Propietarios que alquilan apartamentos. experiencia propia Saben lo difícil que puede ser hacerlo por tu cuenta. Debe enviar el anuncio correcto, comunicarse por teléfono con posibles inquilinos, mostrar el apartamento y hacer mucho más. Llevo más de 10 años alquilando apartamentos. Alquilé a un público completamente diferente: desde parejas con niños hasta chinos y vietnamitas. Muchos de mis antiguos inquilinos quieren volver conmigo, sigo comunicándome con algunos: les corto el pelo, les consulto, los llamo para hacer reparaciones.

A menudo me hacen preguntas:

  • ¿Cómo encontrar buenos inquilinos?
  • ¿Cómo no confundirse en el trámite de alquiler de un apartamento?
  • ¿Qué es necesario proporcionar?

Sugiero utilizar instrucciones paso a paso.

Paso uno. Investigando el mercado

Antes de alquilar un apartamento, es necesario investigar el mercado de viviendas de alquiler y realizar al menos un análisis mínimo de la competencia.

Al estudiar los principales sitios web de alquiler de inmuebles, preste atención a los precios, las fotografías de los apartamentos, el texto de los anuncios, los muebles y electrodomésticos que hay en el apartamento.

El precio del alquiler no sólo se ve afectado por la calidad de las reparaciones. El costo está determinado por la ubicación, calidad y estado de la propia casa, accesibilidad al transporte y una serie de otros factores. Es aconsejable comparar el nivel de los precios de la vivienda con la ubicación del apartamento en su ciudad/distrito y la presencia de muebles y electrodomésticos en el mismo. Además, lo más probable es que sepas qué tipo de apartamento es tu apartamento: clase económica, clase ejecutiva o lujo.

En conjunto, la investigación que realice le ayudará a determinar no sólo el precio de alquiler del apartamento, sino que también le dará una idea de los posibles inquilinos.

Segundo paso. Estamos preparando el apartamento para alquilar.

¿Cómo preparar un apartamento para nuevos inquilinos?

Si hablamos de un apartamento de clase económica, lo principal es hacerlo presentable, pero no exagerar con las renovaciones, porque es posible que sus costos no se amorticen en mucho tiempo.

Lo primero que debemos hacer es sacar toda la basura. Luego revise la plomería y los accesorios eléctricos para protegerse a usted y a su inquilino de posibles problemas. ¿Has cambiado tu fondo de pantalla durante mucho tiempo? El linóleo no sirve y ¿hay manchas en el techo debido a viejas goteras? ¡Cambialo!

Incluso con pequeñas reparaciones cosméticas, su apartamento adquirirá un aspecto más cuidado y ordenado, lo que tendrá el mejor efecto a la hora de encontrar inquilinos.

Asegúrate de lavar, planchar y pulir todo lo que puedas hasta que brille: ¡déjalo brillar y brillar!

Amuebla tu apartamento con lo imprescindible y no te olvides de los electrodomésticos: frigorífico, lavadora, TV. Pero recuerda, si te rindes apartamento económico y ponerle electrodomésticos caros, entonces el alquiler no aumentará mucho. Pero si los inquilinos rompen sus súper dispositivos electrónicos, sufrirá pérdidas significativas. Sin embargo, en cualquier caso, no conviene llenar el apartamento al máximo. A menudo hay casos en los que los inquilinos no necesitan muebles ni electrodomésticos: se mudan con todo lo suyo.

Si quedan objetos personales en el apartamento, es mejor llevárselos. Pague todas sus deudas de servicios públicos existentes, apague su teléfono fijo o al menos su marcación 8.

Si hablamos de un apartamento de clase superior, es recomendable ponerlo en completo orden. De esta manera aumentará su estado y podrá encontrar inquilinos adecuados.

Paso tres. Tomando una foto del apartamento.

La elección de un apartamento comienza con las fotografías, por lo que este paso es sumamente importante. El tipo de fotografías que acompañe su anuncio de alquiler de un apartamento determina en gran medida la rapidez con la que encontrará inquilinos. Es necesario mostrar de manera muy competente las ventajas de un apartamento en alquiler. No insisto en fotografías profesionales, por las que hay que pagar dinero. Pero si lo deseas, puedes tomar excelentes fotografías tú mismo.

Antes de tomar fotos, vuelva a echar un vistazo al apartamento, cree comodidad. ¡Date ganas de alquilar tu apartamento! Es mejor tomar fotografías en un clima soleado. No escatimes, haz muchas fotografías, buenas y diferentes. No te olvides del baño con aseo, cocina y pasillo. Cuanta más calidad y hermosas fotos Cuanto más agregues a tu anuncio, más fácil será para los residentes tomar una decisión y alquilar tu apartamento.

Paso cuatro. hacer un anuncio

Nuestro objetivo es escribir un gran anuncio para alquilar un apartamento. Casi una obra maestra. Para ello, te indicamos todas las ventajas en el anuncio. Y más detalles. Asegúrese de escribir si realizó alguna reparación. Balcón, baño separado o combinado, área de cocina: todo esto debe reflejarse en el anuncio. Para no reinventar la rueda, seleccione los cinco mejores, en su opinión, anuncios publicados en el sitio. Toma de ellos lo que se adapte a tu departamento y agrega Información adicional sobre los muebles, electrodomésticos y excelentes vecinos del apartamento.

Si no está dispuesto a alquilar su apartamento a inquilinos con niños, animales, fumadores o prefiere inquilinos de una determinada nacionalidad, todo esto también debe indicarlo en el anuncio.

Lo ideal es que su anuncio siga la fórmula AIDA (atención, interés, deseo, acción). Debe ser tal que los inquilinos no solo quieran alquilar su apartamento, sino que también quieran tomar el teléfono con urgencia y llamarlo, temiendo que les quiten el apartamento delante de sus narices.

Cuando redacte su anuncio, asegúrese de revisar el texto en busca de errores gramaticales y tipográficos.

Paso cinco. Colocamos un anuncio en el sitio web.

Le aconsejo que coloque su anuncio en los mejores sitios. Todos son escuchados. En caso de duda, pregunta a tus amigos o compañeros qué bases de datos utilizan cuando buscan un piso o alquilan el suyo. No es necesario colocar un anuncio en decenas de sitios. Por lo general, la ubicación en varios recursos de calificación es suficiente.

Normalmente no pagamos dinero por publicar un anuncio. Pero, como muestra la práctica, dado el estado actual del mercado de alquiler de viviendas, vale la pena publicar anuncios pagados. En este caso, la tasa de alquiler de un apartamento aumenta significativamente.

¡Sí, y no te olvides de la foto! El mejor. Y más.

Paso seis. Nos comunicamos por teléfono

Y ahora has esperado las primeras llamadas. Habla con calma y confianza. No sólo responda las preguntas usted mismo, sino que también aclare información sobre posibles inquilinos. Tal vez ya durante la conversación telefónica no esté satisfecho con algo de los inquilinos, así que ¿por qué perder el tiempo inspeccionando el apartamento? Asegúrese de preguntar sobre la composición y el número de residentes. No tema preguntar sobre lo que aparece en el anuncio. Si no desea permitir inquilinos con un perro, sería una buena idea verificar nuevamente si hay mascotas.

Si usted y los posibles inquilinos están contentos con todo, programe una visita al apartamento.

En mi experiencia, es mejor programar reuniones aproximadamente al mismo tiempo con una diferencia de 10 a 20 minutos para varios inquilinos a la vez. No todos vienen a la reunión. ¿Te imaginas lo frustrante que puede ser perder el tiempo, llegar y no aparece nadie? Así que no seas tímido: es un mercado. Les aseguro que los residentes negocian de la misma manera durante un día con varios propietarios de apartamentos a la vez y eligen lo que más les conviene.

