Поставтеся з максимальною серйозністю до укладання та перевірки договору, оскільки саме в цьому документі прописуються всі умови вашої подальшої співпраці. Зокрема, вказується термін оренди (ст.610 ЦК України). Він може бути прописаний певною календарною датою чи періодом часу. Інакше договір вважається ув'язненим на невизначений термін. У другому варіанті сторони зобов'язані попереджати один одного про припинення договірних зобов'язань не менш як за 3 місяці до розірвання.

На який термін можна укласти договір? Мінімальний термін оренди законодавство не встановлює. Максимальний – 50 років. Але законом передбачено запровадження обмежень деяких об'єктів нерухомості (ДК РФ). Наприклад, для комунальних служб та державних структур – зазвичай до 5 років.

Договір, укладений терміном понад 1 рік, обов'язково має пройти державну реєстрацію, інакше його можуть визнати недійсним.

Класифікація договорів:

  • Короткостроковий термін оренди менше 1 календарного року.
  • Довгостроковий термін оренди від 1 календарного року.
  • Безстроковий – термін оренди не вказано.

Короткостроковий

Такий договір не підлягає реєстрації та не може перевищувати термін дії понад 1 рік. Це найпростіша форма використовується в основному фізичними особами та дрібними організаціями. Дозволяє не витрачати час на проходження реєстрації та заощадити на сплаті державного мита.

Про особливості укладання короткострокового договору оренди терміном на 11 місяців і менше ми розповідали.

на тривалий проміжок

укладається на період від одного року і більше, підлягає обов'язковій реєстрації у державних органах (п. 2 ст. 651 ЦК України.).

Тобто він набирає чинності після закінчення процедури (18 днів з дня подання комплекту документів). У паперовий оригінал проставляється спеціальний штамп, а також вноситься запис до архіву (п. 2 ст. 651 ЦК України, інформаційний лист Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 1 червня 2000 р. N 53).

Усі наступні додаткові угоди до договору також підлягають реєстрації. Для цього необхідно звернутися до федеральної служби державної реєстрації, кадастру та картографії (на місцевому рівні).

Договір, на термін більше 1 року, який не пройшов державну реєстрацію, вважається недійсним. Якщо від цієї процедури ухиляється одна із сторін, інша має право подати на неї до суду.

Довгостроковий договір передбачає закріплення багатьох нюансів взаємовигідного співробітництва: наприклад, орендні канікули, індексацію орендної плати, мораторій підвищення розцінок, санкції за дострокове розірвання, оплата ремонту тощо. Такий тип оренди вигідний стабільним великим підприємствам, які займають великі площі. А також виробничим організаціям, для яких будь-який переїзд зазнає серйозних фінансових витрат.

На необмежений час

Вказівка ​​точного терміну не є обов'язковою умовою для укладання договоруоренди нежитлового приміщення. вважається угода, в якій не прописані точні дати та періоди найму (п.2 ст.610 ЦК України). Договір набирає чинності з підписання. Якщо за фактом термін користування об'єктом перевищуватиме один календарний рік, реєстрація не потрібна.

Подовження документу

Після закінчення терміну сторони мають можливість – така дія називається пролонгацією.

Для цього можна укласти додаткову угоду. Але це необов'язково! Якщо орендар продовжує користуватися приміщенням, а з боку орендодавця не надходить заперечень, договір автоматично пролонгується (ч. 2 ст. 621 Кодексу).

Короткостроковий договір може передбачати автоматичну пролонгацію на аналогічний термін, у своїй він також підлягає державної реєстрації речових (п. 10 інформаційного листа Президії ВАС РФ N 59). Єдина умова – відсутність заперечень обох сторін. Довгостроковий договір вважається пролонгованим на невизначений термін, якщо після його закінчення сторони не заявили про розірвання, і орендар продовжує використовувати приміщення (ДК РФ).

Безстроковий договір не передбачає пролонгації.

