¿Dónde puedo alquilar un local comercial no residencial o un almacén? ¿Cómo alquilar un espacio comercial para una tienda? ¿Cómo alquilar correctamente un inmueble comercial?

¡Hola a todos los que han visitado el sitio web de la popular revista en línea “HeatherBeaver”! Tenemos un experto con usted: Denis Kuderin.

El tema de conversación de hoy es el alquiler de inmuebles comerciales. El artículo será de utilidad para empresarios, propietarios de locales no residenciales y todos aquellos interesados ​​en cuestiones financieras de actualidad.

Al final del artículo encontrará una descripción general de las empresas inmobiliarias rusas más fiables que prestan servicios de intermediación en el arrendamiento de propiedades comerciales.

¡Vamos a empezar!

1. ¿Por qué alquilar inmuebles comerciales?

El éxito de una actividad empresarial depende en gran medida de las premisas bien elegidas para hacer negocios. Esto es especialmente cierto para el comercio y el sector de servicios. Una tienda acogedora y bien equipada en una zona concurrida de la ciudad atrae a los clientes por sí sola.

Lo mismo puede decirse de las oficinas. Toda empresa que se precie debería disponer de buenas instalaciones para trabajar y recibir visitas. Incluso si vende productos a través de una tienda en línea, necesita un lugar para completar y emitir pedidos, así como para resolver disputas con los clientes.

No todos los empresarios, especialmente los principiantes, pueden permitirse el lujo de comprar un local no residencial. En tales casos, el alquiler de inmuebles comerciales viene al rescate.

Te enumeramos todas las ventajas del alquiler:

  • costos financieros relativamente bajos;
  • un procedimiento de documentación más sencillo en comparación con la compra;
  • la posibilidad de cambiar de propietario y mudarse a otro edificio en cualquier momento;
  • una gran selección de bienes inmuebles, especialmente en las grandes ciudades.

El proceso inverso, el alquiler de un local, también tiene muchas ventajas. En primer lugar, es una fuente fiable de ingresos pasivos. Adquirir la propiedad de un espacio comercial (comercial, de oficinas, industrial y otros) es una buena opción de inversión.

Mientras exista la empresa privada, sus representantes necesitarán constantemente locales para realizar negocios, lo que significa que los propietarios obtendrán ganancias estables sin mucho trabajo.

Encontrar un local adecuado para una empresa es una tarea problemática. La forma más rápida y fiable de encontrar un objeto es utilizar los servicios de intermediarios profesionales.

Hay un artículo detallado en nuestro sitio web sobre cómo funcionan los modernos.

2. Cómo alquilar bienes inmuebles comerciales: 5 consejos útiles

Al alquilar propiedades comerciales, hay que tener el mayor cuidado posible al elegirlas. Los parámetros y características funcionales del local determinan qué tan pronto podrá iniciar una actividad comercial y si el objeto cumplirá plenamente con los objetivos de su negocio.

En primer lugar, decida cómo buscará el local adecuado: usted mismo o con la ayuda de una agencia. El primer método supone la presencia de una oferta ilimitada de tiempo libre y está asociado a diversos riesgos. La segunda opción es más segura y fiable.

Encontrará información adicional sobre el tema del trabajo con intermediarios en el artículo “”.

El asesoramiento de expertos le ayudará a evitar errores comunes de los inquilinos.

Consejo 1. Estudie detenidamente la campana y los sistemas de ventilación.

Usted o sus empleados trabajarán en la habitación, por lo que la presencia de sistemas de ventilación que funcionen es el punto más importante. La falta de una ventilación potente y autónoma en un edificio es un verdadero obstáculo para el funcionamiento normal de una cafetería, un restaurante o una tienda de comestibles.

Los productos alimenticios deben almacenarse en condiciones adecuadas y los visitantes y vendedores no deben verse molestos por olores extraños. Además, los servicios sanitarios simplemente no permitirán utilizar la instalación como establecimiento de restauración o tienda de comestibles si solo cuenta con ventilación general.

Consejo 2: céntrate en las zonas de carga y descarga

Una zona cómoda para cargar y descargar mercancías es otro punto clave para los propietarios de cafeterías, restaurantes, cantinas y tiendas.

Es importante que la zona donde se realizarán las operaciones de carga y descarga no dé al patio de un edificio residencial ni a la calzada. Si molesta a los residentes o a los automovilistas, lo atormentarán con quejas.

La cuestión del suministro de energía adecuado es especialmente relevante para los inquilinos cuyo negocio implica el uso de equipos que consumen energía: refrigeradores, hornos eléctricos, máquinas herramienta, etc.

Asegúrese de que los cables eléctricos de la habitación tengan la capacidad suficiente para satisfacer plenamente las necesidades de la empresa.

Consejo 4. Lea atentamente los términos del contrato.

Antes de firmar el contrato de arrendamiento, lea atentamente los términos y condiciones bajo los cuales celebra el acuerdo.

El contrato debe contener los siguientes puntos:

  • condiciones de alquiler, costo y forma de pago;
  • si el local se alquila con equipamiento, se debe elaborar un inventario de la propiedad;
  • responsabilidad de las partes por violación del contrato;
  • condiciones de terminación del contrato.

Los gastos de servicios públicos, recogida de basura, mantenimiento del sistema contra incendios y alarma de seguridad suelen correr a cargo del inquilino. Sin embargo, el propietario paga las reparaciones importantes, si son necesarias, incluido el reemplazo de las comunicaciones de plomería y el cableado eléctrico si fallan.

Discuta de antemano con el propietario la cuestión del seguro de propiedad: si se redactará dicho acuerdo y, en caso contrario, decidirá quién pagará las pérdidas en caso de situaciones imprevistas.

Es imperativo comprobar los documentos de propiedad del propietario: el contrato de compraventa, un extracto del Registro Estatal sobre el derecho de propiedad.

Asegúrate de que el local realmente pertenece a la persona que te lo alquila. De lo contrario, un día aparecerá el verdadero propietario del objeto con los poderes correspondientes. También es importante que el local no esté hipotecado, no haya sido embargado por deudas ni tenga otros gravámenes.

Una persona que está lejos de las complejidades de la ley de vivienda debería aprovechar la ayuda profesional al alquilar o comprar un local no residencial. Por ejemplo, puedes aclarar por ti mismo todos los puntos poco claros en el sitio web Pravoved, un recurso donde trabajan especialistas de todas las áreas de la jurisprudencia.

Puedes hacer tu pregunta incluso sin registrarte, directamente en la página principal. Recibirá una respuesta jurídicamente correcta y competente en tan solo unos minutos y de forma totalmente gratuita. Si su problema requiere un estudio en profundidad, deberá pagar los servicios de profesionales, pero tiene derecho a fijar usted mismo el importe de la tarifa.

Paso 2. Determinar el monto del alquiler.

Para conocer el precio de alquiler óptimo, utilice una de dos opciones. La primera es revisar personalmente las bases de datos de tu ciudad y determinar el rango de precios aproximado para alquilar un local similar. En segundo lugar, delegue esta tarea a un agente inmobiliario.