Paso siete. Mostrando el apartamento

Es recomendable llegar un poco antes que los posibles inquilinos. Ventile el apartamento, abra las cortinas o encienda la luz, agregue música agradable: cree una sensación de calidez y confort.

Si te gustan los inquilinos, haz que se enamoren de tu apartamento. No los sigas en silencio, solo responde preguntas. hablar, mostrar, contar cuentos cortos relacionado con el apartamento, dé argumentos a su favor. Intenta complacerte a ti mismo. En otras palabras, ¡sé un buen vendedor de ti mismo!

Si los inquilinos confían en usted, será mucho más probable que alquilen su apartamento.

Si los visitantes no están listos para tomar una decisión de inmediato, no murmure algo inarticulado en voz baja: por mi propia experiencia sé que muchos de los que se van regresan más tarde.

Paso ocho. firmamos el acuerdo

¡Nuestros inquilinos ideales han sido encontrados! Bueno, o no es ideal, pero sí bastante adecuado para nosotros. Es una cuestión de contrato. Prepárelo con anticipación por duplicado. Hay muchas formas de contratos. Cuál elegir depende de ti. Eso sí, no olvides reflejar en el contrato los elementos necesarios, el importe depósito de seguridad, tome lecturas de todos los medidores y tome una fotografía del pasaporte del inquilino.

Conclusión

El apartamento está alquilado. Abre una botella de champán. Es posible que algunos de estos puntos le parezcan innecesarios. Pero te aseguro que llevo muchos años haciendo exactamente todo esto (excepto quizás reparaciones) y puedo decir que seguir las instrucciones paso a paso no lleva mucho tiempo, al contrario, estructura el trabajo y facilita la tarea. proceso de alquiler del apartamento.

Me alegraré si esto también te ayuda.

En las condiciones modernas, convertirse en propietario de su propia casa no es fácil, pero hay situaciones en las que tiene bienes inmuebles que no son necesarios en ese momento. Cada mes tendrás que pagar una determinada cantidad por ello y al final resultará que la propiedad está “inactiva” sin uso, por lo que aún tendrás que pagarla. Este problema se puede resolver de forma radical: alquilar una vivienda y, al mismo tiempo, ganar un buen dinero. Algunos en Rusia hacen de esto un negocio, pero este artículo no trata de eso, sino de cómo, como propietario de una casa, puedes alquilarla sin problemas innecesarios.

Hay varias formas de alquilar un apartamento. En uno de ellos, el propietario del inmueble, que en el futuro también es propietario, busca por su cuenta clientes, que también son inquilinos. O recurre a las empresas inmobiliarias pertinentes, cuya tarea principal es facilitar el proceso de búsqueda de un cliente. Ambos métodos son buenos a su manera. Como comprenderá, si el propietario decide buscar clientes él mismo, se ahorrará algo de dinero. Para implementar este método, se requieren algunos conocimientos. Además, en la mayoría de los casos, si el arrendador se encuentra de forma independiente, el propietario puede evitar pagar impuestos; no recomendamos hacerlo, sin embargo, en esta etapa de desarrollo, tales transacciones tienen poco control por parte de las autoridades fiscales.

Si el apartamento se alquila al cliente de forma independiente, sin intermediarios, y usted no quiere pagar impuestos, entonces no tendrá apoyo legal: un acuerdo. Según las leyes rusas, al redactar un contrato de arrendamiento y certificarlo ante notario, el propietario debe presentar una declaración a las autoridades fiscales del lugar de residencia. Se paga un impuesto del 13 por ciento: impuesto sobre la renta, el arrendador en esta situación actúa como receptor de los ingresos.

Sin embargo, en la vida surgen situaciones en las que buscar un inquilino usted mismo es la única salida. Digamos que decide alquilar una habitación de un apartamento, pero no es el propietario de todo el local, por lo que no podrá redactar correctamente un contrato de arrendamiento.

Al contactar con agencias inmobiliarias, todas las dificultades que surgen en el camino a la redacción de un contrato de arrendamiento, la búsqueda de un cliente y el pago de impuestos se trasladan a la responsabilidad de la empresa. Me gustaría hacer una pequeña aclaración, en el párrafo anterior se tocó el tema de que buscar inquilino por tu cuenta es más barato que contactar con agentes inmobiliarios. Este beneficio no surge en todas las situaciones, en algunas empresas el pago lo realiza el inquilino en el momento de la celebración de la transacción. Así que preste atención a los métodos de pago que existen en una determinada empresa inmobiliaria. Al mismo tiempo, se observan algunas reglas para elegir dichas empresas. No conviene contactar con nuevas empresas que recién inician su actividad en el mercado inmobiliario y no han tenido tiempo de establecerse. El criterio principal para encontrar un agente inmobiliario serán numerosas reseñas de su trabajo y un largo período de actividad en el mercado de viviendas en alquiler.

Si decide utilizar los servicios de búsqueda de clientes a través de agencias inmobiliarias, en cualquier caso se redactará un contrato de arrendamiento. Las empresas inmobiliarias, en la mayoría de los casos, cuentan con un abogado en plantilla que preparará el contrato. Esto se hace en la etapa inicial, antes de buscar clientes. Usted, como propietario, puede participar en la redacción de los términos del contrato. Sin embargo, si actúa sin la ayuda de un agente inmobiliario y abogados, tendrá que redactar un acuerdo usted mismo. Tenga en cuenta los siguientes puntos.

El contrato debe redactarse de conformidad con la ley. Federación Rusa. Qué significa. Por ejemplo, algunos indican sumas de dinero en una moneda distinta del rublo (dólar, euro), lo cual es inaceptable a la hora de redactar un contrato válido. El uso de la palabra alquiler es inaceptable. El alquiler sólo puede utilizarse en transacciones de personas jurídicas, siendo el inquilino y el arrendador personas físicas. En este contexto sólo tienen sentido las palabras alquiler o alquiler de inmueble/vivienda.

Para simplificar la ejecución de tales transacciones, la ley no exige la ejecución de un contrato de alquiler por parte de un notario. En una hoja de papel en blanco, después de enumerar las condiciones para alquilar la vivienda, ambas partes, el inquilino y el propietario, ingresan sus datos completos del pasaporte (incluido el lugar de registro), todo esto queda certificado por las firmas de ambas partes.

Otro aspecto importante del contrato es la indicación de las características del objeto que se entrega. Es necesario indicar la dirección y el número de metros cuadrados de núcleos. área, número de habitaciones. Como ya hemos mencionado, no sólo se puede alquilar el apartamento completo, sino también una parte separada del mismo. Al mismo tiempo, el contrato de alquiler indica qué se alquila exactamente: una habitación o habitaciones, indicando el metraje.

Y lo más importante es la duración del contrato. Está determinado por el período por el que se alquila la vivienda. Esto debe quedar reflejado claramente en el contrato.

Otro punto que vale la pena recordar. El Código Civil estipula que si el propietario alquila una vivienda por más de un año, entre sus responsabilidades se encuentra la redacción y formalización del contrato de arrendamiento. Este también es un trámite específico, y para no preocuparte demasiado, te aconsejamos redactar un contrato por menos de un año completo y luego, si es necesario, ampliarlo.

¿Cómo puedes valorar tu propiedad de alquiler a precio de mercado?

El precio de los inmuebles alquilados para las necesidades de vivienda se evalúa en función de varios factores. Buena infraestructura: disponibilidad de paradas. transporte público, institutos, guarderías, hospitales, hipermercados, etc., todo ello incide en la subida de precios. El número de metros cuadrados también es un factor directo que influye en el precio. Sin embargo, debe comprender que los apartamentos de una habitación tienen una gran demanda en el mercado de alquiler.