Але договір із встановленим терміном може бути пролонгований на невизначений термін та переведений у безстроковий, і в такому разі реєстрація не потрібна.

Плюси та мінуси укладання різних угод

Для дрібних підприємств найбільше підходить короткострокова форма.Вона дозволить уникнути зайвих витрат, а також забезпечить мобільність вашому бізнесу. У разі появи більш вигідної пропозиції ви завжди можете з'їхати на нове місце, при цьому уникнути штрафів за дострокове розірвання договору.

Плюс для орендодавця – це, як правило, більш високі ціни на здачу приміщення.

До недоліків можна віднести відсутність для орендаря певності на тривалий період часу, а для орендодавця – необхідність пошуку нових наймачів та простого приміщення.

Мінусом довгострокової орендиможна вважати необхідність проходження реєстрації та сплату мита. З іншого боку, такий документ дає гарантії та забезпечує впевненість у завтрашньому дні всім учасникам.. Орендні канікули дозволяють обладнати приміщення для власних потреб, а орендарю заощадити на вкладеннях у ремонт приміщення

Період знижених орендних ставок – чудова можливість для розвитку бізнесу. Довгостроковий договір дозволяє встановити тривалі та стабільні партнерські відносини, що звичайно є величезною перевагою у наш непростий час.

1) Закон.

2) Строк оренди. невизначений термін

3) Орендна плата.

4) Ремонт та реконструкція.

5) Оформлення договору. Зразок договору оренди)

Корисні поради під час укладання договору оренди приміщення.

Найчастіше, з метою економії коштів бізнесмени вважають за краще зняти приміщення або офіс в оренду, ніж купувати і будувати новий об'єкт. І ось, потрібне приміщення знайдено, узгоджені всі умови з власником приміщення. Тепер залишається одне — оформити документи щодо оренди приміщення.

Завдання підприємця полягає у правильному та грамотному складанні всієї документації. Особливо це актуально для невеликих фірм у сфері малого бізнесу, де найчастіше основними витратами є оренда приміщення. Найчастіше, через відсутність у підприємця досвіду на укладання подібних договорів, договір оренди приміщення укладається на не зовсім вигідних умовах.

Основні питання, які виникають під час укладання цього договору, є: — Як правильно скласти договір? — Які документи слід додати до договору оренди? — Які права та обов'язки має орендодавець та орендар? — Яку відповідальність несе кожна зі сторін тощо.

У цій статті пропонується розглянути найважливіші деталі, які слід враховувати під час укладання договору оренди.

1) Закон.Перед укладанням договору радимо ознайомиться з главою 34 Цивільного кодексу РФ, яка містить основні положення орендних відносин у РФ. Також перед укладанням договору слід перевірити:

  • право власності на приміщення;
  • цільове призначення використання приміщення;
  • чи не знаходиться приміщення під арештом, у заставі чи оренді в третіх осіб;
  • чи є рішення про введення приміщення в експлуатацію після будівництва чи реконструкції.

2) Строк оренди.Одним із важливих складових договору є термін оренди. Слід врахувати, що під час укладання договору тривалий час - понад рік, договір оренди підлягає реєстрації у Єдиному державному реєстрі прав. Така процедура потребує додаткових витрат часу та грошей. Існує кілька можливих шляхів обходу реєстрації договору в єдиному реєстрі: — Укладання договору оренди на строк до 1 року. Після закінчення терміну договору складається новий договір і жодна структура до вас не причепиться. Однак такий спосіб має свій недолік: орендодавець може не укласти з вами новий договір, наприклад, якщо знайде іншого вигіднішого орендаря і у вас не буде жодних прав перешкоджати даної дії(Ст. 621 ЦК). - Укладання договору на невизначений термін. Цей варіант також позбавляє вас необхідності реєстрації договору, оскільки не зазначений період дії договору. Цей варіант також має свій недолік — кожна зі сторін може розірвати договір оренди за своїм бажанням, сповістивши про це іншу сторону за три місяці до розірвання договору. — Укладання договору «до події», наприклад, до проведення реконструкції приміщення. Тобто сторони договору самі визначають до настання якої події діятиме договір. У такому разі орендодавець повинен чітко вказати з настанням якоїсь події договір буде розірвано. Розірвання договору з боку орендодавця з інших причин буде неправомірним.

