Якщо ви не впевнені у власних силах, зверніться до ріелтора, причому знайдіть досвідченого фахівця, який дійсно розуміється на цьому питанні. Покажіть йому документи власника житла, а також документи, що належать до квартири, яку вам пропонують.

Стаття 671 ЦК України регулює процедуру найму житлового приміщення. Відповідно до того, що зазначено у цій статті, має бути укладено договір найму, суть якого в тому, що власник житлоплощі надає наймачеві житло у володіння та користування для проживання. Юридична особа теж може взяти в оренду житлове приміщення, але використовуватись ця квартира може тільки для проживання, там не можна влаштувати склад чи відкрити магазин.

Основне, що потрібно знати

Стаття 674 ЦК України говорить, що договір найму необхідно укладати в письмовій формі. Стаття 288 ЦК України встановлює, що тільки власник житла має право здавати його в оренду, тому, перш ніж підписувати договір, переконайтеся, що той, хто здає квартиру, справді є її власником. Тому перше, що потрібно зробити, – це попросити потенційного наймодавця показати документ, який підтверджує його право власності. Існує кілька видів таких документів: свідоцтво про право власності, договір дарування, договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадкування, свідоцтво про приватизацію.

Коли власник у житлового приміщення один, це досить зручно, саме він і підписуватиме договір найму, також цю процедуру може виконати його довірена особа (у цьому випадку його повноваження засвідчуються нотаріально). Ситуація стає складнішою, якщо власників кілька – здати таку квартиру в оренду можна лише тоді, коли на це згодні всі, хто має право на частку власності, тож здати житлове приміщення без згоди інших власників просто неможливо. В ідеалі договір має бути засвідчений підписом кожного власника або його офіційного представника (припустимо, що хтось із власників - неповнолітня дитина, у цьому випадку від нього імені виступатиме батько). Але якщо хтось із них не може особисто бути присутнім під час підписання договору, той, хто займається здаванням квартири в оренду, може взяти у нього нотаріальну довіреність на своє ім'я. Також він може пред'явити згоду всіх інших власників, яку також треба завіряти нотаріально.

Що робити, якщо наймодавець не може пред'явити всіх потрібних документів? У цій ситуації найкраще відмовитися мати з ним справу та пошукати іншу квартиру. Майте на увазі: договір, який не відповідає нормам українського законодавства, може бути визнаний недійсним, і проблеми при цьому виникнуть у орендаря.

Що саме потрібно запитати у власника квартири? Потрібно поцікавитися квартирою: як виглядає, скільки кімнат, де знаходиться. Потім необхідно запитати про власників, попросити пред'явити документи на квартиру, поцікавитися списком людей, які проживають у квартирі. Якщо в цих пунктах все ясно, можна запитувати про орендну плату – її розміри, те, як її платити тощо, поцікавитися, як оплачуватимуть комунальні послуги, уточнити термін дії договору.

Що прописується у договорі?

Крім очевидних речей (терміну дії договору, розміру орендної плати тощо), має сенс вказати час, у який орендодавець може відвідати квартиру, а також протягом якого терміну він має попередити про це наймача. Припустимо, вам хотілося б, щоб орендодавець відвідував квартиру не частіше одного разу на місяць, причому сповістити про це він повинен по стільниковому телефону і не пізніше ніж за три дні до дати візиту. Вкажіть це у договорі, і якщо власник житлоплощі несподівано приїде до вас, ви зможете нагадати йому, що у договорі є відповідний пункт, і що він зобов'язаний його виконувати.

Корисно разом із договором оформити акт прийому-передачі майна із зазначенням дефектів, щоб орендодавець не змусив вас відповідати за зламаний телевізор чи диван, зіпсовані задовго до вашої появи в цій квартирі.

Також фахівці рекомендують при внесенні орендної плати брати з власника квартири розписку в отриманні грошей, щоб у разі конфліктної ситуації ви могли пред'явити докази того, що з вашого боку порушень не було. У розписці необхідно вказувати місяць, за який здійснюється платіж, а також суму, яку ви передали орендарю. Цей документ має бути підписаний і вами, і господарем орендованої квартири.