Al determinar el coste de alquilar una vivienda, recomendamos utilizar el método estándar para determinar el importe. Se compran varios periódicos locales, se abre un sitio web de la ciudad y se inicia la búsqueda de ofertas similares. Debe consultar los precios cotizados para apartamentos en su zona y apartamentos similares al suyo. Este tipo de estimación es aproximada. Es mejor utilizarlo junto con otros métodos para determinar el costo. Por ejemplo, pregunta a tus amigos o incluso a tus vecinos si tienen experiencia en el alquiler de viviendas.

Si recurre a especialistas, ellos se encargarán de todos los cálculos del precio de mercado correcto. Debe escuchar sus consejos, pero debe comprender que aquellas empresas cuyo trabajo no se paga con un porcentaje de la transacción, sino con una cantidad fija, intentarán alquilar su propiedad lo antes posible y lo más probable es que lo hagan. Intente hacerlo a un precio reducido. Manténgase alerta y si sospecha que la cantidad ofrecida por los especialistas está subestimada, influya en ello e indique el coste aproximado deseado. Pero en este caso, la búsqueda de inquilino puede llevar más tiempo.

Teniendo en cuenta la velocidad del desarrollo de la economía rusa, podemos recomendarle que al redactar el contrato no especifique una cantidad fija para el alquiler a largo plazo. Escriba alguna progresión del crecimiento de los precios, o simplemente indique la posibilidad de su aumento y establezca un umbral.

Los propietarios a menudo se enfrentan a la pregunta de qué hacer con las facturas de servicios públicos. Aquí cada uno decide a su criterio. O los paga usted mismo o lo hacen los inquilinos.

Un problema muy grave a la hora de alquilar una vivienda es la seguridad de la propiedad. Le recomendamos que necesariamente redacte un contrato de inventario especial, que contenga toda la información sobre el estado de la vivienda, incluidas las reparaciones. Puede que sea necesario tomar fotografías que muestren el estado original de su propiedad. Cualquier daño causado por los inquilinos será pagado por ellos, siempre que cuenten con un documento de inventario debidamente ejecutado.

Después de leer estos consejos generales y siguiéndolos en la práctica podrás alquilar tu vivienda en poco tiempo y con gran eficacia.

¡Feliz comercio!

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Veo periódicamente posts sobre alquiler/alquiler de apartamentos y siempre los leo con interés, pero... para mi pesar, no acerté en nada (recalco, adecuado para mí). Pero bajo cada texto sobre este tema se desarrolla un serio holívar de rosas blancas y negras, en el que participan ambas partes de la transacción, el propietario y el empleador. Es cierto que también hay un tercero que no alquila ni alquila apartamentos, pero sabe mejor que nadie cómo se hace. Pero en cualquier tema discutido hay un tercero, por lo que no le prestaremos atención.

De hecho, los agentes inmobiliarios también participan en las disputas, pero por alguna razón no les agradan a ninguna de las partes. ¡Los agentes inmobiliarios son malvados! – Leí esto en algún lugar de los comentarios. Aunque no está claro por qué.

Aquí quiero hablar de experiencia personal como yo lo hago. No pretendo ser verdad, no planeo discutir, no insisto en que "esto es lo único correcto", solo comparto mi experiencia al alquilar apartamentos en Moscú y la región de Moscú. .

¿Cómo busco clientes?

Todo es sencillo y banal, un agente inmobiliario me ayuda. No tengo tiempo ni ganas de buscar inquilinos, hablar con ellos por teléfono, responder preguntas, viajar y mostrarles el apartamento. Todo esto lo hace el agente inmobiliario, a quien le expresé los requisitos para los inquilinos. Y aunque no es responsable de los residentes seleccionados, los filtra en la etapa de selección, según mis requisitos.

Requisitos para inquilinos

Son simples y sin complicaciones. Familia (deseable), con un hijo (deseable), registro permanente en la Federación de Rusia (obligatorio). Posiblemente con animales.

¿Por qué es necesario el registro continuo? Estas son puramente mis cucarachas internas, pero esto me parece más confiable que un migrante extranjero.

¿Por qué una familia con un niño? Es muy simple: no alquilo viviendas durante uno o dos meses. Para mí es más conveniente y rentable alquilar al límite de precio más bajo, pero por muchos años, por lo que si se trata de una familia con un niño, la posibilidad de que no se muden del apartamento en un año es muy alta. Por eso siempre les doy inscripción temporal para el jardín de infantes/escuela (no la aceptarán sin ella) si la solicitan.

Gastos de vivienda

Como se escribió anteriormente, se encuentra en el límite de precio más bajo en el mercado y nunca aumenta, excepto en los casos de un fuerte aumento en las tarifas de vivienda y servicios comunales (lo que aún no ha sucedido), o en la situación que se describe a continuación.

Hay gente que pasa varios meses buscando inquilinos porque el precio del piso es muy alto. Y, por supuesto, tarde o temprano lo encuentran. Pero existe un riesgo considerable de que muy pronto los residentes encuentren otras viviendas de calidad similar, pero de precio mucho más bajo. Y hay una cosa más: por ejemplo, alquilar un apartamento cuesta 50 rublos al mes. Este es el precio máximo para este tipo de apartamentos. El propietario lleva un mes, dos, tres buscando clientes, pero no baja el precio. Como resultado, descubre, pero durante tres meses el apartamento no le dio ganancias, al final recibirá 450 rublos en 9 meses, aunque si hubiera reducido el precio, incluso a 40 rublos/mes, lo habría alquilado. saldríamos inmediatamente y nos costaría 480 rublos al año. Como comprenderá, este ejemplo es muy exagerado, pero creo que es correcto. Porque los residentes de un apartamento caro encontrarán más opción barata y se mudarán, y el propietario volverá a perder varios meses buscando inquilinos.

Depósito

No inventé esto, pero lo uso. A la llegada al apartamento se realiza el pago del primer mes de residencia y un depósito por el importe de la mensualidad. Deberá devolver este depósito a los inquilinos a su salida. Además, no debe aceptar la propuesta de los inquilinos de contar este depósito como pago del último mes. Este depósito es tu garantía de que si te devuelven las llaves y se descubren daños a la propiedad por culpa de los inquilinos, no tendrás que pagar de tu propio bolsillo para reparar los daños.

Situaciones de emergencia

El coste de un apartamento está determinado, entre otras cosas, por la disponibilidad de diversas comodidades. Y por lo tanto, si algo en el apartamento se estropea (equipos, muebles, una tubería con una fuga, un inodoro roto, etc.), todo se restaura por mi cuenta, por supuesto, si la avería (fuga) no se produjo por culpa de la culpa. de los residentes. Pero para mí este es un caso tan raro que ni siquiera recuerdo que los propios inquilinos rompieron algo y me pidieron que lo restaurara por mi cuenta.

Relación

A veces sucede que los residentes quieren comprar algún equipamiento o mobiliario para su apartamento. Lo negociamos y ellos compran contra pagos futuros de vivienda. Después de lo cual, el artículo comprado pasa a ser de mi propiedad. Y es bueno para ellos, compraron lo que querían, pero aun así me darían el dinero como pago, y me siento bien, ya que los muebles adicionales (electrodomésticos) aumentan el atractivo de la vivienda para futuros inquilinos. Debo decir que por primera vez alquilé un apartamento completamente vacío, pero ahora está casi completamente amueblado.

No es necesario llamar por teléfono a los residentes. En absoluto. Sólo se permite una llamada, la víspera del día de pago, para acordar un horario de reunión (si el pago se realiza en efectivo) y listo. Cuanto más llamas, más a menudo les recuerdas que el apartamento no es de ellos, sino de una vivienda temporal. Y venir con una inspección, entrar al apartamento, inspeccionar las habitaciones es casi una garantía de que los residentes tratarán el apartamento como si fuera un alquiler. Y tal comportamiento no le dará respeto. Los residentes deben sentirse propietarios plenos de su apartamento, sólo así lo tratarán como propio.