3) Орендна плата.Важливою умовою є орендна плата. У договорі обов'язково має бути зазначений розмір орендної плати, інакше угоду вважатимуться недійсною. За договором оренди не передбачено безкоштовне користування чужим майном, при цьому випадку існує інший тип договорів - договір безоплатного користування. Спосіб орендної плати визначається орендодавцем. На власний розсуд він може вибрати кілька законних способів орендних платежів. Це може бути фіксована сума, погашення орендної плати в рахунок ремонту, користування послугами орендаря тощо. Міняти умови та механізм оплати оренди можна не частіше ніж один раз на рік, якщо інше не передбачено договором оренди (ст. 614 ЦК). З іншого боку, орендар може вимагати зниження вартості орендної плати, наприклад, через погіршення стану приміщення або майна. Під час укладання договору оренди слід зазначити у договорі умови оплати комунальних платежів, прибирання приміщення, охорону, послуги зв'язку тощо. Найчастіше орендодавець після укладення договору намагається нав'язати орендарю додаткові платежі. Щоб цього не сталося – вирішуйте питання заздалегідь, у договірній формі.

Оплата оренди зазвичай провадиться щомісяця як у готівковій так і безготівковій формі. При сплаті оренди готівковим платежем обов'язково вимагайте від орендодавця письмового підтвердження сплати оренди. Чи не своєчасна оплата орендних платежів (більше 2-х разів поспіль) може бути підставою дострокового розірваннядоговору оренди (ст. 619 ЦК).

4) Ремонт та реконструкція.Орендар за погодженням з орендодавцем може покращувати орендоване приміщення. У договорі слід прописати хто із сторін зобов'язаний здійснювати ремонт та за чий рахунок. Якщо ремонт здійснюватиметься силами орендаря, то вартість ремонту бажано включити у рахунок орендної плати. За замовчуванням капітальний ремонт приміщення здійснює орендодавець. А ось підтримка об'єкта оренди у нормальному стані – обов'язок орендаря.

5) Оформлення договору.Усі ключові умови оренди приміщення мають бути прописані на «папері», тобто в договорі та жодних усних домовленостей. Договір обов'язково укладається письмово мінімум у двох примірниках, по одному для орендодавця та орендаря. ( Зразок договору оренди)

Чи не дотримання законної форми складання договору може означати його не дійсність. При передачі об'єкта оренди оформляється акт приймання-передачі формою ОС-1. В акті приймання-передачі вказується все те, що приймається в оренду разом із приміщенням, тобто перелік обладнання, лічильники, меблі, столи, стільці тощо. Це робиться для того, щоб у майбутньому уникнути конфліктів під час здачі об'єкта оренди назад. У момент повернення орендованого майна складається акт вибуття формою ОС-4.

Форма укладання договору оренди(Усна чи письмова) залежить від терміну його дії та статусу сторін (громадянин, у т. ч. співробітник, організація). Сам же порядок оформлення договору оренди є єдиним для всіх і не залежить від того, хто буде орендарем та орендодавцем.

Форма договору

Договір оренди на термін більше року має бути укладений у письмовій формі. Однак якщо хоча б однією із сторін договору є організація, то письмова форма договору необхідна у будь-якому випадку. Такими є вимоги пункту 1 статті 609 Цивільного кодексу РФ.