Por cierto, además de las agencias inmobiliarias, los corredores privados prestan servicios de intermediación. Por lo general, cobran entre un 25 y un 50 % menos por su trabajo que las empresas. Sin embargo, los especialistas privados que trabajan con bienes inmuebles no residenciales, incluso ciudades importantes- unidades.

5. Si alquila un inmueble comercial: 3 riesgos principales para el propietario

Todo propietario se preocupa por el estado de su propiedad y quiere obtener beneficios del alquiler, no pérdidas.

Enumeraremos los principales riesgos para los propietarios de propiedades comerciales y le mostraremos cómo evitarlos.

Riesgo 1. Uso del local para otros fines

Cada contrato de arrendamiento bien redactado especifica con qué finalidad y cómo se utilizará el local arrendado. Esto también se aplica al equipo que alquila junto con el alquiler.

Si el inquilino se comprometió a utilizar el local como almacén, pero instaló en él una tienda minorista, tiene derecho a multarlo o rescindir el contrato sin devolver el precio del alquiler.

Riesgo 2. Daño o pérdida de propiedad

Entregaste las instalaciones y el equipo a lo que pensabas que era un ciudadano respetable, pero él, para usar lenguaje diplomático, no estuvo a la altura de tus expectativas. Es decir, llevó el local a la ruina, rompió el equipo, desenroscó las bombillas y, en general, se comportó como un cerdo.

En tales casos, el propietario tiene derecho a exigir una indemnización total por los daños. Además, no sólo se deben reembolsar los costes de reparación, sino también el valor de mercado del equipo dañado.

No se asume responsabilidad si el objeto y la propiedad resultaron dañados como resultado de circunstancias imprevistas, por ejemplo, un incendio o una inundación.

Riesgo 3. Negativa del inquilino a pagar el alquiler mensual

Los pagadores descuidados deberían ser castigados con rublos. Sin embargo, esto es posible, nuevamente, si el contrato de arrendamiento se redacta de acuerdo con todas las reglas. Es decir, el documento debe estipular claramente las condiciones y el monto de los pagos mensuales.

6. Si alquila un inmueble comercial: 3 riesgos principales para el inquilino

El inquilino también puede sufrir como resultado de acciones ilegales o no autorizadas del propietario.

Riesgo 1. Alquilar un local sobre el que el “arrendador” no tiene derechos legales

Si el local le es alquilado por una persona que no tiene los derechos legales del propietario sobre la propiedad, el contrato se considerará inválido. Para evitar esto, exija la presentación de documentos de título.

Puede obtener un extracto de Rosreestr usted mismo comunicándose con el Centro Multifuncional. El servicio es pago, pero sabrás con seguridad “quién manda”.

Riesgo 2. Cambiar las cerraduras del local inmediatamente después de realizar un pago anticipado

Sí, estas situaciones todavía ocurren en la naturaleza. Firmas un contrato, haces un pago por adelantado, recibes las llaves de mano en mano, y cuando quieres mudarte al local con tu propiedad, resulta que las cerraduras han sido cambiadas y no queda rastro de los “propietarios”. ”.

Solo hay una salida en tal situación: contactar a la policía e iniciar un caso penal por fraude.

Riesgo 3. Subarrendamiento

La mejor manera de explicar esto es con un ejemplo sencillo.

Ejemplo

El inquilino Andrey, un aspirante a empresario, alquiló un espacio para una tienda durante un año, pagando seis meses por adelantado. Al mismo tiempo, el empresario no verificó los documentos de título, confiando en la honestidad del arrendador.

Después de un mes de operaciones exitosas, el verdadero propietario se presentó en la tienda con un juego completo de documentos originales. Cortésmente le pidió al inquilino que se mudara del espacio ocupado. Andrey intentó encontrar un subarrendatario para al menos recuperar su dinero por adelantado, pero el emprendedor intermediario nunca respondió ni a las llamadas ni a los SMS.

En pocas palabras: trate directamente con el propietario. Como mínimo, debería estar al tanto de todas las manipulaciones que se produzcan con su propiedad.

7. Asistencia profesional para inquilinos y propietarios: revisión de las 3 mejores agencias inmobiliarias

Encontrar un intermediario calificado es una tarea difícil. Para ayudar a los lectores, hemos compilado una revisión de los más empresas confiables Rusia, trabajando con bienes raíces comerciales.

1) Agencia.net

Agencia de gestión inmobiliaria. Ayudará a propietarios e inquilinos a alquilar y alquilar: oficinas, locales comerciales, talleres, almacenes, mansiones y cualquier otro inmueble comercial. La empresa emplea únicamente abogados y agentes inmobiliarios calificados y con experiencia.

Una ventaja significativa de la empresa es su enfoque profesional, la presencia de un sitio web detallado y el desarrollo de una estrategia individual para cada cliente de la oficina. No existen servicios inmobiliarios que los especialistas de la empresa no puedan prestar a los usuarios.

Los bienes raíces comerciales en Moscú y la región son la principal especialización de la empresa. Respect opera en el mercado desde 2004. El objetivo inicial de la agencia era brindar a los clientes la más amplia gama de servicios relacionados con el alquiler, compra y venta de bienes inmuebles.

Se están abriendo nuevos cafés en centros comerciales, y en formato de venta ambulante. Los expertos del mercado nos contaron qué problemas enfrenta un inquilino a la hora de elegir un local para ubicar un establecimiento de restauración y cuál es la mejor manera de decidir la ubicación, los metros cuadrados y las tarifas de alquiler.

Centros comerciales versus comercio callejero

Para decidirse por uno u otro local, eligiendo entre un centro comercial o un comercio callejero, es necesario confiar, en primer lugar, en el concepto del futuro establecimiento, porque de ello dependerán tanto el horario de trabajo como el público objetivo. en eso. En el primer caso serán más apropiados los establecimientos familiares, en el segundo, bares artesanales, cafeterías con cocina de autor y lugares temáticos diversos.

Un factor importante también puede ser el tiempo que lleva funcionando la cafetería, si está buscando su primer local o si se está mudando o incluso ampliando su red. En otras palabras, la experiencia y las reservas financieras serán significativas. "Para los aspirantes a empresarios y nuevas empresas, la ubicación en el comercio callejero es más adecuada que en un centro comercial", dice Egor Ostapenko, director del departamento de bienes raíces minoristas de Praedium. - No todos nuevo proyecto"Puede hacer frente inmediatamente a tarifas bastante altas en el centro comercial y a un gran depósito de seguridad en 2-4 meses".

Vale la pena considerar que los centros comerciales de distrito suelen ofrecer varios formatos clave. Ivan Tatarinov, director comercial de GLINCOM, señala que es rentable y tiene mayor demanda entre los pequeños empresarios que están dispuestos a invertir hasta 500 mil rublos en la apertura de un establecimiento de catering. hasta 1 millón de rublos es un punto de café. Trabajan incluso en propiedades “débiles” por la marginalidad, y logran cubrir gastos en el primer mes de alquiler. El segundo formato, el patio de comidas, prevé un mayor volumen de inversión, de 2,5 millones de rublos. “Las cafeterías más exitosas en un patio de comidas se encuentran al lado de una zona de cine y entretenimiento. Si no hay inquilinos de ocio, hay que abordar el tema del alquiler con mucho cuidado”, aclara el experto.