Si usted y los residentes acuerdan de antemano un sistema de resolución de problemas, como escribí anteriormente sobre situaciones de emergencia, ellos mismos lo llamarán y le dirán dónde y qué salió mal en el apartamento. No les resultará rentable ocultar las deficiencias que les han surgido, ya que eliminarlas seguirá siendo a su costa.

No tengo mucha experiencia en el alquiler de viviendas, sólo diez años, pero nunca un solo apartamento ha estado esperando inquilinos durante más de dos semanas. Y siempre se mudaron arrepentidos y en absoluto porque les brindé servicios deficientes. Una familia se fue al extranjero, la segunda (una niña con un hijo) se casó y se mudó con su marido, otra dio a luz a un tercer hijo y se mudó a un apartamento más espacioso.

Algunos inquilinos se han mudado, mientras que otros aún no han sido encontrados.

Durante este tiempo, puse el apartamento en perfecto orden, incluido el lavado de ventanas, detrás/debajo de los muebles, etc. Reviso todas las tuberías, puertas de muebles, manijas (puntos dolorosos) y todo lo que afecta una vida cómoda. Si es necesario, vuelvo a pintar las paredes (un apartamento tiene papel tapiz que se puede pintar, lo cual es muy conveniente) o lo vuelvo a pegar si es necesario. Sí, son costes adicionales, pero estaban previstos inicialmente. No importa con qué cuidado viva la gente, no importa que algo se caiga, se desprenda o se desenrosque, especialmente si hay un niño en la familia. Y los próximos residentes deberían ver un apartamento limpio y hermoso.

Los residentes que se mudan no deben presentar reclamos por papel tapiz roto o rayones en el laminado; todos estos son desgaste natural. Por supuesto, si el televisor se rompe o el frigorífico está abollado, todo se descuenta del depósito.

Alquilar

La electricidad y el agua medida los pagan los residentes, todo lo demás lo pago yo.

Aumento/disminución de los costes de contratación

Este es un momento muy resbaladizo que realmente no me gusta, pero no hay forma de escapar de él. La primera vez que los inquilinos pidieron una reducción de los costes de alquiler, en mi opinión, fue en 1998, en el momento de la crisis. Discutimos el monto de la reducción, pero con la condición de que tan pronto como la situación en el país se estabilice, el costo volverá al nivel anterior a la crisis. Pasaron un par de años, la crisis amainó y llegó el momento de subir el precio, pero el mercado en esta zona se hundió un poco y no fue posible volver al precio anterior a la crisis. Después de eso, los inquilinos vivieron conmigo otros cuatro años y se fueron al extranjero.

Contrato y otras cuestiones legales.

En cualquier caso, es mejor conocer los detalles y matices de los abogados. Firmo un contrato por 11 meses con un inventario de la propiedad, su estado y defectos, el procedimiento de pago, el monto mensual y las condiciones obligatorias bajo las cuales se puede incrementar el costo del alquiler. En nuestro país no se puede estar seguro de la estabilidad de aranceles e impuestos.

Al realizar acuerdos económicos con residentes, confirmo con un recibo que se ha recibido el dinero.

Esta es mi experiencia. Alguien dirá que tuve suerte con los inquilinos y quizás tenga razón. Pero sin un filtrado estricto de quienes desean alquilar un apartamento, aunque fuera más caro, esta suerte no se habría producido.

¡Buena suerte a todos los empresarios y propietarios adecuados!

Última actualización mayo de 2019

Tener múltiples espacios habitables no sólo es un lujo, sino también un dolor de cabeza. Los propietarios están intentando alquilar el espacio habitable “extra”. Esto es tanto un beneficio adicional como algún tipo de supervisión del apartamento.

Intentemos descubrir cómo alquilar un apartamento correctamente, cómo evitar problemas con inquilinos sin escrúpulos y la inspección fiscal y cómo preservar su propiedad.

¿Quién puede tomarlo?

El propietario tiene derecho a alquilar su apartamento. Quién tiene un certificado de registro de derechos de propiedad (extracto del registro estatal) para ello. Ningún familiar o amigo muy cercano tiene derecho a celebrar un contrato de alquiler con los inquilinos a petición del propietario del apartamento. Esta opción solo es posible si tiene un poder notarial, que establece el derecho de la persona autorizada a alquilar la vivienda de su mandante. De lo contrario, el propietario podrá oponerse a dicha transacción en cualquier momento.

Si el propietario de un apartamento lo utiliza en virtud de un contrato de arrendamiento social, es decir, en realidad pertenece al estado o municipio, entonces no tiene derecho a alquilarlo. En casos excepcionales esto es posible, pero para ello es necesario obtener un permiso oficial por escrito del organismo estatal/municipal (quién es el propietario, en la mayoría de los casos es el municipio).

Si hay otros residentes registrados en la vivienda de alquiler, además del propietario (como miembros de la familia del propietario), obtenga su consentimiento por escrito para concluir la transacción. no requerido.

Pero hay sutilezas. Si ya se ha celebrado un contrato de alquiler y el propietario o contrata a otras personas para vivir en la vivienda, se requiere el consentimiento de todas las partes interesadas (tanto del inquilino como de todas las personas registradas con el inquilino) para dicha mudanza.

Lo mismo se requiere si se alquila parte del apartamento (por ejemplo, una habitación en un apartamento comunitario con cocina, aseo y baño compartidos para varios propietarios). Por lo tanto, se puede celebrar un contrato de alquiler adicional de un espacio vacante con el permiso del primer inquilino y sus familiares.

Si en dicha vivienda también está registrado un niño menor de edad, también será necesario obtener permiso de las autoridades tutelares para alquilar el apartamento.

Si hay varios propietarios privados del apartamento, cada uno de los copropietarios debe participar en la transacción por parte del propietario. O expresar su consentimiento por escrito para concluir la transacción y confiar a uno de los propietarios la gestión de su ejecución. Dicho consentimiento y poder son redactados por un notario.

Si se descuidan dichos procedimientos, el contrato de alquiler de apartamento (por un período superior a 1 año) no se inscribirá en el Registro Ruso.

En la práctica, los apartamentos suelen alquilarse "en gris", sin que el acuerdo esté registrado en el Registro Ruso. Por lo tanto, no se observan tales formalidades. Pero debe tenerse en cuenta que en una disputa legal con un inquilino (sobre cualquier cuestión relacionada con el alquiler de un apartamento), no será posible referirse a dicho acuerdo como prueba, ya que es nulo sin registro (si no se celebra por un período inferior a un año, entonces no es necesario el registro y la forma escrita del contrato es suficiente para su plena vigencia).

Cuando estamos hablando acerca de para mudarse a un apartamento municipal (incluido el registro, la celebración de un contrato de arrendamiento social adicional), se requiere el consentimiento de todas las personas registradas y, por supuesto, del municipio.

A quién alquilar un apartamento

Una persona que se enfrenta por primera vez a alquilar un apartamento entrará en pánico incluso ante una pregunta tan sencilla: dónde encontrar inquilinos. Podemos recomendar cuatro opciones:

  • Contacta con una agencia inmobiliaria. Le ofrecerán muchas opciones y también le brindarán algunas garantías, pero tendrá que pagar por dichos servicios.
  • Envíe un anuncio de alquiler de un apartamento en un periódico, en sitios de Internet o en una "línea lenta" en la televisión. O encontrar un anuncio de una persona que quiere alquilar una vivienda en el mismo medio. Es cierto que existe el riesgo de toparse con un inquilino sin escrúpulos. O no pagará el apartamento que se le proporcionó o dañará (robará) la propiedad que contiene.
  • Encuentre un inquilino a través de amigos, conocidos, familiares. Mejor opción. Es poco probable que un inquilino bajo el patrocinio corra el riesgo de dañar al propietario del apartamento. Y en caso de ocurrencia problemas controverciales siempre se puede encontrar.
  • Alquilar vivienda a familiares o amigos. Lo más probable es que dicho alquiler sea gratuito. No recibirás ningún beneficio material. Pero puede confiarles con seguridad el pago de las facturas de servicios públicos del apartamento.