Зміст договору

У тексті договору орендивкажіть умови угоди:

  • дані орендодавця та орендаря;
  • об'єкт оренди (майно, що орендується);
  • термін дії договору оренди;
  • ціну договору оренди (суму орендної плати) та порядок її внесення;
  • умови ремонту, утримання та поліпшення майна, що орендується (якщо застосовно);
  • можливість здачі майна в суборенду (якщо можна застосувати);
  • умови продовження (пролонгації) договору оренди;
  • підстави розірвання договору оренди;
  • умова про викуп майна, що орендується (якщо він передбачений);
  • інші суттєві умови договору.

До окремих видів договорів оренди (прокат, оренда транспортних засобів, оренда будівель та споруд, оренда підприємств, фінансова оренда) зазначені положення застосовуються, тільки якщо інше не встановлено спеціальними положеннями законодавства про ці договори (ст. 625 ЦК України).

Ситуація: чи може організація здавати комерційну нерухомість в оренду громадянам, які не мають статусу підприємця?

Да може.

Вимоги до договору оренди, прописані у главі 34 Цивільного кодексу РФ, не забороняють передавати нежилі приміщенняв оренду громадянам, які не мають статусу підприємця. Орендарем може виступати будь-який дієздатний громадянин.

Той факт, що орендована нерухомість призначена для комерційних цілей, у цьому випадку не має значення. Адже орендодавця укладання договору оренди тягне лише обов'язок надати майно користування (ст. 606 ДК РФ). А саме собою укладання такого договору не свідчить про те, що громадянин веде незаконну підприємницьку діяльність (без реєстрації як підприємця). Крім того, статус індивідуального підприємця громадянин може набути і після укладення договору оренди.

Таким чином, для орендодавця укладання договору із звичайним громадянином жодних негативних правових наслідків не спричиняє.

Інша річ, що сам громадянин, який орендує комерційну нерухомість, має пам'ятати, що без статусу ІП він не має права використовувати майно з комерційною метою. За підприємницьку діяльність без державної реєстрації йому загрожує адміністративна відповідальність (ч. 1 ст. 14.1 КпАП РФ). Якщо така діяльність завдасть великих збитків громадянам, організаціям чи державі - ще й кримінальна відповідальність (ст. 171 КК РФ).

Відразу обмовимося: у цій статті йтиметься саме про договір комерційного найму житлових приміщень, який регулюється главою 35 Цивільного кодексу РФ і частково главою 5 Житлового кодексу РФ, тобто про найм квартири фізичною особою. У законі є різниця між договором найму (що укладається з фізичною особою) та договором оренди (що укладається з юридичною особою). Однак у звичайній мові використовується усталене слово «оренда». Тому в даному матеріалі для простоти ми будемо використовувати обидва терміни - «наймання» і «оренда» - як рівнозначні.

Документи

У жодному разі не соромтеся просити власника квартири надати повний пакет документів:

  • паспорт;
  • обов'язково свідоцтво про реєстрацію права власності на квартиру;
  • додатково: оплачені квитанції за комунальними платежами (щоб переконатися, що за ними немає боргів) та витяг з будинкової книги про зареєстрованих на житлоплощі осіб.

Якщо власників квартири кілька, то згоди одного з них недостатньо, потрібно отримати згоду всіх. Можливо три варіанти розвитку подій:

  1. Докласти письмову згоду всіх співвласників.
  2. Один співвласник укладає договір із дорученням від інших.
  3. Під час укладання договору всі власники присутні особисто (тоді у договорі зазначається, що квартира здається одночасно всіма власниками).

Від людей, які не є власниками, але зареєстровані на житлоплощі, також потрібна письмова згода. В іншому випадку вони можуть заявити про свої права у будь-який момент, а вам доведеться терміново шукати нове житло.

Якщо ми говоримо про найм квартири, значить, наймач - фізична особа. Тому йому потрібно принести із собою паспорт. Якщо ви збираєтеся жити в квартирі не один, то паспортні дані другого (третього, п'ятого) мешканця також потрібні.

Договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації. За винятком договору, укладеного менше, ніж на рік.