Al elegir entre un centro comercial y un comercio callejero, también tiene sentido sopesar los pros y los contras de ambos tipos de ubicación. Se cree, por ejemplo, que es más fácil predecir el número medio de clientes en un centro comercial. “En el comercio callejero también se puede medir el tráfico, pero es menos predecible y más dependiente de las condiciones climáticas, y la calidad de los peatones puede variar según la ubicación”, explica Natalia Ozernaya, subdirectora del departamento de comercio callejero de JLL en Moscú. Lo mismo se aplica a los posibles competidores: en la calle pueden instalarse puerta a puerta en cualquier momento y atraer clientes, mientras que en un centro comercial suelen intentar mantener un equilibrio de empresas representadas.

También es importante que los locales de los centros comerciales a menudo estén equipados teniendo en cuenta las necesidades de restauración, mientras que la ubicación en edificios residenciales Implica muchos toques finales y las aprobaciones necesarias de los residentes. En un edificio residencial, también es importante asegurarse de que los huéspedes no fumen cerca de la entrada y de las ventanas. Si opta por el comercio callejero, será en el lugar donde anteriormente estaba abierta una cafetería o un restaurante.

¿Cuánto tomar en “cuadrados”?

Encontrar una habitación que no tenga una superficie excesiva, pero que no sea estrecha para los futuros huéspedes del establecimiento, es una tarea extremadamente difícil y, a menudo, prácticamente imposible de resolver sin un especialista que diseñe restaurantes y cafeterías. “Existe un sistema de pago determinado, que se planifica en función del menú del establecimiento. El tamaño depende, en particular, de si la cafetería tendrá cocina completa o solo cocina previa, o si está dispuesta a prescindir de cocina”, dice Egor Ostapenko. Además, se tiene en cuenta el número de personal y el tamaño del local necesario para almacenes, unidades frigoríficas, etc.. El salón principal en el que se sentarán los visitantes se planifica en función del tamaño de las mesas y de la posible carga. "También es necesario tener en cuenta las normas y reglas según las cuales el establecimiento debe tener un baño separado para el personal, una ducha para los cocineros y un lugar para cambiarse de ropa para los empleados", añade Antón Belyj. CEO empresa de consultoría DNA Realty. "Será extremadamente difícil calcular esto sin experiencia".

El volumen de espacio dependerá, por supuesto, tanto de los centros comerciales como de los formatos de comercio callejero, entre los que, en última instancia, habrá que elegir. “Las cafeterías pueden alquilar espacios desde un mostrador de 3 a 4 m2 hasta locales pequeños de 20 m2. m Para un patio de comidas, el área más popular está en el rango de 25 a 65 m2. "Si un empresario abre una cafetería en régimen de franquicia, a la hora de elegir la zona se guía por las exigencias de los propietarios, que ya están claramente establecidas en el libro francés", explica Iván Tatarinov.

A diferencia de las sutilezas tecnológicas, la idoneidad del precio de alquiler propuesto se puede juzgar de forma independiente basándose en los cálculos analíticos de los expertos del mercado. Según Knight Frank, el precio medio de una cafetería con una superficie de 200 metros cuadrados. m en el centro de Moscú puede ser de 65 a 75 mil rublos, y en las mejores ubicaciones puede alcanzar hasta 90 a 120 mil rublos. La tarifa promedio en zonas residenciales es de 40 a 45 mil rublos. por metro cuadrado m por año. "Los precios de los locales en "dormitorios", pero con visibilidad directa desde el metro, a menudo son comparables a los precios en las calles centrales, precisamente debido al flujo diario de peatones desde el metro", señala Natalya Ozernaya, subdirectora del comercio callejero. departamento de JLL en Moscú.

Fuente: JLL

¿Cómo hacer una elección? Anton Belykh está seguro: en ningún caso se debe establecer una línea psicológica, por ejemplo, "no pagar más de un millón de rublos al mes por el alquiler". “Conozco restaurantes que pagan entre 3 y 5 millones al mes por el local y aún así prosperan. Y hay establecimientos que pagan 100 mil y apenas llegan a fin de mes o incluso operan con pérdidas”, explica el experto. "Al evaluar las tarifas de alquiler, no se deben tener en cuenta las limitaciones psicológicas internas, sino el tráfico real del lugar, su coincidencia con el público objetivo y calcular los ingresos esperados utilizando sistemas modernos".

Decidir la ubicación

Al considerar el espacio en un centro comercial, a menudo se pueden encontrar prejuicios contra los inquilinos fuertes del vecindario en el patio de comidas, especialmente los "tres grandes": McDonald's, Burger King, KFC. Ivan Tatarinov cree: “Calidad y producto interesante no sufrirá la competencia de marcas globales fuertes. Por ejemplo, las hamburgueserías consiguen diferenciarse con éxito de ofertas similares en el segmento masivo gracias al producto del autor y a un enfoque más individualizado”.

Otra creencia errónea es que a los cafés sólo les va bien en el centro de Moscú. “También hay muchos establecimientos exitosos en zonas residenciales y en las autopistas de salida. Aquí es necesario tener en cuenta las particularidades de la zona. Por ejemplo, en Perovo es mejor abrir algo muy económico, pero en Michurinsky Prospekt un asador estará bien. Además, a los restauradores les interesan las grandes zonas residenciales con una gran cantidad de viviendas nuevas, que son compradas o alquiladas principalmente por la clase media”, dice Antón Belyj.

En el formato de venta minorista en la calle, los lugares tradicionalmente buenos para los cafés son las zonas peatonales, cuyo número ha aumentado recientemente en el centro de Moscú. Es bueno que haya un lugar de interés o un lugar de vacaciones cercano para los residentes de la ciudad. También tienen demanda los locales ubicados cerca del metro. “En mi opinión, los locales en lofts ubicados en los territorios de antiguas fábricas son prometedores y con un alto potencial de desarrollo. Un ejemplo sorprendente es la apertura del restaurante Syrovarnya en el territorio de la cervecería Badaevsky, que se convirtió en un ancla y al que se unieron otros proyectos: Deep Space, The 12 Wine Bar, Summer Garden”, dice Victoria Kamlyuk, directora de el departamento de venta callejera de la empresa Knight Frank.

En cuanto a la ubicación en el centro, aquí en últimos años Surge otra preocupación importante: los trabajos de reconstrucción y paisajismo. Las constantes construcciones no ayudan mucho a atraer clientes, especialmente a los cafés a los que les gustaría organizar terrazas de verano. “No hay que tener miedo de las obras de mejora de las calles y no irse”, está segura Victoria Kamlyuk. "Necesitamos negociar con el propietario un descuento del 10 al 30% mientras dure la reconstrucción". Yegor Ostapenko también está totalmente de acuerdo con la opinión de que es muy posible “sobrevivir” a la renovación: “Hablando de paisajismo, cabe señalar que si el establecimiento tiene un cierto margen de seguridad financiera, entonces es mejor esperar a que pase este período. en lugar de mudarse. La reconstrucción terminará, la calle se transformará y la próxima temporada el café tendrá la oportunidad de recuperar sus pérdidas y aumentar sus ingresos”.