En general, es necesario revisar periódicamente el apartamento que estás alquilando. Comuníquese con los inquilinos y controle las facturas de servicios públicos para evitar problemas en el futuro.

Si un apartamento se alquila a un extraño, el contrato de alquiler no puede garantizar la seguridad total de la propiedad para el propietario. Es necesario comprobar que el futuro inquilino respeta la ley. Para ello, puede ponerse en contacto con agentes de policía que conozca u otros representantes de los organismos encargados de hacer cumplir la ley para comprobar si el empleador tiene antecedentes penales, responsabilidad administrativa, presencia de deudas o atrasos en el crédito, etc. Puede buscar información sobre el persona en Internet y de otras fuentes abiertas.

Alquilar un piso sin intermediarios es, por supuesto, más económico. Pero entonces todas las preocupaciones sobre la vivienda recaen únicamente sobre sus hombros.

Cómo transferir un apartamento

Hablaremos de los aspectos legales de la transacción más adelante. Ahora toquemos los problemas cotidianos.

El apartamento debe entregarse directamente al inquilino, informándole de todas las características y aspectos técnicos importantes de la vivienda. De esta forma podrá evitar averías accidentales y otros daños.

A la hora de traspasar un apartamento, conviene registrar conjuntamente las lecturas de los contadores de energía (agua, luz, gas, etc.) para que en el futuro no tengas que averiguar quién contrajo la deuda de servicios públicos.

Antes de la entrega de llaves se deberán fotografiar las condiciones generales y detalladas del apartamento. Esto disciplinará al empleador, ya que verá la actitud reverente del propietario hacia su propiedad. Además, las fotografías pueden servir como prueba ante el tribunal si surge un conflicto sobre un deterioro significativo en el estado del apartamento tras su entrega.

Si tiene vecinos amigables en el rellano, sería bueno presentárselos a los nuevos residentes. Y deje su número de teléfono con su vecino para emergencias. Esto también “educa” al empleador.

Cómo registrar un contrato de arrendamiento legalmente

Incluso si decide alquilar un apartamento a sus mejores amigos o parientes lejanos, es mejor documentar esta transacción. En este caso se redacta un contrato de arrendamiento residencial(debe distinguirse de un contrato de arrendamiento, que se celebra principalmente entre personas jurídicas). Es fácil de arreglar. Hay muchas muestras y opciones en Internet para diferentes ocasiones. Puede redactarlo usted mismo, buscar ayuda de un abogado o de nosotros.

El documento está firmado por ambas partes. La certificación notarial no es obligatoria, pero no está prohibida. Opcionalmente, encomiende la redacción y certificación de la transacción a un notario. Pero dicho documento no tendrá mayor fuerza legal que un acuerdo escrito ordinario celebrado por las partes.

Además del contrato de alquiler, es necesario redactar un certificado de transferencia y aceptación del apartamento alquilado.

La ley describe en detalle el estado técnico de toda la vivienda: la presencia de reparaciones, fontanería, así como muebles, electrodomésticos y otros artículos del hogar en el apartamento. Es necesario no solo enumerarlos, sino también indicar en qué condiciones se encuentran, en qué lugares se encuentran, nombre (modelo, marca, etc.), determinar el costo aproximado (al menos de los artículos más caros). Esto ayudará al propietario en el futuro a evaluar el estado de su propiedad y recuperar los daños causados ​​por inquilinos sin escrúpulos. El acta también es firmada por ambas partes tras inspeccionar el apartamento. Después de lo cual se entregan las llaves al inquilino.

Cómo redactar correctamente un contrato de alquiler

Si decide alquilar un apartamento y redactar un contrato usted mismo, debe seguir las reglas básicas para redactarlo. Principal, Indique claramente las condiciones básicas: dirección, duración y tamaño del apartamento. alquilar , el resto queda a petición de las partes. Puede redactar un documento muy detallado en varias páginas, que incluirá todos los matices. Y sólo lo imprescindible, cabiéndolo todo en una sola hoja. Un contrato confiable debe incluir los siguientes puntos:

  1. Fecha y lugar de su recopilación.
  2. Datos personales detallados del arrendador y del inquilino: nombre, apellido, patronímico, fecha de nacimiento, lugar de registro y residencia, número y serie de pasaporte u otro documento de identificación.
  3. Objeto del contrato: un apartamento en alquiler, propiedad del propietario. A saber, su dirección, superficie cuadrada, estado técnico, disponibilidad de mobiliario, fontanería, valoración de la idoneidad para vivir (calefacción, suministro de agua), conexión a la red telefónica, Internet, televisión por cable. Descripción detallada podrá hacerse constar tanto en el propio contrato como en la escritura de cesión adjunta al mismo.
  4. Un enlace a un documento que confirma que el arrendador es el dueño de la propiedad. Sobre la ausencia de gravámenes por parte de terceros (hipoteca, prenda, otros arrendamientos, embargo, etc.).
  5. El costo del alquiler mensual, incluida una indicación de quién es responsable de pagar los costos de los servicios públicos.
  6. Forma de pago: efectivo en efectivo, por giro postal o por tarjeta bancaria(aportación), gratuitamente, etc.
  7. Condiciones de pago: suma global por todo el periodo de alquiler o mensual (trimestral), indicando hasta qué fecha se debe realizar el pago.
  8. Quién está obligado a realizar reparaciones corrientes, importantes o urgentes del apartamento.
  9. El período por el que se alquila la vivienda.
  10. Indicación de todos los inquilinos que se mudan con el inquilino (si el contrato es de larga duración).
  11. Los derechos y obligaciones cedidos al inquilino y al arrendador, con los que deberán estar de acuerdo.
  12. Razones y condiciones bajo las cuales un contrato de arrendamiento puede rescindirse unilateralmente.

Es recomendable estipular también en el contrato. condiciones especiales, los llamados “trucos cotidianos”:

  1. Prohibición de que el empleador y los miembros de su familia (o aquellas personas que vivirán con él) estén registrados en el lugar de residencia (en un apartamento alquilado). Aunque el legislador no permite el registro sin el permiso del propietario, los "artesanos emprendedores" logran eludir las restricciones. Tal condición no permitirá hacer trampa durante el registro y, si aún se permitió el registro ilegal, será fácil impugnarlo en los tribunales (el acuerdo en sí será prueba indiscutible de la ilegalidad de las acciones del empleador).
  2. Distribuya las responsabilidades de asegurar el apartamento contra accidentes entre el propietario y el inquilino. Es mejor, por supuesto, ocuparse de este tema usted mismo, ya que al asegurar el apartamento contra inundaciones, incendios, responsabilidad civil, etc., el propietario se libera de los riesgos por el comportamiento negligente del inquilino. Después de todo, si ocurre tal incidente, el propietario será responsable ante las víctimas (vecinos y otras personas). Los daños y perjuicios sólo pueden recuperarse del culpable (inquilino) mediante recurso. Es decir, primero el propietario compensa los daños causados ​​a las víctimas y sólo después puede exigir una compensación económica al inquilino. A veces esta es una tarea imposible (por ejemplo, el empleador no tiene propiedad, no trabaja oficialmente ni paga pensión alimenticia, etc.).
  3. Sobre la restricción de la posibilidad de subarrendar un apartamento a otras personas sin el consentimiento por escrito del propietario. De lo contrario, el apartamento se puede convertir en una sala de estar.

Sobre la oportunidad periódica del propietario de comprobar el estado del apartamento. Estos son los derechos del propietario, en presencia del inquilino, de venir al apartamento para inspeccionarlo por su seguridad, condiciones sanitarias adecuadas, etc. Si no se proporciona tal punto, el inquilino puede simplemente no dejar entrar al propietario. , porque este es su derecho.