Термін

Договір найму може бути короткостроковим (до одного року) та довгостроковим (від одного до п'яти років). Якщо у договорі про термін не сказано жодного слова, вважається, що його укладено на максимальний п'ятирічний термін. Головна різниця між довгостроковим та короткостроковим договорами – умови виселення мешканців.

Короткостроковий договір

Власник може прописати період, під час якого договір може бути розірваний сторонами достроково. Якщо такий період не вказано, він не має права виселяти мешканців до закінчення строку дії договору. Натомість після закінчення цього терміну власник вже сам вирішує, чи продовжувати здавати квартиру цим же мешканцям чи шукати інших.

Довгостроковий договір

Розлучитися із мешканцями власнику набагато складніше. Після закінчення терміну договору орендодавець не може просто заселити у квартиру когось іншого: якщо він не повідомив про своє бажання мешканця не менше ніж за три місяці до закінчення договору, вважається, що договір автоматично продовжується на старих умовах.

Якщо орендодавець каже, що він більше не планує здавати житло, то мешканці мають з'їхати. Але в цьому випадку він насправді не може здавати квартиру як мінімум рік, інакше попередні мешканці мають право звернутися до суду та вимагати відшкодування збитків.

На відміну від орендодавця, мешканець може розірвати договір будь-якої миті без пояснення причин.

Стан квартири та майна

Ремонт та покращення

Нагальне питання: хто робить ремонт? Зазвичай у договорі є формулювання, що «після закінчення терміну дії договору найму мешканці зобов'язуються повернути приміщення у тому вигляді, у якому воно було надано». Тому в договорі відразу слід зазначити, що у квартирі можна міняти, а що ні.

Крім того, без згоди власника мешканці не мають права проводити перебудову та реконструкцію житлового приміщення. Наприклад, при ремонті не можна просто так взяти та знести міжкімнатну перегородку або розширити дверний отвір.

Якщо ремонт можна проводити, то в договорі обов'язково прописуйте, на скільки повинна бути знижена орендна плата. Якщо вказівки не буде, можлива ситуація, що ви самостійно все відремонтуєте, а власник просто відмовиться відшкодовувати ваші витрати.

Весь поточний ремонт та витрати по ньому – на плечах мешканця. Він не тільки підтримує порядок у квартирі, а й відповідає за збереження майна.

Капітальним ремонтом повинен займатися орендодавець, і всі витрати покладаються на нього (якщо у договорі не зазначено протилежне). Якщо ж орендодавець не виявляє зацікавленості в капітальному ремонті, коли він потрібен, то оренда житла має право:

  • самостійно зробити капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний нагальною необхідністю, а з орендодавця стягнути його вартість;
  • вимагати відповідного зменшення орендної плати;
  • вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Коли ви робите ремонт або купуєте щось нове в орендовану квартиру, кажучи юридичною мовою, ви робите поліпшення. Вони можуть бути відокремленими та невід'ємними. Наприклад, якщо мешканець за свій рахунок встановив кондиціонер або водонагрівач (а орендодавець не знижував орендну плату і не відшкодовував їхню вартість), він має право забрати їх із собою.

Невіддільні покращення, наприклад нові шпалери, з собою не забереш, не зіпсувавши зовнішнього виглядуквартири. Тому орендар може вимагати відшкодувати їхню вартість, коли закінчиться термін дії договору. Але вимога буде задоволена у тому випадку, якщо у договорі зазначено, що орендодавець не заперечував цього поліпшення.

Стан майна

Орендодавець зобов'язаний надати орендарю майно хорошому стані. Це означає, що якщо щось заважає вам скористатися квартирою, то орендодавець повинен усунути цю причину за власний рахунок. Навіть ту, про яку він і не підозрював на момент здавання квартири. Наприклад, ви заселилися і з подивом виявили, що всі труби давно прогнили і вмитися в душі просто неможливо. Орендодавець повинен усунути цей недолік у найкоротші терміни та абсолютно безоплатно. Якщо він цього не робить, ви можете самостійно усунути причину і вимагати відшкодування витрат, або розірвати договір.