El principio de libertad de contratación nos permite establecer un mecanismo para determinar el monto del alquiler que sea conveniente para el inquilino y el arrendador. Puede ser una cantidad fija pagada mensualmente o una cantidad que incluya el reembolso de los costos de mantenimiento de la instalación arrendada. En este último caso, la redacción de la disposición contractual requiere una atención especial.

El procedimiento, condiciones y plazos de pago del alquiler están determinados por el contrato de arrendamiento (cláusula 1 del artículo 614 del Código Civil) y, en su defecto, el procedimiento, condiciones y plazos de pago habitualmente aplicados al arrendar bienes similares en circunstancias comparables. se aplican. Una regla similar se establece en el apartado 3 del art. 424 del Código Civil de la Federación de Rusia sobre el precio del contrato: si no está incluido en el texto del contrato, la ejecución del contrato debe pagarse al precio que, en circunstancias comparables, se suele cobrar por bienes similares, trabajo o servicios.

Pero al celebrar un contrato de arrendamiento de bienes raíces, esta regla no se puede aplicar, ya que el alquiler es su condición esencial (artículo 432 del Código Civil de la Federación de Rusia). En ausencia de una condición acordada por escrito por las partes sobre el monto del alquiler, el contrato de arrendamiento de bienes raíces se considera no celebrado (artículo 654 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Las condiciones del alquiler deben formularse de tal manera que sea posible determinar exactamente cuándo y en qué cantidad el inquilino está obligado a realizar los pagos correspondientes. El acuerdo podrá establecer un monto fijo de alquiler o el procedimiento (mecanismo) para su cálculo. En este último caso, también se considerará pactado el contrato de alquiler.

El monto del alquiler puede modificarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos especificados en el contrato, pero no más de una vez al año, a menos que el contrato disponga lo contrario (cláusula 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación de Rusia). . Un cambio en el monto del alquiler de acuerdo con el mecanismo previsto en el contrato no constituye un cambio en el contrato de arrendamiento y, por tanto, no está sujeto a las restricciones mencionadas anteriormente (cláusula 11 de la carta informativa del Presidium de Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de 11 de enero de 2002 No. 66, en adelante denominada Carta informativa No. 66). Por ejemplo, la condición de indexar el alquiler en función de la inflación no contradice esta restricción. Aunque el importe del alquiler cambia, el procedimiento para calcularlo permanece sin cambios.

Es mejor prever en el contrato las consecuencias de la pérdida de la condición de contribuyente del IVA del arrendador.

Se recomienda que en el contrato de arrendamiento se especifique si el alquiler incluye el impuesto al valor agregado (IVA). Y si incluye, entonces también será necesario determinar qué parte de la cantidad especificada es alquilar, y cuál es el IVA. Por ejemplo, indique la tasa impositiva actual para evitar disputas en el futuro cuando la tasa impositiva cambie durante el período del contrato. También se recomienda indicar en el contrato que no se cobra IVA sobre el importe del alquiler si el arrendador no es pagador de este impuesto.

Todo esto debe hacerse, ya que de lo contrario las partes pueden tener desacuerdos respecto a las cantidades a pagar en concepto de alquiler. La posición de los tribunales sobre este tema es ambigua y, como resultado, el arrendador puede recibir un alquiler por un monto menor al esperado (resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Siberia Occidental de 17 de septiembre de 2010 en el caso No. A70- 14225/2009), y el inquilino puede verse obligado a pagar el IVA que exceda el monto del alquiler (Determinación del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de 10 de febrero de 2010 No. VAS-1414/10 en el caso No. A51-7727 /2009).

Es probable que se produzca una situación en la que inicialmente el arrendador era un pagador del IVA y en el contrato se acordó el monto del alquiler teniendo en cuenta el impuesto, pero luego cesó la obligación de pagar este impuesto. Por ejemplo, cuando el arrendador cambia a un sistema tributario simplificado (cláusula 2 del artículo 346.11 del Código Fiscal de la Federación de Rusia) o en caso de cambio de propietario de la propiedad arrendada, si el nuevo propietario no es un IVA pagador. En este sentido, redunda en interés del inquilino incluir en el contrato la condición de que, en caso de extinción de la obligación del propietario de pagar el IVA, el alquiler se reduzca en el importe del impuesto. Si no se acuerda tal condición, el tribunal puede negarse a satisfacer la solicitud de devolución del alquiler pagado en exceso por el monto del impuesto (resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Volga-Vyatka de fecha 5 de agosto de 2011 en el caso No. A43 -24309/2010). Al mismo tiempo, existe otra situación cuando el pago con el monto del IVA incluido se reconoce como enriquecimiento injusto del arrendador (resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Volga-Vyatka de 15 de enero de 2010 en el caso No. A29-2100/2009).

El alquiler puede incluir partes fijas y variables.

El alquiler no puede establecerse en forma de pago por parte del inquilino de los servicios públicos (electricidad, agua, calefacción), combustible, lubricantes y otros materiales consumidos durante el uso de la propiedad arrendada. El hecho es que con tal pago, el arrendador en realidad no recibe ninguna remuneración del inquilino por el derecho otorgado a utilizar el objeto arrendado, y esto contradice el carácter remunerado del contrato (cláusula 12 de la Carta Informativa No. 66).

Para reembolsar el costo de los servicios públicos consumidos por el inquilino, las partes indican cada vez más en el acuerdo que el alquiler consta de dos partes: constante y variable. El tamaño de la parte constante se determina en forma de un valor fijo (o un mecanismo para calcularlo), y parte variable Se define como el costo de los servicios públicos consumidos por el inquilino.

La condición que define el procedimiento para pagar las facturas de servicios públicos es un punto importante del contrato. Después de todo, los contratos con organizaciones de suministro de recursos los concluye el arrendador y las facturas se emiten a su nombre, y el arrendatario tendrá la obligación de reembolsar dichos gastos si así lo prevé el contrato. Los pagos por servicios públicos y otros incluyen el costo de los servicios de suministro de agua y alcantarillado, comunicaciones telefónicas, electricidad consumida, suministro de calor (suministro de gas), así como tarifas de limpieza de las instalaciones, recogida de basura, etc.

La contabilización de los pagos operativos y de servicios públicos como parte del alquiler es posible en varias opciones. En primer lugar, puede establecer un alquiler fijo, que ya incluye el coste de dichos pagos. Luego, el inquilino paga un alquiler fijo cada mes. En segundo lugar, está permitido determinar el monto del alquiler sin tener en cuenta el costo de los servicios públicos, lo que indica el derecho del inquilino a celebrar acuerdos de forma independiente con organizaciones de servicios y suministro de recursos. Debe tenerse en cuenta que la celebración de dichos acuerdos implicará la aparición de obligaciones adicionales para el inquilino con dichas organizaciones. Y en tercer lugar, las partes tienen derecho a fijar una renta compuesta por una parte fija y una parte variable.

En este último caso, el alquiler consiste en el pago del local alquilado por una cantidad fija (parte fija) y el alquiler en términos de reembolso del coste de los servicios públicos realmente consumidos por el inquilino (parte variable).

