фактури: один від свого імені на послуги оренди, другий – від свого імені на комунальні послуги. Причому рахунок-фактура, виставлений орендарю з комунальних послуг, виписується орендодавцем на підставі даних рахунка-фактури, виставленого постачальником комунальних послуг на ім'я орендодавця. Цей рахунок-фактура до книги покупок орендодавця не вноситься, а підшивається до журналу обліку отриманих рахунків-фактур. Саме такий порядок виставлення рахунків-фактур платниками податків ПДВ, учасниками посередницьких угод передбачено Правилами ведення журналів обліку отриманих та виставлених рахунків-фактур, книг покупок та книг продажів при розрахунках з податку на додану вартість, затвердженими Постановою Уряду Російської Федерації від 2 грудня 2000 року .

За такої схеми відшкодування комунальних витрат сума, що надійшла від орендаря до відшкодування комунальних послуг, не є доходом орендодавця. Суми, що надійшли, враховуються в обліку орендодавця як окремі господарські операції.

Відповідно до підпункту 9 пункту 1 статті 251 НК РФ при визначенні податкової бази з податку на прибуток не враховуються доходи у вигляді майна (включаючи кошти), що надійшов комісіонеру, агенту та (або) іншому повіреному у зв'язку з виконанням зобов'язань за договором комісії, агентського договору або іншого аналогічного договору, а також у рахунок відшкодування витрат, вироблених комісіонером, агентом та (або) іншим повіреним за комітента, принципала та (або) іншого довірителя, якщо такі витрати не підлягають включенню до складу витрат комісіонера, агента та (або) ) іншого повіреного відповідно до умов укладених договорів. До зазначених доходів не належить комісійна, агентська чи інша аналогічна винагорода, яка стає доходом від звичайних видів діяльності.

При перенадання комунальних послуг у орендодавця знімаються ризики, пов'язані і з податком на прибуток і з ПДВ, а також пов'язані з можливим визнанням правочину нікчемним відповідно до статей 166-181 ЦК РФ, а також ризики кримінальної відповідальності, що настає за статтею 171 Кримінального кодексу Російської Федерації «Незаконне підприємництво» (у частині перенадання послуг зв'язку).

Однак за такої схеми у орендодавця крім обов'язку нарахування ПДВ із суми орендної плати виникає обов'язок щодо нарахування податку із суми своєї посередницької винагороди.

Цей текст є ознайомлювальним фрагментом.З книги Все про УСН (спрощену систему оподаткування) автора Терьохін Р. С.

4.2.6. Ремонт основних засобів, зокрема орендованих Слід зазначити, що поняття ремонту в Податковому кодексі не розкривається, проте у разі слід використовувати їх у тому сенсі, у якому він використовують у інших галузях права. Зазвичай це роботи з

Із книги Розбагатій! Книга для тих, хто наважився заробити багато грошей і купити собі Феррарі чи Ламборгіні автора ДеМарко Ем-Джей

Як руйнуються мрії: неправильна формула. Невірна змінна У якийсь момент посередній водій розуміє, що не може вичавити більший відсоток за вкладами. Не може вимагати збільшення на 200%. Не може здобути додаткову освіту, щоб підвищити власну

автора Панченка Т М

Стаття 614. Орендна плата 1. Орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату за користування майном (орендну плату). Порядок, умови та строки внесення орендної плати визначаються договором оренди. У разі коли договором вони не визначені, вважається, що встановлені

З книги Користування чужим майном автора Панченка Т М

Стаття 630. Орендна плата за договором прокату 1. Орендна плата за договором прокату встановлюється у вигляді визначених у твердій сумі платежів, які періодично або одноразово вносять.2. У разі дострокового повернення майна орендарем орендодавець повертає йому

З книги Оренда автора

Переривання договору оренди в орендодавця, зокрема при знищенні майна Нині у підприємницької діяльності суб'єктів господарювання договір оренди майна одна із найпоширеніших видів договорів. При цьому на практиці

З книги Оренда автора Семеніхін Віталій Вікторович

Інші операції орендодавця За договором оренди орендодавець зобов'язується надати орендарю майно за плату у тимчасове володіння та користування або тимчасове користування. При здачі майна в оренду орендодавець несе витрати на утримання орендованих

З книги Оренда автора Семеніхін Віталій Вікторович

Податок на прибуток у орендодавця У існуючих економічних умовах орендні відносини набувають все більшого поширення, оскільки в умовах кризи багато організацій не мають фінансових можливостей для придбання необхідного їм майна

З книги Оренда автора Семеніхін Віталій Вікторович

Зміна орендодавця При отриманні майна в оренду орендар, як правило, розраховує на довгострокову орендуі облаштовує, взяте у найм, приміщення «під себе». Договір оренди при цьому укладається на довгий термін. Однак під час дії договору можливо, що

З книги Оренда автора Семеніхін Віталій Вікторович

Облік в орендодавця (позичальника) Бухгалтерський облік. Якщо орендар (позичальник) виконав без згоди орендодавця (позичальника) невіддільні поліпшення майна, переданого в безоплатне користування позичальником, то після закінчення строку дії договору

З книги Гроші, банківський кредит та економічні цикли автора Уерта де Сото Хесус

Помилкові основи аналізу: попит на фідуціарні засоби звернення як екзогенна змінна

З книги Доходи та витрати по УСН автора Суворов Ігор Сергійович

5.5. Орендні (зокрема лізингові) платежі за орендоване (зокрема прийняте лізинг) майно Відповідно до пп. 4 п. 1 статті 346.16 Податкового Кодексу РФ платникам податків УСН надано право включати до витрат суми орендних (лізингових) платежів за орендоване

З книги Операції з нерухомістю. Як правильно купити, продати, здати в оренду автора Бачурін Дмитро

Орендна плата У договорі оренди основною умовою є умова про орендну плату. Орендар приймає він зобов'язання своєчасно вносити орендну плату користування житловим приміщенням. Порядок, умови та строки внесення орендної плати мають бути

З книги Все про придбання та продаж житлової нерухомості. Поради фахівця автора Зубова Олена Євгенівна

Права та обов'язки орендодавця Орендну ставку призначає господар квартири, причому хоче отримати якнайбільше. Однак, коли орендодавець вимагає надто високу ціну, він ризикує надовго залишитися без мешканців. Показник завищеної ціни – відсутність дзвінків у

Із книги Книга 2.0. Минуле, сьогодення та майбутнє електронних книг очима творця Kindle автора Меркоскі Джейсон

Чому книги, у тому числі електронні, незамінні

З книги Прибуткова турфірма [Поради власникам та керуючим] автора Сергій Ватутін

Отже, що це за інструменти? Перш ніж їх розглянути, почнемо з базових моделей з мотивації. Це так звані постійна та змінна частини. Фікс та Флекс – як ми їх називаємо (рис. 9). Давайте подивимося плюси та мінуси кожного з

З книги Антикрихкість [Як отримати вигоду з хаосу] автора Талеб Нассім Ніколас

Ваша орендна плата Інший приклад: уявіть, що ви офіційно винаймаєте квартиру в Нью-Йорку (де орендна плата регулюється мерією) і ваша квартира вся заставлена, звичайно, книжковими полицями. У вас є можливість жити тут так довго, як ви того забажаєте, але ви