Увага: орендодавець повинен усувати за свій рахунок лише ті недоліки, про які ні він, ні ви не знали.

Якщо при огляді квартири ви бачили, що там щось не працює, або вас про це попередили заздалегідь, то ваше право - погоджуватися на таку умову або пошукати кращий варіант.

Також юристи радять також до контракту скласти акт прийому квартири. У ньому прописується стан меблів, сантехніки, підлоги, вікон та іншого. Згодом це допоможе уникнути суперечок про якість ремонту та меблів. Звісно, ​​у квартирі зі старими радянськими меблями і без техніки цього можна й не робити. Але власник, який здає житло з дорогими меблями та технікою, зацікавлений у тому, щоб усе майно повернулося до нього в належному стані, тому він може навіть додати фотографії майна та чеки, що підтверджують його вартість. Природна амортизація, очевидно, враховується. А ось за розбитий екран телевізора орендар має заплатити.

Зверніть увагу на таке поняття, як «солідарна відповідальність», якщо ви винаймаєте квартиру з кимось у складчину. Якщо у договорі не передбачено пункту про солідарну відповідальність, то всю відповідальність нестиме той, хто укладав договір. Тобто якщо ваш недбайливий сусід щось зламає, а в договорі відповідальним записані тільки ви, то й розплачуватися доведеться саме вам.

Орендна плата

У договорі визначаються порядок, умови та строки внесення орендної плати. Якщо спеціальних вказівок щодо цього немає, то вважається, що вони аналогічні зазвичай застосовуваним при оренді такого майна: у випадку з квартирою це тверда сума платежу, що вноситься щомісяця.

Якщо орендодавець просить одразу внести плату за 2–3 місяці вперед чи заставу, це обов'язково потрібно прописати в договорі.

У документі варто вказати, як часто і в якому обсязі орендодавець може підвищувати плату. Насправді зазвичай фіксують підвищення орендної плати щорічно до 10% від початкової вартості. Але все це на розсуд сторін.

Якщо в договір такий пункт не включено, орендодавець все ж таки має право підвищити орендну плату, але робити це можна не частіше одного разу на рік. Причому він повинен повідомити мешканця про це наперед у письмовій формі. Якщо нові умови його не влаштовують, він може відмовитись від договору в односторонньому порядку.

Орендар також має право вимагати зменшення орендної плати, якщо через обставини, що не залежать від нього, умови орендованого приміщення погіршилися.

Додатково

Розмовляйте з власником про всі деталі. Вам, найімовірніше, доведеться часто зустрічатися. Він хвилюється за свою квартиру, ви хвилюєтеся за якість проживання, тому навчаєтесь домовлятися та прописуйте всі усні домовленості у документі.

Нечасто, але трапляється неприємна ситуація: іноді власники люблять заходити без попередження, навіть за відсутності мешканців і по кілька разів на місяць. Це привід для розірвання договору із відшкодуванням витрат мешканця на переїзд. Щоб уникнути такої ситуації, просто додайте в договір один рядок про те, як часто власник може у вас з'являтися, чи потрібно попереджати вас про це заздалегідь, і зазначте заборону мимовільних візитів у вашу відсутність.

Дізнайтеся, як орендодавець ставиться до гостей, тварин і вказуйте це в договорі.

Тільки домовляючись та фіксуючи всі деталі, що мають значення, обидві сторони зможуть жити без конфліктів та без зайвого занепокоєння.

Розірвання договору через суд

Ми вже говорили про те, що орендодавцю розлучитися з мешканцем непросто, важливу роль відіграє договір. А ось наймач має право розірвати договір у будь-який час, але з однією умовою: він має попередити орендодавця про своє бажання за три місяці у письмовій формі.