Es mejor fijar el importe de la parte variable del alquiler para cada mes por separado.

En la práctica, el importe del alquiler en términos de reembolso del coste de la energía eléctrica consumida por el inquilino se determina sobre la base de las lecturas de los contadores de electricidad, instalados por separado para el inquilino, o de la potencia instalada teniendo en cuenta la potencia. de todos los aparatos eléctricos que funcionan en el local y la duración aproximada de su funcionamiento. La cantidad de agua o gas consumida también puede determinarse mediante el contador. El cálculo del coste de los servicios de calefacción depende de la superficie total calentada, calculada en metros cúbicos. El reembolso de los costes de las comunicaciones telefónicas se realiza sobre la base de los datos sobre el estado de la cuenta personal proporcionados por la organización de comunicaciones.

Para reconocer como gasto una parte fija del alquiler, el inquilino sólo necesita tener el propio contrato de arrendamiento, en el que así se define. Para reconocer la parte variable en gastos se requiere un documento primario separado, que reflejará el costo de los servicios públicos consumidos por el inquilino desglosado por tipo de servicio y con enlaces a los documentos relevantes y el monto de la parte variable del alquiler. para el mes calculado de acuerdo con el contrato de arrendamiento.

¿Qué es este documento principal? Al concluir un contrato, las partes del contrato de arrendamiento acuerdan de forma independiente este tema en relación con una situación específica. Puede ser un acto bilateral o un certificado del departamento de contabilidad del propietario. Lo principal es que el documento utilizado contenga todos los detalles obligatorios enumerados en el art. 9 de la Ley Federal de 6 de diciembre de 2011 No. 402-FZ “Sobre Contabilidad” (cláusula 1 de la carta del Servicio Federal de Impuestos de Rusia de fecha 4 de febrero de 2010 No. ШС-22-3/86@).

Si, de acuerdo con el contrato, el alquiler (o parte del mismo) es un monto variable, entonces para reconocer este monto como gasto, el inquilino debe recibir un documento primario del arrendador todos los meses, ya que el monto del alquiler varía de mes a mes. Y cuando el alquiler se determina en el contrato por un monto constante (fijo), no se necesitan actos mensuales que confirmen el monto del pago, ya que el monto del alquiler no cambia.

Vale la pena recordar que pueden surgir dificultades con la preparación de la documentación primaria, ya que el propietario no es un proveedor de servicios públicos para el inquilino, sino que de hecho actúa como un "agente" del inquilino en la transferencia de pagos por los servicios prestados mediante el suministro de recursos. organizaciones. Para el arrendador, estos pagos no constituyen ingresos, sino que sirven como compensación de gastos.

Alquiler del arrendador, incluido el variable.

Las relaciones de arrendamiento son muy populares entre las entidades comerciales. Al proporcionar propiedad "gratuita" en alquiler, los propietarios la utilizan para generar ingresos adicionales y los inquilinos, a su vez, por una determinada tarifa, tienen la oportunidad de utilizar bienes muebles o inmuebles de otras personas.

En este artículo consideraremos las cuestiones de contabilización del alquiler recibido por el propietario del inquilino.

De conformidad con el artículo 614 del Código Civil Federación Rusa(en adelante, el Código Civil de la Federación de Rusia), la principal responsabilidad del inquilino es el pago puntual del alquiler por el uso de la propiedad en los montos y términos previstos en el contrato de arrendamiento.

El alquiler se fija de la siguiente manera:

– pagos determinados en una cantidad fija, realizados periódicamente o a la vez;

– la proporción establecida de productos, frutos o ingresos recibidos como resultado del uso de la propiedad arrendada;

– prestación por parte del arrendatario de determinados servicios;

– transferencia por el arrendatario al arrendador de la cosa prevista en el contrato de propiedad o de arrendamiento;

– imposición al arrendatario de los costes previstos en el contrato para la mejora del inmueble arrendado.

Las partes podrán prever en el contrato de arrendamiento una combinación de estas formas de alquiler u otras formas de pago del alquiler.

El tipo más común es fijar el alquiler en forma de pagos fijos que se realizan periódicamente o en una suma global.

Se pueden transferir varios objetos en virtud de un contrato de arrendamiento a la vez. En este caso, el alquiler se puede fijar tanto en su conjunto para todos los bienes arrendados como para cada objeto por separado. Para evitar mayores desacuerdos entre las partes del acuerdo, es mejor fijar el alquiler por separado para cada objeto arrendado.

El alquiler variable, establecido mensualmente, por acuerdo de las partes, con el fin de compensar las facturas de servicios públicos, en opinión del autor, no se ajusta plenamente a la ley. Al mismo tiempo, desde el punto de vista de las autoridades fiscales, con dicha renta, el arrendador podrá reconocer únicamente los gastos de compra de combustible, agua y energía de todo tipo, gastados en fines tecnológicos, generación de todos tipos de energía, calefacción de edificios, así como gastos de transformación y transmisión de la energía consumida directamente a ellos, sin tener en cuenta la consumida por los inquilinos (Carta del Servicio Federal de Impuestos de la Federación de Rusia para la región de Moscú del 13 de noviembre, 2006 N° 21-25-I/1372). A diferencia del inquilino, que tiene derecho a incluir en los gastos aceptados para gravar las ganancias tanto los componentes constantes como los variables del alquiler (Carta del Servicio Federal de Impuestos de la Federación de Rusia para la región de Moscú del 13 de noviembre de 2006 No. .21-25-I/1372).

Según la carta informativa del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de 11 de enero de 2002 No. 66 "Revisión de la práctica de resolver disputas relacionadas con el alquiler", cuyo párrafo 11 explica que al aplicar el párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación de Rusia, los tribunales deben partir del hecho de que dentro de un año los términos del contrato que prevé una cantidad fija de alquiler o el procedimiento (mecanismo) para calcularlo deben permanecer sin cambios. El inquilino presentó un reclamo ante el arrendador ante el tribunal de arbitraje para invalidar los términos del contrato de arrendamiento que prevén el aumento trimestral del arrendador en el monto del alquiler indexándolo para tener en cuenta la inflación, ya que esta condición contradice la norma imperativa del párrafo 3. del artículo 614 del Código Civil de la Federación de Rusia, que establece la posibilidad de cambiar el monto del alquiler no más de una vez al año. Pero el tribunal, aunque sólo en el caso que nos ocupa, consideró que determinar el precio del alquiler en una cantidad equivalente a una determinada cantidad en moneda extranjera significa establecer un mecanismo para calcularlo. Esta determinación del alquiler tiene como objetivo eliminar los efectos adversos de la inflación. Un cambio en el tipo de cambio de la moneda extranjera no significa un cambio en el monto del alquiler de conformidad con el párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación de Rusia. Como resultado, resulta que para introducir un alquiler variable es necesario tener un algoritmo claro para calcularlo, especificado en el contrato, de lo contrario es fácil perder un caso judicial.

Las condiciones de pago del alquiler están determinadas por el contrato. En este caso, las partes pueden prever cualquier procedimiento para su pago: mensual, trimestral, una vez al año, mediante pago anticipado o con pago diferido.

El párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación de Rusia estipula que el alquiler puede modificarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos especificados en el contrato, pero no más de una vez al año. Al mismo tiempo, el importe del alquiler puede aumentar o disminuir.

El inquilino tiene derecho a exigir una reducción del alquiler en caso de:

– si, por circunstancias de las que no es responsable, las condiciones de uso previstas en el contrato de arrendamiento o el estado del inmueble se han deteriorado significativamente;

– si el arrendador viola las condiciones para reparaciones importantes del inmueble arrendado;

– si el arrendador no advirtió al inquilino sobre los derechos de terceros sobre la propiedad al celebrar el contrato de arrendamiento.

En caso de violación significativa por parte del inquilino de las condiciones de pago del alquiler, el arrendador tiene derecho a exigirle el pago anticipado del alquiler dentro del plazo establecido por el arrendador. En este caso, el arrendador no tiene derecho a exigir el pago anticipado del alquiler por más de dos períodos consecutivos (cláusula 5 del artículo 614 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Alquiler en contabilidad.

El procedimiento para registrar los pagos por arrendamiento en la contabilidad del arrendador depende de si esta actividad es la principal o no.

De conformidad con el párrafo 5 de PBU 9/99 "Ingresos de la organización" (Orden del Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia de 6 de mayo de 1999 No. 32n "Sobre la aprobación del Reglamento contable "Ingresos de la organización" PBU 9 /99” (en adelante, PBU 9/99)) en organizaciones cuyo objeto de actividad es la provisión de una tarifa por el uso temporal (posesión y uso temporal) de sus activos en virtud de un contrato de arrendamiento, los ingresos se consideran ingresos cuyo recibo está asociado a esta actividad (alquiler).

Plan de cuentas para la contabilidad e instrucciones para su aplicación (Orden del Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia de 31 de octubre de 2000 No. 94n “Sobre la aprobación del Plan de cuentas para la contabilidad de las actividades financieras y económicas de las organizaciones y las instrucciones para su aplicación ”) para resumir información sobre ingresos y gastos asociados al tipo de actividad habitual de la organización, así como para determinar el resultado financiero de los mismos, se pretende la cuenta 90 “Ventas”.

Los ingresos por la provisión de una tarifa por el uso temporal (posesión y uso temporal) de sus activos en virtud de un contrato de arrendamiento (cuando este es el objeto de las actividades de la organización) se reflejan en la cuenta 90 "Ventas", subcuenta 90-1 "Ingresos".

Si la provisión de activos para alquiler no es la actividad principal de la organización, entonces, de acuerdo con el párrafo 7 de PBU 9/99, los recibos asociados con la provisión de una tarifa por el uso temporal (posesión y uso temporal) de los activos de la organización son se reconocen como otros ingresos y se reflejan en el crédito de la cuenta 91-1 “Otros ingresos”.

En este caso, los gastos asociados con la provisión de una tarifa por el uso temporal (posesión y uso temporal) de los activos de la organización se reconocen como otros (cláusula 11 PBU 10/99 “Gastos de organización” (Orden del Ministerio de Finanzas de Rusia Federación de 6 de mayo de 1999 No. 33n “Sobre la aprobación Disposiciones contables “Gastos de la organización” PBU 10/99)).

Para determinar qué tipo de actividad incluir operaciones de transferencia de propiedad en alquiler, es necesario consultar el párrafo 4 de PBU 9/99.

De acuerdo con este párrafo en contabilidad, la organización reconoce de forma independiente los ingresos como ingresos de actividades ordinarias u otros ingresos, de acuerdo con los requisitos de PBU 9/99, la naturaleza de sus actividades, el tipo de ingresos y las condiciones para su recepción.

En otras palabras, la organización debe decidir de forma independiente a qué tipo de actividad pertenecen las operaciones de transferencia de propiedad en alquiler y consolidarlo en las políticas contables de la organización. Esta condición está determinado por los estatutos de la organización, donde con mayor frecuencia el arrendamiento de propiedad se prevé como un tipo de actividad; en consecuencia, el arrendador reconoce los ingresos como ingresos de actividades ordinarias.

Si la organización refleja el pago del alquiler en la contabilidad como ingresos de actividades ordinarias, se realizan las siguientes entradas en la contabilidad:

Débito de la cuenta 62 “Liquidaciones con compradores y clientes” Crédito de la cuenta 90-1 “Ingresos” - refleja el monto de los pagos de alquiler a recibir;

Débito de la cuenta 90-3 “Impuesto al valor agregado” Crédito de la cuenta 68-2 “Cálculos del impuesto al valor agregado” - refleja el monto del IVA pagadero al presupuesto;

Débito de la cuenta 51 “Cuentas de liquidación” Crédito de la cuenta 62 “Liquidaciones con compradores y clientes” – reflejado dinero recibido del inquilino.

Transferido en un solo pago por todo el período de vigencia del contrato de arrendamiento, el alquiler se considera un anticipo y se contabiliza en la cuenta 62 “Liquidaciones con compradores y clientes” subcuenta “Liquidaciones por anticipo”.

Si el alquiler se refleja en la contabilidad del arrendador como parte de otros ingresos, entonces se realizan los siguientes asientos en la contabilidad:

Débito de la cuenta 76 “Liquidaciones con varios deudores y acreedores” subcuenta “Liquidaciones por alquiler” Crédito de la cuenta 91-1 “Otros ingresos” - refleja el devengo del alquiler por cobrar;

Cuenta de débito 91-2 “Otros gastos” Cuenta de crédito 68-2 “Cálculos del impuesto al valor agregado” – se cobra IVA;

Débito de la cuenta 51 “Cuentas de liquidación” Crédito de la cuenta 76 “Liquidaciones con varios deudores y acreedores” subcuenta “Cálculos de alquiler” – se reflejan los fondos recibidos del inquilino.

El monto del alquiler transferido por única vez para una organización en la que la transferencia de activos para alquiler no es la actividad principal se tiene en cuenta en la cuenta 98, subcuenta “Ingresos diferidos” 98-1 “Ingresos recibidos por períodos diferidos”.

La subcuenta 98-1 “Ingresos recibidos para períodos futuros” tiene en cuenta el movimiento de los ingresos recibidos en el período sobre el que se informa, pero en relación con períodos futuros sobre los que se informa.

El monto de los ingresos relacionados con períodos de informes futuros se refleja en el crédito de la cuenta 98 ​​"Ingresos diferidos" en correspondencia con las cuentas de efectivo o liquidaciones con deudores y acreedores, y en el débito: el monto de los ingresos transferidos a las cuentas correspondientes en al comienzo del período sobre el que se informa, a quién pertenecen estos ingresos.

La contabilidad analítica en la cuenta 98-1 “Ingresos recibidos para períodos futuros” se realiza para cada tipo de ingreso.

El alquiler se reconoce en contabilidad sobre la base del supuesto de certeza temporal de los hechos de la actividad económica y en presencia de las condiciones enumeradas en el párrafo 12 de PBU 9/99:

– la organización tiene derecho a recibir estos ingresos derivados de un acuerdo específico o confirmados de otra manera adecuada;

– se puede determinar el importe de los ingresos;

– existe confianza en que como resultado de una transacción en particular habrá un aumento en los beneficios económicos de la organización.