¿Por qué plazo debe celebrarse el contrato?

El plazo máximo por el que se puede celebrar un contrato de alquiler es de 5 años. E incluso si el documento no contiene referencia al período por el que se alquila el apartamento, se limitará al tiempo especificado.

Abogados experimentados todavía aconsejan no alquilar un apartamento en alquiler a largo plazo. Celebrar otro contrato por un nuevo período siempre es más fácil que rescindir uno existente. Más aún, cuando una de las partes no esté de acuerdo con la terminación.

¿Necesito registrar un contrato de arrendamiento?

Un contrato de alquiler de apartamento (o contrato de arrendamiento residencial) no requiere registro obligatorio ante las autoridades de Rosreestr si se concluye por un período de hasta un año (por ejemplo, 11 meses o seis meses).

Si consta de más a largo plazo, entonces dicha transacción deberá registrarse. La desventaja es que esto obliga al propietario a preparar un paquete de documentos y pagar una tasa estatal por el registro. Además, se enviará a la autoridad fiscal información sobre el alquiler de la vivienda y la recepción de beneficios por parte del propietario. Pero, por otro lado, al registrar esta transacción, recibe garantías adicionales. .

Lo más rentable es celebrar un contrato de alquiler de apartamento con derecho a prorrogarlo posteriormente y renovarlo cada año.

Ventajas y características de alquilar un piso por un periodo no superior a 11 meses, que ya hemos comentado

  • No es necesario registrar el contrato de alquiler en Rosreestr. Esto significa que no es necesario perder el tiempo recogiendo documentos ni incurrir en el coste de pagar tasas estatales. Y al vencimiento del contrato, borrar la entrada en el registro estatal sobre el gravamen (contrato);
  • el empleador no podrá contar con un retraso en la eliminación de infracciones que conduzcan a la rescisión del contrato.

Los propietarios que evaden impuestos sobre los ingresos por alquiler utilizan principalmente contratos a corto plazo. Después de todo, la oficina de impuestos no tiene conocimiento de tal acuerdo (el acuerdo no está inscrito en el Registro Ruso y las autoridades fiscales no reciben información de allí).

La inscripción de un acuerdo en el Registro Ruso no es difícil.

  1. Puede solicitar el registro de un acuerdo dentro de 1 mes a partir de la fecha de su celebración (artículo 51 de la Ley federal "sobre el registro estatal de bienes inmuebles"). De lo contrario, se espera una multa de 5.000 rublos.
  2. Los solicitantes deben ser dos partes en el contrato (tanto el arrendador como el inquilino o sus representantes mediante poder notarial).
  3. El paquete de documentos consta de:
    • contrato de alquiler con actos de transferencia del apartamento del propietario al inquilino en tres copias;
    • pasaportes de los solicitantes (para identificación);
    • recibo de pago de la tasa estatal (monto de 2000 rublos, 1000 rublos por cada lado);
    • copias de los documentos de propiedad del apartamento (acuerdo de fundación, certificado de propiedad, pasaporte catastral). Aunque estos documentos no son obligatorios, su provisión acelera el proceso de aceptación de solicitudes y registro de un acuerdo;
    • consentimiento de los interesados ​​(otros accionistas, acreedor hipotecario, etc.).
  4. El registro se realiza dentro de los 5 días hábiles.
  5. Los documentos se envían al departamento de MFC.

El registro puede ser denegado por las siguientes razones

  • el apartamento en alquiler no está inscrito en el registro catastral;
  • es válido un contrato de arrendamiento previamente celebrado para la misma área;
  • no se proporciona una lista completa documentos necesarios para registro;
  • el contrato de arrendamiento presenta graves inconsistencias con los requisitos de la ley.

Pago de vivienda alquilada

El pago del alquiler de un apartamento, así como las condiciones para realizar los pagos de servicios públicos, deben describirse en detalle en el contrato.

Algunos propietarios insisten en un depósito de alquiler. Es decir, exigen el pago de varios meses a la vez. Esto garantiza que los residentes vivirán en el apartamento durante todo el período que pagaron. Para el empleador, se trata de la confianza de que no se quedará sin un techo durante el tiempo por el que ya ha pagado.

La información de que se requiere un depósito de varios meses para alquilar un apartamento puede indicarse directamente en el contrato o acordarse oralmente entre las partes.

Es mejor establecer por escrito las condiciones de devolución (o no reembolso) del depósito en el contrato de arrendamiento. Esto es en caso de que el inquilino decida mudarse del apartamento antes, dentro del plazo por el cual ya ha pagado el alquiler.

Por ejemplo, el inquilino pagó un depósito por vivir en una vivienda alquilada durante 6 meses y después de 3 meses decidió mudarse. Esta opción debe estar prevista en el contrato e indicar si en este caso el arrendador deberá devolver parte del alquiler.

Existe el requisito de depositar el último mes de alquiler. El esquema es el siguiente: el primer mes se realiza el doble pago. Y no tienes que pagar nada del último mes, ya que el pago del depósito es el pago del último período. Este depósito asegura al propietario del apartamento si el huésped se muda en secreto sin pagar el último mes.

Acerca de los recibos

Es recomendable registrar la transferencia de cualquier dinero por el alquiler de un apartamento, ya sea un depósito o una mensualidad, con recibos. Puedes preparar un formulario único en el que sólo necesitas introducir el importe y la fecha de pago y firmar las partes. A menudo se traen testigos para confirmar el hecho del traslado. Sus datos están incluidos en el recibo.

También es recomendable cumplimentar el recibo en dos copias, de modo que una quede en manos del inquilino y la segunda en manos del arrendador.

Si el pago de la vivienda en alquiler se realiza sin efectivo, el pagador debe conservar los cheques (recibos) de la transferencia de dinero al propietario del apartamento.

Terminación de un acuerdo

Los motivos y condiciones para rescindir el contrato de arrendamiento deben especificarse en el propio documento.

El inquilino tiene derecho a rescindirlo a su propia petición, sujeto a dos condiciones:

  • todas las personas que viven con él están de acuerdo con esta decisión;
  • Se notifica al arrendador a más tardar tres meses.

El arrendatario de un apartamento podrá rescindir unilateralmente el contrato por las siguientes causas:

  • el inquilino no paga el alquiler durante seis meses en caso de alquiler a largo plazo o no paga dos pagos seguidos si el período de alquiler es inferior a 1 año;
  • daño o destrucción por parte de los inquilinos de la vivienda o propiedad ubicada en ella;
  • utilizar el apartamento para fines distintos a los previstos, por ejemplo, oficina, almacén, etc.;
  • violación sistemática del orden, causando disturbios a los vecinos (el infractor fue advertido por el propietario, pero no eliminó la violación).

El contrato de arrendamiento también puede rescindirse ante los tribunales. El iniciador del reclamo puede ser el propietario o el inquilino. La razón suele ser que la vivienda ha quedado inutilizable o ha sido reconocida por las autoridades competentes como insegura.

Si el inquilino no está de acuerdo con la rescisión del contrato por iniciativa del arrendador, tiene derecho a apelar este hecho ante los tribunales. Si el contrato de alquiler se celebró a largo plazo, el tribunal puede conceder al demandante un aplazamiento para eliminar las infracciones y pagar la deuda hasta por un año.

¿Debo pagar impuestos sobre los ingresos procedentes del alquiler de un apartamento?

Incluso si el apartamento se alquila por un corto período de tiempo, esto no exime al propietario que recibe el producto de la obligación tributaria.

Cuando el contrato de arrendamiento es a largo plazo y está registrado en Rosreestr, lo más probable es que la información sobre la transacción termine en la oficina de impuestos.