Якщо за договором комунальні послуги оплачуєте ви, обов'язково зберігаєте всі чеки та квитанції – це також допоможе у разі конфлікту. Заводити домашню тварину без погодження з орендодавцем украй не рекомендується, деякі квартировласники дуже негативно рагують на кішок і, тим більше, на собак на своїй квартирі. У деяких випадках це може бути окремим пунктом договору, але, в принципі, з більшістю людей можна цілком нормально домовитися на словах.

Звісно, ​​всі випадки, всі можливі приводи для конфліктів передбачити неможливо. Наприклад, буває так, що орендодавець вкрай негативно ставиться до того, що на зданій житлоплощі раптом виявляються інші люди, навіть якщо це друг або дівчина, що раптово приїхав у відрядження. З іншого боку, траплялося, що сам господар квартири раптом у вультимативной формі вимагав, щоб наймач погодився ніч-другу потерпіти якогось родича чи друга власника квартири. Не всім це подобається, тому про всяк випадок це теж можна заздалегідь прописати в договорі.

Настав час з'їжджати з квартири

Як розривається договір? Найпростіший варіант - це закінчення терміну його дії, тоді до зазначеного в документі часу наймач зобов'язаний звільнити житлоплощу, яку він займає. Якщо ж мова йдепро дострокове розірвання, то тут можливі варіанти. Наприклад, якщо ініціатором дострокового розірваннявиступає господар, то можна зазначити в договорі, що в даних обставин він повинен хоча б частково відшкодувати наймачеві суму, витрачену їм на пошук житла. Якщо гроші було сплачено вперед, квартировласнику доведеться повернути їх орендарю.

Якщо достроково розірвати договір бажає сам орендар, то завдаток, звичайно, залишиться у власника житлового приміщення.

Не забувайте заздалегідь продумати свої дії, одразу вирішити, що буде зазначено у договорі, а перед тим, як ставити свій підпис – обов'язково прочитати те, що підписуєте.

Інструкція

Додатковий дохід у вигляді платежів за здану ніколи не буває зайвим. Багато власників об'єктів нерухомості схильні не укладати договір оренди, щоб уникнути сплати податку на доходи фізичних осіб. Ця практика може бути прийнятна тільки з орендарем, який є вашим добрим знайомим, ну на крайній випадок знайомим ваших знайомих. Зі сторонньою людиною така співпраця може дорого обійтися.

Договір оренди не тільки гарантує вам своєчасну оплату та збереження переданого майна, а й є підставою звернутися до суду, якщо у процесі орендних відносин між сторонами виникне суперечка. Договір дозволяє сторонам закріпити їхні права та обов'язки, що дисциплінує як власника квартири, так і її орендаря. Як правило, якщо квартира здається на тривалий період, то в процесі орендних відносин може виникнути безліч розбіжностей про те, хто має оплачувати ремонтні роботи в квартирі, на кого лягають витрати на комунальні платежі, хто має відшкодовувати збитки заподіяні третім особам.

Здати або винайняти квартиру можна як самостійно, так і через агентство нерухомості. Якщо угода супроводжується спеціалістом з нерухомості, то власнику квартири та орендарю необхідно підписати вже підготовлений договір оренди. Як правило, участь ріелтора коштує сторонам договору мінімум у вартість місячної орендної плати. В принципі, можна уникнути витрат на рієлтора, але для цього потрібно мати мінімальне уявлення про склад пакету документів для угоди, пов'язаної з орендою нерухомості.

Договір оренди має возмездный характер, тобто. власник квартири передає право користування, а орендар за певну договором ціну отримує в тимчасове володіння та користування об'єктом нерухомості. Договір оренди укладається у письмовій формі та підлягає обов'язковій державній реєстрації, якщо термін договору перевищує один рік. Якщо квартира здається, а представником за довіреністю, то довіреність повинна бути нотаріально завірена і містити в собі повноваження повіреного та характеристики об'єкта нерухомості, що передається в оренду. Також вказується інформація про право повіреного отримувати орендні платежі.