Si no se cumple al menos una de las condiciones enumeradas en relación con el efectivo y otros activos recibidos por la organización en pago, entonces las cuentas por pagar, y no los ingresos, se reconocen en la contabilidad de la organización.

Ejemplo.

La organización celebró un contrato de alquiler de equipos por un período de tres meses. El alquiler mensual es de 17.700 rublos (IVA incluido: 2.700 rublos).

El inquilino pagó el alquiler por un monto de 53,100 rublos (IVA incluido: 8,100 rublos) inmediatamente durante todo el período de validez del contrato de arrendamiento.

La organización arrendadora utiliza las siguientes subcuentas del plan de cuentas de trabajo:

62-1 “Cálculos de alquiler”;

62-2 “Cálculos de pago anticipado”.

Se realizaron las siguientes entradas en los registros contables de la organización arrendadora:

Débito 51 Crédito 62-2 – 53 100 rublos – refleja el monto del anticipo por el equipo arrendado;

Débito 62-2 Crédito 68-2 – 8100 rublos – El IVA se carga sobre el monto del anticipo (cláusula 1 del artículo 167 del Código Fiscal de la Federación de Rusia (en adelante, el Código Fiscal de la Federación de Rusia)) ;

Débito 62-2 Crédito 98–45 000 rublos: el monto del pago anticipado se refleja en los ingresos diferidos;

Débito 62-1 Crédito 91-1 – 17.700 rublos – alquiler acumulado durante el período del informe;

Débito 91-2 Crédito 68-2 – 2700 rublos – IVA devengado sobre el alquiler durante el período del informe;

Débito 68-2 Crédito 62-2 – 2700 rublos – aceptado para la deducción del IVA sobre el importe del pago anticipado;

Débito 98 Crédito 62-1 – 15.000 rublos – refleja el monto del alquiler previamente incluido en los ingresos diferidos.

El arrendador debe emitir una factura al inquilino por el importe del alquiler.

Según el párrafo 3 del artículo 168 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, la factura se emite a más tardar cinco días naturales, contados a partir de la fecha de prestación de los servicios.

Es posible emitir facturas por la venta de servicios para la provisión de bienes en alquiler no antes del final del período impositivo, al menos el mes en que se prestaron realmente los servicios.

Alquiler en contabilidad fiscal.

El suministro de propiedades en alquiler es la actividad principal de la organización.

Según el artículo 249 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, el alquiler recibido del inquilino se clasifica como ingreso por ventas. Los principales tipos de actividades están determinados por los estatutos de la organización, donde la mayoría de las veces se prevé el alquiler de propiedades como tipo de actividad.

Si una organización, a efectos del impuesto sobre las ganancias, reconoce ingresos y gastos utilizando el método de acumulación, entonces los ingresos se reconocen en el período de declaración (impuesto) en el que ocurrieron, independientemente de la recepción real de fondos, otras propiedades (trabajo, servicios) ( inciso 1 del artículo 271 del Código Fiscal de la Federación de Rusia).

Para las organizaciones que proporcionan su propiedad de forma sistemática a cambio de una tarifa por el uso temporal y (o) la posesión y uso temporal de su propiedad, los costos de dichas actividades están asociados con las ventas (inciso 1 del inciso 1 del artículo 265 del Código Tributario de la Federación de Rusia).

Si el contrato de arrendamiento prevé un cronograma desigual de pagos de alquiler, entonces, según las últimas aclaraciones del Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia, dadas en Cartas del 17 de abril de 2009 No. 03-03-06/1/258, de 2 de abril de 2009 No. 03-03-06/1 /212, el contribuyente, sobre la base del subpárrafo 3 del párrafo 4 del artículo 271 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, en tales casos debe tener en cuenta los pagos de alquiler en ingresos, con base en los montos previstos en el calendario de pagos. Una posición similar figura en la Resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de los Urales de 16 de diciembre de 2008 en el caso No. Ф09-9466/08-С3.

Según el autor, un calendario de pagos desigual también se produce cuando el alquiler se paga una vez durante un largo período de tiempo, por ejemplo, una vez al año o cada seis meses. Al mismo tiempo, la inclusión única de dicha tarifa en los ingresos no es del todo beneficiosa para la organización, ya que dará lugar a un pago único del impuesto sobre la renta o a un pago por adelantado mayor. Por lo tanto, es más conveniente distribuir dichos ingresos entre los períodos de presentación de informes. Sin embargo, teniendo en cuenta la posición del Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia, este enfoque puede generar quejas por parte de las autoridades fiscales.

Observemos que funcionarios anteriores indicaron que los ingresos en forma de pagos de alquiler se reconocen en la contabilidad fiscal teniendo en cuenta el principio de reconocimiento uniforme de ingresos y gastos, independientemente de su pago real. Al mismo tiempo, no se requiere la celebración mensual de actos de servicios prestados en virtud de un contrato de arrendamiento a los efectos de llevar la contabilidad fiscal de los ingresos en forma de pagos de arrendamiento. Esta posición quedó establecida en Cartas del Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia de 17 de abril de 2007 No. 03-03-06/1/248, de 6 de febrero de 2007 No. 03-03-06/1/59, de 10 de noviembre de 2006 No. 03-03 -04/1/752, Servicio Federal de Impuestos de la Federación de Rusia para la ciudad de Moscú de 22 de septiembre de 2008 No. 20–12/089128.

Proporcionar propiedades en alquiler no es la actividad principal de la organización.

En este caso, los ingresos por arrendamiento de propiedades se reconocen como ingresos no operativos (cláusula 4 del artículo 250 del Código Fiscal de la Federación de Rusia).

El subpárrafo 3 del párrafo 4 del artículo 271 del Código Tributario de la Federación de Rusia establece que para los ingresos no operativos provenientes del arrendamiento de propiedades, la fecha de recepción de los ingresos es la fecha de liquidación de acuerdo con los términos de los acuerdos celebrados o de presentación al contribuyente de los documentos que sirven de base para realizar los cálculos, o el último día del período de declaración (impuesto).

Los gastos de mantenimiento de la propiedad transferida en virtud de un contrato de arrendamiento (incluida la depreciación de esta propiedad) se incluyen en los gastos no operativos (subcláusula 1 del párrafo 1 del artículo 265 del Código Fiscal de la Federación de Rusia).

Pagos comunales.

Como se señaló anteriormente, de conformidad con el artículo 614 del Código Civil de la Federación de Rusia, el alquiler se puede fijar en una cantidad fija o en una cantidad "flotante", que consta de dos partes: una cantidad fija de alquiler y un componente variable que consiste de facturas de servicios públicos.

Como regla general, todos los contratos de arrendamiento, de una forma u otra, contienen la condición de que es el inquilino quien corre con los costos de pago de las facturas de servicios públicos. Esto plantea la pregunta: ¿cómo es más beneficioso desde el punto de vista fiscal para las partes del acuerdo documentar tal condición? Y primero que nada en este caso. estamos hablando acerca de sobre un impuesto tan controvertido como el IVA.