Але іноді домовитися по-людськи не виходить, і для однієї зі сторін вихід залишається лише один - домагатися справедливості через суд і розірвати договір.

На вимогу орендодавця договір може бути достроково розірваний судом у випадках, коли орендар:

  • користується майном із суттєвим порушенням умов договору або з неодноразовими порушеннями;
  • суттєво погіршує майно;
  • більше двох разів поспіль не вносить орендної плати вчасно;
  • не провадить капітальний ремонт майна у строки, обумовлені у договорі, якщо за договором капітальний ремонт є обов'язком орендаря.

Орендодавець може розірвати договір через суд лише тоді, коли він письмово вимагав від орендаря усунути порушення.

На вимогу орендаря договір оренди може бути достроково розірваний судом у випадках, коли:

  • орендодавець не надає майно або створює перешкоди, що заважають користуватись майном повною мірою;
  • майно має недоліки, які були обумовлені орендодавцем під час укладання договору, були заздалегідь відомі орендарю і було виявлено під час огляду майна;
  • орендодавець не здійснює капітальний ремонт майна у встановлені договором або розумні строки;
  • майно в силу обставин, які не залежать від орендаря, у стані, непридатному для використання.

При припиненні договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцю майно у тому стані, у якому його отримав, з урахуванням нормального зносу чи стані, обумовленому договором.

Насамкінець зупинимося ще на двох важливих моментах.

Якщо наймодавець дарує або продає житло, здане в оренду, договору оренди це не припиняє. Іншими словами, коли людина приходить та каже: «З'їжджайте, я квартиру продаю», - це незаконно. Зміна власника не тягне за собою припинення договору найму житлового приміщення.

У разі потреби можна змінити наймача (орендаря). Тобто якщо договір укладено на чоловіка, а він, наприклад, їде на північний полюсу тривале відрядження, то за його згодою можна змінити орендаря на дружину. При цьому договір залишається той самий, ті ж умови, термін продовжує текти і не обнулюється. Але це може позбавити тяганини, якщо виникнуть якісь проблеми (наприклад, якщо доведеться розривати договір або щось стягувати через суд).

Відповідно до законодавства РФ укладання договору оренди відбувається з дотриманням певних правил та порядку. На підставі закону, за цим договором орендодавець зобов'язується надати орендарю якесь майно за певну договором плату у тимчасове володіння та (або) тимчасове користування.

Договір оренди підлягає ув'язненню на різних умовах, а основними моментами є:

  • у договорі обов'язково мають бути прописані дані, що дозволяють ідентифікувати майно, що підлягає передачі у тимчасове володіння та (або) користування орендарю як об'єкт оренди. Це з істотних умов договору оренди;
  • термін договору оренди також є суттєвою умовою. Якщо термін оренди об'єктів нерухомого майна буде більше року, договір оренди підлягає державній реєстрації;
  • якщо хоча б однією із сторін договору є юридична особа, договір оформляється у письмовій формі;
  • якщо в договорі оренди майна передбачено перехід у подальшому права власності на це майно до орендаря (ст. 624 ЦК України), то необхідно його укладати за формою, встановленою для договору купівлі-продажу такого майна (ст. 609 ЦК України).

До укладення договору оренди всі його умови та нюанси мають бути ретельно вивчені. На особливу увагу заслуговує опрацювання та узгодження суттєвої умови договору оренди - його предмета. Щоб було складено грамотно і виключав неправильне тлумачення обов'язків сторін, бажано передбачити у тексті такі пункты:

  • преамбула, в якій наводиться повне найменування сторін, що беруть участь у укладанні, договору;
  • предмет договору. Необхідно чітко та докладно описати, яке майно підлягає передачі в оренду, його основні характеристики;
  • орендна ставка - обов'язково необхідно вказати вартість оренди, строки та порядок внесення щомісячних платежів;
  • термін аренди;
  • права, обов'язки та відповідальність сторін;
  • умови, і навіть передбачений порядок розірвання договору аренды.