Для укладання договору оренди власник квартири (орендодавець) має подати: документ, що засвідчує особу, що підтверджує право власності документи, правовстановлюючі документи (на підставі чого орендодавець набув права власності) – договір купівлі-продажу, документи про приватизацію, свідоцтво про вступ у спадок тощо. д., а також документ, що підтверджує, – свідоцтво про право власності. Якщо квартира є спільною власністю подружжя, то, щоб уникнути спірних ситуацій у майбутньому, можна попросити згоду другого подружжя на передачу квартири в оренду (можна оформлене у простій письмовій формі). Від орендаря потрібний лише документ, що засвідчує особу.

Час гроші. Особливо актуальним цей вираз стає, коли потрібно терміново здати квартиру. У досить екстремальних умовах поспіху, найчастіше власники приватної нерухомості допускають безліч промахів та помилок, які зрештою обходяться надто дорого, і ціна їм не лише гроші, а й зіпсовані нерви. Крім того, порожня житлова площа вимагає постійних платежів, а тому здавати її потрібно вже хоча б для того, щоб їх перекривати.

Дорогі читачі!Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питаньале кожен випадок носить унікальний характер.

Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему - звертайтеся у форму онлайн-консультанта праворуч або телефонуйте нижче. Це швидко і безкоштовно!

Дуже часто господарі залишають квартири порожніми, просто тому, що не знають, як і що потрібно робити, як правильно оформляти документацію і, нарешті, щоб просто не стати жертвою звичайних шахраїв або неблагонадійних мешканців. Розберемо, як здати квартиру офіційно, що це дає і як правильно все оформити.

Офіційна оренда приватного житла є найбільш оптимальною та вигідною угодою з юридичної точки зору. Крім того, такий спосіб здачі квартири найбезпечніший, в першу чергу, для самих господарів.

Переваги законної здачі квартири

  1. Не треба боятися, що орендар зробить з нею невідомо, що й не втече, не заплативши за проживання та комунальні послуги. Таким простим способомможна унеможливити аферу з Вашим майном.
  2. Не кращий варіантта здавання знайомим чи родичам, уклавши «на словах» усний договір. Єдиний плюс – Ви знатимете людей, які проживають у Вашій квартирі. Але, якщо здача квартири для Вас – це, перш за все, отримання хорошого пасивного доходу, то краще знайти незнайомих орендарів та оформити угоду за гідною ціною та за всіма правилами.
  3. Цей спосіб допомагає максимально передбачити всі майбутні витрати на квартиру, включаючи навіть оплату телефонних дзвінків мешканців. Офіційний договір оренди включає всі пункти оплати та обов'язки обох сторін.
  4. Крім того, можна бути спокійним, що проблем із податковою не виникне, і Вас не притягнуть до відповідальності за приховування прибутку.

Які документи необхідні для оформлення договору?

Оформлення договору оренди квартири не вимагає збирання великого пакету документів та різних довідок, як, наприклад, для її покупки. Стандартний набір включає наявність таких обов'язкових документів, як:

  • Свідоцтво про право власності на житло у випадку або договір, який підтверджує право на її власність (наприклад, це може бути договір купівлі-продажу або договір Дарування);
  • Список усіх зареєстрованих у квартирі (витяг з особового рахунку в ЖЕКу);
  • Нотаріальна згода на оренду від усіх власників квартири, якщо їх є кілька. Крім того, у процесі укладання договору вони повинні обов'язково бути присутніми. Даний факт може позбавити Вас різних майбутніх проблем, які можуть виникнути при втручанні співвласників квартири, якщо він не згодні з її орендою.

З боку орендаря потрібне надання паспорта.

Договір оренди: навіщо потрібен і що у ньому прописати?

Договір про найм квартири є офіційним документом, який підтверджує факт законної оренди нерухомого майна та містить всю інформацію про угоду, її умови та строки, а також гарантії та обов'язки обох сторін. Він полягає між двома сторонами: орендодавцем та орендарем. Це важлива складова питання, як правильно здати квартиру в оренду.