Con un contrato de corta duración, es más fácil ocultar el hecho de recibir un beneficio por el alquiler (por razones obvias). Pero los legisladores no recomiendan hacer esto. Quienes sean atrapados se verán obligados a pagar no sólo el impuesto sobre la renta durante todo el período, sino también una multa y multas del 20 al 40 por ciento del importe del impuesto no pagado, etc.

Cuando la deuda tributaria asciende a una gran cantidad (más de 900 mil rublos), el culpable puede enfrentar una sanción penal. Hasta prisión.

Un contrato de alquiler celebrado para bienes inmuebles residenciales es un motivo para que las autoridades fiscales recauden impuestos sobre el monto del alquiler de un apartamento. Cualquier detractor, así como Rosreestr, a petición de la oficina de impuestos, puede informar de ello.

Según la ley, el arrendador está obligado a del 1 de enero al 30 de abril inclusive presentar a la inspección de su lugar de residencia una declaración de sus ingresos del año pasado. Indica la cantidad de ganancias recibidas, incluso por el alquiler del apartamento.

Nadie enviará al contribuyente un recibo por el monto del impuesto. Debe pagar usted mismo el impuesto sobre la renta personal calculado a razón del 13 por ciento del monto de la ganancia recibida del alquiler de un apartamento al año. Si no se presenta la declaración, se impone una multa por el monto del 30% del monto de la base imponible, pero no menos de 1000 rublos.

Se debe realizar el pago hasta el 15 de julio del año, en el que se presentó la declaración. La falta de pago o el pago atrasado pueden dar lugar a multas y sanciones.

El propietario puede quedar exento del pago de impuestos sólo si durante mucho tiempo no ha recibido del inquilino el alquiler del apartamento y puede demostrar este hecho.

Trabajo por cuenta propia y alquiler de apartamentos.

La condición de ciudadano autónomo permite solucionar algunos problemas en materia de contratación.

En primer lugar, tributación simplificada . Este es un experimento fiscal. en Moscú, región de Moscú, Tartaristán y región de Kaluga. Los ciudadanos de estas regiones pueden registrarse a través del servicio "Mis Impuestos" y pagar el 4% del monto de sus ingresos. Los informes los genera el mismo servicio de Internet "My Tax". El importe se paga mensualmente. No es necesario presentar ninguna declaración. La cantidad de ingresos por año no debe exceder los 2,4 millones de rublos. El comienzo del experimento demostró que la idea no fracasó. Esta forma de pagar tus ingresos es cómoda y económica. Otras regiones de Rusia ya han expresado su deseo de sumarse al experimento.

En segundo lugar, no es necesario registrarse como empresario individual . Al registrarse como autónomo, un ciudadano pagará un impuesto especial sobre los ingresos profesionales. Estas obligaciones son suficientes para el Estado y no es necesario vincularse estrictamente al camino empresarial. Por supuesto, si hablamos de alquilar su casa, que consta de 1-2 objetos. Si hay una gran cantidad de objetos y objetos de otras personas, también se alquilarán (por ejemplo, en alquiler o bienes inmuebles bajo administración). Esta es una actividad puramente comercial. No puede prescindir de un certificado de IP.

Para los trabajadores por cuenta propia, se conceden exenciones fiscales hasta el 31 de diciembre de 2019 (cláusula 70, artículo 217 del Código Fiscal de la Federación de Rusia). Basta con enviar una notificación al Servicio de Impuestos Federales territorial e indicar el tipo de actividad preferencial. Lamentablemente, el alquiler de viviendas no está incluido en el tipo de actividad de los autónomos, que está exento del pago de impuestos. A nivel regional, las autoridades, a su discreción, pueden determinar los tipos de ocupaciones que estarán bajo estatus preferencial. Pero hoy en día ni una sola región ha incluido las viviendas de alquiler en esta lista.

Otros tipos de responsabilidad

Hay casos en que los ciudadanos alquilan varios apartamentos de su propiedad a la vez. Esta actividad se reconoce como empresarial. Por lo tanto, antes de alquilar apartamentos, es necesario obtener la condición de empresario individual. De lo contrario, habrá responsabilidad según la legislación administrativa (artículo 14.1 del Código de Infracciones Administrativas de la Federación de Rusia) o penal (artículo 171 del Código Penal de la Federación de Rusia) (según la cantidad de ingresos recibidos) por actividades comerciales ilegales. .

Aclaremos que si hablamos de un solo apartamento, en la práctica se considera que esta actividad no se relaciona con la actividad comercial. Este es uno de los tipos de actividades de los ciudadanos autónomos.

Si tiene preguntas sobre el tema del artículo, no dude en hacerlas en los comentarios. Definitivamente responderemos a todas sus preguntas dentro de unos días.

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¿Cómo alquilar un piso sin intermediarios? ¿Cuáles son las características de alquilar un apartamento a través de una agencia? ¿Cuánto ganaré si alquilo un apartamento o una habitación a largo plazo?

¡Hola a todos los que pasaron por aquí! En contacto, un experto de la popular revista en línea "HeatherBober" - Denis Kuderin.

Hoy hablaremos de cómo alquilar un apartamento de forma competente, segura y rentable. El artículo será útil para cualquiera que tenga bienes inmuebles adicionales en los que quiera iniciar su propia pequeña empresa.

Al final del artículo le espera un bono garantizado: una descripción general de las empresas más fiables de la Federación de Rusia que le ayudarán a alquilar su propiedad en las condiciones más favorables para su propietario.

1. Alquilar un apartamento como negocio

Si tienes un apartamento además de aquel en el que vives, y este espacio habitable está inactivo, consumiendo dinero para el mantenimiento, siempre puedes convertirlo en una fuente de ingresos adicionales.

Al mismo tiempo, tendrá que trabajar duro solo en la etapa inicial: preparar la propiedad para alquilar y buscar inquilinos. Y entonces su única tarea será recibir su alquiler regular a tiempo. Un ejemplo ideal de ingresos pasivos es "nos sentamos y el dinero fluye".

Es cierto que aún tendrá que controlar periódicamente el estado del apartamento, solucionar problemas y averías de manera oportuna y controlar el nivel de lealtad de los residentes. Pero si lo deseas, puedes delegar esta parte del trabajo en una empresa de gestión inmobiliaria.

En esta situación, puedes alquilar un apartamento e irte al extranjero, al pueblo con tu abuelo o a Costa sur Crimea para residencia permanente. En este caso, todas las inquietudes sobre el alquiler se transferirán a una persona de confianza, y usted solo tendrá que retirar dinero de la cuenta y gastarlo a su propia discreción.

Lea sobre lo que significa profesional en un artículo aparte.

Lo principal al alquilar un apartamento es evaluar correctamente la rentabilidad de esta empresa. A la hora de alquilar un inmueble para uso temporal, es necesario tener en cuenta todos los factores que de una forma u otra pueden incidir en el coste del alquiler: sólo en este caso será posible fijar un precio de alquiler de mercado adecuado.

Y también debe decidir de antemano si actuará de forma independiente o involucrará a agentes inmobiliarios profesionales en el procedimiento. Ambas opciones tienen sus pros y sus contras.

La regla básica es la siguiente: si necesita alquilar un apartamento ahora mismo (se va, necesita dinero con urgencia), es mejor atraer agentes de una empresa inmobiliaria confiable o con una reputación impecable. Si el tiempo es esencial, actúe por su cuenta. La única condición es que tengas al menos una experiencia mínima en transacciones inmobiliarias.

Y un matiz más importante: es necesario poder comprender a las personas. Tendrás que decidir por ti mismo si el inquilino que has elegido es fiable o si merece la pena buscar otro candidato.

No se pueden cometer errores: un inquilino deshonesto significa pagos atrasados ​​o falta total de pagos, daños a la propiedad, quejas de los vecinos, inundaciones e incendios, tal vez incluso llamadas a la policía. ¿Necesitas esto?