En la práctica, existen diferentes opciones de pago para el pago de electricidad, gas, suministro de agua, comunicaciones telefónicas y otros servicios públicos. Echemos un vistazo más de cerca.

1. Los servicios públicos están incluidos en el alquiler.

El primer método se utiliza con bastante poca frecuencia. Después de todo, las tarifas de los servicios públicos aumentan constantemente; además, al concluir un acuerdo, las partes aún no saben en qué medida el inquilino consumirá realmente los servicios públicos. En consecuencia, es casi imposible calcular por adelantado el importe de un pago de alquiler fijo que cubra todos los gastos del arrendador en concepto de servicios públicos durante la ejecución del contrato. Las partes no tienen derecho a cambiar el monto del alquiler durante el año, la prohibición de esto está establecida en el párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación de Rusia.

Por tanto, normalmente en un contrato de arrendamiento las partes no estipulan el importe del alquiler en sí, sino la metodología para su cálculo, por lo que un cambio durante el año en el componente variable del alquiler no supone una revisión del precio del contrato de arrendamiento, porque el mecanismo para determinar el importe del alquiler sigue siendo el mismo.

Con un alquiler "flotante", todos los montos recibidos por el arrendador del inquilino, incluidas las facturas de servicios públicos, se reconocen como ingresos por el arrendamiento de la propiedad.

En virtud del artículo 146 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, el arrendador cobra el IVA sobre el importe total del alquiler y lo paga al presupuesto. El propietario emite una factura al inquilino por el monto total del alquiler (incluido el monto de las facturas de servicios públicos), y los "servicios públicos" no están resaltados como una línea separada.

El arrendador que haya recibido facturas de empresas de servicios públicos a su nombre, tiene derecho a deducir íntegramente el IVA indicado en sus facturas. Después de todo, si los pagos de servicios públicos recibidos del inquilino se incluyen en sus ingresos, entonces tiene derecho a reconocer los servicios públicos consumidos por el inquilino como sus gastos. Los funcionarios explicaron el mismo procedimiento para calcular el IVA en la carta del Servicio Federal de Impuestos de la Federación de Rusia de fecha 4 de febrero de 2010 No. ШС-22-3/86@. Los árbitros comparten una opinión similar en la Resolución del Distrito del Cáucaso Norte de la FAS de 21 de diciembre de 2009 en el caso No. A63-8994/2004-C4-9, de fecha 11 de junio de 2009 en el caso No. A53-18515/2008 -C5-27, FAS Distrito Central de fecha 29 de mayo de 2009 en el expediente No. A23-3029/2008A-14-202, FAS Distrito Noroeste de fecha 10 de enero de 2007 en el expediente No. A05-7971/2006-13, de fecha 4 de julio de 2007 en el expediente No. A56-38904/2006.

Un inquilino que haya recibido del arrendador una factura por los servicios de alquiler (por el monto total, incluidas las facturas de servicios públicos) en forma general, sobre la base de los artículos 171 y 172 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, tiene derecho a deducir el importe del IVA indicado en la factura del arrendador. Los jueces comparten una opinión similar, como ejemplo, podemos citar la Resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Noroeste de 27 de diciembre de 2010 en el caso No. A56-7049/2010, la Resolución del FAS Distrito de Moscú de agosto 26 de 2008 en el expediente No. KA-A40/7882-08, Resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito del Cáucaso Norte de 26 de junio de 2008 en el expediente No. F08-3507/2008 y otros.

2. Los servicios públicos se pagan por separado del alquiler.

Si las facturas de servicios públicos no están incluidas en el alquiler, entonces la opción más segura para reembolsar los costos de servicios públicos al propietario es celebrar un contrato de arrendamiento con elementos de un acuerdo de mediación. Es decir, el contrato de arrendamiento estipula de antemano que el arrendador, como intermediario, actuando por cuenta propia, pero en interés del inquilino, le compra los servicios públicos.

Además, opcionalmente se podrá celebrar un acuerdo de mediación por separado. No olvide que los servicios de un intermediario se pagan, por lo tanto, el contrato de arrendamiento mixto debe prever la remuneración del intermediario, o un contrato de intermediario separado debe prever el pago por los servicios del arrendador que presta servicios de intermediación para el inquilino.

Además, dado que las empresas de servicios públicos exponen sus documentos en nombre del propietario, las opciones para un acuerdo de intermediación celebrado entre el propietario y el inquilino pueden ser un acuerdo de comisión o un acuerdo de agencia, en el que el agente actúa en su propio nombre. pero en interés del mandante.

En este caso, el arrendador emitirá dos facturas a nombre del inquilino: una a su propio nombre por los servicios de alquiler y la segunda a su propio nombre por los servicios públicos. Además, la factura emitida al inquilino por los servicios públicos la emite el arrendador sobre la base de los datos de la factura emitida por el proveedor de servicios públicos a nombre del propio arrendador. Esta factura no se anota en el libro de compras del arrendador, sino que se archiva en el diario de facturas recibidas. Es precisamente este procedimiento de emisión de facturas por parte de los contribuyentes del IVA y participantes en acuerdos de intermediación el que está previsto en las Normas para el mantenimiento de registros de facturas recibidas y emitidas, libros de compras y libros de ventas para el cálculo del impuesto al valor agregado, aprobado por Decreto del Gobierno de Federación de Rusia de 2 de diciembre de 2000 No. 914.

Con un plan de este tipo para el reembolso de los costos de servicios públicos, la cantidad recibida del inquilino en concepto de reembolso de los servicios públicos no es el ingreso del propietario. Los importes recibidos se tienen en cuenta en la contabilidad del arrendador como transacciones comerciales separadas.

De conformidad con el subpárrafo 9 del párrafo 1 del artículo 251 del Código Tributario de la Federación de Rusia, al determinar la base imponible para el impuesto sobre la renta, los ingresos en forma de propiedad (incluido el efectivo) recibidos por un comisionista, agente y (o) no se tiene en cuenta otro abogado en relación con el cumplimiento de las obligaciones derivadas de un contrato de comisión, contrato de agencia u otro acuerdo similar, así como para el reembolso de los costos incurridos por el comisionista, agente y (u) otro abogado del mandante, principal y (u) otro principal, si dichos costos no están sujetos a inclusión en los gastos del comisionista, agente y (o) ) otro abogado de acuerdo con los términos de los acuerdos celebrados. Estos ingresos no incluyen comisiones, agencia u otras remuneraciones similares, que se convierten en ingresos de las actividades ordinarias.

Al presentar servicios públicos, el arrendador queda exento de los riesgos asociados con el impuesto sobre la renta y el IVA, así como de los asociados con el posible reconocimiento de la transacción como nula de conformidad con los artículos 166 a 181 del Código Civil de la Federación de Rusia. así como los riesgos de responsabilidad penal derivados del artículo 171 del Código Penal Federación Rusa "Empresarial ilegal" (en términos de prestación excesiva de servicios de comunicación).

Sin embargo, con este esquema, el arrendador, además de la obligación de cobrar el IVA sobre el importe del alquiler, tiene la obligación de cobrar impuesto sobre el importe de su remuneración de intermediario.

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