На сьогоднішній день практикуються два види договорів про здачу майна

  1. Договір найму.Полягає у випадках, коли Ви здаєте квартиру фізичній особі (гл. 35 ДК РФ). Цей вид договору не підлягає обов'язковій реєстрації незалежно від тривалості його строку.
  2. Договір оренди.Необхідний укладання угоди з юридичних осіб (гл. 34 ДК РФ). Підлягає обов'язково реєстрації, якщо він укладається терміном від 1 року і більше.

Значення офіційного договору про здачу житла в оренду неможливо переоцінити. Обов'язкова наявність такого документа у десятки разів полегшить Вам життя, вбереже купу грошей та нервів у майбутньому. Отже, важливо приділити йому максимум уваги при оформленні.

Відсутність договору - це невиправданий ризик для орендодавця і причин тому досить багато, наприклад:

  1. Ви не зможете «відсудити» борги, якщо раптом Вам «пощастить» із неблагонадійними мешканцями, які не сплачують оренду за проживання та комунальні платежі.
  2. Крім того, неможливим стане відшкодування зіпсованого майна чи крадіжка особистих речей, що часто зустрічається на практиці.
  3. Банально, але навіть у міліції ніхто не прийматиме Вашої заяви про проблеми з мешканцями, якщо немає офіційного договору оренди, який підтверджує факт здачі житла в найм.
  4. Якщо нові мешканці затоплять сусідів або завдадуть їм іншої шкоди, то відшкодовувати доведеться неодмінно Вам.

Яка інформація обов'язково має бути зафіксована в договорі:

  • розмір місячної оплати за оренду,
  • терміни оплати, аж до числа та часу,
  • використання особистого майна господарів квартири, якого і якою мірою дозволяється,
  • оплата всіх комунальних витрат, розміри та сума, інформація про те, хто їх платитиме — орендар чи орендодавець, це допоможе уникнути багатьох конфліктних ситуацій у майбутньому,
  • обов'язкове точний часта порядок перевірки орендованої квартири та майна в ній господарями житла,
  • вказується інформація про приватизацію житла, його власників,
  • обов'язково позначається кількість майбутніх мешканців,
  • порядок повернення коштів у разі несплати, а також порядок відшкодування можливих матеріальних збитків орендодавцю у випадках неправомірних дій наймачів
  • додаткові домовленості, які не суперечать законодавству, але є важливими для обох сторін.

Як обов'язковий додаток до договору, має бути акт прийому-передачі особистого майна господаря квартири, У якому вказується факт передачі квартири та всього майна в ній. Завдяки використанню такого документа значно знижуються всілякі ризики заподіяння шкоди як житлу, так і всім вашим речам на час проживання мешканців.

Звичайно, навіть у разі укладання договору певні ризики є в обох сторін. Наймач має право знати і повинен бути впевнений, що ви маєте офіційне право здавати житло, а також, що з квартирою немає неприємних проблем, що сплачено всі комунальні платежі та боргів за нею не рахується. Вся ця інформація наперед чесно обмовляється, після чого обов'язково вказується в договорі під час укладання. Наймач зобов'язаний обов'язково підтвердити, що він ознайомлений з інформацією про житло та не має жодних претензій.

Як додаткова важлива інформація, у договорі можуть зазначатися дані, що підтверджують платоспроможність наймачів (наприклад, довідка з місця роботи, в якій позначаються імена та номери телефонів контактних осіб, які можуть підтвердити інформацію, надану орендарем).

Окремим пунктом вказується, що дана квартира не здана нікому іншому, що вона є чистою. Не варто обмежуватися певними стандартними фразами, важливо якомога докладніше вказати всю інформацію про житло та майно в ньому, а також усні домовленості з наймачем. У такому випадку обидві сторони угоди зможуть уникнути можливих неприємних наслідків або захистити свої права у випадках неправомірних дій іншої сторони.