La tabla muestra las principales ventajas y desventajas de alquilar un apartamento de forma independiente y con la ayuda de un intermediario:

Paso 3. Buscamos inquilinos

Ya te he dicho dónde buscar arriba. Aquí señalaré que aunque la búsqueda de candidatos es la etapa más importante del proceso, no debes obsesionarte con ella. Los inquilinos que son 100% ideales son raros.

Ejemplo

Una de mis amigas se casó y se mudó a un apartamento con su marido. Decidió alquilar su apartamento de una habitación y abordó detenidamente la búsqueda de inquilinos. Ella rechazó constantemente a unos 30 solicitantes.

Algunas tenían un gato, otras eran demasiado jóvenes y alegres, otras no le parecían suficientemente ricas, etc. Como resultado, la búsqueda de inquilinos se prolongó durante muchos meses y la amiga perdió el sueño, la paz y casi se peleó con su nuevo marido.

Consejo universal: dé preferencia a las parejas casadas en las que ambos cónyuges trabajan y tienen un salario estable.

Etapa 4. Concertamos una reunión y mostramos el apartamento.

Antes de acordar una visita, lleve a cabo una conversación preliminar y haga preguntas de seguridad al solicitante. Si hay algo alarmante en las respuestas, no se arriesgue; diga directamente: "Lo siento, pero su candidatura no me conviene".

En la reunión, tenga una segunda conversación con el posible inquilino. Si la impresión es positiva, lidera y muestra.

Paso 5. Recopilación de documentos

Los inquilinos tampoco son inmunes. Deben tener confianza en la pureza de la transacción y en su integridad. Por tanto, recopile los documentos por si el inquilino pide verlos.

El paquete requerido incluye:

  • pasaporte (es posible una copia);
  • certificado de propiedad de la vivienda;
  • recibos que confirmen la ausencia de deudas por vivienda y servicios comunales.

Si otra persona además de usted está registrada en el apartamento, también necesitará el consentimiento por escrito de estas personas para alquilar el apartamento.

Paso 6. Concluimos un acuerdo

Puedes alquilar un apartamento de forma informal y oficial. En el primer caso, recibirás más (no se deducirá el 13% de impuesto), pero no tendrás ninguna garantía de seguridad de tu propiedad.

Un acuerdo es evidencia de relaciones de derecho civil entre las partes. Este es tu seguro en caso de que surjan conflictos, malentendidos y disputas. La ausencia de un acuerdo puede convertirse en una herramienta de presión por parte del inquilino: dicen que no se deducen impuestos sobre el alquiler, lo que significa que puede esperar los pagos.

El contrato debe especificar las condiciones en las que alquila el apartamento, el momento del pago mensual y el importe del primer anticipo, si corresponde. Ciertos puntos se relacionan con la seguridad de su propiedad, la responsabilidad de las partes en caso de violación del acuerdo, condiciones terminación anticipada acuerdo.

Por ejemplo, si los vecinos se quejan del ruido, el propietario tiene derecho a desalojar a los inquilinos en un plazo de 3 días o una semana sin reembolso del alquiler.

Paso 7 Recibimos un pago por adelantado

El acuerdo conviene a ambas partes, todos están contentos y sonriendo. Todo lo que queda es recibir un pago por adelantado; este será el comienzo de una asociación larga y mutuamente beneficiosa. Es recomendable documentar todos los cálculos financieros. Para que no haya: “Te pagué la semana pasada, ¿te olvidaste?”, “¿Qué tal otros 2000, pagué el importe completo?”

Si dudas de tus habilidades o algunos puntos no te quedan claros, es mejor aclararlos con antelación. Aproveche las tecnologías digitales modernas: obtenga asesoramiento en línea de abogados profesionales en el recurso Abogado.

Miles de especialistas calificados en todas las áreas del derecho, incluidos abogados de vivienda, colaboran con el recurso. Puede contactarlos a través del chat o mediante los números de teléfono que figuran a continuación.

Puede obtener soporte legal competente ahora mismo: el sitio funciona las 24 horas.

4. Asistencia profesional para alquilar un apartamento: revisión de las 5 mejores agencias inmobiliarias

El bono prometido es una revisión de las cinco agencias más confiables que te ayudarán a alquilar un apartamento de forma rápida y segura.

La inmobiliaria más antigua de la capital. Tiene una extensa red de oficinas de representación: solo en Moscú, 120 sucursales operan según un estándar único. Se dedica a cualquier transacción inmobiliaria, incluido el alquiler de apartamentos privados.

Agentes experimentados garantizan que su propiedad será entregada de manera rápida, legal y rentable. Agentes inmobiliarios con muchos años de experiencia le ayudarán a realizar cualquier propiedad, desde una habitación en una zona residencial hasta una cabaña de lujo en la región de Moscú. Los abogados internos de la empresa controlan la pureza jurídica del contrato.

Una agencia inmobiliaria especializada con muchos años de experiencia en el mercado de la capital. La empresa cuenta con una amplia base de información y una plantilla de empleados cualificados. El principio fundamental de la empresa es una actitud responsable en el cumplimiento de cada pedido.

Los agentes inmobiliarios son responsables de la preparación competente del contrato de arrendamiento y tienen en cuenta, en primer lugar, los intereses de los propietarios. Al elegir Alma, puede estar seguro de la seguridad de su propiedad y del pago puntual.

3) tinta

Una de las empresas inmobiliarias más grandes de la Federación de Rusia. Experiencia laboral en el mercado inmobiliario – 25 años. Líder de la región de Moscú. Tiene sucursales en decenas de ciudades de la Federación de Rusia. El ámbito de actividad cubre todas las áreas del mercado inmobiliario. Le ayudará a alquilar un apartamento en un edificio nuevo, en las afueras, en el centro de negocios de la capital. El personal incluye solo agentes verificados con gran cantidad contratos exitosos.

Agencia de Moscú especializada en bienes inmuebles de lujo. La empresa garantiza que su vivienda no será alquilada al primero en llegar: los empleados comprobarán a cada candidato para determinar su solvencia e integridad.

Al mismo tiempo, la empresa garantiza la entrega de su propiedad en 1-2 días al precio máximo de mercado. Una hora después de la llamada, un fotógrafo profesional se acercará a usted y tomará fotografías del apartamento, después de lo cual los especialistas evaluarán la propiedad y determinarán su valor de alquiler.

Una gama completa de servicios en el mercado inmobiliario. Experiencia laboral desde 1997. 8 sucursales en Moscú y decenas de oficinas de representación en otras ciudades de la Federación de Rusia. Servicios adicionales en el campo de la evaluación, consultoría y análisis de viviendas.

Hay 2 formas de alquilar un apartamento a través de una agencia: llamar (se aceptan llamadas de 9 a 21 horas) o rellenar una solicitud online. El apartamento se alquilará al precio de mercado, y la elección final de los residentes la hará el propietario del inmueble. Cada cliente recibe de regalo un seguro patrimonial y de responsabilidad civil.

5. Para qué debe estar preparado: 4 riesgos principales para un propietario

Al alquilar un apartamento, prepárese para ciertos riesgos. La gente no es tan cuidadosa con la propiedad de otros como con la suya propia.

Además, hay una gran cantidad de estafadores en el mercado inmobiliario que están dispuestos a sacar provecho de usted.

Enumeramos los principales tipos de riesgos para los propietarios de apartamentos.

Riesgo 1. Daño a la propiedad

Este es el riesgo más probable al alquilar una propiedad. Como regla general, los propietarios alquilan muebles y electrodomésticos junto con la vivienda. A veces se trata de una propiedad muy valiosa que desea recuperar sana y salva. Y decorar un apartamento suele costar mucho dinero.

Este riesgo se puede minimizar de dos maneras: incluir una cláusula en el contrato sobre la responsabilidad de los inquilinos por daños a la propiedad y asegurar la decoración, los muebles y los electrodomésticos con una compañía de seguros.