У разі, якщо орендується частина нерухомого майна, то до договору оренди частини будівлі, споруди, приміщення, що подається на держреєстрацію прав, приміщення повинен додаватися кадастровий паспорт об'єкта із зазначенням розміру орендованої площі. Але якщо право власності на предмет договору оренди зареєстровано в установленому Федеральним законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21.07.1997 № 122-ФЗ за орендодавцем, і в договорі оренди є повний описмайна, що передається в оренду, яке дозволяє його ідентифікувати, то надавати кадастровий паспорт немає необхідності. Недотримання форми договору оренди тягне у себе недійсність цього договору.

Коли орендодавець може відмовити орендарю

Відповідно до п. 1 ст. 621 ДК РФ у колишнього орендаря передбачено перевагу над іншими зацікавленими особами - право на укладання договору оренди на новий термін. Для цього орендарю необхідно письмово повідомити орендодавця про намір продовжити договір оренди.

Якщо орендодавець відмовив орендареві у укладанні договору на новий термін, але протягом року, з дня закінчення договору, уклав договір оренди з іншою особою, орендар має право на свій вибір вимагати в судовому порядку переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором оренди та відшкодування понесених збитків, заподіяних цією відмовою відновити з ним договір оренди, або лише компенсацію таких збитків.

При укладанні договору оренди можна передбачити, що норми ст. 621 ГК РФ (переважне право орендаря на новий термін) не підлягають застосуванню.

Зверніть увагу!

Переважне право на укладення договору на новий термін може скористатися лише сумлінним орендарем.


Орендар не буде визнано сумлінним у тому випадку, якщо він допускав порушення суттєвих умов укладеного договору. До таких порушень можна віднести такі умови:

  • несвоєчасна сплата орендних ставок (Постанова ФАС Уральського округу від 31.03.08 за № Ф09-1986/08-С6);
  • виробництво перепланування, перебудови тощо. без згоди на такі види робіт орендодавця;
  • нецільове використання переданого в оренду майна (Ухвала Десятого арбітражного апеляційного суду від 17.03.209 № 10АП-404/2009);
  • несвоєчасне повернення майна орендодавцю після закінчення терміну оренди, якщо орендодавець повідомив про свій намір розірвати договір оренди (Постанова ФАС Московського округу від 06.06.11 № А40-114793/2010);
  • інші порушення орендарем своїх зобов'язань, встановлених у укладеному договорі.

Орендодавець у будь-якому випадку може відмовити орендарю у укладанні договору на новий термін, беручи на себе ризик виникнення правових наслідків такої відмови. Тобто ніхто не має права примусити і зобов'язати орендодавця укласти договір з орендарем на новий термін. Відповідно до ст. 445 ДК РФ особа має право звернутися до суду з вимогою про зобов'язання укласти договір лише тоді, коли для особи, на адресу якої направлена ​​оферта, укладання договору є обов'язковим. Ст. 621 ЦК України не встановлено обов'язок орендодавця укладати з орендарем договір оренди на новий термін (Постанова ФАС Північно-Західного округу від 30.09.04 за № А56-1450/04).

Якщо у вас виникла проблема, пов'язана з орендою нерухомого майна, або необхідна допомога у складанні договору, краще довіритися грамотному юристу. Але, наприклад, у Москві вартість юридичних консультацій становитиме суми у кілька разів вище, ніж поза його межами. Поряд із особистим представництвом ряд переваг має дистанційне консультування.

Щоб уникнути ризиків, пов'язаних з юридично неправильним оформленням договору оренди, зверніться за допомогою до наших фахівців. Кваліфікований юристи з усіх регіонів країни вчасно дадуть відповіді на питання, що пройшли, проаналізують вашу ситуацію і підберуть необхідну стратегію подальших дій.