Передача грошей за рахунок оплати оренди

Заключний та найважливіший етап угоди – це передача грошей. До нього важливо ставитись максимально серйозно. На сьогоднішній день існує кілька способів здійснення цієї процедури:

  1. З рук в руки- Найпростіший і швидкий спосіб. Але він може бути не завжди зручним обом сторонам, тому що необхідно знаходити час для здійснення цього процесу. Часто таким часом жодна, на інший бік не можуть пожертвувати, особливо якщо це відбувається вдень. Пояснюється це просто – найчастіше вдень люди перебувають на своїх робочих місцях. Якщо кошти передаються готівкою, обов'язково укладайте акт прийому-передачі грошей або пишіть розписку із зазначеною сумою, датою, періодом платежу та підписом.
  2. Використання різних безготівкових рахунків, на які у визначений термін мешканці перераховують орендну плату за житло У такому разі орендарю важливо зберігати усі квитанції.

Абсолютно всі маніпуляції з оплатою проводяться на основі укладеного договору та не можуть бути змінені в односторонньому порядку. Обидві сторони повинні дотримуватися заздалегідь обумовлених умов угоди. Якщо це передача грошей з рук в руки або довіреним особам, то обов'язково необхідно надавати документи, які підтверджують наявність довіреності. Передача грошових коштівчерез банківські установи шляхом зарахування з цього приводу спрощує весь процес у кілька разів. Тим більше, що факт передачі грошей, якщо збережено всі квитанції, практично неможливо оскаржити чи заперечувати.

Дрібниц у такій важливій справі не буває. Будь-яка дрібниця може зіграти з Вами злий жарт і коштуватиме дуже дорого. Це означає, що особисте перестрахування завжди набагато краще і доцільніше за кредит довіри малознайомим людям.

Як правильно сплачувати державні податки за оренду нерухомого майна?

Якщо ви цікавитеся тим, як здати квартиру в оренду офіційно, ви повинні знати і про сплату податків. Насправді у Росії застосовуються різні способи здачі квартир і який вони підкріплені законом. Здача житлового майна без сплати податків – це реальність, а чи не вигадка. За статистикою, близько 60% господарів, які самостійно займаються орендою свого житла, не сплачують податки державі. Як правило, такий варіант загрожує неприємними наслідками та проблемами з відповідними державними органами.

Найчастіше відбувається банальна ситуація – саме сусіди таких орендарів видають нечесних «ділків», зазвичай це відбувається, коли житло наймається незрозуміло ким і у разі хуліганської поведінки на ніч. Звичайно, що сусіди починають скаржитися і назовні випливає неофіційна оренда з несплатою податків.

Є спосіб здати квартиру офіційно та не сплачувати податки, звернувшись до посередників в особі агентств нерухомості. Але в такому випадку і левова частина прибутку йде до них. Найвигідніше зробити все самому і за законом. Але як?

За законом надавати в оренду нерухоме майно можуть особи, які займаються приватною підприємницькою діяльністю, так і особи без реєстрації як підприємець (відповідно до норм Податкового кодексу).

У такому разі об'єкт оподаткування визначається за розрахунком орендної плати, яка заздалегідь зазначена в офіційному договорі між орендодавцем та орендарем житлоплощі. Податок на оренду нерухомості передбачається в обов'язковому розмірі ставки 13% від отриманого доходу від здачі майна. Цим доходом, як правило, називається сума, заздалегідь прописана в офіційному договорі і сплачена господареві.

В окремих випадках процентна ставка становить 17 % від суми перевищення з урахуванням усіх передбачених раніше податків: якщо загальна сума отриманого платником податків доходу за останній звітний місяць перевищує розмір мінімальної заробітної плати у десятиразовому розмірі.

Як відбувається цей процес практично?

Хазяїн квартири, він же орендодавець, після закінчення року у самостійному порядку подає податкову декларацію фізичної особи(Форма 3-ПДФО). Ця декларація подається до органів податкової інспекції за місцем безпосереднього провадження підприємницької діяльності. В іншому випадку заповнена декларація подається за місцезнаходженням майна.

Через якийсь час до поштової скриньки надходить квитанція, яку потрібно сплатити. Термін подання декларації та сплати податку за минулий рік – до 30 квітня нового року.

На діяльність, пов'язану зі здачею нерухомості в оренду, можна зареєструвати приватне підприємство. Це значно спростить всю схему сплати податків з доходів. Для цього необхідно здійснити реєстрацію суб'єкта підприємницької діяльності – фізичної особи або індивідуального підприємця. Найпростіше оформити ІП та сплачувати 6% з прибутку за спрощеною системою оподаткування.

Можливі труднощі під час оформлення угоди

Не завжди угоди щодо оформлення оренди нерухомого майна проходять гладко та швидко. Щоб не вчитися на своєму гіркому досвіді, можна просто взяти до уваги типові помилки, які дуже часто відбуваються при оформленні:

  1. Під час укладання договору термін оренди краще прописувати відразу. А якщо він перевищує 12 місяців, то його обов'язково потрібно реєструвати у Федеральній реєстраційній службі. У такому разі суму державного мита виплачує орендар, а договір оренди реєструється на її власника. Такий договір набуває повноправної юридичної сили і може виступати офіційним документом у випадках вирішення різних спірних та конфліктних ситуацій.
  2. Щоб уникнути різних неприємних ситуацій у процесі здавання житла, важливо самостійно контролювати весь процес. Крім того, не полінуйтеся та розпитайте у майбутніх мешканців якнайбільше інформації. Бажано ще й перевірити її на достовірність, наприклад, зателефонувати на роботу і переконатися в тому, що там дійсно працює така людина.
  3. Серйозне ставлення до будь-яких дрібниць у цій серйозній справі – це гарантія уникнення можливих проблем. Тому від Вашої відповідальності та усвідомленості залежить сприятливий результат угоди та отримання майбутнього прибутку у повному обсязі без непотрібних втрат.

Порядок укладання договору оренди відбувається так:

Процес може відбуватися як у присутності посередника, наприклад, агента з нерухомості, так і без нього. Вселення відбувається у визначений термін після правильного заповнення та перевірки всіх документів.

Які папери потрібні, щоб здати житло?

  • Свідоцтво про право власності.
  • Підтвердження купівлі-продажу, дарування чи наслідування.
  • Довідка про перелік прописаних у приміщенні осіб (береться у житлово-експлуатаційній конторі).
  • , засвідчена нотаріально.
  • Паспорт.

Увага!Якщо хоча б одного документа з перерахованих вище не буде в наявності, орендар може зіткнутися з проблемами.

Можливі проблеми

  1. Хтось із прописаних мешканців може прийти з міліцією та виселити мешканця.
  2. Якщо немає паспорта на підписанні договору, то є небезпека, що за власника видає себе стороння особа, яка має ключі від житла.

Квартиронаймач надає посвідчення особи – своє та інших осіб, хто проживатиме у квартирі.

Що підлягає підписанню?

  • . Обов'язкові пункти: термін здачі, адреса житлового приміщення, розмір плати на місяць. Якщо договір укладають терміном від 1 року, обов'язкова його реєстрація в Росреєстрі.
  • (Докладніше про акт опису майна читайте). Бланк включає список всіх предметів меблів та побутової техніки та позначки про їх стан.
  • житлового приміщення (як правильно оформити акт здачі-приймання квартири в оренду, читайте).
  • , якщо оплата провадиться готівкою, якщо гроші надходять на банківський рахунок, то розписка не потрібна.

Розписка – важливий аргумент у можливих суперечках, що підтверджує передачу оплати за житлове приміщення.

Для укладання договору оренди ніхто не має права вимагати надання копій документів.

Опис майна захищає орендаря від крадіжки та псування майна, адже застава не може включити вартість усіх предметів. Законне здавання квартири в оренду з правильним оформленням усіх документів – це не лише отримання додаткового доходу, а й захист від можливих проблем.